1、 城市化進程(jnchng)不平衡留下的頑疾，u一是政府(zhngf)主導(dǎo)模式，即政府(zhngf)是改造的主體，由政府(zhngf)投入大部分資金進行改造，政府(zhngf)負(fù)責(zé)村民的安置補償。二是由政府(zhngf)和房地產(chǎn)開發(fā)商進行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補償，并按照改造方案進行開發(fā)，政府(zhngf)給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。三是由村集體經(jīng)濟組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟組織和村民自行解決。政府(zhngf)則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。 （深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造(gizo)如何改造第1

2、頁/共77頁第一頁，共78頁。幾個(j )關(guān)鍵名詞u村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會。股份公司( fn n s)對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾u村民(cn mn)股份公司u對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個人、國家）（有時需補辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等 ），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。u丈量、確權(quán)u新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 10.8，

3、還有拆一賠一u拆賠比u定向摘牌u拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本u拆遷中所有的費用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費、 安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到還建面積的平米單位。第2頁/共77頁第二頁，共78頁。與普通房地產(chǎn)開發(fā)(kif)流程不同，舊改項目的開發(fā)(kif)鏈延長至土地開發(fā)(kif)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級運營的工作。u區(qū)域(qy)經(jīng)濟/房地產(chǎn)項目價值鏈?zhǔn)姓A(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)建設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地出讓土地融資土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營拆遷

4、安置 向土地所有人收購?fù)恋?拆遷和安置 把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商u商業(yè)模式 房地產(chǎn)開發(fā)商 代理商/中介機構(gòu) 運營管理商 進行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進行土地開發(fā) 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項目 把所建房地產(chǎn)等項目出售/出租給駐商 進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項目 負(fù)責(zé)日常的運營、維修及其它管理 土地一級運營 幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設(shè)第3頁/共77頁第三頁，共78頁。在土地一級運營實施(shsh)過程主要包括三個階段前期前期(qinq)(qinq)準(zhǔn)備準(zhǔn)備拆遷拆遷(chi qin)實施實施開發(fā)實施開發(fā)實施規(guī)劃研究規(guī)劃研究編制

5、實施方案編制實施方案組建機構(gòu)組建機構(gòu)項目招商項目招商現(xiàn)狀核查現(xiàn)狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批規(guī)劃報批計劃申報計劃申報物業(yè)核查公告物業(yè)核查公告物業(yè)登記、確權(quán)物業(yè)登記、確權(quán)業(yè)主訪談業(yè)主訪談確定拆賠方案確定拆賠方案拆遷動員拆遷動員拆遷談判拆遷談判簽定拆補協(xié)議簽定拆補協(xié)議土地供應(yīng)申請土地供應(yīng)申請制定開發(fā)方案制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃編制詳細(xì)規(guī)劃拆遷手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理發(fā)布拆遷信息發(fā)布拆遷信息房屋拆除房屋拆除辦理前期手續(xù)辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險控制風(fēng)險控制可前置，開發(fā)主體的合法性確立第4頁/共77頁第四頁，共78頁。前期準(zhǔn)備工作(gngzu)流程規(guī)劃規(guī)劃(guhu)

6、研究研究編制編制(binzh)實施方案實施方案組建機構(gòu)組建機構(gòu)現(xiàn)狀核查現(xiàn)狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批規(guī)劃報批計劃申報計劃申報規(guī)規(guī) 劃劃 局局區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦拆遷辦公室拆遷辦公室市市 政政 府府市市 政政 府府主管部門主管部門審 批審 批項目招商項目招商第5頁/共77頁第五頁，共78頁。拆遷實施階段(jidun)工作流程物業(yè)核查物業(yè)核查(h ch)公告公告物業(yè)物業(yè)(w y)登記權(quán)登記權(quán)屬確認(rèn)屬確認(rèn)業(yè)業(yè) 主主 訪訪 談?wù)劥_定拆賠方案確定拆賠方案土地供應(yīng)申請土地供應(yīng)申請拆拆 遷遷 動動 員員拆拆 遷遷 談?wù)?判判拆遷辦公室拆遷辦公室區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦開開 發(fā)發(fā) 商商區(qū)

7、舊改辦區(qū)舊改辦業(yè)業(yè) 主主審 批簽訂拆補協(xié)議簽訂拆補協(xié)議談判小組談判小組市國土局市國土局股份公司股份公司第6頁/共77頁第六頁，共78頁。開發(fā)實施(shsh)階段工作流程制定制定(zhdng)開開發(fā)方案發(fā)方案編制編制(binzh)詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃房屋拆除房屋拆除辦理前期手續(xù)辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)拆遷手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理風(fēng)險控制風(fēng)險控制區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦規(guī)劃部門規(guī)劃部門開發(fā)商開發(fā)商拆遷公司拆遷公司拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息發(fā)布拆遷信息區(qū)政府區(qū)政府第7頁/共77頁第七頁，共78頁。舊城改造(gizo)涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實現(xiàn)都要基于利益博弈 政府政府(zhngf)利

8、益利益企業(yè)開發(fā)利潤企業(yè)開發(fā)利潤(lrn)及品牌建立及品牌建立舊改項目舊改項目企業(yè)利益企業(yè)利益改造后改造后區(qū)域價值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長區(qū)域價值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極極拆遷、建設(shè)模式拆遷、建設(shè)模式改造前改造前社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價值被貶損區(qū)域價值被貶損村集體村集體及村民利益及村民利益村民居住環(huán)境改善村民居住環(huán)境改善城市歸屬感增強城市歸屬感增強村民社會保障增加村民社會保障增加利益主體博弈利益主體博弈模型滿足各方模型滿足各方長短期利益長短期利益城市功能完善城市功能完善城市價值提升城市價值提升旅游消費升級旅游消費升級政府、企業(yè)、村民三房的利益動態(tài)平

9、衡第8頁/共77頁第八頁，共78頁。三方(sn fn)在拆賠談判中的具體分工和工作 負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織 作為工作(gngzu)組成員逐戶進行談判，做好講解工作(gngzu) 保證拆遷穩(wěn)定 已身作則，起到拆遷帶頭作用 拆遷政策和實施方案的宣傳解釋 股份公司和村民思想工作 負(fù)責(zé)擬定(ndng)各種具體詳細(xì)的拆遷補償方案 聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組 談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備 制定談判策略 工作小組進駐大沖村逐戶實施談判 談判過程中組織會議，改進策略、修改方案、解決問題政府政府股份公司股份公司不參與具體談判工作 與股份公司和村民簽訂補償安置協(xié)議實施補償開發(fā)商開發(fā)商第9頁/共77頁第九頁，共78頁。開

10、發(fā)(kif)模式 第10頁/共77頁第十頁，共78頁。城市更新主要的運作模型(mxng)研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性模式（軟性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）見世聯(lián)地產(chǎn)(dchn)顧問叢書城市更新之市場模式第11頁/共77頁第十一頁，共78頁。城市更新運作模型(mxng)研究城

11、市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行(jnxng)(jnxng)改造）改造）城市(chngsh)發(fā)展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對投資缺乏吸引力的城市(chngsh)內(nèi)城，從而推動城市(chngsh)更新運動，抑制日益嚴(yán)重的城市(chngsh)衰退。中央財政撥款城市發(fā)展基金城市內(nèi)

12、城更新工程無償資助利潤分成低息貸款私人資本投資陽光海岸項目較難爭取到中央財政的撥款。三亞市年GDP不足50億，財政收入不足7億，市財政較難投入。 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（1982）第12頁/共77頁第十二頁，共78頁。城市更新運作模型(mxng)研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性模式（軟性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPI

13、DP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此(ync)產(chǎn)生MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。本項目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。地塊狹長，權(quán)屬復(fù)雜，公間比例較大，難以一次完成。 模式匹配度：好模式匹配度：好案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運用MUT模式進行改造開發(fā)的項目）第13頁/共77頁第十三頁，共78頁

14、。城市更新運作模型(mxng)研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性模式（軟性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）SUR模式是軟性城市更新模式（Soft Urban Renewal）的縮寫，在時間應(yīng)用中其突出的特點是，在城市更新過程中不強制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。在目前

15、(mqin)城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞Vienna鎮(zhèn)的城市更新第14頁/共77頁第十四頁，共78頁。城市更新運作模型(mxng)研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性模式（軟性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造

16、）這項計劃目的在于對街區(qū)進行空間改造。這種改造模式不宜于控制(kngzh)改造進程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。大型開發(fā)商小型開發(fā)商小型開發(fā)商區(qū)位最好區(qū)位較好區(qū)位不好大范圍，高層的高檔居住區(qū)小范圍，四到五層的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治經(jīng)濟實力建造和出售自助改建 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 第15頁/共77頁第十五頁，共78頁。大規(guī)模、多功能的城市更新項目主要(zhyo)采用MUT模式 Mixed Used Theory 混合功能(gngnng)開發(fā)理論大規(guī)模的、多功能的城市更新項目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式(msh)。適用

17、環(huán)境：大型的，需要進行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。l利用項目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動，保證整個項目目標(biāo)的實現(xiàn)。l利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。l每個建設(shè)階段保證相對完整，盡量保證每一建設(shè)階段能夠收回成本供下一階段建設(shè)使用。l尋求各模塊新的增長點，在此基礎(chǔ)上形成整體價值的全面重建。l規(guī)劃委員會和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動，保證所有建設(shè)階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標(biāo)。強有力的組織機構(gòu) 模塊劃分，各自平衡滾動開發(fā) 增長點的價值標(biāo)桿 多角度互動 第16頁/共77頁第十六頁，共78頁。MUT模式的組織實施(shsh)流程

18、 政府(zhngf)規(guī)劃組（委員會）開發(fā)商 確定(qudng)增長點招標(biāo)確定開發(fā)商互動監(jiān)督制定總體設(shè)計商定劃分功能模塊與開發(fā)次序與承包商互動開發(fā)第17頁/共77頁第十七頁，共78頁。部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發(fā)(kif)(kif)，是舊城改造項目的基本思路四更園四更園二期二期四更園四更園一期一期澹州村澹州村食品食品廠廠u滾動開發(fā)滾動開發(fā)(kif)(kif)模式：模式：u利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動進入下一期的開發(fā)余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動進入下一期的開發(fā)(kif)(kif)成本中。成本中。u該開發(fā)該

19、開發(fā)(kif)(kif)模式，首先保證項目安置區(qū)啟動，保模式，首先保證項目安置區(qū)啟動，保障原居民利益，其次保障了開發(fā)障原居民利益，其次保障了開發(fā)(kif)(kif)商的資金安全，商的資金安全，調(diào)動開發(fā)調(diào)動開發(fā)(kif)(kif)熱情，最后實現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目熱情，最后實現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目標(biāo)。標(biāo)。項目項目(xingm)開開發(fā)策略發(fā)策略安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業(yè)儋州村出售物業(yè)四更園一期出售物業(yè)四更園二期出售物業(yè)產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤保障居民利益實現(xiàn)。保障政府目標(biāo)實現(xiàn)。保障企業(yè)利益實現(xiàn)。

20、第18頁/共77頁第十八頁，共78頁。舊城改造(gizo)中7種盈利模式 第19頁/共77頁第十九頁，共78頁。舊改項目分為(fn wi)一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式 獲取一級開發(fā)獲取一級開發(fā)(kif)(kif)的收益的收益u獲取獲取(huq)(huq)二級二級開發(fā)和土地增值的開發(fā)和土地增值的收益收益自主開發(fā)合作開發(fā)承諾投資回報率合作開發(fā)按股份利潤分紅項目公司取地自主開發(fā)項目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)合資公司合作開發(fā)BOT項目轉(zhuǎn)讓熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取土地出讓金通過項目開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益1234567下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項目為例第20頁/共77頁第二十頁，

21、共78頁。模式(msh)一：城投自主進行一級開發(fā)三亞政府三亞政府(zhngf)陽光海岸拆陽光海岸拆遷工作遷工作(gngzu)小組小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地權(quán)益資金商業(yè)銀行商業(yè)銀行債務(wù)/股權(quán)融資信托信托/ /私募基金私募基金簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議出讓金出讓金模式一運作過程示意圖：城投單獨進行一級開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。第21頁/共77頁第二十一頁，共78頁。城投自主進行一級開發(fā)(kif)模式評價好處是利用財務(wù)杠桿,使得(sh de)利潤最大化。盡可能的減少股權(quán)融資，對于高利潤低風(fēng)險項目來講積累資金的意義重大。城投需投入巨大的人力、物力、

22、財力運作實施。J單純的政府背景具有較強的公信力J對政策的把握度高J能夠保證項目的順利實施J較高比例的債務(wù)融資所形成(xngchng)的杠桿效應(yīng)L資金壓力過大L市場化程度低L操作缺乏靈活性L容易抬高建造成本利利弊弊適適用用性性分分析析利潤高，風(fēng)險小的土地，或者土地被較大程度貶損所需資金投入通過多角度融資能夠解決原住民對非政府機構(gòu)介入拆遷極為排斥第22頁/共77頁第二十二頁，共78頁。模式二 ：城投尋求(xnqi)合作開發(fā)，并約定投資回報率三亞政府三亞政府(zhngf)陽光陽光(ynggung)海岸改造海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地

23、權(quán)益資金+土地入股簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議出讓金出讓金三亞城投通過約定投資回報率吸引其他投資者合作進行一級開發(fā)實際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個開發(fā)進程，在階段性一級開發(fā)完畢收回土地出讓價之后，向合作方支付承諾的投資收益。模式二運作過程示意圖：其他主其他主體體注入資金約定投資回報率按約定投資回報率第23頁/共77頁第二十三頁，共78頁。城投自主進行融資型合作開發(fā)模式(msh)評價 城投對資金(zjn)的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) 合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機構(gòu)、基金公司等。J緩解獨自開發(fā)所造成的資金壓力J城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強的公信力J對政策的把握(bw)度高J固定合作方

24、的投資回報率后，城投可以實現(xiàn)利潤最大化L風(fēng)險獨自承擔(dān)L市場化程度低L不能調(diào)動投資者的積極性L不利于安撫原住民情緒利利弊弊適適用用性性分分析析利潤高，風(fēng)險小的土地或者土地被較大程度貶損只是針對特殊的個案，不具有普遍性所需資金投入通過多角度融資能夠解決第24頁/共77頁第二十四頁，共78頁。模式三：城投謀求(muqi)戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅三亞政府三亞政府(zhngf)陽光陽光(ynggung)海岸改造海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地權(quán)益資金+土地入股簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議出讓金出讓金戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程

25、的長期合作。城投與其他開發(fā)商合資成立項目公司，操作具體的一級開發(fā)項目，并為接下來的進一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。模式三運作過程示意圖：其他主其他主體體具體項目公司具體項目公司注資入股按股分紅第25頁/共77頁第二十五頁，共78頁。戰(zhàn)略性合作(hzu)進行一級開發(fā)的模式分析J緩解獨自開發(fā)所造成的資金壓力J能夠保證項目的順利實施J分散(fnsn)風(fēng)險，同時也降低了利潤空間J良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ)J知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動了合作者的積極性L土地一級開發(fā)利潤(lrn)需要分享利利弊弊適適用用性性分分析析一級開發(fā)利潤較低

26、&價值上升空間較小的土地成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作項目有一定風(fēng)險，受開發(fā)操作水平的影響較大第26頁/共77頁第二十六頁，共78頁。總結(jié)：進行一級開發(fā)合作的方式因地塊(d kui)的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式合作開發(fā)承諾投資回報率（融資性合作）合作開發(fā)按股份利潤分紅（戰(zhàn)略性合作）描述成立項目公司進行一級開發(fā)，與 合作方合同約定投資回報率。成立項目公司進行一級開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進行利潤分紅。特點城投獨自承擔(dān)一級開發(fā)的風(fēng)險，同時享受一級開發(fā)帶來的較大土地增值。合作雙方分擔(dān)一級開發(fā)風(fēng)險，共享開發(fā)利潤。土地的適應(yīng)性價值被較高貶損、或者經(jīng)過一級運營會有較大升值

27、空間的土地價值上升空間較小的土地第27頁/共77頁第二十七頁，共78頁。城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價值(jizh)的提升速度及其在項目整體中的重要性土地價值迅速增值，是土地出讓的前提。因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施( j ch sh sh)、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。出讓土地二級開發(fā)權(quán)獲得土地出讓金獲得土地二級開發(fā)權(quán)獲得進一步增值收益和開發(fā)利潤土地價值一級開發(fā)之后土地價值迅速攀升一級開發(fā)之后土地價值迅速攀升到預(yù)期水平到預(yù)期水平一級開發(fā)之后土地價值未達(dá)到預(yù)一級開發(fā)之后土地價值未達(dá)到預(yù)期期周邊關(guān)系周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)

28、形成周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間成，地塊尚有較大增值空間重要性屬于相對次要地塊，對于整體影屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括響不大（不包括BOTBOT型項目）型項目）對于項目整體來講意義重大，需對于項目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進程進行控制要對開發(fā)進程進行控制第28頁/共77頁第二十八頁，共78頁。模式(msh)四：城投取地自主進行二級開發(fā)三亞政府三亞政府(zhngf)陽光海岸陽光海岸(hi n)改改造領(lǐng)導(dǎo)小組造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議

29、項目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發(fā)經(jīng)驗后項目開發(fā)利潤率高一級開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對熟地價值作市場評估，之后按照評估價格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。模式四運作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地項目項目公司公司二級二級開發(fā)開發(fā)賺取利潤第29頁/共77頁第二十九頁，共78頁。模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓(zhunrng)變現(xiàn)三亞政府三亞政府(zhngf)陽光陽光(ynggung)海岸改造海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議城投自有資金比較充裕需要在戰(zhàn)略上控制土地開發(fā)進程土地需要一定時間來提升價值項目開發(fā)

30、利潤相對土地增值利潤較低模式五運作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地土地土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓賺取土地增值收益控制土地開發(fā)節(jié)奏凈地凈地成立項成立項目公司目公司第30頁/共77頁第三十頁，共78頁。模式六：城投與其他公司合作取地進行(jnxng)二級開發(fā)三亞政府三亞政府(zhngf)陽光陽光(ynggung)海岸改造領(lǐng)海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議項目開發(fā)利潤率較高項目開發(fā)進程需要控制項目前期城投自有資金比較緊張項目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗?zāi)Ｊ搅\作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地合資合資公司公司二級二級開發(fā)開發(fā)賺取

31、利潤其他其他公司公司利潤分成土地入股資金入股第31頁/共77頁第三十一頁，共78頁。綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地(td)二級開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級開發(fā)和土地(td)增值收益土地價值在一級開發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項目(xingm)進展進一步增值對于項目(xingm)整體意義重大，必須對開發(fā)進程進行嚴(yán)密控制的土地項目(xingm)公司取地自主開發(fā)項目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)合資公司合作開發(fā)直接獲得土地增值收益參與二級開發(fā)獲利項目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發(fā)經(jīng)驗后項目開發(fā)利潤率高項目前期城投自有資金比較緊張項目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗項目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低項目后期城投自有資金

32、比較充裕項目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低土地需要一定時間來提升價值非重點地塊，通過規(guī)劃控制土地第32頁/共77頁第三十二頁，共78頁。一些非盈利文化娛樂項目也可以采取BOT項目招商方式開發(fā)，城投通過(tnggu)協(xié)議獲得招商傭金 BOT項目招商面臨的問題(wnt)是如何提供一個有吸引力的盈利模式來吸引投資者BOT概念概念BOT（BuildOperateTransfer），即建設(shè)），即建設(shè)經(jīng)營經(jīng)營轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負(fù)責(zé)項目設(shè)計、融資、建設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負(fù)責(zé)項目設(shè)計、融資、建設(shè)和運營，并回收成

33、本設(shè)和運營，并回收成本(chngbn)、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項目所有權(quán)移交政府。目所有權(quán)移交政府。如果單純靠文化娛樂項目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補項目的虧如果單純靠文化娛樂項目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補項目的虧損，則損，則BOTBOT項目將對開發(fā)商不具有吸引力。項目將對開發(fā)商不具有吸引力。第33頁/共77頁第三十三頁，共78頁。拆賠方案(fng n) 如何(rh)確定拆賠方案 拆配比？舊改項目的關(guān)鍵點是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點就是(jish)找到各方的利益平衡點第34頁/共77頁第三十四頁，共78頁。拆賠中涉及到的補償方式主要(zhyo)有實物補償、

34、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式實物補償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋(fngw)的面積，按照計算標(biāo)準(zhǔn)進行補償。貨幣補償即根據(jù)相應(yīng)的市場價格給出單位面積補償款，按照現(xiàn)有房屋(fngw)建筑面積進行貨幣補償。實物加貨幣補償即以實物補償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補償不全接受實物補償?shù)牟疬w者。貨幣和實物相結(jié)合的補償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋(fngw)。實物(shw)貨幣實物為主貨幣為輔貨幣為主實物為輔第35頁/共77頁第三十五頁，共78頁。“實物賠償(pichng)，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素

35、是拆賠比項目項目原有面積原有面積拆賠比拆賠比還建面積還建面積框架結(jié)構(gòu)房347091：1.241650.8混合結(jié)構(gòu)房5626701：1562670磚木結(jié)構(gòu)房195551：0.8516621.75簡易結(jié)構(gòu)房145601：0.68736按照政府政策(zhngc)規(guī)定 一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。（見三亞政府138附件） 在深圳市，采用(ciyng)賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為10.8左右，成熟旺區(qū)更高。 村民一般要求拆一賠一。第36頁/共77頁第三十六頁，共78頁。拆賠模式(msh) 完全市場化拆賠模式：市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿 有條件市場化拆賠

36、：采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 準(zhǔn)政策方案一：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃國土部門界定。 準(zhǔn)政策方案二：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由集體股份公司 完全政策拆賠：若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強制拆除違法建筑”兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項目能夠按照政府政策要求完全實施(shsh)。(政府強勢，西部城市)建議(jiny)從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。如果側(cè)重于操作風(fēng)險最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。如果側(cè)重于維護兩規(guī)，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案1”，但必須解決時間界定

37、中所存在的問題和風(fēng)險，并能得到村民的認(rèn)可第37頁/共77頁第三十七頁，共78頁。月川村改造共形成(xngchng)六種補償方案補償方案補償內(nèi)容村民方案補償方案一現(xiàn)金補償+120宅基地補償方案二現(xiàn)金補償+120宅基地+90出租公寓補償方案三現(xiàn)金補償+ 120宅基地+90出租公寓+1萬集體用地政策方案補償方案四現(xiàn)金補償+300公寓+90出租公寓+1萬集體用地補償方案五現(xiàn)金補償+海航地塊120宅基地+90出租公寓+1萬集體用地折衷方案補償方案六現(xiàn)金補償+（120宅基地+300公寓）+90出租公寓+1萬集體用地案例(n l)鏈接：三亞月川村舊改第38頁/共77頁第三十八頁，共78頁。具體(jt)拆賠方

38、案制定拆賠方案的技術(shù)(jsh)路線拆賠政策拆賠政策(zhngc)分析分析制定拆賠方案方案初步設(shè)計鹽田歷史拆賠分析原有拆賠分析綜合分析評價拆賠方案內(nèi)容及分類拆賠方案制定原則現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析確定初步拆賠方案政策拆賠方式研究確定拆賠標(biāo)準(zhǔn)拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗證方案評價反饋意見分析拆賠難度分析拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定制定拆賠方案現(xiàn)實條件分析第39頁/共77頁第三十九頁，共78頁。拆賠方案(fng n)實施過程選擇總量較少的*村作為試點村制定(zhdng)可行的拆賠方案在改造范圍內(nèi)選取在改造范圍內(nèi)選取(xunq)試點村試點村以政策或案例為依據(jù)初步制定標(biāo)準(zhǔn)較低標(biāo)準(zhǔn)較低的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主制定拆賠方案（初稿）制定拆賠方案（初

39、稿）分析大部分戶主的真實想法和補償?shù)拙€回收并分析反饋意見回收并分析反饋意見對原方案進行調(diào)整并確定拆賠方案調(diào)整并發(fā)布拆賠方案調(diào)整并發(fā)布拆賠方案以拆賠方案為基準(zhǔn)在*村實施拆賠談判在試點村進行拆賠談判在試點村進行拆賠談判以試點村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實施拆賠在改造范圍內(nèi)實施拆賠在改造范圍內(nèi)實施拆賠第40頁/共77頁第四十頁，共78頁。拆遷(chi qin)補償在實踐中的細(xì)節(jié)階梯式的拆賠比。以180平米作為基數(shù)( jsh)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補償。如180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換，180-300補償90%，300-400補償80%，剩余的就按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。（實踐中的

40、最佳方式。)首層賠償商業(yè)。私房的首層是按10.82補償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按10.88補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 （崗廈河原村）鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵10%；配合丈量安置搬遷，獎勵10%；（房屋貨幣補償金額）居民組建物管公司。居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔(dān)心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機會商鋪返還。

41、低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由水電公司來處理。以現(xiàn)狀賠償。對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。賠償(pichng)方式鼓勵搬遷安撫村民以現(xiàn)狀賠償?shù)?1頁/共77頁第四十一頁，共78頁。設(shè)定拆賠方案(fng n)之關(guān)鍵 查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料，三方都確認(rèn)。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ 確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)鍵是界定建房時間。但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在

42、(cnzi)時間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。 可行性：q違章私房普遍：違章私房普遍：q產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂(hnlun)(hnlun)：q面積超標(biāo)嚴(yán)重：面積超標(biāo)嚴(yán)重：q建筑強度大：建筑強度大：q業(yè)主來源復(fù)雜：業(yè)主來源復(fù)雜：q建房形式多樣：建房形式多樣：舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點第42頁/共77頁第四十二頁，共78頁。經(jīng)濟測算(c sun)及評價第43頁/共77頁第四十三頁，共78頁。經(jīng)濟(jngj)測算基礎(chǔ)及前提拆賠比確定：比按1：0.6開發(fā)商最低利潤確定：至少(zhsho)15的凈利潤取地成本確定：享受暫行辦法中的地價優(yōu)惠靜態(tài)or動態(tài)測算：動態(tài)

43、需細(xì)致到每年核心就是掙不掙錢？掙多少錢？所以經(jīng)濟測算的基礎(chǔ)(jch)就是財務(wù)知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？開發(fā)單位收益原則為：NPV0，IRR 行業(yè)基準(zhǔn)收益率第44頁/共77頁第四十四頁，共78頁。 拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償?shù)倪€包括部分補償金額。 政府鼓勵搬遷(bn qin)，會規(guī)定搬遷(bn qin)獎勵費按時簽協(xié)議10%、按時搬遷(bn qin)10% 舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發(fā)成本的40%-50%左右。 不可預(yù)見費:包括基本預(yù)備費+漲價預(yù)備費。序號序號開發(fā)成本開發(fā)成本一拆遷安置費

44、1.1 拆除費 1.2 安置費1.3 搬遷費用1.4 拆遷管理費1.5 測繪費、評估費、拆除費等費用1.6 不可預(yù)見費二地價三勘察設(shè)計費（2）四建筑安裝工程費五不可預(yù)見費（2.5）六管理費用（2）七食品廠安置費八公共配套設(shè)施總開發(fā)成本（合計）總開發(fā)成本（合計）注：單價(dnji)為按可銷售建筑面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r(dnji)u開發(fā)成本：取地費用(fi yong)+拆遷費用(fi yong)成本細(xì)項（總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費第45頁/共77頁第四十五頁，共78頁。成本(chngbn)細(xì)項（總投資）=開發(fā)成本(chngbn)+開發(fā)稅費 銷售費用：銷售額*（1-3%） 即相當(dāng)于給代理公司的點數(shù)。

45、銷售稅金及附加=營業(yè)稅（收入5）+印花稅（收入0.03）+城建稅（營業(yè)稅7）+教育費附加（營業(yè)稅3）（目前算總銷售額的12%-15%比較合理） 預(yù)征土地增值稅=每期銷售總回款*1%（不要嚴(yán)格按照國家(guji)規(guī)定來算，一般是預(yù)提1%比較合理） 財務(wù)費用=借款利息支付（按照現(xiàn)時貸款利率來算） 所得稅：國家(guji)規(guī)定25%開發(fā)稅費=銷售(xioshu)費用+銷售(xioshu)稅金及附加+土地增值稅（預(yù)提+結(jié)轉(zhuǎn)）+財務(wù)費用+所得稅第46頁/共77頁第四十六頁，共78頁。收入細(xì)項=賣房+賣地+商業(yè)性物業(yè)(w y)持續(xù)經(jīng)營收入 注意(zh y)： 測算時每期銷售面積需設(shè)定比例：如3年售完，第一

46、年70%，第二年20%，第三年10%。 銷售售價根據(jù)市場有一個遞增額度：如年漲幅5% 根據(jù)項目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。案例(n l)：月川村舊改項目：銷售收入表u每年銷售凈收入=每年的賣房總回款-銷售稅金-預(yù)征土地增值稅第47頁/共77頁第四十七頁，共78頁。項目(xingm)利潤測算 營業(yè)利潤=銷售收入-營業(yè)成本（動態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤） 稅后凈利潤=營業(yè)利潤-所得稅(25%)（國家(guji)法定所得稅率），得出每年的資金凈流入。案例(n l)：月川村舊改項目：利潤表注意在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項叫：補前

47、期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。第48頁/共77頁第四十八頁，共78頁。項目(xingm)經(jīng)濟收益指標(biāo)及評價。 每年凈現(xiàn)金流量=每年現(xiàn)金流入-每年現(xiàn)金流出（動態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)） 采用(ciyng)凈現(xiàn)值公式，得到每年的凈現(xiàn)值流量表。 最后得出財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期案例(n l)：月川村舊改項目：現(xiàn)金流量表評價指標(biāo)（一般標(biāo)準(zhǔn)）財務(wù)內(nèi)部收益率 大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)利潤率（20%）財務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)= 動態(tài)投資回收期=第49頁/共77頁第四十九頁，共78頁。風(fēng)險性分析(fnx)敏感性分析(fnx)一般是測試容積率變化、銷售價格變化對項目產(chǎn)生的風(fēng)險。測試容

48、積率、價格變化對于(duy)總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、IRR，回收期的影響。第50頁/共77頁第五十頁，共78頁。內(nèi)部收益率IRR：使投資方案(fng n)在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項目。 內(nèi)部收益率是留在項目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項目所占用資金的盈利能力， 財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時間價值以及(yj)項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-200

49、0005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比較兩個投資(tu z)方案的優(yōu)劣第51頁/共77頁第五十一頁，共78頁。提高利潤率的主要方式及選擇(xunz)順序說明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例提高(t go)容積率增加(zngji)商住用地面積降低拆賠比政府補貼提高利潤率的主要提高利潤率的主要方式方式提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力1 13

50、 34 42 2第52頁/共77頁第五十二頁，共78頁。舊改的組織(zzh)構(gòu)架第53頁/共77頁第五十三頁，共78頁。比較理想的舊改項目(xingm)組織結(jié)構(gòu)目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府(zhngf)的職能主體一般成立舊改項目小組，河西區(qū)出組長，各個部門參加。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機構(gòu)。規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實“確權(quán)”工作責(zé)任。組長（區(qū)委書記）常務(wù)(chngw)組長（各部門副局長）市信訪辦市公安局區(qū)分局局長市國土局副局長市規(guī)劃局副局長市房產(chǎn)管理局市國資委副主任市綜合行政執(zhí)法局市政

51、府副秘書長查處違法建筑工作辦公室規(guī)劃和改造工作辦公室常設(shè)國土房產(chǎn)局常設(shè)規(guī)劃局居委會（股份公司）第54頁/共77頁第五十四頁，共78頁。舊改項目政府招商(zho shn)條件n 根據(jù)各地塊的功能、規(guī)n 模、開發(fā)量大小等不同n 情況分別(fnbi)制定選擇條件n 資金門檻，要求開發(fā)商必須有7億元的啟動資金n 本項目涉及住宅、商業(yè)(shngy)等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經(jīng)驗n 有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經(jīng)驗n 最好有舊城改造經(jīng)驗n 品牌房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)先設(shè)定原則設(shè)定原則n 開發(fā)商的資質(zhì)、資金實力、開發(fā)經(jīng)驗、品牌、舊城改造經(jīng)驗、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗等，不同地塊考慮的重點應(yīng)不同考

52、慮因素考慮因素招招 商商 條條 件件條件確認(rèn)條件確認(rèn)n投標(biāo)單位須提供擬投標(biāo)地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時安置 費、回遷房50的建設(shè)費、可銷售商品房35建設(shè)費n投標(biāo)單位須提供具體的改造實施方案和計劃n投標(biāo)單位須提供已開發(fā)建設(shè)的案例和經(jīng)驗n投標(biāo)單位提供舊城（舊村）改造案例n投標(biāo)單位的近五年的財務(wù)狀況第55頁/共77頁第五十五頁，共78頁。舊改項目(xingm)可能的優(yōu)惠政策實施實施(shsh)(shsh)主體主體優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策三亞市河?xùn)|區(qū)：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制三亞市河?xùn)|區(qū)：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)定適當(dāng)(shdng)(shdn

53、g)的優(yōu)惠政策報市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。的優(yōu)惠政策報市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。可能的優(yōu)惠政策有：n土地出讓收益返還；n政府補貼；n銀行貸款貼息；n政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施；n行政事業(yè)性收費減半收取；n相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策；第56頁/共77頁第五十六頁，共78頁。各項手續(xù)(shux)的辦理立項手續(xù)立項手續(xù)用地審批用地審批規(guī)劃審批規(guī)劃審批拆遷許可審批拆遷許可審批建設(shè)工程審批建設(shè)工程審批所需所需資料資料n項目立項申請報告；n項目可行性研究報告；n項目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件；n資金證明文件；n需補充提供的其他材料；n改造合作協(xié)議；n改造可行性研究報告；n改造項目的規(guī)劃

54、方案；n改造項目的房屋產(chǎn)權(quán)資料；n改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對改造項目的意見書；n改造實施計劃和方案；n建設(shè)單位資信證明；n保證金；n申請表；n立項批文；n建設(shè)用地方案圖；n關(guān)于用地條件的特別要求；n規(guī)劃方案；n用地批準(zhǔn)文件；n規(guī)劃批準(zhǔn)文件；n拆遷補償安置方案；n擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料；n擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價值；實施實施主體主體開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商拆遷辦公室準(zhǔn)備資料，開發(fā)商申請辦理由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)簡化程序，節(jié)約辦理時間取得取得成果成果批準(zhǔn)立項簽訂土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證與股份公司簽訂“安置補償協(xié)議”建設(shè)工程規(guī)劃許可證第

55、57頁/共77頁第五十七頁，共78頁。主要風(fēng)險(fngxin)控制n銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準(zhǔn)之前，監(jiān)管資金必須(bx)到位；n資金到賬時，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資金專項監(jiān)管協(xié)議,使監(jiān)管行為符合法律程序；n舊改辦與銀行簽定拆遷補償安置資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。n參與各類協(xié)議的擬定(ndng)，保證協(xié)議合法性。主要有股份公司與開發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補償安置協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。n保障改造中各項工作程序合法。拆遷改造政策性強，訴訟風(fēng)險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。n專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理；n對本項目公共配套實施建設(shè)進行費用預(yù)算，并向上級申請

56、資金；n針對本項目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序；補償安置資金不到位，村民無法按時領(lǐng)取過渡費開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足政府優(yōu)惠政策無法落實、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項手續(xù)審批程序繁瑣緩慢補償安置資金監(jiān)管補償安置資金監(jiān)管引入律師引入律師建立改造綠色通道建立改造綠色通道風(fēng)險識別風(fēng)險識別第58頁/共77頁第五十八頁，共78頁。舊改項目(xingm)對于開發(fā)商的關(guān)鍵點 第59頁/共77頁第五十九頁，共78頁。舊改項目(xingm)關(guān)鍵點： 拆遷進度：舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計項目的進度和競爭策略的制定； 規(guī)劃方案：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，

57、直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。 拆賠方案：（村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法(fif)的判別） 經(jīng)濟測算：保證項目開發(fā)的市場可實現(xiàn)性第60頁/共77頁第六十頁，共78頁。舊城改造對于(duy)開發(fā)商的挑戰(zhàn) “城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ” “開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多。“不但利潤微薄，而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜。” 困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、

58、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。 對物權(quán)法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。 最大的難題就是村民的補償問題。村民們補償期望值過高和惡意( y)搶建增加補償已成為城中村改造工作的最大障礙。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式等方面需要較長時間的博弈。 其次便是規(guī)劃和補償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風(fēng)險。工程(gngchng)進度緩慢利潤菲薄確權(quán)困境法律難題賠償安置容積率第61頁/共77頁第六十一頁，共78頁。舊

59、改項目(xingm)調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面 第62頁/共77頁第六十二頁，共78頁。在過去的兩個多月中，項目(xingm)組成員進行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究現(xiàn)場踏勘現(xiàn)場踏勘項目地塊資源與四至查勘；月川村現(xiàn)狀調(diào)查資料收集資料收集月川村人口、土地、建筑等資料；問卷調(diào)查問卷調(diào)查發(fā)放問卷35份；村民村民月川村原居民20人；老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人；在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)商萬科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華深圳田面村城中村改造；深圳漁民村城中村改造；深圳漁農(nóng)村城中村改造寧波鄞奉片區(qū)改造；深圳崗廈村城

60、中村改造；珠海城中村改造；廣州石牌村改造；海口玉沙村改造三亞拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)研究；關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件；三亞市城市規(guī)劃設(shè)計研究院關(guān)于月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案；項目周邊土地、房地產(chǎn)市場研究；補償方案設(shè)計開發(fā)模式設(shè)計第63頁/共77頁第六十三頁，共78頁。深入一線，獲得真實資料(zlio)，訪談+調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補償要求，村民村民家庭結(jié)構(gòu)；收入來源；房屋情況；現(xiàn)狀生活情況；對改造所持的態(tài)度；拆賠要求；租戶租戶家庭結(jié)構(gòu)及來源；收入來源；租金水平；現(xiàn)狀生活情況；股份公司股份公司成立背景經(jīng)營業(yè)績村民村民村原居民20人；老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人；在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人；租戶5人；村股份公