1、法律分析:商品房逾期辦證應怎么辦義烏最好的房產訴訟律師表示，一般情況下，新建房屋開發商是統一為購房 者辦理產權證的，然后給業主們開具體的相關收費發票。在沒冇拿到房產證z前, 購房者還不能算是該房產的法律意義上的擁有者。商品房買賣合同是出賣人轉移商品房所有權于買受人，買受人支付價款的合 同，出賣人不僅應當如期交付商品房，而且應當如期辦理商品房所有權移轉登記 手續。出賣人逾期辦理移轉登記不僅造成買受人無法行使轉讓、抵押、租賃、投 資等權利，而r造成產權歸屈不清、財產秩序紊亂，合同雙方由此發生糾紛。本 文試圖對商品房逾期辦理移轉登記糾紛的相關問題進行分析與探討。一、辦理移轉登記是誰之義務房屋登記是指

2、房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋 登記簿上予以記載的行為。房屋所有權登記分為初始登記、移轉登記、變更登記、 變更登記、注銷登記，發生買賣、贈與、互換、繼承、受遺贈等情形之一，當事 人應當在有關法律文件生效或者事實發生后屮請房屋所有權轉移登記。屮請移轉 登記之前必須完成初始登記，初始登記是移轉登記之前提。根據房屋登記辦法, 商甜房申請初始登記的，申請人（即出賣人）應當提供下列材料：登記申請 書；（2）中請人身份證明；（3）建設用地使用權證明；（4）建設工程符合規劃的證 明；（5）房屋已竣工的證明；（6）房屋測繪報告；其他必耍材料。商品房中請移轉 登記的，中請人（即買受人）應當

3、提供下列材料：（1）登記中請書；（2）屮請人身份 證明；（3）房屋所有權證書或者房地產權證書；（4）證明房屋所有權發生轉移的材 料；（5）其他必要材料。移轉登記屮的（3）所指的房屋所有權證書或者房地產權證 書實質是初始登記完成后，登記機關向岀賣人頒發的初始權利憑證。據此看出， 移轉登記的申請人是買受人，但出賣人必須完成初始登記，并且捉供初始登記憑 證、提供必耍協助。若出賣人初始登記逾期，必將造成移轉登記逾期，故某些商 品房買賣合同對出賣人初始登記逾期行為設定了違約條款，一旦初始登記逾期， 出賣人應當承擔違約責任。初始登記完成后，買受人即可辦理移轉登記。遵循意思口治原則，商品房買 賣合同也可以約

4、定“出賣人在房屋交付后一定期限內代為辦理移轉登記手續”， 尤其是出賣人為買受人按揭貸款提供階段性保證時，買賣合同一律如此約定，此 時出賣人以委托代理人身份代為辦理移轉登記，移轉登記辦結后向買受人交付商 品房產權證，買受人事先需要簽署委托書，提供相關材料，繳納相關稅費。二、逾期登記屮的“期”如何確定商品房買賣合同司法解釋笫18條規定：“由于岀賣人的原因，買受人 在下列期限屆滿未能取得房屋權屈證書的，除當事人冇特殊約定外，出賣人應當 承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商 品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 fl;（三） 商品房買賣合

5、同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”移轉登 記期限首先適用當事人約定，無約定的則適用法定期限。實踐中，出賣人擬定的 商品房買賣合同通常約定“房屋交付后兩年內辦理移轉登記手續”，以降低承擔 違約責任的可能性。逾期登記中的“期”既是出賣人履行義務的終期，也是出賣人承擔違約責任 的始期。辦理移轉登記方式分為買受人直接辦理和出賣人代為辦理，“期”的確 定方式相應不同。買受人直接辦理的，出賣人在“期”屆滿前完成初始登記，口 告知買受人初始登記已經辦理，否則即構成逾期；出賣人代為辦理的，則需要在 “期”屆滿前完成初始登記、移轉登記，并且向買受人交付產權證，否則即構成 逾期。比較可知，出賣人

6、代為辦理時的義務較重，應當在“期”滿前完成辦理移 轉登記所需的全部工作。三、如何理解“出賣人的原因”根據商品房買賣合同司法解釋第18條，“出賣人的原因”是岀賣人承 擔違約責任的前提。什么是出賣人原因?無不存在爭議。如上分析，因買賣合同 約定不同而導致出賣人義務不同，故“出賣人的原因”應當限定在未履行合同義 務而造成逾期登記的情形，包括初始登記遲延；項口違法導致不能辦理初始登記； 出賣人未及時通知買受人交付資料與稅費而導致登記遲延；岀賣人完成初始登記 后未及時通知買受人致使買受人申請遲延等情形。出賣人對登記機關辦事不力和買受人屮請遲延的事實難以左右和干預，故登 記機關審查失誤、工作遲延，或者買受

7、人申請材料不合要求、提交材料遲延、繳 納相關稅費遲延等情形均不屬于“出賣人的原因”，出賣人不承擔由此產生的逾 期違約責任。從舉證角度出發，買受人提供辦證逾期的初步證據后，轉由出賣人 對非“出賣人的原因”進行舉證，舉證不能或證據不力則應當承擔不利后果。測繪機構原因造成移轉登記逾期的，出賣人是否承擔違約責任?測繪資料是 出賣人中請初始登記時提交的必備材料，測繪成果遲延必然造成初始登記遲延， 進而導致移轉登記遲延。測繪合同屈于民事法律關系范疇，根據合同法第 121條，出賣人應當先向買受人承擔違約責任，出賣人與測繪機構的糾紛另行解 決。專業人士表示，如果事后發現登記簿的記載有與房產證相異之處，權利人可 以房產證的記載對抗登記機關，要求登記機關恢復原記載并承擔責任。所以，在 以登記作為不動產權利公示方法的制度體系屮，房產證的主要功用是在約束登記 機關的行為，發放房產證是保證登記安全的重要措施。在義烏，如果你在房屋交易時遇到難題或對當下樓市現象有何不解，想了解 更多房屋延期辦理產權證的法律問題，您可以找義