1、合肥現代物流園區可行性研究報告8可行性分析及評價 第八章 合肥物流園區可行性分析及評價 81 合肥物流園區的建設模式及投融資方式 811 建設模式 根據前文在合肥物流園區建設開展戰略中所提出的開展設想，合肥物流園區的建設模式為： 以合肥物流園區管委會及相關制度建設為根底，以合肥物流園區建設開展公司為執行主體，利用開發區擁有的土地資源和資金資源，借助合肥市政府以及社會各界的共同努力，完成園區物流根底設施（包括庫場、信息系統和園區道路系統）建設任務，依靠園區成功的運行換取園區開展的時間和空間以及局部開展資金，實現合肥物流園區的“分期建設，滾動開展”的終極目標。 812 投融資方式 本次研究中，合肥

2、物流園區建設的投融資渠道大致以下幾個方面：政府投入 作為合肥市現代物流系統建設開展的啟動工程和示范工程，合肥物流園區的建設對于整個合肥市未來經濟社會開展特別是第三產業的開展與第二產業的受益具有積極的促進意義，政府從培育現代物流開展和改善合肥市投資環境的目標出發，應加大對園區的投入力度。由于此局部資金有限，因此，應結合合肥市城市現代化建設，主要投向對園區開展具有根底意義的市政設施、園區與合肥內外主通道連接線以及物流信息系統建設，使上述建設成為合肥城市及其物流系統建設的有機組成局部。 開發區投入 合肥物流園區所在的新站試驗區，經多年開展己經具備了相當的管理根底、運作經驗和資金實力，擁有相當數量的土

3、地資源，也是未來物流園區成功運行的直接受益者，順理成章地成為物流園區建設資金的主渠道。新站試驗區將通過直接投資、銀行貸款、土地置換和資本運作等多種方式開辟資金投入渠道，資金的主要投入方向將是場站設施建設與園區內通道及輔助設施建設。 企業投入 合肥物流園區建設是一項直接效勞于物流企業、間接效勞于工商企業的系統建設，因此企業投入勢在必行。作為常見的園區建設方式，企業投入根底設施建設是一種值得推廣和鼓勵的投入方式，她既可以在一定程度上緩解開發資金緊張的局面，也可使企業因直接介入園區建設，從而得到在合肥物流園區優惠的建設政策與開展政策上保證的投資建設和未來運行上的相關政策優惠。企業投入的主要方向將是物

4、流設施建設。 社會投入 現代物流業是一項具有光明開展前景的朝陽產業，這己被先進國家的實踐所證實，也逐步為國內經濟界所接受。因此，在合肥物流園區建設進程中吸引全社會資金和風險投資進入，將能夠有效地加強和支持合肥物流園區的投資強度，緩解園區主投資方的資金壓力，在利益共享的根底上，實現可能出現風險的適當分攤，有利于保護各方投入的積極性，使園區建設與運行走上健康穩妥的開展軌道。社會投入的主要使用方向較為寬泛，可從建設。運作、保障。輔助多方位、多角度介入，介入方式也較為靈活，應被作為一種值得重視的投入方式。 82 合肥物流園區的建設規模 根據前文在合肥物流園區開展規劃中的研究結論，合肥物流園區的建設內容

5、包括園區物流 設施建設、園區通道建設和物流信息系統建設三大主要任務，其中物流設施建設為分期實施，園區通道系統和物流信息系統那么為一次性建成。 821 設施能力與規模確實定 園區物流設施 根據合肥物流園區開展規劃中確定的建設規模，未來合肥物流園區的設施能力與規模水平如下： ·xx年，配送中心群能力120萬噸，規模35萬平方米；物流中心群能力90萬噸，規模30萬平方米；公鐵聯運中心能力90萬噸，規模30萬平方米； ·xx年，配送中心群能力280萬噸，規模75萬平方米；物流中心群能力200萬噸，規模55萬平方米；公鐵聯運中心能力200萬噸，規模60萬平方米； ·xx年，

6、配送中心群能力520萬噸，規模130萬平方米；物流中心群能力590萬噸，規模100萬平方米；公鐵聯運中心能力390萬噸，規模100萬平方米。 園區通道 此間提出的園區通道主要指園區與外界聯系的主通道，包括公鐵聯運中心的鐵路專用線建設、園區內公路主通道建設以及與合肥市高速公路系統及城市道路系統的主要連接線。根據園區現有規劃和目前現狀，園區通道建設規模大致為： ·鐵路專用線：線路長度10公里； ·園區主通道：線路長度20公里；·通道連接線：線路長度5公里。 8。22 工程投資規模與實施方案 根據目前國內外物流設施建設投資水平，考慮到目前合肥市建筑市場與土地價格水平以及

7、物流信息系統所需投入情況，本次研究中各類建設工程的建設單位投資參照標準如下： 園區物流設施 ·土地價格約為 25萬元畝（375元平方米）； ·倉庫平均造價 500元平方米，堆場平均造價 500元平方米；·庫場綜合造價800元平方 （上述建設中，己包含園區道路、輔助設施如修理、消防設施以及水電設施，但不包括庫場內專用設備如裝卸設備、配送車輛、分揀設備、專用貨架及冷藏設備等購置費用。） 園區通道 ·園區主通道平均造價 250萬元公里； ·鐵路專用線平均造價300萬元公里： 物流信息系統 根據目前國內信息系統建設和合肥市具體條件，預計信息系統總投入為

8、1470萬元。 根據上述標準，預計：總投資規模2742億元。 83 合肥物流園區建設的財務分析及評價 831 評價內容、依據與方法 評價依據 ·中華人民共和國交通部公路、水運建設工程可行性研究編制方法； ·中華人民共和國交通部交通根底設施建設相關技術標準； ·國家產業政策及有關法律、法規； ·安徽省及合肥市“十五”國民經濟開展方案及遠期規劃； ·安徽省及合肥市交通運輸相關開展規劃； ·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關稅收政策； ·安徽省與合肥市物價局物價政策； ·合肥新站試驗區相關優惠政策：

9、83;國家計委、建設部公布的建設工程經濟評價方法與參數。 評價指標 根據上述評價依據以及本工程特點，本次研究中經濟評價指標選用財務內部收益率 （firr）、財務凈現值（fnpv）。靜態投資回收期和投資利潤率四項評價指標。 括庫場內專用設備如裝卸設備、配送車輛、分揀設備、專用貨架及冷藏設備等購置費用。） 園區通道 ·園區主通道平均造價 250萬元公里； ·鐵路專用線平均造價300萬元公里： ·重要連接線平均造價250萬元公里： 物流信息系統 根據目前國內信息系統建設和合肥市具體條件，預計信息系統總投入為1470萬元。 根據上述標準，預計：總投資規模2742億元。 8

10、3 合肥物流園區建設的財務分析及評價 831 評價內容、依據與方法 評價依據 ·中華人民共和國交通部公路、水運建設工程可行性研究編制方法； ·中華人民共和國交通部交通根底設施建設相關技術標準； ·國家產業政策及有關法律、法規； ·安徽省及合肥市“十五”國民經濟開展方案及遠期規劃； ·安徽省及合肥市交通運輸相關開展規劃； ·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關稅收政策； ·安徽省與合肥市物價局物價政策； ·合肥新站試驗區相關優惠政策： ·國家計委、建設部公布的建設工程經濟評價方法與參數。 評價指

11、標 根據上述評價依據以及本工程特點，本次研究中經濟評價指標選用財務內部收益率 （firr）、財務凈現值（fnpv）。靜態投資回收期和投資利潤率四項評價指標。 832 財務評價計算 投資估算 根據本章的計算，合肥物流園區根本建設總計將投入建設資金274200萬元。為便于計算，在此設定各種投入渠道的分攤比例為： ·合肥市政府 合肥市政府主要擔負物流信息系統建設、園區主通道以及通道連接線建設，總計投資7220萬元； ·新站試驗區（物流開發區管委會）： 新站試驗區（物流開發區管委會）將主要擔負園區內大局部根底設施建設以及鐵路專用線建設，總計投入211980萬元； ·企業自

12、建與社會資金投入： 企業自建與社會資金投入的主要投入方向為庫場設施，按照目前國內經驗，該局部投入占設施投入總量的比例一般在30水平，考慮到合肥市具體情況，本次研究中暫按上述設施投入總額的20計入，總計投入金額55000萬元。 經營分析 ·收入分析 本工程的收入主要是設施租賃收入與輔助效勞收入，根據合肥市目前倉庫租金水平，合肥物流園區設施租金標準暫定為s元平方米月；輔助收入按照國內現有物流中心收入水平，暫定為物流園區主營收入的10兒 園區設施平均出租率為80兒 ·本錢分析 根據本次研究中制定的營運方案，將由合肥物流園區建設開展公司具體執行建設方案，公司編制在30人以內，行政預

13、算開支按人均25萬元計（包括人員工資和日常行政開支），總計75萬元。此外，由于該公司擔負著物流園區信息系統（合肥市物流信息平臺）的日常維護與換代升級任務，尚需支出維護本錢200萬元。 評價結果 本次計算中，按政府投資局部以及新站試驗區土地及投資作為開發投資不計入進行財務計算，貸款金額占總投資的50，貸款利息為6。財務基準收益率定為3。 根據計算結果，本次園區建設工程的財務分析結果為： 企業財務內部收益率為327；在基準收益率定為3的條件下，企業財務凈現值為862萬元；企業投資利潤率為245；工程投資回收期為2245年。 833 合肥物流園區開展的總體評價結論 從上述指標可以看出，僅就建設與維護及效勞收入而言，合肥物流園區建設的財務效益較低。但由于園區工程建設本身是一項公益性很強的工程，其建設意義主要反映為支持和促進合肥市經濟開展的社會效益上，特別是直接反映為進入園區的物流企業效勞效果上。根據目前國內物流企業的運作經驗與實例，成功的物流效勞企業平均投資利潤率可維持在 10以上（實際上目前國內較為成功的物流效勞因其先期