1、某注冊房地產估價師擬購買A市C區的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業房地產估價。 （ ）【答案】×【解析】必須是專業人員的職業行為而為個人行為，不是由專業機構完成，無公信力，不在擔法律責任【2007年真題】與非專業估價相比，專業估價的特點有（ ）。A是一種專業意見B估計價格或價值C實行有償服務D承擔法律責任E估價作業日期長【答案】ACD【解析】專業估價與非專業估價的五大不同【2006年真題】（判斷題）房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此

2、，房地產估價實際上是房地產專業估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要提示的是房地產的理論價格。（ ）【答案】×【解析】評估房地產的價值而不是價格【2007年真題】房地產估價從某種意義上講是（ ）房地產的價值。A發明B發現C創造D確定【答案】B【2007年真題】不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（ ）。A掌握的有關信息不同B作出的估價師聲明不同C估價對象狀況不同D委托人不同【答案】A【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近擬的評估價值（估價不可避免）【2007年真題】一般來說，不宜直接

3、使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。 （ ）【答案】【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結果進行比較【2005年真題】在英國和其他英聯邦國家，法院一般（）來判斷房地產評估價值的誤差范圍。A使用估價對象房地產的實際成交價格B使用政府公布的房地產交易指導價格C使用近一年內房地產的平均成交價格D依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值【答案】D【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結果進行比較【2005年真題】房地產需要專業估價的基

4、本條件是房地產具有（）的特性。A獨一無二和供給有限B獨一無二和價值量大C流動性差和價值最大D不可移動和用途多樣【答案】B【2007年真題】下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（ ）。A內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11日簽署B內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦C內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師D內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一【答案】C【2004年真題】房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括

5、有形的實體、 該實體的質量以及（ ）。A相應配套的基礎設施B土地的形狀C組合完成的功能D立體空間【答案】C【2005年真題】房地產所有權可分為獨有，共自有和建筑物區分所有，其中建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅，商業，用房等有專有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ ）【答案】【2004年真題】建筑物區分所有權包括（ ）等。A按份共有所有權B專有部分所有權C共同關系成員權D共同部分持份權E長期使用租賃權【答案】BCD【2007年真題】（判斷題）房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包

6、括土地使用權和地役權等。 （ ）【答案】【典型例題】以下權利（ ）屬于自物權。A使用權B抵押權C所有權D租賃權【答案】C【2004年真題】房地產具有供給有限特性，本質上在于（ ）。A土地總量有限B規劃限制C房地產不可移動D價值量大【答案】C【2007年真題】房地產的獨一無二特性導致了（ ）。A難以出現相同房地產的大量供給B房地產市場不能實現完全競爭C房地產交易難以采取樣品交易的方式D房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E房地產價值量大【答案】ABCD【2005年真題】房地產具有保值增殖特性，真正的房地產自然增值是由于（ ）引起的。A裝飾裝修改造B通貨膨脹C需求增加導致稀缺性增加D改進

7、物業管理E周圍環境改善【答案】CE【解析】三種自然增值原因外部經濟需求增加導致稀缺性增加房地產使用管制改變AD 屬于投資增值而非自然增值B 屬于保值而非自然增值【典型例題】房地產的特性包括（ ）。A獨一無二B需求有限C流動性好D相互影響E保值增值【答案】ADE【典型例題】形成房地產有效需求必須具備的條件有（ ）A消費者有購買房地產的意愿B消費者能夠承受并支付得起房地產價格C城市經濟高速發展D人口急劇增長E房地產供給大于房地產需求【答案】AB【2006年真題】下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（ ）。A在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時， 積算價格低于收益價格B在房地產

8、市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除經濟折舊）大大高于比準價格或收益價格D比準價格傾向于成交價格， 積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價【答案】C【解析】A正常市場狀態下，比準價格與收益價格基本一致B市場存在泡沫時，比準價格大于收益價格D收益法測算出的傾向于最高買價，成本法測算出的傾向于最低賣價，市場法測算出的傾向于成交價格【2005年真題】當用成本法求得的價值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。（ ）【答案】【解析】積算價格大大高于比準價格或收益價格，說明市場不景氣【2007年真題】城市房屋拆遷是強制性的，其行為

9、不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應采用非市場價值標準。（ ）【答案】×【2006年真題】公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現的價格（ ）。A賣方和買方掌握必要的市場信息B賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象C買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD【2007年真題】房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于（ ）。A市場價值B清算價值C快速變現價值D投資價值【答案】D【2007年真題】下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（ ）。A原始價值高于賬面價值

10、B投資價值高于市場價值C謹慎價值低于市場價值D快速變現價值低于市場價值【答案】B【2007年真題】在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優先受償款。法定優先受償款包括（ ）。A劃撥土地應補交的出讓金B已抵押擔保的債權數額C發包人拖欠承包人的建設工程價款D強制執行費用E估價費用【答案】BC【解析】法定優先受償款包括已抵押擔何的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業稅等拍賣、變賣的費用和稅金【2007年真題】某房地產的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數為0.6，則該房地產現在再次抵押

11、的價值應為276萬元。（ ）【答案】×【解析】再次抵押價值未設立法定優先受償權利下的價值已抵押貸款余額/貸款成數，未設立法定優先受償權利下的價值指抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款，一般低于市場價值【2007年真題】在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付l6萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36

12、萬元。已知折現率l0，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（ ）【答案】×【解析】甲的實際價格24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1/100乙的實際價格24+36/（1+10%）0.5/120丙的實際單價4700丁的實際價格20+32.36/（1+10%）/110【2007年真題】某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設年折現率為8，風險補償估計為現房價格的3，則該期房目前的價格為（ ）元/每平米。A.3473 B.4365 C.4500 D.4635【答案】A【2006年真題】某房地產

13、現房價格為4000元/，預計從期房達到現房的兩年時間內，現房出租的租金收入為每年300元/ （年末收到），出租運營費用為每年50元/假設折現率為5%，風險補償為200元/，則該房地產的期房價格為（ ）元/A.3300B.3324C.3335D.3573【答案】C【2006年真題】某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/，樓面地價為1200元/，則該宗土地的總價為（ ）萬元。A.96 B.192 C.240 D.480【答案】D【解析】建筑面積2000/5000=4000土地總價土地單價×土地面積樓面地價

14、×建筑面積=1200×4000=480（萬元）【2006年真題】某倉庫房地產，建筑面積為800，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/，現擬變更為商業用地，容積率為20，并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/，則理論上應補地價的數額為（ ）萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D例1在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現相反的情況。（ ）（2003年試題）答案：【2007年真題】一般來說，國內生產總值的增長會形成較多

15、供給，引起房地產價格下降。（ ）【答案】×【解析】GDP增長帶動房地產的需求，引起價格上漲【2007年真題】下列情況中會導致房地產價格上升的是（ ）。A上調貸款利率B收緊房地產開發貸款C開征房地產持有環節的稅收D增加土地供應【答案】B【解析】C增加稅收增加房地產的使用成本，抵制投資和投機需求，導致價格下降4.4社會因素【典型例題】某省的總人口為5000萬人，其中城鎮人口為2250 萬人，則該省的城鎮化率為（）。A.30%B.45%C.50%D.55%【答案】B【解析】一個區域內城鎮人口占總人口的百分比2250/5000=45%【2007年真題】下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是

16、（ ）。A獨立、客觀、公正原則屬于基本原則B合法原則屬于一般性原則C最高最佳使用原則屬于技木性原則D謹慎原則屬于一般性原則【答案】D【解析】一般性原則就是普適技術性原則除了最高行為準則以外的全部屬于技術性原則【2006年真題】房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（ ）下的估價結果具有近似性。A同一估價原則、同一估價時點B同一估價目的、同一估價方法C同一估價目的、同一估價時點D同一估價原則、同一估價目的【答案】 C【2005年真題】房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（ ）的立場上，評估出一個對

17、各方當事人來說都是公平合理的價值。A委托人B估價報告預期使用者C管理部門D中立【答案】D【2005年真題】根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有（ ）。A土地所有權B國有工業用地使用權C宅基地土地使用權D大型游樂場E鄉鎮企業用房【答案】AC【2007年真題】利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的（ ）。A最佳規模B最佳經營手段C最佳集約度D最佳管理方式E最佳投資渠道【答案】 AC【2006年真題】均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助

18、確定最佳規模和最佳用途。（ ）【答案】 x【解析】均衡原理是以估價對象內部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規模【2006年真題】根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（ ）時，便為最高最佳使用。A與外部環境最協調B達到規模遞增C內部構成要素的組合最適當D外部環境與內部因素相關聯E外部環境要素為最適當的組合【答案】 AC某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（ ）應按服裝店用途進行估價。A合法原則B最高最佳使用原則C估價時點原則D替代原則

19、【答案】B【2007年真題】以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（ ）。A簽訂估價委托合同之日B發放抵押貸款之日C完成估價對象實地查看之日D未來處置抵押房地產之日【答案】C 【2006年真題】 某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/（ ） 【答案】 【解析】不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣

20、種按算之前已進行了市場狀況調整的話 ，則采用估價時點的市場匯價 500×（1-0.7%）8 ×7.95=3757.78 【典型例題】 某套住房建筑面積100平方米，單價每平方米建筑面積1600元。假設該套住房套內建筑面積80平方米，則該套住房每平方米套內建筑面積的價格為（ ）元。 A.1280 B.1600 C.2000 D.3200 【答案】C 【解析】核心是無論以何種面積計算的總價相等。1600×100=80x ，X=2000 【2006年真題】 某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的1

21、0，套內建筑面積為100，假定折現率為6，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（ ）元/ A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】A 第一步，統一付款方式，統一到成交日 第二步，統一面積內涵和單位 建筑面積套內建筑面積公攤建設面積，設建筑面積為x x10010%x x111.11 建筑面積單價28. 81132萬/111.112593 【典型例題】 某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的6和2。某宗房地產的成交價格為3000元平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（ ）元平方米。 A.2830.19 B.2941.18 C

22、.3061.22 D.3191.49 【答案】D 【解析】首先要確定已知的數據是買方實際支付的還是賣方實際支出的。3000元中，買方還要支付稅費，所以他實得的一定比這個少，因此3000元是賣方的實際得到的。 【2006年真題】 某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（ ）元/ A.2139 B.2146 C.2651

23、D.2659 【答案】D 第一步，計算出正常的市場價格，買方付給賣方2385，稅費由買方負擔，因此2385是賣方實得 第二步，重新約定后，稅費由賣方負擔，要求買方實付金額 買方實際付出的價格正常成交價格×（1應由買方繳納的稅費比率）2559×（13.9%）2659 【2006年真題】 在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于（ ）。 A賣方實際得到的價格/（1-應由賣方繳納的稅費比率） B賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費 C買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費 D應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率 E買方實際付出的價格/（1-應由買方繳

24、納的稅費比率） 【答案】ACD 【2006年真題】 某房地產在2006年3月的價格為2009元/，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數100），則該房地產2006年9月的價格為（ ）元/ A.2700.8B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 【答案】D 【解析】環比指數 9月價格3月價格×4月指數×5月指數×6月指數×7月指數×8月指數×9月指數2009×94.8

25、15;96.6×105.1×109.3×112.7×118.3=2817.7 注意必須從下個月的指數開始乘起，不能乘3月的指數 【2007年真題】 為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6以內不增加付款，實際產權登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（ ）元每平米。 A.3868.92 B.400000

26、 C.4072.54 D.4286.89 【答案】A 所以不增加付款 房屋總價 4000×95×（10.3%）6386892 【2006年真題】 市場法中實物狀況比較和調整的內容包括（ ）。 A環境 B地形地勢 C外部配套設施 D內部基礎設施完備程度 E裝飾裝修 【答案】BDE AC屬于區位狀況調整 【2006年真題】 在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為（ ）。 A0.95 B0.99 C1.01 D1.05 【答案】A 【2006年真題】

27、 某宗地的面積為1000：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/，2190元/和2220元/，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為（ ）元/ A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 【答案】C 【2006年真題】 下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是（ ）。 A某標準廠房B某酒廠廠房（或某軍隊營房）C某待出讓土地D某寫字樓 【答案】 B 【2006年真題】 在運用成本法時最主要的有（ ）。 A區分計劃成本和實際成本 B區分實際成本和客觀成本 C結合實際成本來確定評估價值 D結合實際開發利潤

28、來確定評估價值 E結合市場供求分析來確定評估價值 【答案】BE 【2006年真題】 某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/，正常開發成本為1500元/，管理費用為前兩項的5，投資利息占直接成本的5，銷售費用為100元/，直接成本利潤率為6，則開發后的地價為（ ）元/ A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】D 【2006年真題】 下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（ ）。 A重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應得利潤 B重新購建價格是在估價時點的價格 C重新購建價格是客觀的價格 D建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格 E土地的重

29、新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格 【答案】ABCD 【2007年真題】 建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。 （ ） 【答案】x 【解析】此為重建價格 【2007年真題】 為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程直接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米（其中人工費為50元每平米），裝飾裝修工程直接費為900元每平米（其中人工費為45 元每平米），又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15，安裝工程綜合費率

30、為安裝工程人工費的75，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72，稅金為3.5，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（ ）元每平米。 A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64 【答案】B 是分部分項法和工料測算法的綜合 分部分項法： 直接費 綜合費 稅金 土建 780 117 安裝 450 37.5 裝飾裝修 900 32.4 合計 2130 186.9 （2130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99 建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（ ）。 A功能落后 B功能缺乏 C環境污染 D交通擁擠 E

31、正常使用的磨損 【答案】CD 例題：某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元，現增設電梯需要120萬元，假設現在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值： 解：該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計算如下： 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額12010020（萬元） 【2006年真題】 在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。（ ） 【答案】× 【2007年真題】某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。

32、假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為（ ）萬元。 A.1838.00 B.1844.55C.1845.87 D.1850.00 【答案】B 功能過剩，在重建價格情況下，扣除功能過剩折舊后的價值重建價格（無效成本超額持有成本）2000150+0.8（P/A，12%，15）1844 【2007年真題】 建筑物的經濟壽命早于或與土地使用期限一起結束的，應根據土地剩余使用期限確定收益期限。 （ ） 【答案】× 【解析】應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊 【2007年真題】 某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建

33、成5年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（ ）。 A.200 B.2.13 C.2.22D.2.50 【答案】C 出讓合同中已約定不可續期的，應按建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計算折舊 折舊期限50-5=45 年折舊率1/45=2.22% 【2006年真題】非住宅小區級的公共建筑的建設費用和住宅小區內的營業性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價格中。（ ） 【答案】 【例題】某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當

34、時獲得的土地使用期限為50年，不可續期，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，該宗房地產的報酬率為8.5%請計算該宗房地產的收益價格。 【2006年真題】 己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8的價格為4000元/：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6，則其價格最接近于（ ）元/ A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 【答案】D 【2006年真題】 某商鋪建筑面積為500，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/；運營費用率為租金收入的25；該類房地產的報酬率為10。該商鋪的價

35、值為（ ）萬元。 A.521 B.533 C.695 D.711 【答案】A 年租金收入500×120×1272（萬元） 運營費用72×25%=18（萬元） 凈收益72-18=54（萬元） 商鋪的價值(54/ 10)×1-(1+ 10) (-35)某幢寫字樓，土地面積4000，總建筑面積為9000，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1日到2035年10月1日。現在獲得類似的40年土地使用權價格為2000元/，建筑物重置成本為1300元/。建筑物自然壽命為60年，有效經過年數為10年。其他的相關資料如下；（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年，設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于