1、課 程 教 案學 院 建 筑 工 程 學 院 教 研 室 工 程 管 理 課程名稱 房地產(chǎn)開發(fā)與管理 主講教師 教 材 房地產(chǎn)開發(fā)與管理 課程教案(Development and management of real estate)課程編號：06046020 課程類別：專業(yè)選修課適用專業(yè)：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理學時：48（理論40學時，實踐8學時） 學分：2.5一、課程性質(zhì)、目的與要求課程性質(zhì)：房地產(chǎn)開發(fā)與管理是資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)的一門專業(yè)方向課，屬于任選課程。課程目的：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，正逐步走向市場化和規(guī)范化的道路，并對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生巨大的

2、推動作用。通過學習這門課程，使學生掌握一定深度的理論知識，又能提高實際操作能力，而且能將相關(guān)專業(yè)知識應用到房地產(chǎn)開發(fā)與管理實際中。教學要求：了解房地產(chǎn)開發(fā)的全過程：投資決策、前期工作、項目建設、竣工驗收與交付使用等四個大的階段。重點掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究、房地產(chǎn)規(guī)劃設計與建筑工程基礎、房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程管理、住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理的理論與實務。二、教學內(nèi)容 理論總學時：48學時第一章：緒論 2學時基本要求：掌握房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，房地產(chǎn)市場的概念，形式，內(nèi)容；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的相關(guān)法規(guī)。重點：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)

3、營，房地產(chǎn)市場的概念。難點：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念。第二章：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論與策略 4學時基本要求：掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的理論，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的策略分析，以及房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的決策。重點：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的策略分析及決策。難點：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的決策。第三章：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 6學時基本要求：掌握房地產(chǎn)可行性分析的概念，房地產(chǎn)市場調(diào)研，房地產(chǎn)開發(fā)方案的選擇，項目財務評價的方法，不確定性分析，以及項目的國民經(jīng)濟評價。重點：房地產(chǎn)可行性分析內(nèi)容、步驟、可行性分析報告，不確定性分析的類型及步驟，財務評價與國民經(jīng)濟評價區(qū)別，開發(fā)方案的選擇。難點：房地產(chǎn)可行性分析，財務評價與國民經(jīng)濟評價

4、區(qū)別。第四章：房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取 4學時基本要求：掌握我國的土地使用制度，土地的所有權(quán)與其下屬的各項權(quán)利，土地使用權(quán)出讓的各種方式，最高出讓年限，適用條件及出讓的程序，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的適用條件及程序，土地使用權(quán)劃撥的適用條件及程序，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)政府職能部門，相關(guān)的法律法規(guī)。重點：我國的土地使用制度，土地使用權(quán)出讓的各種方式，最高出讓年限，適用條件及出讓的程序。難點：土地使用權(quán)的獲取，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。第五章：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 6學時基本要求：掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要工作內(nèi)容，流程，房地產(chǎn)開發(fā)實施過程中的各方面：質(zhì)量管理，進度管理，成本管理，其他管理等，房

5、地產(chǎn)開發(fā)項目管理案例分析。重點：房地產(chǎn)開發(fā)實施過程中的各方面：質(zhì)量管理，進度管理，成本管理，其他管理等。難點：掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要工作內(nèi)容，流程。第六章：房地產(chǎn)營銷 4學時基本要求：掌握房地產(chǎn)營銷的基本概念，基本理念：4P理論，4C理論，5S理論；房地產(chǎn)營銷的策劃與運作，房地產(chǎn)銷售渠道的基本類型，銷售渠道的選擇，房地產(chǎn)的定價策略，房地產(chǎn)的廣告策劃，房地產(chǎn)營銷的銷售代理，房地產(chǎn)營銷的知名案例分析。重點：掌握房地產(chǎn)營銷的基本概念，基本理念：4P理論，4C理論，5S理論；房地產(chǎn)的定價策略；房地產(chǎn)的廣告策劃；房地產(chǎn)營銷的知名案例分析。難點：4P理論，4C理論，5S理論；定價策略；案例分析。第七

6、章：房地產(chǎn)交易 4學時基本要求：掌握房地產(chǎn)交易市場的概念，房地產(chǎn)交易的類型，房產(chǎn)的一、二級市場；土地的一、二級市場；土地交易的程序，房地產(chǎn)的買賣與租賃，適用條件，各自的特點，與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況的關(guān)系，具體的案例分析。重點：土地交易的程序，房地產(chǎn)的買賣與租賃，適用條件，各自的特點，與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況的關(guān)系。難點：土地交易；房地產(chǎn)的買賣與租賃。第八章：房地產(chǎn)企業(yè) 4學時基本要求：掌握房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和任務，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的建立與機構(gòu)設置，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)的行業(yè)管理；房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的工作內(nèi)容，對整個房地產(chǎn)市場的影響，與發(fā)達國家的差距；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營企業(yè)

7、的區(qū)別；本地及外地知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況。重點：現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的工作內(nèi)容，對整個房地產(chǎn)市場的影響，與發(fā)達國家的差距；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營企業(yè)的工作內(nèi)容。難點：房地產(chǎn)中介服務企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營企業(yè)。第九章：物業(yè)管理 2學時基本要求：掌握物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理的內(nèi)容與程序，物業(yè)管理與其所管理物業(yè)的市場價值，物業(yè)管理機構(gòu)與人員管理，物業(yè)管理案例，知名物業(yè)管理公司情況，。重點：物業(yè)管理的概念；物業(yè)管理案例。難點：物業(yè)管理與其所管理物業(yè)的市場價值。三、實踐環(huán)節(jié)或相關(guān)課程 實踐總學時：8學時基本要求：了解知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，知名的房地產(chǎn)項目，知名的房地產(chǎn)企業(yè)家

8、。四、課時分配序號章節(jié)內(nèi) 容理論環(huán)節(jié)時數(shù)實驗時數(shù)1一概述22二房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略43三房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析64四房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取45五房地產(chǎn)項目管理46六房地產(chǎn)營銷67七房地產(chǎn)交易68八房地產(chǎn)企業(yè)49九物業(yè)管理410十房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營案例及復習8合 計408總學分2.5總學時48五、建議教材與教學參考書教材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。序 號參考書目編 者出版社版 本1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營唐 欣華中科技大學出版社2009年第1版2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理劉洪玉中國物價出版社2003年第1版3房地產(chǎn)經(jīng)濟教程王克忠復旦大學出版社2005年第1版4

9、房地產(chǎn)基本制度與政策沈建忠中國物價出版社2003年第1版六、教學形式與考核方式1、教學形式：以課堂講授為主，課堂討論、課下作業(yè)、現(xiàn)場教學等為輔，采用多媒體教學課件。2、考核方式：期末考試占60%，平時作業(yè)占20%，出勤表現(xiàn)占20%。- 42 -第一章 緒 論一、教學目標及基本要求本章教學目標：通過本節(jié)課程的講授，使學生能夠了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義及特點，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的形式和內(nèi)容。本章教學的基本要求：要求學生對概念的內(nèi)涵與外延有全面的了解，走出當前存在的各種關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營的認識誤區(qū)。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及學時分配第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點（1學時）第二節(jié)

10、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的形式和內(nèi)容及學科建設（1學時）2、本章教學內(nèi)容的重點和難點重點：房地產(chǎn)經(jīng)營全過程其實質(zhì)是虛擬企業(yè)、房地產(chǎn)的政策性屬性、外延式開發(fā)難點：虛擬企業(yè)突破方法：講概念、舉實例、圖表分析。三、教學方式和手段自編多媒體教學課件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2003。五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點1、房地產(chǎn)開發(fā)（1）開發(fā)：生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目的，對資源進行合理開發(fā)和利用的

11、過程。（2）房地產(chǎn)開發(fā)：指依據(jù)國家的法律法規(guī)取得了國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施建設的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設計和建設、施工等開發(fā)活動。（3）設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬元以上；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員；2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律、法規(guī)規(guī)定得其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)項目應建立資本金制度，2004年國務院下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項目資本金比例的通知，

12、將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%。（4）土地使用權(quán)取得方式：出讓 劃撥2、房地產(chǎn)經(jīng)營（1）經(jīng)營：經(jīng)營者為了達到企業(yè)目的而有意識、有計劃的進行活動的總稱。（2）房地產(chǎn)經(jīng)營：房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為實現(xiàn)預期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃的加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險較大房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性較強注意：定義表述的文字，應該能夠覆蓋被定義對象的全體，既不要超過其外延，也不要小于其外延。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的形式和內(nèi)容及學科建設1、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容（1）按開發(fā)時間的差異，可以分為初次開發(fā)和再次開發(fā)（

13、2）根據(jù)開發(fā)的內(nèi)容不同，可以分為外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)（3）按開發(fā)的規(guī)模不同，可以分為單項開發(fā)和綜合開發(fā)2、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容（1）按經(jīng)營對象相對差異劃分，分地產(chǎn)經(jīng)營和房產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營：廣義生產(chǎn)、流通、消費過程 狹義流通過程房產(chǎn)經(jīng)營形式：出售、出租、抵押（2）按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式劃分，分專項經(jīng)營、綜合經(jīng)營、跨國經(jīng)營（3）按活動發(fā)生的不同過程劃分，分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)流通經(jīng)營、房地產(chǎn)消費及使用經(jīng)營3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序與內(nèi)容（1）投資機會的選擇與決策（2）前期工作（3）建設階段（4）租售階段4、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的學科建設（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的學科形成與發(fā)展（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的研究內(nèi)

14、容和方法復習思考題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點是什么？簡要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論與策略一、教學目標及基本要求本章教學目標：通過本節(jié)課程的講授，使學生對收益最大原理、可行性分析、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略及價格策略有所了解，并能夠適用收益最大原理、項目最佳規(guī)模、消費者購買行為理論、市場需求預測來決策房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。本章教學的基本要求：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略是一般性的經(jīng)營理論在特定的房地產(chǎn)市場環(huán)境的應用于推廣，要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本原則和理論。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及學時分配第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論概述（1學時）第

15、二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析（1學時）第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策（2學時）2、本章教學內(nèi)容的重點和難點重點：價格確定理論、價格策略、決策準則難點：房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、寡頭競爭、樂觀準則、悲觀準則、后悔準則突破方法：舉實例、做試題三、教學方式和手段自編多媒體教學課件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2003。王克忠，房地產(chǎn)經(jīng)濟教程，復旦大學出版社，2005。沈建忠，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2003。五、單元授課的

16、具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論概述1、收益最大原理房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的是獲取項目最大收益凈收益=總收益預期成本（1）收益、成本指標的確定：成本收益分析首先要論證項目的必要性，正確確定和評價項目的效益和成本是進行成本收益分析的基礎。投資：經(jīng)濟主體以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。成本：人們?yōu)檫_到一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。（2）項目最佳規(guī)模確定：不同規(guī)模的凈收益來進行比較，收益最大的項目規(guī)模就是最佳規(guī)模。（3）經(jīng)濟效益分析法：如總收益為B,總成本為C，OC為經(jīng)營成本。凈收益：B-C期望總成

17、本的凈收益率：（B-C）/C效益成本比率：B/C項目投資成本的收益率：（B-OC）/C2、可行性研究（1）可行性研究的過程：可行性研究：在投資決策前，對建設項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法。過程：評價與決策階段可行性研究階段初步可行性研究投資機會研究階段（2）現(xiàn)金流量分析：凈現(xiàn)值凈收益率內(nèi)部收益率（3）損益臨界分析：損益臨界分析點計算公式：Q為損益臨界點，F(xiàn)為固定成本，P為單位產(chǎn)品售價，V為單位產(chǎn)品的變動成本。3、消費者市場購買行為理論（1）消費者購買動機（2）購買決策過程（3）消費者購買行為分析4、市場環(huán)境分析（1）宏觀環(huán)境（2）微觀環(huán)境5、市場需求預測（1）市場需求預測的有關(guān)概念

18、（2）市場需求影響因素分析競爭狀況：租金、利率、售價、空房率人口特征：收入、年齡、職業(yè)趨勢分析（3）市場預測主要方法定性預測與定量預測方法6、價格確定理論（1）完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價（2）壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價（3）寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價（4）純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的主要內(nèi)容（1）財務策略如何投資、向何種房地產(chǎn)品投資及資金使用，盈虧平衡等，是財務策略的重要內(nèi)容。（2）生產(chǎn)策略確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營項目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式等。（3）市場開發(fā)策略房地產(chǎn)品的新產(chǎn)品，一般都是在原有住房類型上增加新類型、新

19、技術(shù)、新材料、新設計而開發(fā)建設的房屋。（4）價格策略高價策略 低價策略 均衡價格策略2、房地產(chǎn)價格策略（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場周期生命周期：從開發(fā)建設、建成后出售、出租至產(chǎn)品的更新和再開發(fā)等整個過程，整個周期約為4050年。市場生命周期：從一個新產(chǎn)品的產(chǎn)生、進入市場，發(fā)展直至衰亡，被淘汰，可以劃分為進入期、成長期、成熟期與衰退期。（2）不同時期的房地產(chǎn)價格策略第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型（1）構(gòu)成決策問題的基本條件有明確的目標有兩個以上可供選擇的方案有評價方案優(yōu)劣的標準有真實地反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料（2）決策類型確定型決策風險型決策不確定型決策（3）開發(fā)與經(jīng)

20、營原則遵守法律法規(guī)取得最佳效益風險意識原則定性與定量分析結(jié)合2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策準則（1）肯定型決策（2）風險型決策最大可能準則：實質(zhì)是承認概率最大的自然狀態(tài)是必然事件。期望值準則：為策略Ai的數(shù)學期望，Pi為狀態(tài)Qi出現(xiàn)的概率，aij為損益值。（3）不確定型決策樂觀準則：不放棄任何一個可能獲得最大利益機會。悲觀準則：著眼于損失最小。后悔準則：最小化最高原則。3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序與方法發(fā)現(xiàn)問題確定目標擬定方案分析評價選擇方案實施追蹤復習思考題簡述收益最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營決策準則

21、是什么？房地產(chǎn)經(jīng)營決策程序是什么？第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析一、教學目標及基本要求本章教學目標：通過本節(jié)課程的講授，使學生在掌握可行性研究內(nèi)容、概念、作用的基礎上，理解財務評價指標的計算方法，學會可行性研究的步驟和方法，學會用靜態(tài)評價指標、動態(tài)評價指標和償債指標進行運算和評價，進一步掌握敏感性分析、概率分析、盈虧分析的步驟及方法。本章教學的基本要求：房地產(chǎn)項目投資成功與否的關(guān)鍵是決策的正確與否，決策的依據(jù)是根據(jù)可行性研究制定的。要求學生掌握房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和方法，包括開發(fā)方案的選擇、項目的財務評價和國民經(jīng)濟評價以及不確定性分析等基本方法。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及學時分配第

22、一節(jié) 可行性分析、市場調(diào)研（2學時）第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇（2學時）第三節(jié) 財務評價方法及不確定性分析（2學時）2、本章教學內(nèi)容的重點和難點重點：可行性研究的內(nèi)容、成本費用估算方法、財務評價指標的計算、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析難點：可行性研究的內(nèi)容、成本費用估算方法、FNPV、FLRR、投資收益率、投資回收期突破方法：講公式 做例題 復習公式 再做習題三、教學方式和手段自編多媒體教學課件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出

23、版社，2003。王克忠，房地產(chǎn)經(jīng)濟教程，復旦大學出版社，2005。五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 可行性分析、市場調(diào)研1、可行性研究的概念、作用（1）概念：可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各個方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。（2）作用：可行性研究是投資決策的重要依據(jù)可行性研究是籌集建設資金的依據(jù)是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)是編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)2、可行性研究的步驟和內(nèi)容（1）步驟：編寫研究報告詳細研究評優(yōu)和選擇開發(fā)方案設計資料收集市場調(diào)查組織準備（2

24、）內(nèi)容：項目概況市場分析和需求預測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務評價風險分析（定性、定量分析）國民經(jīng)濟評價結(jié)論第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇1、開發(fā)方案選擇程序（1）開發(fā)方案的設計（2）技術(shù)經(jīng)濟指標的計算建筑密度、容積率、平均層數(shù)、人口毛密度、凈密度（3）技術(shù)經(jīng)濟指標的比較、評價（4）選擇最優(yōu)開發(fā)方案2、居住區(qū)開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟指標（1）用地平衡表（2）技術(shù)經(jīng)濟指標3、開發(fā)方案的綜合評價（1）加法模型 （2）加乘混合模型（3）乘法模型 （4）除法模型第三節(jié) 財務評價方法及不確定性分析1、成本數(shù)據(jù)預測與分析成本包括開發(fā)直接費和間接費開發(fā)直接費包括：土地費用、前

25、期工程費、房屋開發(fā)費2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法（1）土地費用估算土地出讓金或征地費（土地補償、土地投資補償、人員安置補助、新菜地開發(fā)資金、土地管理費、耕地占用稅、拆遷費）城市建設配置費拆遷安置補償費（2）前期工程費（3）房屋開發(fā)費（建安工程費、附屬工程費、室外工程費）（4）管理費（5）銷售費用（6）財務費用（7）其他費用（8）不可預見費（9）稅費3、財務評價指標（1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。判斷標準：當FNPV0，項目可接受；當FNPV<O,項目應該被拒絕。（2）財務內(nèi)部報酬率（FIRR）指項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)

26、率。設兩個折現(xiàn)率i1>i2,FNPV1<0,FNPV2>0。則FIRRic,項目可以接受；FIRR<ic,項目應該被拒絕。（3）投資收益率（R）指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率。投資收益率=年凈收益/投資總額（4）靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期指在不考慮時間因素影響的條件下，項目的凈收益額用于抵償全部投資所需的時間。動態(tài)投資回收期4、敏感性分析（1）概念：就是通過測定一個或多個不確定性因素的變化所導致對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定分析方法。（2）敏感性分析的步驟：選擇要分析的

27、不確定因素（售價租金、開發(fā)周期、貸款利率、開發(fā)成本、空置率）選定分析所用的評價指標計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況判定敏感性因素提出控制敏感性因素的建議5、概率分析又稱風險分析，是運用概率理論研究不確定性因素的變動對項目經(jīng)濟效果指標影響的一種定量分析方法。（1）概率：出現(xiàn)某種隨機事件的次數(shù)與各種可能出現(xiàn)的隨機事件的次數(shù)總和的比值。（2）數(shù)學期望：加權(quán)平均值。（3）方差：反映數(shù)學期望值和實際值的偏差程度。6、盈虧平衡分析（1）通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本，收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項目盈虧關(guān)系的一種分析方法。房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用多，有固定成本、變動成本、辦變動成本。（2）盈虧

28、平衡點分析（3）項目安全率復習思考題什么是可行性研究？房地產(chǎn)投資項目可行性研究包括哪些步驟？可行性研究的種類有哪些？可行性研究包括哪些內(nèi)容？反映投資項目財務狀況的指標包括哪些？什么是財務內(nèi)部收益率？什么是內(nèi)部收益率？什么是財務凈現(xiàn)值？國民經(jīng)濟評價指標包括哪些？風險分析方法有哪些？如何進行風險分析？第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取一、教學目標及基本要求本章教學目標：通過本節(jié)課程的講授，使學生對房地產(chǎn)開發(fā)中土地轉(zhuǎn)讓、出讓及劃撥有較深的了解，熟知房地產(chǎn)開發(fā)建設之前的土地轉(zhuǎn)讓、出讓的交易行為過程；掌握土地使用權(quán)劃撥及轉(zhuǎn)讓的概念、方法、程序、規(guī)劃及原則；同時了解房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作的內(nèi)容、特點；熟悉建設

29、用地規(guī)劃許可證的取得及注意事項。本章教學的基本要求：要求學生了解房地產(chǎn)開發(fā)要進行的前期工作，掌握房地產(chǎn)項目用地取得的三種方式和三種許可證的申辦程序。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及學時分配第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓及劃撥（2學時）第二節(jié) 開發(fā)的前期工作（2學時）2、本章教學內(nèi)容的重點和難點重點：土地使用權(quán)出讓年限、土地收回、閑置處理、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地增值稅、前期工作的特點難點：綜合用地的土地使用權(quán)出讓、年限界定、劃撥土地的類型、質(zhì)量管理突破方法：舉實例三、教學方式和手段自編多媒體教學課件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐

30、欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2003。王克忠，房地產(chǎn)經(jīng)濟教程，復旦大學出版社，2005。沈建忠，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2003。五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓及劃撥1、土地使用權(quán)出讓指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。主體：國家、公司、企業(yè)、其他組織、個人客體：城鎮(zhèn)國有土地、集體土地征為國有后內(nèi)容：土地使用權(quán)、出讓金2、土地使用權(quán)出讓的法律依據(jù)1990年中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例2002年招拍掛出讓國

31、有土地使用權(quán)規(guī)定3、土地使用權(quán)出讓方式和程序（1）拍賣（2）招標土地所有者向多方土地使用者發(fā)出投標邀請，通過各投標者設計標書競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。（3）協(xié)議政府作為土地所有者與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。（4）三種出讓方式比較土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地70年，科教文衛(wèi)用地50年，綜合50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。 土地使用權(quán)屆滿收回土地使用權(quán)收回 依法提前收回（公共利益需要、使用者原因、司法機關(guān)決定收回）土地使用權(quán)終止：（土地滅失、土地使用者的拋棄而終止）土地使用權(quán)續(xù)期：使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用

32、土地，應當最遲于1年前向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準續(xù)期的，重簽合同，交納地價款，更換土地權(quán)屬證件。4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利的內(nèi)容。（2）按出讓合同約定，受讓方已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（3）按照合同進行投資開發(fā)的，屬房屋建筑工程要完成開發(fā)投資總額25%，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。6、土地使用權(quán)

33、轉(zhuǎn)讓的特點（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力不得隨意變更土地使用權(quán)的使用年限、用途及其他限定規(guī)定。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類別出售 交換 贈與7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程度（1）轉(zhuǎn)讓申請（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（3）轉(zhuǎn)讓合同公證（4）繳納土地出讓金和土地增值稅（5）土地使用權(quán)變更登記8、土地使用權(quán)劃撥概念：指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。申請者：法人、公民土地使用權(quán)人可以無限使用，沒有期限限制。 原集體土地 征地 國有土地 劃撥兩種形式 原國有土地 劃撥9、土地使用權(quán)劃撥的法律規(guī)定（1）國家機關(guān)用地和軍事用地（2）

34、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地10、土地征用的特點（1）強制性 （2）特定性 （3）轉(zhuǎn)移性 （4）補償性11、土地征用的補償和安置（1）土地補償費 （2）安置補助費 （3）青苗補償費（4）附著物補償費 （5）新菜地建設資金（6）耕地占用稅 （7）土地管理費第二節(jié) 開發(fā)的前期工作1、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的內(nèi)容和特點（1）前期工作的主要內(nèi)容土地問題 土地使用權(quán)證書規(guī)劃問題 規(guī)劃許可證書基礎設施和市政設施問題融資問題 銷售問題工程進度問題 保險問題（2）前期工作的特點：多、長、變（3）前期工作的現(xiàn)狀和問題政府主管部門的作用

35、人際關(guān)系的作用前期人員及基本素質(zhì)2、建設用地規(guī)劃許可證的取得劃撥土地要取得土地使用證，前提是已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可證。（1）哪些情況需要申請建設用地規(guī)劃許可證（2）申請規(guī)劃許可證需要的材料（3）申請規(guī)劃許可證需辦理的手續(xù)（4）注意事項（5）補辦建設用地規(guī)劃許可證所需材料3、建設工程規(guī)劃許可證的取得開發(fā)企業(yè)在建設之前要取得建設工程規(guī)劃許可證。（1）哪些情況需要申請建設工程規(guī)劃許可證（2）申請建設工程規(guī)劃許可證需要的材料（3）申請建設工程規(guī)劃許可證需辦理的手續(xù)（4）注意事項4、施工許可證獲得建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 施工許可證（1）申請施工許可證所須條件（2）申請辦理施工許可證的程

36、序（3）有關(guān)施工許可證的注意事項復習思考題房地產(chǎn)項目用地獲取的方式有哪些？簡述劃撥土地使用權(quán)的特點。簡述出讓土地使用權(quán)的類型、含義。簡述協(xié)議出讓國有土地的范圍。簡述招標拍賣掛牌出讓國有土地的范圍。土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、教學目標及基本要求本章教學目標：通過本節(jié)課程的講授，使學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念和特點，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務；熟悉工程項目的質(zhì)量管理、進度管理、成本管理及其他管理。本章教學的基本要求：要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本管理方式。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及學時分配第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述及質(zhì)量管理（2學時）第二節(jié) 進度、成本

37、、其他管理（2學時）2、本章教學內(nèi)容的重點和難點重點：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、質(zhì)量管理、進度管理、成本管理難點：同上突破方法：看報告 舉實例三、教學方式和手段自編多媒體教學課件和真實項目管理文件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2003。王克忠，房地產(chǎn)經(jīng)濟教程，復旦大學出版社，2005。沈建忠，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2003。五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述及質(zhì)量管理1、房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點

38、（1）項目：指那些作為管理對象，按限定的時間、成本和質(zhì)量標準完成的一次性任務。特征：一次性；明確目標；項目作為管理對象的整體性（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目：指已經(jīng)確定投資，按照規(guī)劃設計條件進行施工，并實行統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理的具體房地產(chǎn)開發(fā)建設工程。特征：知識密集性；組織的層次性；系統(tǒng)性2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程中的一項重要管理內(nèi)容。項目的投資管理、工程管理、質(zhì)量管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理、市場配套協(xié)調(diào)管理。3、工程項目質(zhì)量管理質(zhì)量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程項目質(zhì)量管理的特點：影響因素多 質(zhì)量波動

39、大 質(zhì)量變異大質(zhì)量隱蔽性 終檢局限大4、質(zhì)量管理的主要內(nèi)容（1）施工前的準備階段（2）施工過程的質(zhì)量管理5、項目工程質(zhì)量管理的主要途徑和方法（1）審核有關(guān)技術(shù)文件、報告報表（2）現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督與檢查6、施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段（1）旁站監(jiān)督 （2）測量 （3）試驗 （4）指令文件（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序 （6）利用支付控制手段7、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收（1）竣工驗收的范圍及依據(jù)（2）竣工驗收要求（3）竣工驗收程序及內(nèi)容（4）竣工驗收組織第二節(jié) 進度、成本、其他管理1、項目進度管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度管理是指對開發(fā)項目各建設階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，并將該計劃付諸實

40、施，且在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工、交付使用。2、項目進度管理的主要任務設計前的準備階段進度管理（1）確定工期總目標（2）編制項目總進度計劃（3）編制準備階段詳細工作計劃（4）施工現(xiàn)場條件調(diào)查分析設計階段進度管理任務施工階段進度管理任務3、項目進度管理措施組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理措施。4、項目成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，其目的是確保開發(fā)項目管理目標的實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。復習思考題結(jié)合

41、房地產(chǎn)開發(fā)特點闡述房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系。簡述中國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務和發(fā)展趨勢。影響房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的因素有哪些，怎樣預防這些因素？簡述常用房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量控制的方法及優(yōu)缺點。橫道圖、網(wǎng)絡圖各有什么優(yōu)缺點？簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成及有效控制其成本的方法。結(jié)合實際簡述合同管理的重要性。第六章 房地產(chǎn)營銷一、教學目標及基本要求本章教學目標：房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)品進入市場轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的經(jīng)營活動，通過講授房地產(chǎn)營銷的概念、基本理論，使學生了解房地產(chǎn)營銷的策劃與運作，能夠掌握營銷要領(lǐng)，并掌握營銷新觀念。本章教學的基本要求：要求學生掌握房地產(chǎn)營銷的方式。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及

42、學時分配第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷概念與基本理論（2學時）第二節(jié) 房地產(chǎn)營銷的策劃與運作（2學時）第三節(jié) 房地產(chǎn)營銷案例分析（2學時）2、本章教學內(nèi)容的重點和難點重點：房地產(chǎn)營銷的重要性、住宅定價難點：4P、4C法則、廣告設計突破方法：講理論、講實例三、教學方式和手段自編多媒體教學課件和真實房地產(chǎn)營銷文件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2003。王克忠，房地產(chǎn)經(jīng)濟教程，復旦大學出版社，2005。沈建忠，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出

43、版社，2003。五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷概念與基本理論1、房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)營銷是通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。目標和核心，是通過運用既定的程序以及隨機的技巧，使房地產(chǎn)交易迅速達成，使商品盡快實現(xiàn)價值。2、房地產(chǎn)營銷的基本理念（1）4P理論產(chǎn)品product 價格price 地點place 促銷promotion(2)4C理論消費者consumer 消費者的購買便利性convenience購買成本cost 溝通communication3、房地產(chǎn)營銷新觀念（1）強調(diào)文化品味（2）強調(diào)品牌（3）強調(diào)生態(tài)環(huán)境

44、（4）強調(diào)知識經(jīng)濟第二節(jié) 房地產(chǎn)營銷的策劃與運作1、房地產(chǎn)營銷方式（1）銷售渠道基本類型產(chǎn)銷直接見面 批發(fā)租售 委托租售（2）銷售渠道的選擇選擇銷售渠道的主要因素選擇營銷渠道的策略2、房地產(chǎn)營銷策劃（1）房地產(chǎn)公開出售的策劃與運作產(chǎn)品定位 價格設定 定價比例概念的策劃與引導 銷售的組織和實施（2）大宗交易的策劃與運作叫價 談判的階段與隊伍轉(zhuǎn)讓方式 風險與防范3、房地產(chǎn)廣告策劃（1）房地產(chǎn)廣告的類型軟廣告：開發(fā)企業(yè)形象廣告、樓盤介紹、各期活動傳真、市場信息統(tǒng)計發(fā)布。硬廣告（2）房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容廣告目標 市場分析 廣告策劃廣告計劃 廣告效果第三節(jié) 房地產(chǎn)營銷案例分析案例1房地產(chǎn)市場營銷方案比選案

45、例2“××山莊”營銷策劃方案復習思考題房地產(chǎn)市場營銷中的4P、4C、4R、4V、5S原理是什么？簡述房地產(chǎn)品牌營銷策略及其意義。簡述房地產(chǎn)市場細分及其作用。簡述房地產(chǎn)廣告策略。第七章 房地產(chǎn)交易一、教學目標及基本要求本章教學目標：通過本次授課，使學生了解房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃的基本過程，明白契約和合同的重要性，學會訂立買賣、租賃契約。本章教學的基本要求：要求學生掌握房地產(chǎn)交易的特殊規(guī)律性。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及學時分配第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述（2學時）第二節(jié) 土地交易（2學時）第三節(jié) 房地產(chǎn)交易（2學時）2、本章教學內(nèi)容的重點和難點重點：土地交易、房地產(chǎn)交易、買賣、租

46、賃操作實務、合同訂立內(nèi)容難點：房地產(chǎn)市場、合同內(nèi)容突破方法：運用實例逐條講解三、教學方式和手段自編多媒體教學課件和銷售合同文件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2003。王克忠，房地產(chǎn)經(jīng)濟教程，復旦大學出版社，2005。沈建忠，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2003。五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念及形式（1）房產(chǎn)交易買賣、租賃、抵押、交換、典當、信托包括房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括房產(chǎn)

47、所有權(quán)的交易。（2）地產(chǎn)交易僅限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押。2、房地產(chǎn)交易的特性及原則（1）房地產(chǎn)交易的特性標的物位置的固定性標的物自身無法改變的天然矛盾性房地產(chǎn)標的額大，專業(yè)性強房地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市場土地使用權(quán)出讓行為所設定的權(quán)利義務具有承接性（2）房地產(chǎn)交易原則及時登記原則房地產(chǎn)連動原則房地產(chǎn)交易價格易受市場或國家政策影響土地出讓合同設定的權(quán)利、義務隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移3、房地產(chǎn)市場廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種交換關(guān)系的總和。狹義：固定的房地產(chǎn)交易所。第二節(jié) 土地交易1、國有土地使用權(quán)出讓（1）含義：是土地管理機關(guān)代表政府將國有土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用

48、者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）出讓原則遵循市場經(jīng)濟規(guī)律體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控管理意圖（3）國有土地使用權(quán)出讓方式協(xié)議 招標 拍賣 掛牌2、土地年租制（1）含義：是指國家以土地所有者的身份，將一定年限的土地使用權(quán)出租給土地使用者，并由土地使用者按期向國家繳納租金的國有土地配置方式，是土地有償使用方式之一。（2）合理性減輕承租人負擔優(yōu)化資源配置平抑房價利于國家籌資，加強基礎的設施建設第三節(jié) 房地產(chǎn)交易1、房地產(chǎn)買賣程序與操作技巧（1）買賣程序買賣程序 接受房管部門審查 立契繳納稅費 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)（2）買地產(chǎn)買賣操作技巧房地產(chǎn)廣告技巧確定最佳的售樓時機選擇適合的付款時機

49、2、房地產(chǎn)買賣的價格（1）房地產(chǎn)買賣價格的特殊性位置 成本 價格趨勢（2）房地產(chǎn)買賣合同的主要內(nèi)容出售房地產(chǎn)基本情況售價及貸款約定交付房地產(chǎn)期限及保固周期雙方責任義務 違約處罰復習思考題土地出讓價格及其評估方法？房地產(chǎn)買賣市場細分？房地產(chǎn)租賃合同的要點？房地產(chǎn)抵押登記及其重要性？第八章 房地產(chǎn)企業(yè)一、教學目標及基本要求本章教學目標：通過本次授課，使學生更好掌握房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和任務，使學生能夠了解當今房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)。本章教學的基本要求：掌握房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和任務。二、教學內(nèi)容1、本章教學內(nèi)容及學時分配第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、任務和機構(gòu)（2學時）第二節(jié) 房地產(chǎn)中介機構(gòu)（2學時）2、本章教學內(nèi)

50、容的重點和難點重點：房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)、任務、機構(gòu)難點：現(xiàn)代企業(yè)管理制度突破方法：講解與實例三、教學方式和手段自編多媒體教學課件和銷售合同文件四、主要參考書目；教 材：呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2007年第2版。參考書：唐欣，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華中科技大學出版社，2009。劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2003。王克忠，房地產(chǎn)經(jīng)濟教程，復旦大學出版社，2005。沈建忠，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2003。五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、任務和機構(gòu)1、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設以及在房地產(chǎn)市場中從事房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟組織。也是指在房地產(chǎn)市場上利用各種生產(chǎn)要素生產(chǎn)并銷售房地產(chǎn)商品或勞務的機構(gòu)。我國房地產(chǎn)企業(yè)比不真正具備企業(yè)的性質(zhì)和條件。2、房地產(chǎn)企業(yè)特征地域?qū)傩?不完全競爭性3、房地產(chǎn)企業(yè)的建立（1）組建房地產(chǎn)企業(yè)的條件（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的設立程序（3）房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理4、房地產(chǎn)企業(yè)的任務企業(yè)轉(zhuǎn)制