1、第四節投資性房地產的轉換和處置一、房地產的轉換2.公允價值模式下的轉換（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。（2）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為其他綜合收益，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務成本）。投資性產房地

2、采用公允價值計量模式的房地產轉換如下圖所示：【教材例4-11】20×9年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。20×9年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產轉換為自用房地產，當日的公允價值為72 000 000元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為70 000 000元，其中，成本為67 000 000元，公允價值變動為增值3 000 000元。甲公司的賬務處理如下：借：固定資產寫字樓72 000 000 貸：投資性房地產寫字樓成本67 000 000公允價值變動

3、 3 000 000公允價值變動損益投資性房地產 2 000 000【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業繁華地段，甲公司準備將其出租，以賺取租金收入，已經公司董事會批準形成書面決議。20×9年12月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×10年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為2×10年1月1日，租賃期為3年。在該例中，甲公司應當于租賃期開始日（2×10年1月1日），將自用房地產轉換為投資性房地產。該辦公樓所在地房地產交易活躍，公司能夠從

4、市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，假設甲公司對出租的該辦公樓。采用公允價值模式計量假設2×10年1月1日，該辦公樓的公允價值為380 000 000元，其原價為550 000 000元，已提折舊150 000 000元。甲公司的賬務處理如下：2×10年1月1日借：投資性房地產辦公樓成本 380 000 000公允價值變動損益投資性房地產20 000 000累計折舊 150 000 000貸：固定資產辦公樓 550 000 000【教材例4-13】20×9年4月15日，甲房地產開發公司董事會形成書面決議，將其開發的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙公

5、司簽訂了租賃協議，租賃期開始日為20×9年5月1日，租賃期為5年。20×9年5月1日，該寫字樓的賬面余額為400 000 000元。公允價值為430 000 000元。甲公司的賬務處理如下：20×9年5月1日借：投資性房地產寫字樓成本 430 000 000貸：開發產品 400 000 000其他綜合收益投資性房地產30 000 000【例題·單選題】長江公司為房地產開發企業，于2014年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元，出租時，該幢商品房的成本為2 000萬元，公允價值為2 200萬元，

6、2014年12月31日，該幢商品房的公允價值為2 150萬元。長江公司2014年應確認的公允價值變動損益為（）萬元。A.損失50B.收益150C.損失150D.損失100【答案】A【解析】出租時公允價值大于成本的差額應計入其他綜合收益，則長江公司2014年應確認的公允價值變動損失=轉換日公允價值2 200-年末公允價值2 150=50（萬元）。二、投資性房地產的處置當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收

7、到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本）。（一）采用成本模式計量借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產【教材例4-14】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180 000 000元，已計提折舊20 000 000元，不考慮相關稅費。甲公司的賬務處理如下：借：銀行存款 200 000 000貸：其他業務收入 200 0

8、00 000借：其他業務成本 160 000 000投資性房地產累計折舊20 000 000貸：投資性房地產寫字樓 180 000 000（二）采用公允價值模式計量借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本貸：投資性房地產成本公允價值變動借：其他綜合收益貸：其他業務成本借：公允價值變動損益貸：其他業務成本或借：其他業務成本貸：公允價值變動損益 【例題單選題】甲公司為房地產開發企業，對投資性房地產按照公允價值模式計量，該公司2014年7月1日將一項賬面價值2 000萬元、已經開發完成作為存貨的房產轉為經營性出租，公允價值為2 500萬元。2014年12月31日其公允價值為2 400萬元，甲公司

9、確認了該公允價值變動，2015年7月租賃期滿甲公司以3 000萬元價款將其出售，甲公司應確認的其他業務收入是（）萬元。A.3 000B.3 500C.2 900D.3 400【答案】A【解析】處置時以售價確認為其他業務收入。【例題計算分析題】長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于2012年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金200萬元，出租時，該幢商品房的成本為5 000萬元，公允價值為6 000萬元，2012年12月31日，該幢商品房的公允價值為6 300萬元，2013年12月31日，該幢商品房的公允價值為6 600萬元，2014年12月31

10、日，該幢商品房的公允價值為6 700萬元，2015年1月10日將該幢商品房對外出售，收到6 800萬元存入銀行。要求：編制長江公司上述經濟業務的會計分錄。（假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入，答案中的金額單位用萬元表示）【答案】（1）2012年1月1日借：投資性房地產成本 6 000貸：開發產品 5 000其他綜合收益 1 000（2）2012年12月31日借：銀行存款 200貸：其他業務收入 200借：投資性房地產公允價值變動 300貸：公允價值變動損益 300（3）2013年12月31日借：銀行存款 200貸：其他業務收入 200借：投資性房地產公允價值變動 300貸：公允價值變動

11、損益 300（4）2014年12月31日借：銀行存款 200貸：其他業務收入 200借：投資性房地產公允價值變動 100貸：公允價值變動損益 100（5）2015年1月10日借：銀行存款 6 800貸：其他業務收入 6 800借：其他業務成本 5 000其他綜合收益 1 000公允價值變動損益 700貸：投資性房地產成本 6 000公允價值變動 700【例題計算分析題】2010年12月16日，甲公司與乙公司簽訂了一項租賃協議，將一棟經營管理用寫字樓出租給乙公司，租賃期為3年，租賃期開始日為2011年1月1日，年租金為240萬元，于每年年初收取。相關資料如下：（1）2010年12月31日，甲公司

12、將該寫字樓停止自用，準備出租給乙公司，擬采用成本模式進行后續計量，預計尚可使用46年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊，不存在減值跡象。該寫字樓于2006年12月31日達到預定可使用狀態時的賬面原價為1 970萬元，預計使用年限為50年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。（2）2011年1月1日，預收當年租金240萬元，款項已收存銀行。甲公司按月將租金收入確認為其他業務收入，并結轉相關成本。（3）2012年12月31日，甲公司考慮到所在城市存在活躍的房地產市場，并且能夠合理估計該寫字樓的公允價值，為提供更相關的會計信息，將投資性房地產的后續計量從成本模式轉換為公允價值模

13、式，當日，該寫字樓的公允價值為2 000萬元。（4）2013年12月31日，該寫字樓的公允價值為2 150萬元。（5）2014年1月1日，租賃合同到期，甲公司為解決資金周轉困難，將該寫字樓出售給丙企業，價款為2 100萬元，款項已收存銀行。甲公司按凈利潤的10%提取法定盈余公積，不考慮其他因素。要求：（1）編制甲公司2010年12月31日將該寫字樓轉換為投資性房地產的會計分錄。（2）編制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日確認租金收入和結轉相關成本的會計分錄。（3）編制甲公司2012年12月31日將該投資性房地產的后續計量由成本模式轉換為公允價值模式的相關會計分錄。（4）編制甲公司20

14、13年12月31日確認公允價值變動損益的相關會計分錄。（5）編制甲公司2014年1月1日處置該投資性房地產時的相關會計分錄。（采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產應寫出必要的明細科目；答案中的金額單位用萬元表示）（2014年）【答案】（1）2010年12月31日借：投資性房地產 1 970累計折舊 156（1 970-20）/50×4貸：固定資產 1 970投資性房地產累計折舊 156（2）2011年1月1日預收租金借：銀行存款 240貸：預收賬款 2402011年1月31日每月確認租金收入=240/12=20（萬元）每月計提的折舊額=（1 970-156-20）/46/12=3.25（萬元）借：預收賬款20貸：其他業務收入 20（240/12）借：其他業務成本3.25貸：投資性房地產累計折舊3.25（3）2012年12月31日借：投資性房地產成本 2 000投資性房地產累計折舊 234156+（1 970-156-20）/46×2貸：投資性房地產 1 970盈余公積26.4利潤分配未分配利潤 237.6（4）2013年12月31日借：投資性房地產公允價值變