1、W市商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)案例1概況（1）委估物簡述。本評估報(bào)告的委估物由兩大部分組成：其一為位于W市Z大道708710號的A大樓；其二為緊鄰A大樓后側(cè)（即東南方）的B小區(qū)。A大樓為五層鋼筋混凝土西式建筑，始建于1921年，1927年建成，為著名的A兄弟煙草公司所建。1927年，國民政府遷至W市，曾在此樓內(nèi)辦公。B小區(qū)現(xiàn)有14幢房屋，主要為老式里弄建筑，有少量搭建、翻修建筑，以磚木結(jié)構(gòu)為主，有一幢混凝土建筑。A大樓建筑面積4754.176平方米，B小區(qū)建筑面積3 937.06平方米，兩處合計(jì)總用地面積2 805.87平方米。A大樓及B小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)屬W卷煙廠所有，A大樓主要由煙廠的勞動(dòng)服務(wù)公司下屬的A商

2、場經(jīng)理部作為經(jīng)營用房；B小區(qū)主要為民用住宅。（2）委估物所處的地段環(huán)境。委估物位于W市商業(yè)最繁華的J區(qū)，該區(qū)是W市老城區(qū)，面積2380平方公里，人口 40萬。全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，門類齊全，有國營、集體、個(gè)體經(jīng)營單位6 979個(gè)，商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)年收入總額達(dá)數(shù)10億元，居全市首位。轄區(qū)內(nèi)有10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，3個(gè)工業(yè)品市場，全年進(jìn)場人次達(dá)100多萬，農(nóng)副產(chǎn)品上市成交達(dá)5萬噸，全區(qū)有80多家餐館酒樓，16座影劇院、文化館，有“國民政府舊址”（即A大樓三樓）等省市重點(diǎn)保護(hù)單位。J區(qū)交通便利，有各類碼頭24個(gè)，是長江航運(yùn)W港的客運(yùn)中心地段，××貨場和規(guī)模宏大的×

3、5;新火車站均建在該區(qū)內(nèi)。省長途汽車客運(yùn)總站的客運(yùn)和零擔(dān)貨運(yùn)班車四通八達(dá)。××機(jī)場有往北京、上海、廣州、成都等大中城市的客貨運(yùn)飛機(jī)，區(qū)內(nèi)有17條公共線路、66個(gè)車站、5條輪渡線，每日水陸客運(yùn)量達(dá)100萬人次以上。LD是商業(yè)繁華區(qū)的中心地帶，沿街店鋪鱗次林比，人流摩肩擦路，被稱作“小香港”、“W的南京路”，有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)229家，包括40多個(gè)行業(yè)，其中LD百貨公司是W市十大商場之一。A大樓位于LD，面臨××大道，緊鄰××樂園，與LD百貨公司隔街相對，距全國最大的小商品市場“H街小商品市場”（其年納稅銷售額達(dá)8.5億元）僅數(shù)百米之遙，是極為理

4、想的購物、娛樂、食宿中心。（3）估價(jià)目的。W卷煙廠欲以此委估物作為入股資本與外商合資經(jīng)營，委托評估人對委估物的價(jià)格作出評估，作為確定入股資本額的依據(jù)。（4）資料來源。本評估報(bào)告所采用的土地、房屋面積數(shù)據(jù)來自委估物的產(chǎn)權(quán)資料，收益及支出數(shù)據(jù)由委托方提供。其余未在報(bào)告中注明來源的數(shù)據(jù)由評估人及參加人現(xiàn)場勘測或查訪所得。（5）評估日期。委估作業(yè)自1992年7月24日開始，評估報(bào)告完成于1992年8月10日。（6）評估人（略）由于委估物的兩大組成部分（A大樓與B小區(qū)）的現(xiàn)狀及用途差別較大，所以對兩部分價(jià)格分別進(jìn)行評估。2A大樓房地產(chǎn)價(jià)格的評估根據(jù)A大樓的實(shí)際情況，分別采用收益法和市場比較法對其房地產(chǎn)價(jià)

5、格進(jìn)行測算，采用成本法對其房產(chǎn)重置價(jià)格進(jìn)行測算。（1）A大樓房地產(chǎn)收益價(jià)格的評估A大樓的經(jīng)營業(yè)務(wù)由經(jīng)理部統(tǒng)一管理，各樓層經(jīng)營不同營業(yè)項(xiàng)目，具有相對獨(dú)立性。一樓為綜合商場，二樓為DD歌舞廳，三樓為經(jīng)理部辦公用房，四、五樓為D飯店，另外三樓有部分面積為“國民政府舊址”。因?yàn)楦鞑糠纸?jīng)營方式、經(jīng)營內(nèi)容不同，所以需分別計(jì)算各部分的收益值，有些費(fèi)用是由經(jīng)理部統(tǒng)一支出的，故測算方法是分別求得各部分的年收益（如此求得的收益尚不是純收益，因?yàn)橛行┙y(tǒng)支費(fèi)用沒有攤算到各部門，故報(bào)告中稱此收益為準(zhǔn)收益值），再計(jì)算整座大樓的年純收益值，進(jìn)而確定其收益價(jià)值。一樓商場收益額的評估。A大樓一層樓面為綜合商場，門面朝向Z大道，

6、門前人行道較寬，可停置數(shù)十輛自行車。商場營業(yè)面積885平方米，可布置柜臺(tái)90節(jié)，商場無自有倉庫，需借煙廠在其它地方的倉庫（倉庫租費(fèi)在經(jīng)理部向廠方交納大樓租金時(shí)統(tǒng)支）。商場除自營一部分外，還有16節(jié)柜臺(tái)與外單位聯(lián)營，另將6個(gè)臨街櫥窗出租。1自營收入。月營業(yè)額為50萬元，毛利率為126，毛利為： 50萬元月 × 12.66.3萬元月 營業(yè)稅率為33，稅額為： 50萬元月 ×3.3 1.65萬月 稅后自營收入為： 6.3萬元月 1.65萬元月 4.65萬元月（注：據(jù)經(jīng)理部介紹，大樓全部收入免交所得稅。）2聯(lián)營收入聯(lián)營時(shí)按每節(jié)柜臺(tái)每月營業(yè)額5000元，固定向聯(lián)營方收取14.5的費(fèi)用

7、。16節(jié)柜臺(tái)月收入為：0.5萬元月 × 14.5 × 161.16萬元月3出租櫥窗收入每個(gè)櫥窗每月收取2 500元。6個(gè)櫥窗月收入為：2 500元月 × 6 1.5萬元月4全年收入：合計(jì)（4.651.1615）× 12 8772（萬元年）5自主開支：除經(jīng)理部統(tǒng)支部分外，商場尚有一部分自主開支，計(jì)有：辦公、低耗品： 0.1萬元年廣告費(fèi)： 005萬元年招待費(fèi)： 096萬元年折 舊： 4.8萬元年差旅費(fèi)： 2.4萬元年合 計(jì)： 8.31萬元6一樓商場每年的準(zhǔn)收益為：87.728.317941萬元DD歌舞廳的收益額的評估。DD歌舞廳由三部分組成：音樂餐廳兼舞廳、

8、卡拉OK廳、臺(tái)球廳。它位于A大樓二樓，處于一個(gè)比較理想的營業(yè)樓廳，周圍同類型的經(jīng)營場所主要有：緊鄰東側(cè)××卡拉OK舞廳，為臺(tái)資企業(yè)，檔次比DD略高；西去200米有位于××路的××舞廳；西去400米有××歌舞廳。而W市其它較知名的××沙龍、××俱樂部等都分布于與J區(qū)相鄰的另一個(gè)區(qū)，在檔次上也有差別，因而它們對DD輻射影響較小。從經(jīng)營環(huán)境看，附近同檔次的娛樂場所并未達(dá)到飽和，互相之間不會(huì)有太激烈的競爭。因?yàn)镈D舞廳處于剛裝修后的試營階段，所以DD舞廳的收益是根據(jù)舞廳經(jīng)理提供的預(yù)測

9、及以上分析測算的。<1>音樂餐廳的收入測算：音樂餐廳面積293平方米，可容納120人，還可根據(jù)情況靈活布置成餐廳或舞廳。舞場營業(yè)收入：平均每天以70人以下計(jì)，每人門票10元，月收入為：10元 × 70人 × 30天 21000元月 2.1萬元月營業(yè)稅率10，稅額為：2.1萬元月 × 10 0.21萬元月月收入為：2.l0.21 1.89（萬元月）餐廳營業(yè)收入：按 10桌日計(jì)，每桌平均消費(fèi) 400元，零星散客進(jìn)餐按 500元日計(jì)，每月營業(yè)額為：（400元 ×10桌十500元） ×30天135 000元月13.5萬元月毛利40，為：13

10、.5 × 40% 5.4萬元月營業(yè)稅率3.3，稅額為：13.5×3.3 0.4455萬元月稅后收入為：5.40.4455 4.9545萬元月早、晚茶收入：各按 50人日流量計(jì)，早茶消費(fèi)額取 6元人，晚茶取 5元人，每月營業(yè)額為：（6元×50人十5元×50人）× 30天 16 500元月1.65萬元月毛利80，為：1.65×80 1.32萬元月營業(yè)稅率3.3，稅額為：1.65 × 3.3 0.0545萬元月稅后收入為：1.320.0541.2655萬元月<2>卡拉 OK廳收入測算：按每日7小時(shí)營業(yè)時(shí)間，每小時(shí)點(diǎn)歌8

11、首、每首收費(fèi)5元計(jì)，月收入為：5元 × 8首 × 7小時(shí) × 30天8 400元月 0.84萬元月營業(yè)稅率10，稅額為：0.84×10 0.084萬元月稅后收入為：0.840.084 0.756萬元月 <3>臺(tái)球廳收入測算：W市正興起一股方興未艾的臺(tái)球熱，各臺(tái)球廳乃至街頭臺(tái)球都是臺(tái)臺(tái)不空，故臺(tái)球廳可按14小時(shí)營業(yè)時(shí)間、100利用率計(jì)算，臺(tái)球廳面積152平方米，設(shè)大、小球臺(tái)各4張，大臺(tái)收費(fèi)12元臺(tái)小時(shí)，小臺(tái) 8元臺(tái)小時(shí)，月營業(yè)額為：（4臺(tái)×12元十4臺(tái)×8元）×14小時(shí)×30天33 600元月3.36萬元

12、月毛利率90，毛利為：3.36×903.024萬元月營業(yè)稅率10，稅額為：3.36×10 0.336萬元月稅后收入為：3.024 0.336 2.688萬元月<4>飲料收入：臺(tái)球顧客按每小時(shí)每人消耗1元飲料，每臺(tái)平均4人同玩，每天14小時(shí)營業(yè)計(jì)算，舞客按每人消耗5元飲料，每天70人計(jì)，每月飲料消費(fèi)額為：（1元×4人×8臺(tái)×14小時(shí)十70人×5元）×30天2394元月 2.394萬元月毛利率80，毛利為：2.394×801.9152萬元月營業(yè)稅率為3.3，稅額為：2.394×3.30.079萬元

13、月稅后收入為：1.91520.0791.8362萬元/月<5>其它消費(fèi)收入：按每天760元計(jì)，計(jì)每月營業(yè)額為：760元 × 3022800元月2.28萬元月毛利率50，毛利為：2.28×50 1.14萬元月營業(yè)稅率3.3，稅額為：2.28×3.3 0.0752萬元月稅后收入為：1.14 0.0752 1.0648萬元/月月收入總計(jì)：<1><2><3><4><5>14.455萬元舞廳自主支出為：裝修工程款35萬元，分20個(gè)月償還 1.75萬元月利息 0168萬元月折舊 0. 133萬元月廣告 0

14、.05萬元月招待 0.1萬元月旅差 0.l萬元月樂隊(duì) 0.8萬元月修理、低耗 0.3萬元月獎(jiǎng)金 0.25萬元月合計(jì) 3651萬元月舞廳每年準(zhǔn)收益（14.4513.651）×12129.648萬元年D飯店收益額的評估。D飯店位于A大樓的四、五層樓面，共有86個(gè)床位，帶衛(wèi)生間的 2人間為 25元床， 3人間為 20元床， 4人間為 18元床，不帶衛(wèi)生間的客房分別為每床8、12、13、15元，客滿時(shí)每天客房收入為1200元（另每床加收11元衛(wèi)生用品費(fèi)），人住率穩(wěn)定在86。固定資產(chǎn)原值3398萬元，按直線折舊，每年5，維修、保養(yǎng)、綜合管理費(fèi)等費(fèi)用每年1萬元。（l）月收入：客房收入：1200&

15、#215;30×8630960元月衛(wèi)生用品毛收入： 1.1元×86床×30天×862 441元月毛利率30，毛利為： 2 441× 30732元月營業(yè)稅率5，稅額為： （30 960十2 441）× 51670元月稅后月收入為： 30 960732167030 022元月3.002萬元月（2）每年支出：a固定資產(chǎn)折舊；33.98×5l699萬元年b維修保養(yǎng)綜合管理費(fèi)用1萬元年。（3）大華飯店每年準(zhǔn)收益為：3.002×121.699133.325萬元年全樓每年準(zhǔn)收益為：79.41129.64833.325242.38

16、3萬元年全樓每年集中統(tǒng)支部分為：<1>房租 25萬元；<2>水費(fèi)1.2萬元；<3>電費(fèi)9.6萬元；<4>工資 28.8萬元；<5>獎(jiǎng)金、福利（平均） 11.68萬元；<6>流動(dòng)資金貸款115萬元，月利率7.84，年息為：115 × 7.84×1210.819萬元年<7>支出合計(jì)：251.29.628.811.6810.81987.099（萬元年）全樓每年凈收益為：242.38387.099155.284萬元年A商場的收益價(jià)格：以現(xiàn)行一年期存款利率7.56作為資本化率，根據(jù)收益法公式求得收益價(jià)

17、格為： 155.284/7.56%2054.021萬元注：三樓的“國民政府舊址”提高了A商場的社會(huì)知名度，對港澳臺(tái)胞有較強(qiáng)的吸引力，參觀后的食宿、娛樂、購物等消費(fèi)也將是該商場收益的來源之一。（2）A大樓房地產(chǎn)市場價(jià)格的評估。A大樓作為自用性商業(yè)用房，現(xiàn)時(shí)市場上與之性質(zhì)相似、地段同一、時(shí)間接近的正常交易實(shí)例較多，采用比較法可求得其市場價(jià)格。案例的篩選：經(jīng)篩選，確定了三個(gè)比較實(shí)例（見表61）。與實(shí)例的比較：將A大樓分別與表61在10個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行比較打分，過程見表62。根據(jù)得分求得委估物與案例之間的得分比值為： 委估物A案例898610349 委估物B案例897911266 委估物C案例898310

18、723 表61市場比較法實(shí)例比較表實(shí) 例項(xiàng) 目ABC交易日期1992年1992年1992年坐落××路168號××街585號××路213號地段等級二二二結(jié)構(gòu)甲混甲磚乙磚用途商業(yè)商業(yè)辦公商業(yè)面積154.81m271.91 m2153.56 m2單價(jià)2600元/m23059.38元/m21302.42元/m2成色八成九成七成 表62委估物與實(shí)例因素比較表 實(shí)例與委估物比較項(xiàng)目ABC委估物1地區(qū)級差101010102房屋成色89793結(jié)構(gòu)裝修797104交通方便程度1089105環(huán)境衛(wèi)生10910106街道條件74557商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1091010

19、8公共配套76999地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況1010101010災(zāi)害發(fā)生危險(xiǎn)性7566合計(jì)86798389 市場價(jià)格測算： 將案例的單位售價(jià)分別用得分比值進(jìn)行調(diào)整： A案例： 2600/m2×103.49%2690.74元m2 B案例： 3059.38元/m2×112.66%3446.70元/m2C案例：1302.42元/m2×107.23%1396.58元/m2取平均值為：（2690.743446.701396.58）32511.34元m2即委估物A商業(yè)大樓房地產(chǎn)市場價(jià)格為：2511.34元m2×4754.176 m2 11939352.35元1193.93

20、5萬元（3）A大樓房產(chǎn)重置價(jià)格的評估按W市房產(chǎn)交易估價(jià)暫行辦法規(guī)定中的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，求得A大樓的房產(chǎn)重置價(jià)為213254萬元（不包括裝修和特種設(shè)備費(fèi)用）。3B小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的評估（l）B小區(qū)地產(chǎn)價(jià)格的評估根據(jù)擬在B小區(qū)地塊上建28層寫字樓的開發(fā)方案，可采用剩余法求取地產(chǎn)價(jià)格。B小區(qū)地塊面積為1100平方米，拆除現(xiàn)有舊房屋，重建時(shí)需退讓道路。按規(guī)劃要求后退紅線后，28層大樓的建筑面積約為21100平方米。B小區(qū)現(xiàn)有房屋建筑面積3 93706平方米，因該地塊居民現(xiàn)有居住面積較小，故還需建筑面積約5 200平方米，即可出售面積約為21 1005 20015 900平方米。 該地段寫字樓觀時(shí)售價(jià)為

21、 3 500元平方米左右，故售樓收入為： 3500×1590055650000（元）5 565（萬元）注：經(jīng)實(shí)地調(diào)查兩家開發(fā)公司在該地段新建寫字樓的銷售情況后，所測算出的現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)為 3 500元平方米。繳納稅費(fèi)為：營業(yè)稅率3，鑒證費(fèi)率1。合計(jì)為： 5565×4%222.6萬元建樓費(fèi)用為：土建費(fèi)用 1000元平方米，電梯 3臺(tái) ×25萬元臺(tái)75萬元，前期工程費(fèi) 20元平方米，政策性附加費(fèi) 200元平方米，合計(jì)為：（100020200） ×21 100750 00026 492 000元2 6492萬元注：土建主要內(nèi)容有：灌注樁箱形基礎(chǔ)、現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)、

22、外墻貼釉面磚、內(nèi)墻混合砂漿乳膠漆、水磨石及面磚地坪、室內(nèi)木門，其余為鋁合金門窗，普通水電安裝。根據(jù)近兩年市場建筑造價(jià)，考慮價(jià)差因素后測得土建造價(jià)為 1000元平方米。前期工程費(fèi)系指地形圖測繪、可行性研究、地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計(jì)、抗震設(shè)計(jì)審批、施工水電手續(xù)、白蟻防治、建設(shè)許可證、放線核位等項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)有關(guān)文件（W震辦1989003號、W城經(jīng)1989028號等）以及開發(fā)工作的經(jīng)驗(yàn)，為20元平方米。政策性附加費(fèi)用根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定及執(zhí)行中的慣例確定，主要有：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（國發(fā)198761號文）、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（W政19879號文）、人防工程場地建設(shè)費(fèi)（W城防字1990（025號文)、商業(yè)服

23、務(wù)設(shè)施配套費(fèi)（W政1988 61號文）、配套教育設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)（W政19875號文）、電貼及電增容費(fèi)（××電管字8422號及W政198647號文）、供水設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)（W政管1989145號文）等。該地段土地出讓費(fèi)為 5 000元平方米，合計(jì)為：5000元/m2×1100m25500000元550萬元注：A大樓處于W市一級地段，市規(guī)劃土地局目前暫定此類地段的土地出讓費(fèi)按3 0005 000元平方米收取，而W市房地局測定的一級地段基準(zhǔn)地價(jià)為5 000元平方米。銀行利率按年10，建設(shè)周期為兩年，平均利息支出為：（2 6492550）×1/2×10×

24、;2319.92萬元拆遷安置費(fèi)用的支出，與舊房殘值的收入加上還建房與原房差價(jià)收入基本相抵，不作計(jì)算。凈收益為：5561222.62649.2550319.921823.28萬元此地段開發(fā)商品房投資回報(bào)率經(jīng)調(diào)查手均為2030，取中間值25，即來自商品房中開發(fā)的正常利潤為：（2 649.2550319.92）×25879.78萬元由此可知來自土地的收益為：1823.28879.78943.5萬元即可確定B小區(qū)地產(chǎn)價(jià)格為943.5萬元。（2）B小區(qū)房地產(chǎn)之市場價(jià)格的評估 由市場交易案例中篩選出三件交易日期接近、地段用途相同的正常交易案例作為對象，見表63。 表63市場交易實(shí)例比較 實(shí) 例項(xiàng)

25、 目DEF交易日期199219921992坐落××路61號××路17號××路52號地段等級二二二結(jié)構(gòu)丁磚木乙磚木乙磚木用途住宅住宅住宅面積（m2）75.56133.35153.78單價(jià)（元/ m2）992.59744.18527.79成色七成六成五成 與實(shí)例的比較： 將B小區(qū)房屋及三個(gè)案例分別打分，過程見表64。 表64委估房地產(chǎn)與實(shí)例因素比較表 實(shí)例與委估物比較項(xiàng)目DEF委估物1地區(qū)級差101010102房屋成色76543結(jié)構(gòu)裝修87644交通方便程度9109105環(huán)境衛(wèi)生88886街道條件1010987商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10101088公共

26、配套99989地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況1010101010災(zāi)害發(fā)生危險(xiǎn)性8887合計(jì)89888477 根據(jù)得分求得委估物與案例之間的得分比值為： 委估物D案例778986.52 委估物E案例778887.50 委估物F案例778491.67市場價(jià)格測算：將案例的單位售價(jià)分別用得分比值進(jìn)行調(diào)整： D案例： 992.59元m2× 86.52858.79元m2 E案例： 744 18元m2×8750651.16元m2 F案例： 527.79元m2×91.67483.83元m2取平均值為： （858.79651.16483.83）/3664.59（元m2）即委估物B小區(qū)房地產(chǎn)之

27、市場價(jià)格為：664.59元m2×3937.06 m22616530.71元261.653萬元（3）B小區(qū)房產(chǎn)重置價(jià)格的評估經(jīng)測算，B小區(qū)房產(chǎn)的重置價(jià)格為：65.973萬元。以上用不同方法對委估物價(jià)格進(jìn)行了評估，所得出的價(jià)格從不同角度反映了委估物的價(jià)值。為了對委估物價(jià)格作出最終評定，需對影響委估物定價(jià)的各種主要因素進(jìn)行全面分析。投資環(huán)境分析與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀委估物位于W市中心區(qū)。W市作為長江沿岸對外開放城市，面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，市政府已確定將W建成中國大陸中部地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心，使之成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、基礎(chǔ)設(shè)施完善的多功能、開放式、現(xiàn)代化的城市。W市在近期內(nèi)將投資45億元

28、，進(jìn)行一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，兩三年內(nèi)打通W市內(nèi)、中、外三條主要道路循環(huán)路線，消除城市交通阻滯現(xiàn)象。興建日供水量100萬噸的××水廠，加強(qiáng)原有老水廠的技術(shù)改造和管網(wǎng)配套，徹底消除城市供水緊張狀況。開通至全國各地的直撥電話，新增一批國際長途直撥線路，大力發(fā)展無線尋呼和移動(dòng)通訊業(yè)務(wù)。進(jìn)一步搞好排澇和防洪設(shè)施的建設(shè)。興建幾座高檔飯店、綜合寫字樓以適應(yīng)對外開放需要。同時(shí)還將加強(qiáng)城市的日常管理工作，進(jìn)一步整治城市衛(wèi)生、交通、治安狀況，提高機(jī)場、車船客運(yùn)站、電信等涉外部門和“窗口”行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提高辦事效率，簡化辦事程序。W市軟硬投資環(huán)境都將得到較大程度改善。近期，市政府決定加大土地批租份量，通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓或招標(biāo)