1、2011年濰坊市房地產市場報告年濰坊市房地產市場報告報告目錄2經濟篇經濟篇政策篇政策篇規劃篇規劃篇市場篇市場篇客群篇客群篇總結篇總結篇u宏觀經濟環境u寒亭經濟分析u小結u地方政策u金融政策u政策抗壓分析u城市功能定位u接軌戰略u城鎮空間結構u城市空間結構u城市發展方向u小結u濰坊房地產市場u區域市場u競品樓盤u客群分析u市場總結分析u市場展望一、 經 濟 篇 3 關鍵詞：關鍵詞： 經濟發展態勢良好、房地產行業高速發展1.1宏觀經濟環境分析濰坊市gdp和增長率走勢圖點評：n2010年gdp突破3000億元，2004年以來，濰坊全市生產總值增幅均在10%以上；n2010-2011年7月全市生產總值

2、仍保持10%以上的增長，經濟發展態勢良好。n按以往經驗判斷，房地產業處于高速發展階段。但綜合考量宏觀調控對房地產的嚴控和抑制作用，房地產業發展速度將大大減緩。宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展gdp增速與房地產開發關系數據來源：濰坊統計信息網4二、三產業雙核發展，其中第三產業增幅更高。產業未來定位第二產業光電子信息城 、動力機械城、鹽堿化工城第三產業著重發展教育業、信息產業相關服務、房地產、倉儲物流業打造藍色經濟新興海濱城市 p 第二產業仍是濰坊市的支柱產業，產業增加值占比重最大；p 近6年來二、三產業增加值保持較高增長速度，增長率始終保持在1

3、0%以上；p第三產業2007年起增幅比例超過第二產業第三產業發展良好。濰坊市三產業發展情況數據來源：濰坊統計信息網5濰坊市城鎮居民人均可支配收入與人均消費支出同步遞增。n濰坊市城鎮居民的人均可支配收入保持較高速度增長， 除2009年同比增長10%相對較低外，其他年份增長率均在14%左右。n2011年1-7月人均可支配收入累計達到12850，同比增長率為14%，增長較快。n2006-2011年人均可支配收入平均增長率為13.8%，人均消費支出平均增長率為12.5%，比人均可支配收入低了1.3個百分點，表明居民儲蓄在逐步增加，未來對房地產的購買能力在加強.青島人均可支配收入走勢青島市歷年人均消費支

4、出單位：元數據來源：濰坊統計信息網6單位：元人口增長緩慢，置業需求以內部為主導，抑制了濰坊房價上漲濰坊05-10年戶籍人口數量（萬人）點評：n濰坊市近10年保持了較低的人口增長率，年均增長僅為6.7%，10年增長59萬人；約為18.8萬戶。n寒亭區總人口數為42.3萬，總計約13.4萬戶,人口機械增長緩慢，對房地產業的快速發展產生了較大抑制作用。7數據來源：濰坊統計信息網全市常住人口為908.62萬人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的849.53萬人相比，十年共增加了59.09萬人。增長6.96%，年平均增長0.67%；常住人口中共有家庭戶269.39萬戶 ，平均每個家庭戶的人口

5、為3.15人 。下轄區域下轄區域人口數量人口數量占比占比主城區濰城區41.514.68%奎文區（高新區）536.11%寒亭區42.34.87%坊子區525.99%合計合計187.9187.921.65%21.65%濰坊城區人口分布1.2寒亭經濟分析 8u寒亭區gdp連續8年穩步上漲，其中09年濰坊經濟開發區并入，出現了較大幅度上漲；u2010年寒亭區gdp達到了123.3億元，位居濰坊市區第三位，處于中上游水平。0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動期啟動期快速發展期快速發展期穩定發展期減緩發展期減緩發展期生存需求生存需求生存、改善需生存、改善需求

6、兼有求兼有改善需求為主改善需求為改善需求為主主超速發展單超速發展單純數量型純數量型快速發展數量快速發展數量為主，數量與為主，數量與質量并重質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展緩慢發展綜合發展型綜合發展型 濰坊市人均gdp增長率從2005年開始呈下降趨勢，未來增長速度趨于緩慢。2010年寒亭區人均gdp為28912元，按2011年底人民幣對美元匯率計算，折合4581美元，可以看出目前寒亭區房地產市場處在穩定發展階段。 國際通用衡量標準表明，宏觀經濟增長和人均gdp水平決定了一個地區房地產市場的發展階段：優勢產業鹽及鹽化工 現建有鹽田113萬公畝，年產優質海鹽360萬噸，占全國海鹽

7、產量的1/9；擁有海鹽精深加工企業30余家，建有溴素生產企業11處、21條生產線，年產滇素2萬噸，占全國年產量的1/3，生產精制鹽、水洗鹽、低鈉鹽、味精鹽和加碘鹽占全國年產量的1/4。 機械制造業 擁有機械制造企業185家,固定資產20.8億元從業人員3.6萬人,主要產品有建筑機械、環保機械、動力機械、農用機械、齒輪及齒輪總成等。 食品工業 現有食品加工企業31家，從業人員6000人，主要產品有：休閑食品、奶制品、肉鴨熟制品、蘆筍罐頭、軟飲料等近百個品種，年生產能力1 2萬噸。 鑄造業 現有鑄造企業72家，從業人員5000多人，主要產品有汽車配件、農用機械配件、紡織機械配件及散熱器、供排水管道

8、等100多個品種，年生產能力20萬噸，銷往全國各地及二十多個國家和地區。 紡織印染業 現有紡織企業200多戶，固定資產16億元，從業人員2萬人，年織造能力7.2億米，印染能力3億米，已成為寒亭區的支柱產業。 水產養殖業 寒亭區瀕臨渤海，負5米以內的淺海水域28萬畝，適宜海水養殖的淺海水域20萬畝、灘涂12萬畝，是發展水產養殖業的天然場所，盛產魚、蝦、蟹、貝等。 農產品加工業 全區現有農產品加工企業58家，總資產11億元，從業人員8000人，包括蔬菜加工、肉雞加工、肉鴨加工、水產品加工等。全區農作物復種指數0.65，經濟作物26萬畝。 點評：優勢產業覆蓋范圍較廣，主要以勞動密集型產業為主，能夠吸

9、引大量外來就業者。1.3小結隨著全市總人口與總戶數的增長，濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種層面需求量的增加，推動房地產市場的不斷發展。從經濟來看，濰坊經濟快速、健康發展，居民收入、購買力不斷提升，經濟的助推及需求拉動將帶動濰坊市房地產業快速發展，產生更多的有效需求，為濰坊房地產市場發展奠定了堅實的經濟基礎。濰坊市固定資產投資逐步上升，房地產需求得到進一步釋放。另外，第三產業的快速發展，各種商業、辦公環境的需求及改善，對地產市場是利好因素。濰坊房地產市場總體已進入穩定發展階段，各種物業結構正逐漸趨于合理。房地產市場發展形式較好。需求也由普通剛需像其他改善性需求和投資需求轉變。從部分數據不

10、難看出，濰坊雖然屬于三線城市但對國家宏觀調控的敏感度較高，受影響較大，預計未來一段時間政策面很難出現松動，而本地地產市場將受到來自政策的巨大沖擊。 二、政策篇 12地方政策執行情況 嚴格執行國家出臺的契稅政策，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。在認籌方式及認籌金繳納方面，政府表示嚴格執行，但相關具體政策并未出臺。針對部分城市近期“限購令”政策，濰坊市政府尚未出臺相關政策。針對國家出臺的規范房地產市場的政策法規，濰坊市政府并未出臺相關實施細則。濰坊金融機構、銀行嚴格執行國務院新政 首

11、購房客戶首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍；各商業銀行暫停發放居民家庭購房第三套及以上住房貸款。 金融機構一年期存款基準利率連續四次上調0.5個百分點，由現行的2.50 %提高到4.50%。一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%。停止發放第三套及以上住房公積金個人住房貸款。濰坊市場政策抗壓能力分析 供應量過大：從市場供應來看，濰坊市近幾年加大城市改造力度，整個城市處在全面改造階段，城區土地開發量巨大，市場供應遍地開花。 剛性需求旺盛：從市場需求來看，濰坊市場以剛性需求為主，剛需在市場需求中所占比例超過50%。濰坊市場存在四大

12、剛性需求，首先是城鎮化快速發展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經濟快速發展，房地產市場已經進入了改善性剛需時代；第四是橄欖型經濟結構，穩定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會繼續增長。 一邊是城市化發展，需求持續增長；一邊是城市改造加快，土地供應量持續增加，市場整體呈現供大于求的態勢。目前影響較大政策僅僅是對市場部分需求的短期抑制，短期效果尚可，長期來看，一旦需求釋放，勢必會給樓市帶來反彈。 三、規劃篇 16 濰坊位于山東省規劃的藍色經濟核心位置，連接經濟區的東西兩翼，戰略地位十分重要。房地產市場外部發展環境優越。3.1 城市功能定位 以海洋化工、動力機

13、械、紡織和高新技術產業為基礎的現代制造業基地；以高級職業技術教育為特色的文化教育產業基地。 具有國際影響的世界風箏文化傳播交流中心；半島地區重要的商貿物流中心。 聯系山東半島城市群的重要交通樞紐。即：“兩基地、兩中心、一樞紐” 3.2 接軌戰略 根據半島城市群總體規劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據絕對的地理交通樞紐要塞之地。 半島城市群中具備鐵路、高速公路、機場和海港的四個城市之一，能方便地與省內主要城市建立直接經濟聯系。 濰坊城市定位：以海洋化工、機械、食品加工為主導的綜合性制造業城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。 主動接受青島的輻射，形成優勢互補的發展局面。同時積極配合以天津

14、濱海新區為核心的環渤海灣經濟區的開發。3.3 城鎮空間結構濰坊城鎮體系空間結構為“一主、五副、兩翼”的格局 “一主”：指濰坊中心城市 “五副”：指依托便捷的交通線構筑的半小時交通圈中五個副中心城市，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑及濱海新城。“兩翼”：指以高密和諸城為主組成的東南部經濟區和以青州、臨朐為主組成的西部經濟區。3.4 城市空間結構城市空間建構“一心、一環、一廊、一軸”的結構模式。3.5 城市發展方向東擴西延、南控北展 中心城區按照“東擴、西延、南控、北展”的戰略進行發展，城市規模正快速拓展；隨著高新區高新技術產業的發展，北部居住區將成為新一輪房地產發展的熱點板塊。3.6 小結濰坊處于山東

15、藍色經紀圈核心位置，優越的地理位置必將帶動本地交通、商業等產業迅速發展。濰坊城市定位為工業化城市，它的繼續發展以及與外界交通的便利，必將引起物流業、商業的發展，及外來人口的入住，從而促進房地產市場的發展。在近期的濰坊城市規劃中，項目位于目前濰坊的重點發展區域奎文區，本區域是濰坊市未來各種規劃的中心發展區域，區域繁榮指日可待。處于城市快速交通環，交通便利。伴隨舊城改造的加速，本地塊發展潛力巨大。濰坊市區城市規劃發展呈現出非常明顯的向心增長形式，項目周邊已經擴展迅速，其相關配套也已經逐漸完善，成為濰坊市區的重要組成部分。根據目前濰坊城市發展，項目所在區域也是人口遷移區域之一，將為項目帶來巨大的客源

16、 四、市場篇 24 濰坊房地產市場 濰坊市房地產投資 近年來，濰坊市房地產開發處于迅猛發展的態勢， 2005年出現發展過熱的局面。2006年國家進行宏觀調控，投資增長率出現回落，投資額有所上升。2008年，受金融危機影響，當年投資增長率也出現回落； 2009年房地產開發投資額再次回升，增幅達到26.3%。2010年，受國家宏觀政策調控，房地產開發投資處于平穩發展階段，增幅達到37.9%。整體來看，近年來濰坊市房地產開發投資情況呈現出受宏觀經濟形勢影響，大起大落，受政策因素影響顯著的特點。濰坊市商品房施工竣工面積 2005年-2010年濰坊市商品房施工面積穩步增長，尤其2007年后 ，商品房施工

17、面積增長迅猛，保持年均增長20%以上。2010年更突破3千萬，同比增長23.7%。商品房竣工面積起伏較大，主要受國家宏觀調控等影響2007年、2008年兩年商品房竣工面積出現一定回落，2009-2010年增長迅猛。由此可見濰坊房地產市場對國家宏觀調控政策較為敏感，屬于較為典型的政策市場。近年濰坊市商品房銷售額 濰坊市房地產市場起步較晚，但發展迅速，從上表可以看出，濰坊市自2005年開始，商品房銷售額一直保持著較高的增長態勢。同時受國家調控等多方面影響，在個別調控年段中增幅明顯放緩。但整體在20%以上。同時由于濰坊市房地產市場的升溫迅速，其價格增長較快，很大程度上拉高了濰坊市房地產市場年整體銷售

18、額。預計在目前的政策打壓下，本年度濰坊市銷售額增幅會出現較大的回落，銷售額會繼續保持增長。2011年底濰坊市住宅可售面積u截至2011年底濰坊市存量住宅共計65793套，700.7萬；存量住宅主要集中于奎文區、高新技術開發區、和濰城區，三區共計存量住宅489.5萬，占濰坊市住宅存量的69.85%。u寒亭區存量住宅4924套、47.4萬，僅占濰坊市住宅存量的6.7%，銷售壓力較其他區域相對較小。近年濰坊市商品房銷面積2006年至2011年7月份，濰坊市商品房銷售面積穩步上漲，其中09年、10年上漲幅度最大，年漲幅均在60%以上共計銷售商品房面積，06年-11年7月濰坊市共計銷售商品房4254萬，

19、年均銷售700萬平米以上。濰坊市住宅預售價格走勢2011年全年濰坊市抓宅預售價格呈現穩步上升的趨勢，截至12月份商品房預售均價達到4435元/；全年增長幅度先楊后抑，自5月份開始逐步下滑，由于政府調控作用的顯現，年底出現了小幅下降的局面。濰坊市區年度住宅預售價格對比從濰坊市各區年度住宅銷售價格對比圖來看，寒亭區住宅價格漲幅最為明顯，主要原因：一方面，寒亭區住宅價格起步較低，基數相對較小；另一方面，寒亭區住宅供給量相對較小，有利于價格的提升。濰坊市住宅成交價格走勢從2011年濰坊市成交價格走勢圖來看，整個濰坊市住宅銷售均價先升后降，6月份達到全年峰值3849元/，自7月份開始緩步下跌，11月、1

20、2月下降最為明顯月跌幅在1.5%以上，并且有加速下滑跡象。濰坊市住宅成交量走勢2011年濰坊市住宅成交量總體呈現逐步下滑趨勢，10月份期待中的成交量反彈并沒有出現，這表明調控政策的作用已經逐步顯現，購房者也逐步轉為觀望，購房者對房價的心理預期比較悲觀。寒亭區住宅成交量走勢寒亭區住宅成交量走勢較為平穩，沒有出現大幅下滑跡象，存量較少、尾盤項目較多，區域內有相對獨立的客戶群體，受周邊區域影響較小等因素促使該區域成交量沒有出現大幅度波動。12月濰坊市各區住宅成交價格對比 12月份，寒亭區住宅成交均價為月份，寒亭區住宅成交均價為3232元元/，仍處于全市下游水平，仍處于全市下游水平，僅高于濱海區。僅高

21、于濱海區。 區域市場 1 濰坊市去房地產板塊劃分概況 濰坊市區地產板塊主要劃分為：濰城區、開發區、奎文區、坊子區、高新區、寒亭區六個板塊，其中為奎文區、高新區、濰城區與開發區板塊地產市場發展較快，區域價值較高，寒亭區、坊子區相對落后。2 各板塊特點分析市區板塊特點市政配套人文特征自然環境發展前景認可度濰城區傳統的政治文傳統的政治文化經濟中心，化經濟中心，但隨著市政府但隨著市政府的遷移，該區的遷移，該區域各項發展指域各項發展指標下降。標下降。市政配套相市政配套相對完善，但對完善，但各項配套老各項配套老化，城區承化，城區承載壓力過大。載壓力過大。濰坊老住濰坊老住戶為主，戶為主，流動人口流動人口逐漸

22、增加逐漸增加的趨勢的趨勢老城區環境相對較老城區環境相對較差，由于歷史規差，由于歷史規劃原因，導致整個劃原因，導致整個區域較擁擠，規劃區域較擁擠，規劃雜亂。有白浪河景雜亂。有白浪河景觀帶。觀帶。前景可觀，前景可觀，加快舊城加快舊城改造，該改造，該區域前景區域前景看好。看好。一般一般開發區經濟發展區域，經濟發展區域，工廠企業較為工廠企業較為集中。集中。新興發展區新興發展區域，市政配域，市政配套有待加強。套有待加強。當地居民當地居民較少，多較少，多以流動人以流動人口落戶居口落戶居多多濰城區屬于新濰城濰城區屬于新濰城區域，市政景觀綠區域，市政景觀綠化及交通情況均較化及交通情況均較好，但是整體環境好，但

23、是整體環境顯得有些雜亂，區顯得有些雜亂，區域還尚未建設完整。域還尚未建設完整。新崛起區新崛起區域，但以域，但以工業發展工業發展為主，未為主，未來前景一來前景一般般一般一般成熟的區域，道路成熟的區域，道路綠化環境相對較好，綠化環境相對較好，并且有多處公園市并且有多處公園市政景觀，虞河沿線政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，景觀帶效果很好，給區域帶來一定的給區域帶來一定的吸引力。吸引力。發展前景發展前景看好，區看好，區域各項指域各項指標都均發標都均發展到成熟展到成熟階段。階段。市區板塊特點市政配套人文特征自然環境發展前景認可度坊子區電子信息、節能環保設備等高新企業聚集地，礦產資源豐富市政配套相對完善，

24、但各項配套相對老化以當地居民為主，流動人口逐步增加由于工礦企業較多，自然環境相對較差。自然環境及配套短時間內難以改善，未前景一般。一般寒亭區經濟發展區域，工廠企業較為集中。濰坊新興發展區域，市政配套落后。當地居民較多，流動人口逐步增加寒亭區發展較為落后，市政配套老化，公交系統薄弱，與其他區域交通較差。隨著市政配套的完善，寒亭將成為濰坊的新興居住區一般高新區城市中心區域， 位于奎文內，發展迅速，以電子等科技企業為主。配套完善，發展勢頭強勁當地居民較多，流動人口比較多成熟的區域，道路綠化環境相對較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區域帶來一定的吸引力。發展前景看好，區域各項指標

25、都均發展到成熟階段。高3 各板塊市場現狀分析3.1 濰城區 濰城區屬于濰坊的老舊城區，舊村改造項目較多，片區建設和核心配套資源落后于其他片區。目前在售項目約46個，待售項目16個供應體量較大。濰城區在售待售項目示意圖濰城區在售項目概覽樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）濰美國際22.2高層68000一室：27-88、三室：97.41圣基銘座29小高層24200兩室：63-65、三室：90-140魯發名城130多層、小高層1.5多層：4800小高層：4500兩室：87-98、三室：97-130四室：126-150水岸華庭16高層2.435800兩室：80、三室：120-

26、200萬錦國際廣場70高層34800一室：51.20-68.11、兩室：51-108復式：192以上世界城30高層3.6住宅：5000公寓：4800一室：30-45、兩室：87三室：134萬合華庭15多層、小高層、高層2.25000兩室：83-89、三室：108-129兩室：92-117、三室：139-142四室：194-225樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）貴和苑100多層、小高層、高層2.1多層：3700高層：3480二室：83-105、三室：83五米陽光50小高層2.54600一室：29、二室：52安順苑1.95多層1.5多層：4600兩室：78、三室：10

27、3-120君怡佳苑3.6多層1.494800兩室：85、三室：89-125青年城邦8小高層2.64200兩室：78-93復式：104-120澳韻華庭4多層1.65300兩室：95，三室：105-130鑫悅首府6小高層3.044700一室：47、三室：128恒信永祥苑6.5多層、小高層0.8小高層：4250多層：4950兩室：71-85、三室：130樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）美奧依居4.73多層、小高層1.44700二室：80-85、三室：96-118三友翡翠城37.5多層、小高層、高層2.24128三室：120-144金源大廈5.6高層7.65100一室：4

28、2-49、三室：100-140庭岸風景24.5多層、小高層2.335300兩室：127、三室：130-157、四室：178-185、復式：231-260金都莊園15多層、小高層、高層2.884300兩室：88-99、三室：115-132大成優盤4.2高層3.274100一室：39、兩室：69-81三室：97上城國際119多層、小高層、高層2.584200兩室：85-95、三室：101-138龍熙園10高層3.834900一室：54、兩室：90四室：122-149樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）奧博家苑6小高層、高層2.653200一室：81、兩室：93-99、三室

29、：107銀河花園45多層、小高層1.67小高層3700兩室：84-96、三室：111-118金都名苑10.5多層、高層3高層：4300兩室：91-96、三室：106-135香頌灣11.7多層、小高層1.25800兩室：67-88、三室：97-152四室：152-163星都國際花園13.5高層2.154100兩室：95、三室95-137中金國際30高層4.54住宅：4900公寓：5000一室：51、兩室：77三室：123-128海新瑞景灣9多層、小高層1.4多層：3600小高層：3750三室：150-190、復式：310樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）玫瑰國際11多

30、層、高層1.9多層：4600高層：4300兩室：88-93、三室：114-120金都南苑12多層、高層1.6高層：5600一室：48-91、兩室：79-99、三室：100-119新天地購物城21高層2.75000一室：45、兩室：75-84、三室：145名都百盛園4.8多層、小高層2.1小高層：4200兩室：94-99、三室：108-129西城名都9.8多層、小高層1.74300一室：66、兩室：86-95、三室：99-128在售項目戶型展示一室一廳58 兩室一廳93 兩室一廳80 三室一廳120 濰美國際水岸華庭小結產品形式：涵蓋多層、小高層、高層；以高層為主，約占70%，多層約占25%；價

31、格平臺：多層：約4500-6000元/；高層：4500元/；部分樓盤價格過高，對整個區域均價的拉升明顯。戶型面積：高層面積主要集中在80-135之間。客戶群體：主要是區域的改善型需求客戶和剛性需求客戶為主，職業主要是退休職工、公司職員、企業員工等中等收入人群。3.2 開發區 經濟開發區屬于工業聚集區，區域價值較低，主要是中低端項目的聚集區，客戶認同較低。目前在售項目約24個，待售項目3個。未來區域發展前景一般。開發區在售項目示意圖開發區在售項目概覽樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）德霖臻和園 8小高層、多層2.3多層：3900小高層：3300兩室：71-94、三室：

32、89-124惠和園12.7多層、高層1.72多層：4000一室：60-69、二室：74-102三室：118-149百合華庭3高層3.53800一室：76、兩室：82-107、三室：109-117陽光新都3.1小高層、高層2.564600兩室：83-86、三室：100-140鴻泰雅園4.1高層3.54200兩室：100、三室150-210、復式：210錦繡園四期23多層、小高層1.494100兩室：90-120信佳花園3.6多層1.684288兩室：80-119逸景和公館11.5多層、高層2.734700一室：51-80、二室：78-96三室：125、四室：133五室：163樓盤名稱體量（萬）建

33、筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）緹香美地 5.8多層、小高層、高層2.3多層：4500高層：3800兩室：88-107、三室：98-120、四室：135新華名郡5多層、高層2.44多層：4500高層：3500二室：72-87、三室：86-95香岸花園28多層1.793900一室：38、兩室：67-79、三室：85-123華仕家園3.5多層、高層3.3高層：3770兩室：76-79、三室：88-107祥瑞家園13多層、小高層1.62多層：4100小高層：3600兩室：84、三室95-144暢溪園3.6多層、高層1.48高層：3500兩室：78-92、三室：92-95花樣年華10多層、高

34、層2.58高層：4300兩室：85-97、三室：110-140樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）博悅世家 9.2高層2.195200兩室：90、三室：120-140盛和苑10.5多層、高層1.72高層：4600二室：78-98、三室：87-127華光嘉苑11高層4.574600兩室：73-112、三室：121-150仁和盛庭22小高層2.254500兩室：93-118、三室：116-118、四室：161美麗華小區14.8多層、小高層1.38多層：4750小高層：4300兩室：89、三室101-131四室：164新海楓景11多層、小高層、高層2.244100兩室：78

35、-98、三室110-180在售項目戶型展示三室兩廳92 三室兩廳124 兩室一廳72 三室兩廳96 德霖臻和園新華名郡產品形式：多層、小高層、高層；以高層為主，約占80%。價格平臺：多層：約3900-4700元/；高層：3500-4500元/平米。戶型面積：高層面積主要集中在70-130之間。客戶群體：主要來源于經濟開發區企業職工，周邊事業單位的職員，年齡大多在20-35歲之間的剛性需求客戶。小結：3.3、奎文區 奎文區是濰坊市經濟和政治中心，依托白浪河和虞河兩條河景資源優勢，區域城市發展和建設都走在各區前列。奎文區目前在售項目76個，是目前濰坊市供應項目最多的區域。奎文區在售項目示意圖樓盤名

36、稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（）加州世紀尊品50高層2.55500一室：60、兩室：83-92三室：112-139唐寧府23高層3.15200兩室：86-92、三室：120-160華安世紀櫻園16.5多層1.125700兩室：80-84三室：89-98華安錦繡櫻園9.35多層小高層1.675700一室：44、兩室：66-96三室：106-115dbc名苑15高層小高層55200兩室：85-96、三室：123-140四室：160陽光100120高層5.26loft:11500公寓：7000一室：35-62、兩室：100三室：105、111淺水灣12多層別墅1.03起價：60

37、00四室：178-199、六室：310-340金鑾御景城32多層高層2.395700兩室：106-150、三室：141-172中央生活城42高層3.5住宅：5460公寓：5600兩室：90-96、三室：120-136奎文區在售項目概覽樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（）寶鼎花園14高層4.5住宅起價：4300公寓起價：3971一室：46、兩室：85-94三室：115-140和翔陽光1.12多層2.05精裝公寓：4300公寓一室：44-64陽光秀苑1.9多層1.75100兩室：92-98、三室：95-140東辰杰座4高層6.6精裝公寓：5600一室：40-70金鼎華府9.

38、86高層2.84200兩室：86-98、三室：93-120天潤清源5.57多層1.284500兩室：86，三室：80、120茂華愛琴海46多層、小高層、高層1.95300兩室：98、108，三室：133-146，四室：167-192瑞泰南郡2高層3.4精裝公寓：4500一室：40、43，兩室：87、93，三室：135多層、小高層、高層小公寓：2780住宅：4600一室：41-73，兩室：83-91，三室：96-122樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（）華府一品25多層、高層2.64900兩室：89、92，三室：127-142，四室：142江山帝景15小高層2.39450

39、0一室：41、54，兩室：60-97，三室：110、144置地公館4.4高層3.45200兩室：91、103，三室：129、136東方太陽城30高層1.394860兩室：72、90，三室：129、136新華風景11.7多層、小高層2.274600兩室：77-118、三室：90-172御點江山 2高層3.45精裝公寓：5200公寓：34-110麗水芳洲31多層、小高層2.354300兩室：86，三室：109-133福園新村 10多層1.165300兩室：75-82，三室：93和揚晶立方 15高層7.933500兩室：77-94，三室：94-125高層：3900多層：4300樓盤名稱體量（萬）建筑

40、形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（）濰京 12高層2.86000兩室：105-130，三室：153-159，四室：181榮觀華府 13.7高層3.596500一室：53、67，兩室：95，三室：133盛世華廷 17小高層2.85500一室：58，兩室：89-107，三室：113、147江南怡景 6.7高層2.95000兩室：108，三室：140，四室：152、181圣豪花園 26多層、小高層1.525700兩室：83-93、三室：117盛景嘉園 20多層、高層2.1多層：5200兩室：97-117三室：99-134水岸華庭 16高層2.436850兩室：80、128，三室：100-157金御

41、皇廷 20小高層1.94800兩室：85-112，三室：112-130濰美國際中心 22高層6精裝：8000一室：33-68，二室：71-93兩室：98-103，三室：97-152，四室：149、162樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（）時代新城 50多層、高層2多層：6000高層：4800兩室：93，三室：104-138東方明珠 6高層3.375500兩室：88、100，三室：120-153陽光御苑 4高層2.695800兩室：108，三室：136、140，四室：175和揚尚城 14.6多層、小高層2.644300一室：33-45，兩室：61-66，三室：88、99城

42、市花園 3.5高層3.984400一室：53，兩室：81-93，四室：135、176玫瑰園 13.8小高層、高層2.55500兩室：78-102，三室：115-155金寶生態花園 22多層、小高層1.6多層：5000小高層：4500兩室：90，三室：89-126佳利秀水 4高層85000兩室：82，三室：117-142龍澤名都 22高層64700一室：97-103，二室：124-164東方名苑 4.8高層1.35簡裝：6100兩室：96-123，三室：115-146樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（）上河園 50多層、高層0.87高層：5000兩室：88-114，三室：

43、87-143丹桂里 21.2高層2.3loft:7300住宅：4800公寓：50-102，二室：98三室：155，四室:185,復式：270寶利尚都 5.2多層、小高層1.9住宅：4700小公寓：4700公寓：38-44，兩室：89，三室：90-105四平佳園 18高層4.376000一室：69，兩室：90，三室：134、169東方天韻 32多層、小高層1.574800兩室：92，三室：102-143四室：169、181魯鴻37 3.7高層35000兩室：85，三室：108、120領秀華城 26多層、小高層1.454400兩室：91-111，三室：111-153在售項目戶型展示兩室一廳100

44、三室一廳105 兩室一廳88 三室一廳136 陽光100中央生活城寶鼎花園德潤康城一室一廳35 兩室一廳94 兩室一廳89 三室一廳127 產品形式：區域產品供應豐富，有多層、小高層、高層、別墅；以高層為主，約占90%；價格方面：多層價格在5500元/之間；高層價格5300元/；戶型面積：區域高層產品面積主要集中在80-140之間；客戶群體：區域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業、銀行、醫院、個體老板等中高端收入人群，年齡在30-50歲之間。小結3.4、高新區 新市府所在區域，區域建設和周邊環境資源優勢明顯，是濰坊市未來重點發展區域。目前在售項目約42個，新增項目速度加快，區域未來競爭激烈

45、。高新區在售樓盤示意圖高新區在售項目概覽樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）潤地鳳凰城 20 多層、高層 3.82 4200 兩室：70-90三室：110-120 銀楓家園 32 多層、高層 1.66 多層：5400高層：4500 兩室：88-95三室：120-135紫瑞園 50多層、高層 2 一期：4500二期：4850 兩室：70-105、三室：85-130四室：135 賦海世家 30小高層高層 2.95 5400 兩室：100-140、三室：150-180 東方家園 36多層3.65400三室：95專家公寓28多層、高層2.375000兩室：123，三室：177

46、、179北海公寓7多層、高層2.84400兩室：87、106，三室：93-131怡和四季園筑 11 高層 2.69 4900 兩室：80-90三室：105-118 住宅：5000公寓：4100 在售項目戶型展示兩室一廳88 三室一廳118 一室一廳94 兩室一廳139 怡和四季園筑銀楓家園兩室一廳138 三室一廳151 兩室一廳84 三室一廳110 紫瑞園賦海世家價格方面：多層價格在5300元/之間；高層價格4800元/；產品形態：供應產品以高層為主，約占80%；戶型面積：面積主要以70-105的兩室和110-150的三室為主；客戶群體：區域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業、銀行、醫院、

47、個體老板等中高端收入人群,以區域外人口為主，年齡在25-45歲之間。小結寒亭區在售樓盤示意圖3.5、寒亭區寒亭區是濰坊市近年來房地產業增長速度最快的區域之一，依托高新區的快寒亭區是濰坊市近年來房地產業增長速度最快的區域之一，依托高新區的快速發展，通亭街以南區域將處于寒亭區發展的制高點，目前寒亭區在售住宅速發展，通亭街以南區域將處于寒亭區發展的制高點，目前寒亭區在售住宅項目項目23個，品質較低，競爭力較弱。個，品質較低，競爭力較弱。寒亭區在售項目概覽樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）邦盛書香院 33小高層、高層 2.89 3500 兩室：75，三室：104-112四室

48、：190宏富頤景園 3.89 多層1.53 3800 兩室：86三室：91-124金山財富廣場 10.4高層 3.28 3500 一室：69-77，兩室：98三室：108富庭大第 14.5多層、小高層高層 1.81 多層：4200高層：3900 一室：70、87，三室：101-143，復式：240海盛花苑 5.6多層1.543500兩室：71-93，三室：88-140恒信首府 17.7多層、高層1.77多層：4800高層：未推兩室：80，三室：83、120、136萬豪居 1高層0.843500一室：35、72，兩室：91、125，四室：143香江水岸8多層 1.53600兩室：80三室：94-

49、140帝都城2.3多層1.53500 兩室：106三室：85、97、98、130、140樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）匯景名城 16多層、小高層、高層 1.83 4200 兩室：85三室：88、94、123、131金源龍庭 3多層1.3 3550 兩室：88三室：96、110、143龍潤世家 10多層 1.55 3500 兩室：80三室：100、110海王花園 14.5多層、小高層1.5 高層：3400 多層：3500兩室：77三室：89、120、133、136裕景苑 9多層、小高層1.63500兩室：101三室：94、141天潤錦江公館 3.7高層2.5839

50、00兩室：82、87、91三室：113、128、131、133祥和花園 1多層、小高層1.63800兩室：82-103，三室：88-124歐洲小鎮38多層 13500 兩室：85-99三室：133貴人蝶苑 3.8多層1.743500 三室：87、99、113、四室：123 樓盤名稱體量（萬）建筑形態容積率銷售均價（元/）戶型結構（ ）學府嘉苑20多層1.463550兩室：79-96三室：87-126納福馨城 10多層1.373800 兩室：84、99三室：126、142雍翠園 2.3多層 1.6 3500 兩室：80-89三室：97-103瑞都廣場 25高層3.78 未定戶型面積：80-120

51、潤合花園 30多層、小高層4.54100團購：2900起三室：103、115、153華茂cbd 7高層5.14預計5000公寓：30-100在售項目戶型展示三室兩廳91 三室兩廳98 三室一115 三室兩廳125 宏富頤景園北美楓情價格方面：多層價格在3800元/之間；高層價格3500元/；產品形態：供應產品以多層為主，約占60%；戶型面積：面積主要以70-105的兩室和110-150的三室為主；客戶群體：區域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業、銀行、醫院、個體老板等中高端收入人群,以區域外人口為主，年齡在25-45歲之間。小結 競品樓盤 居易家園開發商：濰坊順景置業有限公司 項目地址：北

52、海路與玄武街交叉口西行100米 開盤日期：2010-10-23交房日期：2012-3-31占地面積（）66666666建筑面積（）2300023000建筑形態小高層小高層總戶數300300容積率3.53.5綠化率（%）3030物業費（元/月）待定待定銷售均價（元/）36003600車位數（個）7070車位價格待定待定銷售率100%100%項目基本指標項目基本配套學校：錦繡學校、錦繡幼兒園學校：錦繡學校、錦繡幼兒園商場：北宮店中百佳樂家商場：北宮店中百佳樂家銀行銀行 ：農村信用社、建設銀行：農村信用社、建設銀行醫院醫院 ：尊一醫院：尊一醫院交通：交通： 4、5、17、25路公交車路公交車內部配套

53、：地暖內部配套：地暖 戶型產品一室一廳一室一廳40平米平米三室一廳三室一廳64平米平米三室一廳三室一廳59平米平米三室一廳三室一廳63平米平米三室一廳三室一廳74平米平米 居易家園項目產品以居易家園項目產品以60平米三居小戶型為主，其戶型功能齊全，面積平米三居小戶型為主，其戶型功能齊全，面積利用率很高，盡管總體面積小但并沒有給人產生局促感，是一種十分成功利用率很高，盡管總體面積小但并沒有給人產生局促感，是一種十分成功的小戶型產品；項目的小戶型產品；項目2010年年10月份開盤，月份開盤，2010年底基本售罄，在無大型推年底基本售罄，在無大型推廣活動的前提下，短短廣活動的前提下，短短2個月時間即

54、銷售個月時間即銷售300套房源，充分說明了客戶對其套房源，充分說明了客戶對其產品的認可度。產品的認可度。金山財富廣場開發商：濰坊順達房地產開發有限公司 項目地址：寒亭區富亭街與通亭街交匯處 開盤日期：2011-9-9交房日期：2012-6-30占地面積（）3167431674建筑面積（）103727103727建筑形態高層高層總戶數624624容積率3.283.28綠化率（%）38.238.2物業費（元/月）待定待定銷售均價（元/）35003500銷售率50%50%車位數（個）地下：地下：11281128車位價格（元/個）待定待定工程進度主體建筑封頂主體建筑封頂項目基本指標項目基本配套學校：學

55、校： 海運學校、寒亭一中、外國語學校海運學校、寒亭一中、外國語學校商場：商場： 紅星美凱龍、百匯大市場、百大汽車城、百大萬家福紅星美凱龍、百匯大市場、百大汽車城、百大萬家福銀行銀行 ：農村信用社：農村信用社醫院醫院 ：八九醫院，尊一醫院：八九醫院，尊一醫院交通：交通： 新建汽車北站新建汽車北站公建：百大綠洲生態園公建：百大綠洲生態園其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業、步行街其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業、步行街 戶型產品一室一廳一室一廳77平米平米一室一廳一室一廳71平米平米一室一廳一室一廳69平米平米一室一廳一室一廳73平米平米兩室兩廳兩室兩廳98平米平米三室兩廳三室兩廳108平米平

56、米恒信首府開發商：濰坊麗都置業有限公司 項目地址：寒祥街以北，富亭街以南 開盤日期：2011-5-4交房日期：2012-10-31占地面積（）9990099900建筑面積（）177287177287建筑形態多層、高層多層、高層總戶數15671567（首推（首推300300戶）戶）容積率1.771.77綠化率（%）36.436.4物業費（元/月）待定待定銷售均價（元/）多層：多層：48004800高層：預計高層：預計42004200車位數（個）17001700車位價格待定待定項目基本指標項目基本配套學校：學校： 海運學校、寒亭一中、外國語學校海運學校、寒亭一中、外國語學校商場：商場： 紅星美凱龍

57、、百匯大市場、百大汽車城、百大萬家福紅星美凱龍、百匯大市場、百大汽車城、百大萬家福銀行銀行 ：農村信用社：農村信用社醫院醫院 ：八九醫院，尊一醫院：八九醫院，尊一醫院交通：交通： 新建汽車北站新建汽車北站公建：百大綠洲生態園公建：百大綠洲生態園其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業、步行街其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業、步行街 內部配套：地源熱泵系統、內部配套：地源熱泵系統、20畝漲湎河生態主題景觀畝漲湎河生態主題景觀 戶型產品兩室兩廳兩室兩廳80平米平米三室兩廳三室兩廳120平米平米三室兩廳三室兩廳83平米平米三室兩廳三室兩廳136平米平米邦盛書香院 開發商：濰坊邦盛置業股份有限公司項目

58、地址：寒祥街與卉香路交叉口 開盤日期：2010-7-10交房日期：2013-3-31占地面積（）113900113900建筑面積（）330000330000建筑形態小高層、高層小高層、高層總戶數790790容積率2.892.89綠化率（%）4545物業費（元/月）待定待定銷售均價（元/）35003500車位數（個）670670車位價格待定待定銷售率95%95%項目基本指標中中 小小 學：寒亭一中，外國語學校學：寒亭一中，外國語學校綜合商場：市場綜合商場：市場幼幼 稚稚 園：陽光幼兒園園：陽光幼兒園 銀銀 行：蒙銀銀行，商業銀行行：蒙銀銀行，商業銀行醫醫 院：尊一醫院院：尊一醫院內部配套：沿街商

59、鋪內部配套：沿街商鋪 項目基本配套戶型產品兩室一廳兩室一廳75平米平米三室兩廳三室兩廳104平米平米三室兩廳三室兩廳112平米平米四室兩廳四室兩廳190平米平米 五、客群篇 94置業目的 濰坊購房者中剛需力量仍然比較強勁，首次置業者多為婚房需求。從購房濰坊購房者中剛需力量仍然比較強勁，首次置業者多為婚房需求。從購房目的來看，自己無房和結婚用房所占比例最大，占比達目的來看，自己無房和結婚用房所占比例最大，占比達54.55%，其次為改善，其次為改善用房占比用房占比15.91%。 另外購房者在滿足了居住需求之后，對學區房的需求度越來越高。從調查另外購房者在滿足了居住需求之后，對學區房的需求度越來越高

60、。從調查數據可以看出，購房目的中數據可以看出，購房目的中9.09%的購房者表示為了孩子上學購買學區房。的購房者表示為了孩子上學購買學區房。置業次數 從調查數據可以看出，參與調查的從調查數據可以看出，參與調查的59.09%的購房者為首次購房，第二的購房者為首次購房，第二次購房的人數占比次購房的人數占比31.82%，三次及三次以上購房者僅占，三次及三次以上購房者僅占9.1%。影響置業因素 在影響購房因素一項中，在影響購房因素一項中，40.91%的購房者選擇的是價格，的購房者選擇的是價格，“買房最主買房最主要的還是看價格吧，只有價格滿意了才會去考慮開發商、地段等因素要的還是看價格吧，只有價格滿意了才