1、版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸同致行地產顧問（中國）有限公司所有，未經同致行地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。2011.5新新 鄉鄉 市市 正正 隆隆 置業置業 喬榭村項目市場分析報告喬榭村項目市場分析報告新鄉市宏觀經濟分析城市規劃、固定資產投資、 gdp、城鎮化率、人均收入等新鄉市房地產市場分析房地產市場概況、地產板塊、競爭格局等正隆項目區域市場分析區域現狀及發展、區域競爭格局、區域產品、區域價格、客戶等123報告內容城市發展角度中原城市群中原城市群政治地位政治地位新鄉市是中原城市群及新鄉市是中原城市群及“十字

2、十字”核心區重要城市，核心區重要城市，交通區位優勢交通區位優勢顯著，顯著，在鄭州在鄭州“北擴北擴”的輻射帶動下，新鄉市經濟和房地產步入快速發展軌道的輻射帶動下，新鄉市經濟和房地產步入快速發展軌道。對對于正隆項目來講，跟隨新鄉規劃發展及政治地位的提升，必將承擔起于正隆項目來講，跟隨新鄉規劃發展及政治地位的提升，必將承擔起提升城市價值提升城市價值的功能的功能交通區位優勢突出交通區位優勢突出新鄉是豫北地區唯一的國家公路運輸樞紐城市；京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運專線正在建設，106國道、107國道及京港澳、大廣、濟東高速穿境而過。鄭新黃河公鐵兩用橋（三橋）公路部分已經通車；與省會鄭州隔黃河為鄰

3、，新鄭國際機場至新鄉市區80公里。全市公路總里程達到12908公里，高速公路通車里程306公里，公路密度達到158公里/百平方公里。以新鄉為中心，600公里半徑內覆蓋5億人口。城市概況：城市概況：新鄉市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河，緊鄰省會鄭州，是中原城市群及“十字”核心區重要城市之一。現轄12個縣（市、區），總面積8249平方公里，總人口591萬人；市區建成區面積100平方公里，人口100萬人。啟示啟示新鄉交通區位優越、新鄉交通區位優越、工業基礎雄厚，在鄭工業基礎雄厚，在鄭州市的輻射下，經濟州市的輻射下，經濟發展蒸蒸日上，吸引發展蒸蒸日上，吸引一線地產大鱷踴躍置一線地產大鱷踴躍置地，為

4、房地產行業更地，為房地產行業更好發展奠定堅實基礎！好發展奠定堅實基礎！城市發展角度進入進入2121世紀，東部地區內向發展世紀，東部地區內向發展, ,中部地區重新崛起中部地區重新崛起環渤海環渤海城市群城市群長三角長三角城市群城市群珠三角珠三角城市群城市群關中城市群關中城市群成渝城市群成渝城市群國務院高度重視中部崛起規劃，中部崛起是國家戰略國務院高度重視中部崛起規劃，中部崛起是國家戰略促進中部地區崛起規劃促進中部地區崛起規劃是促進包括山西、安徽、山西、安徽、江西、江西、河南、河南、湖北和湖南六省湖北和湖南六省在內的中部地區的經濟社會發展的整體規劃，2009年09月23日國務院總理溫家寶主持召開國務

5、院常務會議，討論并原則通過促進中部地區崛起規劃。城市群發展為新鄉帶來城市群發展為新鄉帶來新的歷史機遇：新的歷史機遇：城市規模擴張、產業升級、交通資源城市規模擴張、產業升級、交通資源整合整合中原城市群中原城市群中原城市群戰略構想中原城市群戰略構想在中原城市群發展戰略構想中，中原城市群的發展目標是:建成全國重要的制造業基地、能源基地、現代物建成全國重要的制造業基地、能源基地、現代物流中心和區域性金融中心流中心和區域性金融中心, ,產業整體競爭力顯著提高,要素集聚和承載能力全面增強; gdp占河南省的比重超過70%,確立在中西部乃至全國城市群中的重要地位,帶動全省并輻射周邊地區發展。以鄭州為中心，以

6、洛陽為副中心，包括新鄉等23個市，34個縣城，374個建制鎮。土地面積5.87萬平方公里，人口3950萬。2008年實現地區生產總值10568億元，位居中西部地區第一位，已經成為我國經濟發展的第四級 中部地帶：承東（產業承接）啟西（聯動西部）中部地帶：承東（產業承接）啟西（聯動西部）政治地位政治地位新鄉在中原城市群的定位：新鄉在中原城市群的定位：“兩個基地、兩個中心兩個基地、兩個中心”（制造業基制造業基地、地、高素質人力資源培育基地；區域現代物流中心、現代農業示范中心高素質人力資源培育基地；區域現代物流中心、現代農業示范中心 ），新鄉將成為中原地新鄉將成為中原地區輻射南北的區輻射南北的橋頭堡橋

7、頭堡，與鄭州、洛陽形成中原城市群，與鄭州、洛陽形成中原城市群核心鐵三角核心鐵三角，中部崛起，中部崛起戰略將為新鄉市發展帶來戰略將為新鄉市發展帶來新的歷史機遇新的歷史機遇城市發展：新鄉市城市發展：新鄉市“一城三區，五星環繞一城三區，五星環繞” 的城市發展格局已經形的城市發展格局已經形成。根據規劃成。根據規劃2020年年新鄉市城市建設用地將達到新鄉市城市建設用地將達到147平方公里平方公里，城城鎮人口鎮人口365 萬人萬人 ,將推動房地產業進一步繁榮，也給將推動房地產業進一步繁榮，也給正隆喬榭村正隆喬榭村開開發帶來大好發帶來大好契機！契機！u根據河南省委提出的以鄭州為中心的中原城市群發展戰略，結合

8、新鄉市域城鎮群的結構特征和發展潛力， 新鄉市提出了“一城三區，五星環繞”的基本構想。u劃定以新鄉市區中心30分鐘通勤圈為半徑，包括衛輝、輝縣、獲嘉、原陽、延津及其周圍小城鎮在內的產業聚集區和城市化高度發展區域為新鄉都市區范圍，整個都市區又分為兩個圈層協調發展。u一城(新鄉中心城區)三區(鳳泉區、小店工業園區、小冀工貿園區)五星(輝縣市、衛輝市、獲嘉縣、原陽縣、延津縣5個衛星城)環繞、長垣為副中心城市、5 0個建制鎮的城市化總體布局。城市發展角度主城區主城區鳳泉區鳳泉區新鄉工新鄉工業園區業園區小冀小冀一城三區一城三區五星環繞五星環繞獲嘉獲嘉輝縣輝縣衛輝衛輝延津延津原陽原陽新鄉市新鄉市本案本案城市

9、發展：城市發展：2010年年2月省政府批復鄭新平原新區建設方案，月省政府批復鄭新平原新區建設方案，“鄭新鄭新融城融城”步伐加快。平原新區將成為新鄉市步伐加快。平原新區將成為新鄉市城市副中心城市副中心，帶動新鄉市，帶動新鄉市東南片區成為地產熱點東南片區成為地產熱點，喬榭村項目開發機遇明顯，但競爭也將加喬榭村項目開發機遇明顯，但競爭也將加劇。劇。u平原新區位于黃河北岸（過黃河大橋向北公里），西起國道兩側，東至京港澳高速以東與原陽縣城接壤，南起黃河大堤，北至新鄉縣交界，居鄭州、新鄉、焦作三市交會中心，規劃總面積平方公里。u根據平原新區的具體規劃，平原新區的功能定位是：以農業科技研發集群為為主，輔以高

10、科技產業為發展原則，商業物流第三產業為配套服務。u平原新區的發展目標是：成為鄭州和新鄉中心城市的新型衛星城區。u平原新區從2010年開始投資建設，根據新鄉市政府決心“一年打基礎，三年樹形象，五年成規模”的建設速度，新鄉市政府要舉全市之力，以會戰的姿態強力推進平原新區基礎設施建設。截至目前，已建成道路公里，綠化、亮化道路公里。平原新區平原新區啟示啟示從城市規劃角度來看，平原新區將會在2015年建成初步規模。新區的快速建設，將會為新鄉市房地產市場提供新的增長點。對于本項目而言，市場競爭壓力也將加大，如要保證后期項目順暢銷售，還需提前做好客戶定位、產品規劃及營銷籌備工作！城市發展角度宏觀經濟宏觀經濟

11、新鄉市新鄉市gdpgdp已連續兩年突破千億大關，且保持快速已連續兩年突破千億大關，且保持快速增長；新鄉市房地產投資高位運行，增長；新鄉市房地產投資高位運行，也也對新鄉房地產市場包括正對新鄉房地產市場包括正隆喬榭村項目開發提供基礎，也對開發水準提出了要求隆喬榭村項目開發提供基礎，也對開發水準提出了要求城市發展角度u2010年新鄉市國民經濟總量全省排名第9，處于全省中等水平，但增速全省第3連年保持高位，未來經濟將持續高位運行！u2009年新鄉市固定資產投資額為1085.44億元，居全省第4位，處于省內前列。u2009年新鄉市房地產開發投資額占新鄉市固定資產投資總額的比重10%，低于全省水平，地產行

12、業發展提升空間巨大！全省第9位增速全省第3投資額全省第4位居民收入和消費居民收入和消費新鄉市歷年居民可支配收入和消費性支出年新鄉市歷年居民可支配收入和消費性支出年均增速都在均增速都在14%14%以上，以上，居全省前列居全省前列，新鄉市居民收入消費增勢強，新鄉市居民收入消費增勢強勁，為新鄉城市房地產開發奠定了堅實的基礎，也勁，為新鄉城市房地產開發奠定了堅實的基礎，也為本項目開發為本項目開發帶來機遇帶來機遇2010年新鄉市城鎮居民人均可支配收入總額達到15752元，同比增長14.7%；人均消費性支出11257元，增幅11.2%；居民整體收入和消費總值居省內中等水平，但年均增速保持在14%以上，收入

13、和消費增勢強勁，利好經濟和地產快速發展！城市發展角度20102010年人均可支配收入：年人均可支配收入：人均消人均消費性支出費性支出=1=1：0.710.71啟示啟示新鄉市2010年人均gdp為3175美元，按照國際通例，當城市人均gdp達到30004000美元時，房地產步入快速發展階段，下一步房地產市場將逐步進入高峰開發階段。正隆喬榭村項目機遇與挑戰并存，本項目的前期產品定位、規劃，將是項目實現社會、經濟利益的關鍵！啟示啟示隨著新鄉城市化進程的不斷加快，新鄉市城市發展的格局必將打破，當前新鄉市正在進行積極的發展規劃和城市框架擴展，未來幾年內，新鄉地產行業將進入發展高峰期，正隆喬榭村項目處于重

14、點發展片區，建議加快開發節奏，及早入市。城市發展角度人口增長人口增長新鄉市城鎮化率高速增長，每年新增城鎮人口新鄉市城鎮化率高速增長，每年新增城鎮人口10-15萬，萬，未來十年新鄉市未來十年新鄉市年均年均將有望新增將有望新增300萬萬的商品房市場需求，的商品房市場需求，對對正隆正隆喬榭村喬榭村項目來講，存在與其他項目項目來講，存在與其他項目爭奪客戶群體的機遇與挑戰！爭奪客戶群體的機遇與挑戰！u2010年新鄉市城鎮化率為42.76%，居省內前列。新鄉市城市化進程快速推進，城鎮化率每年增長1.8%，按照目前的人口基數推算，未來每年將有10-15萬人口進入城市。u按照2010年新鄉市居民人均住房28推

15、算，未來商品房需求將每年新增300-450萬平方米。商品房需求容量不斷擴大，將賦予正隆置業新的發展使命！工業發達工業發達新鄉市已經成為省內新鄉市已經成為省內產業集聚產業集聚重點城市，擁有重點城市，擁有7 7大大產產業集群、業集群、5 5個個省級工業園區、省級工業園區、1313個個產業集聚區產業集聚區工業發展居全省第工業發展居全省第3 3位位。 雄厚的工業基礎為城市經濟和地產業發展創造良好平臺！雄厚的工業基礎為城市經濟和地產業發展創造良好平臺！u七大產業集群：制冷產業集群、電池產業集群、起重裝備產業集群、汽車及零部件產業集群 、機械產業集群、醫療器械產業群、紡織產業集群； u5個省級以上工業園區

16、：高新技術開發區、新鄉工業園區、新鄉經濟開發區、長垣起重工業園區、化學（物理）電源產業園；u13個省首批產業集聚區，已成為產業聚集的重點區域；u限額以上工業企業1122家，年產值超億元工業企業270家，金龍集團、新飛集團入選中國制造業500強，金龍集團還入選2009年中國企業500強第321名，新鄉化纖、華蘭生物、心連心化肥3家企業實現上市。現有6個中國名牌產品；44個河南省名牌產品；新飛、平原、衛華、飄安4個國家馳名商標，有27類（個）產品位于國內同行業前三位或省內第一位。15家企業被確定為省重點轉型升級企業，居全省第3位。城市發展角度新飛電器集團冰箱、冰柜新飛電器集團冰箱、冰柜國內行業排名

17、第二國內行業排名第二 tcl美樂公司：美樂公司：tcl彩彩電居國內領先地位電居國內領先地位 科隆電器：其蒸發器、冷科隆電器：其蒸發器、冷凝器居國內第一位凝器居國內第一位 城市規劃：新鄉市提出著力打造新城市規劃：新鄉市提出著力打造新-鄭產業發展軸鄭產業發展軸，“南移東擴南移東擴”發展大勢已定，發展大勢已定，正隆喬榭村正隆喬榭村項項目處于城市發展的熱點區域目處于城市發展的熱點區域，區位，區位優勢突出，優勢突出，多元化的功能定位多元化的功能定位必將引導項目由必將引導項目由區域中心區域中心向向城市中城市中心心的方向發展的方向發展城市發展角度u根據中原城市群新鄉都市區及拓展區總體發展規劃綱要新鄉市提出構

18、建“一軸五帶三級三十七個聚集區”。著力打造新-鄭產業發展軸，構建五個產業發展帶。 u早在十一五規劃中，市政府就提出完善東部新區建設，繼續拉動城市向東發展，引導城市重心東移，盡快形成新鄉市東部行政文化中心。u規劃加緊完善開發區南部新區建設，盡快建成開發區工業區，為市區高新技術產業的發展提供優良的創業環境，突出項目帶動，加大招商引資力度，全面實現開發區的建設宏圖。鳳泉組團鳳泉組團牧野居住區牧野居住區新鄉工業區新鄉工業區新鄉大學城新鄉大學城小冀組團獲嘉組團獲嘉組團cbd居住人居住人口疏散口疏散方向方向生態走廊拓展方向本案本案同 致 行 思 考同 致 行 思 考新鄉市是中原城市群重點發展城市，優越的交

19、通區位將帶動房地產業快速發展；新鄉經濟基礎優厚，gdp總量處于全省中等水平，但增速連續多年高位運行；新鄉城鎮居民收入消費水平較高，且增長迅速，將帶動房地產業高速發展；新鄉市城市化進程快速推進，住房剛需增長強勁，商品房銷售量將快速提升；新鄉市經濟發展迅速，工業發達實力雄厚，為房地產持續健康發展奠定堅實基礎新鄉市城市規劃先行，平原新區、東區建設將為未來地產發展提供廣闊空間；在城市建設加快的同時，也將為新鄉市各大地產項目及新鄉市房地產企業發展帶來新契機；新鄉市國民經濟、居民收入及消費快速增長，城市新鄉市國民經濟、居民收入及消費快速增長，城市規劃明晰、城鎮化進程快速推進，城鎮住房需求與規劃明晰、城鎮化

20、進程快速推進，城鎮住房需求與日俱增，未來城市房地產發展潛力無限！為正隆喬日俱增，未來城市房地產發展潛力無限！為正隆喬榭村項目開發帶來機遇和挑戰！榭村項目開發帶來機遇和挑戰！新鄉市宏觀經濟分析城市規劃、固定資產投資、 gdp、城鎮化率、人均收入等新鄉市房地產市場分析房地產市場概況、地產板塊、競爭格局等正隆項目區域市場分析區域現狀及發展、區域競爭格局、區域產品、區域價格、客戶等123報告內容房地產市場房地產投資房地產投資20102010年新鄉市房地產投資額達歷史最高位，為年新鄉市房地產投資額達歷史最高位，為117.64117.64億元，同比增長億元，同比增長15.2%15.2%。近年來房地產投資占

21、固定資產投資。近年來房地產投資占固定資產投資比例逐年上升，城市經濟對房地產依賴度逐步增強，為本項目開發比例逐年上升，城市經濟對房地產依賴度逐步增強，為本項目開發提供良好運行環境。提供良好運行環境。啟示啟示房地產投資占固定資產投資比例逐年攀升，表明房地產業對城市經濟的貢獻度正逐年增加，本項目處在此市場環境下，有良好發展的機遇。u2006-2010年新鄉市房地產開發投資額年均增量約21億元，2007年增幅達到最高的53.3%，之后逐漸回落，2010年房地產開發投資達歷年最高的117.64億，同比增幅15.2%。u新鄉市房地產開發投資占固定資產投資比例逐年穩定增加，2008以后占比維持在10%左右，

22、略低于洛陽等經濟較發達地市。新鄉市房地產開發投資全省排名靠前，隨著城市化進程和城市經濟建設加速，未來新鄉市房地產業存在廣闊的發展空間！20102010年占比年占比10.84%10.84%排名第四排名第四房地產市場u截止2010年底，新鄉市全年共成交金融、經營性住宅用地7575宗宗；其中商業用地僅2宗27.7畝，住宅 用 地 7 2 宗1615.8畝；100畝以上成交土地共8幅，總面積達1043畝。u從大規模用地分布來看，普遍集中于新鄉市東區和南區，按指定容積率計算，約能提供161161萬萬平米的商品房，未來片區競爭勢必加劇，產品的差異化競爭成為項目突圍的著力點所在。數據來源：中國土地市場網土地

23、市場土地市場20102010年新鄉市共成交金融、經營性住宅用地年新鄉市共成交金融、經營性住宅用地7575宗，成宗，成交規模交規模1667.641667.64畝，平均成交單價畝，平均成交單價52.8452.84萬元萬元/ /畝畝，相比，相比20092009年成交年成交單價大幅攀升，單價大幅攀升，增幅達增幅達99.7%99.7%；地價迅速飆升，成為商品房價格快地價迅速飆升，成為商品房價格快速上漲的強力助推劑。速上漲的強力助推劑。啟示啟示目前新鄉市土地成交單價不高，對開發企業來講，相較房地產銷售價格來看，尚處于高利潤時期，有利于規模化運營的實現。目前新鄉市土地成交價格較低，但土地價格上漲幅度迅猛，本

24、項目應盡快在低地價時代快速切入市場。2009-20102009-2010年新鄉成交土地情況（不含工業、年新鄉成交土地情況（不含工業、科教）科教）房地產市場成交土地類別成交土地類別20102010年新鄉市成交土地中，年新鄉市成交土地中，普通商品住宅普通商品住宅用地成交數量用地成交數量占比為占比為96%96%，占據土地市場絕對成交份額占據土地市場絕對成交份額；商務金融用地成交規模僅占；商務金融用地成交規模僅占1.7%1.7%，份額極少，未來市場開發仍將以普通住宅為主基調；份額極少，未來市場開發仍將以普通住宅為主基調；本項目以住宅為主要開本項目以住宅為主要開發物業是市場主流，但也可從片區人群和配套角

25、度，考慮商業物業的設置發物業是市場主流，但也可從片區人群和配套角度，考慮商業物業的設置20102010年新鄉市成交土地類型分布（不含工業、科教用地）年新鄉市成交土地類型分布（不含工業、科教用地）u2010年新鄉市成交土地中，普通商品住宅用地無論成交數量還是成交規模都占據土地市場絕對份額，商務金融用地以及保障性住房用地成交比例極少，較長時間內，新鄉市房地產市場開發都將以普通商品住宅為主導。房地產市場 新鄉市商品房施工面積近年來維持高速增長，2006-2010年年均增長率均達27%，截止20102010年施工總量達到年施工總量達到1148.751148.75萬平方米，增勢迅猛。萬平方米，增勢迅猛。

26、u新鄉市商品房施工面積高速增長，但竣工面積增長速度緩慢，從一定程度上影響了市場發展，以及新區入住率和商業配套的跟進。u從供應格局來看，未來幾年內新鄉市房地產市場將處于供應充足狀態，且就供應區域來看，將主要集中為東區。啟示啟示 新鄉市房地產市場快速發展，近幾年供應量大幅增長，加大城市競爭度，預計未來在城市高度競爭壓力下，特色化經營和創新產品將不斷出現。市場供應市場供應新鄉市商品房供應量不斷加大，市場競爭較為激烈，新鄉市商品房供應量不斷加大，市場競爭較為激烈，本項目處在城市熱點片區，競爭態勢更為火熱，開發的機遇和挑戰本項目處在城市熱點片區，競爭態勢更為火熱，開發的機遇和挑戰性都較大。性都較大。房地

27、產市場房地產銷售房地產銷售新鄉市近年來商品房市場成交量、價逐年攀升，新鄉市近年來商品房市場成交量、價逐年攀升， 20102010年全市商品房銷售面積達年全市商品房銷售面積達360.5360.5萬平方米萬平方米；商品房銷售額年均；商品房銷售額年均增幅達增幅達35.9%35.9%，市場發展進入快速上升期；為本項目運營提供良好市場發展進入快速上升期；為本項目運營提供良好的市場環境的市場環境年均增幅年均增幅35.9%35.9%啟示啟示從整體情況來看，新鄉市房地產市場已進入快速發展期，商品房成交量、價快速攀升，為各項目運營提供較好市場環境，本項目處在此開發背景下，有進行規模化、品質化和特色化運營的條件。

28、 近年來新鄉市商品房成交量逐年攀升，2007年全市商品房成交量突破200萬平米，截止2010年達到360.5萬平米，同比增幅達到20.7%;u從商品房成交均價來看，2010年新鄉市區商品房均價僅為2921元/平米，而就實際調研發現，主城區當前在售項目均價皆在3500元/以上，價格拉升較快；u近年來新鄉市商品房銷售額年均增幅達到35.9%，基本呈直線拉升狀態，市場正高速發展。量價增勢穩定量價增勢穩定20102010年商品房成交量年商品房成交量360.5360.5萬平米萬平米房地產市場商品住宅商品住宅新鄉市住宅物業銷售占據商品房銷售的絕對比例，新鄉市住宅物業銷售占據商品房銷售的絕對比例，20092

29、009年占比達年占比達93.8%93.8%；20062006年以后商品住宅銷售量及銷售均價均呈年以后商品住宅銷售量及銷售均價均呈高速拉升高速拉升態勢，態勢，本項目處于良好的市場發展階段，應抓住機遇加緊本項目處于良好的市場發展階段，應抓住機遇加緊入市入市成交量年均增幅成交量年均增幅31%31%住宅占絕對比例住宅占絕對比例啟示啟示城市人口特點和經濟水平決定了住宅市場在較長一段時間都將是市場主力，城市當前住宅需求旺盛，本項目處在此市場環境下，有進行品質化運營的良好條件。 2007年新鄉市商品住宅銷售面積首次突破200萬平米，2009年達到280萬平米，同比增幅33.2%，與洛陽相比仍有較大差距，未來

30、存在較大的市場空間；u從商品住宅均價來看，2009年商品住宅均價僅為1824元/平米，隨著新鄉經濟發展和城市建設的加速，未來商品住宅均價存在較大的上漲空間；u從商品住宅銷售占比來看，2009年商品住宅成交量占商品房成交量比例達到93.8%，占據商品房銷售的絕對份額，未來幾年新鄉市仍將以住宅為市場開發主導。地產板塊地產板塊新鄉市當前房地產市場發展主要分為新鄉市當前房地產市場發展主要分為三大板塊三大板塊，伴隨城市規，伴隨城市規劃發展布局，未來新鄉市房地產發展主流和競爭主戰場位于劃發展布局，未來新鄉市房地產發展主流和競爭主戰場位于東南高新區東南高新區以以及及城東新區城東新區板塊，這對于本項目開發水準

31、提出了更高的提升要求。板塊，這對于本項目開發水準提出了更高的提升要求。房地產市場老城中心區：生活配套設施齊全，生活工作便利，市場需求旺盛，隨著土地資源的日漸稀缺，高層、小高層成為市場供應的主流，物業形態很多，其中中小套型戶型銷售火爆；隨著拆遷程序的嚴加規范、拆遷成本進一步抬升，市中心區樓盤供應出現供應量持續減少，價格大幅提升趨勢；客戶群多為舊城改造的安置戶、城區老居民、中老年人及部分事業有成的外來務工人員。東南高新區：東南高新區：作為新鄉城市“東移南擴”的熱點區域，項目集中，大盤眾多，且為眾多品牌開發商看好，成為近年開發、銷售的熱點版塊之一；客戶群主要來自商人、私營企業主和經濟實力較強的大型企

32、業中高層職員。 老城區中心板塊老城區中心板塊城東新區板塊城東新區板塊東東南南高高新新區區城東新區：城東新區：隨著新鄉市政府的搬遷、大學城的投入使用，本區域成新鄉新的開發投資、置業購房熱點區域；作為新鄉規劃最先進、交通最快捷、環境最美、發展最快、配套設施最先進、最適合居住的新城區，目前存在的最大問題是配套設施人氣不夠，生活配套和日常消費場所缺乏等，客戶群主要集中在公務員及有一定資金實力的青年人。競爭格局競爭格局新鄉市當前在售及待售新鄉市當前在售及待售5050個項目中，大規模的項目主個項目中，大規模的項目主要集中在平原路至金穗大道沿線及南部片區，要集中在平原路至金穗大道沿線及南部片區，其中新區其中

33、新區cbdcbd市政府市政府附近項目總建筑規模逾附近項目總建筑規模逾400400萬平米萬平米，本項目處于市政府附近熱點片，本項目處于市政府附近熱點片區，競爭激烈區，競爭激烈房地產市場u新鄉市當前樓盤聚集于老城中心區，樓盤數量眾多，在售基本上為中小規模項目，產品基本為小高層，高層，市場接受度較高，均價基本在均價基本在37003700元元/ /。區域內競爭較為激烈，土地日益稀缺，市場日趨飽和。u新鄉市城市規劃先行，東區的建設為未來地產發展和城市空間擴充提供新的方向。u新鄉市當前在售樓新鄉市當前在售樓盤中代理公司占據相盤中代理公司占據相當份額，當份額，隨著房地產市場的日益成熟，專業的營銷公司對于樓盤

34、能否在競爭激烈的市場中實現順利銷售的重要性日益彰顯出來。南南 移移東東 擴擴大大老城區中心板塊老城區中心板塊新鄉市房地產最先發展起來的版塊，新鄉市房地產最先發展起來的版塊，各項生活配套設施齊全、行政事業單位云集，片區內樓盤各項生活配套設施齊全、行政事業單位云集，片區內樓盤較多競爭激烈，銷售均價基本在較多競爭激烈，銷售均價基本在37003700元元/ /左右。左右。房地產市場在售項目均價在售項目均價物業形態物業形態發展趨勢發展趨勢競爭不容小覷新鄉市生活配套最為成熟地段，商業氣氛濃厚，以三房為主，均價3700元/左右，最高的為翡翠城，均價達5500元/。以18層至30層的中高層為主，各別樓盤如藍鉆

35、國際、綠都塞納春天有少量多層。根據新鄉市城市發展規劃，以及土地供應情況來看，未來該區域供應房源將逐漸減少，商品房價格仍有上升空間。客戶群體客戶群體客戶群多為舊城改造的安置戶、城區老居民、中老年人及部分事業有成的外來務工人員。作為新鄉市房地產市場最先發展起來的區域，當前在售及當前在售及待售項目共待售項目共計計22個；個；片區內人口眾多，各項生活配套一應俱全，沃爾瑪、永樂、大商等一批商業巨頭匯聚于此，商業氣氛濃厚，伴隨新鄉城市規劃發展，區域土地供應日益緊缺。城東新區板塊城東新區板塊在政府政策導向作用下，該區域已成為新在政府政策導向作用下，該區域已成為新鄉市開發投資、置業購房熱點區域，樓盤檔次、品質

36、均較高，鄉市開發投資、置業購房熱點區域，樓盤檔次、品質均較高，當前高層均價普遍在當前高層均價普遍在4200-45004200-4500元元/ /。房地產市場在售項目均價在售項目均價物業形態物業形態發展趨勢發展趨勢投資、居住價值日益凸顯經過近兩年發展，新區各項配套日漸成熟，人氣漸旺，其投資居住價值得到普遍認可，目前區域內高層均價普遍4000元/左右，洋房4700元/左右。以18層至30層的中高層為主，此外理想城有若干洋房配置，世紀村更有復式產品，產品配比豐富。與新鄉市城市經濟和區域內發展情況相比，當前區域內房地產市場仍處于起步階段，隨著土地供應的持續增加，未來市場競爭將日益激烈。客戶群體客戶群體

37、客戶群集中在公務員群體及有一定資金實力的青年人。城東新區作為新鄉市發展速度最快，環境最好的區域，當前當前在售項目在售項目20個，個，近年來伴隨著政府搬遷，大學城建設，成為新鄉市新興的房地產投資熱土，市場發展潛力日益顯現。東南高新區板塊東南高新區板塊作為城市擴展的方向之一，當前發展作為城市擴展的方向之一，當前發展了較多低密度物業，以建業森林半島為代表的項目，普通了較多低密度物業，以建業森林半島為代表的項目，普通高層銷售均價基本在高層銷售均價基本在3300-38003300-3800元元/ /。房地產市場在售項目均價在售項目均價物業形態物業形態發展趨勢發展趨勢區域內各項生活配套設施不足，在售樓盤以

38、110-140三房為主，銷售均價從3300-3800元/。大中型開發商匯聚于此，產品線更為豐富，涵蓋了高層、洋房、別墅等多種物業形態。從2010年新鄉市土地成交情況看，100畝以上的大規模土地供應全部匯聚于新鄉東南區，成為未來新鄉市“群雄逐鹿”的焦點板塊。生活配套欠缺、人氣略顯不足客戶群體客戶群體客戶主要為商人、私營業主和經濟實力較強的大型企業中高層職員。城市未來發展新方向，當前片區內各項配套設施不足，人氣缺乏，區域內在售及內在售及待售項目共待售項目共計計8個個，產品線豐富，未來將成為各品牌地產商交鋒的主戰場。市場發展階段市場發展階段目前，目前，新鄉市房地產市場屬于半成熟向基本成熟市新鄉市房地

39、產市場屬于半成熟向基本成熟市場過渡階段，客戶需求開始向多元化和品質化邁進，場過渡階段，客戶需求開始向多元化和品質化邁進，本項目應以精細本項目應以精細化、品質化的產品打動客戶，進行區別競爭化、品質化的產品打動客戶，進行區別競爭市場類型市場類型市場特征市場特征消費特征消費特征競爭特征競爭特征產品特征產品特征不成熟市場經濟性或目標性開發模式，主要考慮客戶群體消費能力，容易形成高端、低端兩極分化改善居住空間、應對人口結構的演變或追求身份的認同等，兩極分化缺乏競爭，主要體現在戶型、物業管理等方面產品單一化，主要注重住宅空間布局的和整體物業環境的改善半成熟市場多元化開發模式，依據城市整體環境的改善而逐步演

40、變，以適應城市中堅階層需求，開發體量開始提速改善居住環境，滿足依附于城市生活與發展的理性需求特征明顯主要體現在地段、配套、生活環境等方面在物業類型變化的同時，產品同質化明顯，但仍以自居型為主基本成熟市場市場細分特征明顯，以滿足不同層次的客戶群體需要，開發主要在于引導不同圈層群體的消費觀念，開發體量加速需求多元化，理性需求與感性需求并存，并逐漸向社會圈層靠近競爭要素多樣，理性元素感性訴求化特征明顯產品快速向多元化發展，投資型、過度型等多類產品出現吸引更大圈層的關注成熟市場土地價值的增長帶來急速的版塊運動，市場開發主流整體傾向于高端物業，物業層次提升，并向更大的領域分流，開發體量迅速膨脹需求品質化

41、，大量二、三次置業群體的出現，對理性、感性需求均有了質的提升版塊價值競爭明顯、其次主要為物業特色及附加價值等方面多元化產品不斷升級，在保持創新的基礎上，產品的品質逐漸成為主要因素高度成熟市場土地的稀缺性決定市場的衰落，開發的主要考慮方向是利益的最大化，在此基礎上決定物業組合模式，開發萎縮主要為價值的認同，逐漸回歸到居住空間層面缺乏競爭，主要在于價格能否符合消費的適應性受圈層的影響，產品發展逐漸回歸單一化同致行住宅房地產市場演變研究同致行住宅房地產市場演變研究啟示啟示 目前新鄉市房地產市場處于半成熟市場向基本成熟過渡的階段，市場發展多元化模式顯現，項目開發體量開始逐步增大，特色化產品開始出現，未

42、來隨著市場競爭的加劇，高品質項目最能打動客戶。房地產市場同 致 行 思 考同 致 行 思 考新鄉市房地產開發投資總量較大，增長迅速，房地產業對城市經濟的依賴度逐年增強；新鄉市土地成交量和市場供應量快速增長，未來市場供應充足；新鄉市商品房銷售勢頭良好，銷售量大幅增長，本項目處在此良好機會下，有高品質運營的機會；新鄉市房地產市場發展基本呈三個板塊，老城區配套成熟，項目較多、競爭激烈；東區新城區為重點發展區域，在售項目大量增加，競爭激烈度逐步增強；南區發展較多高端物業，成為低密度物業區；本項目處在東城區，潛在競爭壓力較大，因此需綜合評估競爭態勢，進行產品和客戶定位新鄉市房地產市場處于半成熟向基本成熟

43、過渡的階段，需求逐漸向品質化、多元化邁進，對新項目的運營提出較高要求。新鄉市房地產行業正進入高速發展期，競爭較為激新鄉市房地產行業正進入高速發展期，競爭較為激烈，需求向多元化、品質化邁進，對本項目運營提烈，需求向多元化、品質化邁進，對本項目運營提出較高要求，精細化、品質化產品的打造將是制勝出較高要求，精細化、品質化產品的打造將是制勝點之一。點之一。新鄉市宏觀經濟分析城市規劃、固定資產投資、 gdp、城鎮化率、人均收入等新鄉市房地產市場分析房地產市場概況、地產板塊、競爭格局等正隆項目區域市場分析區域現狀及發展、區域競爭格局、區域產品、區域價格、客戶等123報告內容章節綜述章節綜述經實際調研界定，

44、本項目競爭片區應為北到榮校路宏力大道一帶，南到化工路，西到新飛大道，東到東環路（107國道）的區域；本章節擬通過對競爭片區市場格局、產品詳情、典型案例等方面研究為本項目運營做出參考建議。本項目本項目現狀之社區分布現狀之社區分布片區目前居住社區以市政府為中心呈橢圓形擴片區目前居住社區以市政府為中心呈橢圓形擴散，近幾年新建及在建居住項目散，近幾年新建及在建居住項目2626個，預計全部建成入住后將為片區個，預計全部建成入住后將為片區引入引入2020萬左右的人口；萬左右的人口；本項目稍偏離社區密集區，在避開高端競爭的本項目稍偏離社區密集區，在避開高端競爭的同時，也不足以借鑒市政府及金穗大道等優勢資源。

45、同時，也不足以借鑒市政府及金穗大道等優勢資源。競爭片區分析u競爭片區內已有近幾年新建社區26個，確定即將開發的項目6個，預計全部建成入住后將成片區帶來2020萬萬左右的居住人口；u現有居住社區以市政府為中心呈橢圓形鋪開，大多依托市政府、金穗大道、平原路、和諧公園等優厚的行政配套、交通和景觀資源，打造區域名片項目，代表項目如偉業.中央公園、大景城、寶龍城市廣場、紫郡、世紀村等；u片區最早入住的社區為公務員小區，建成后分為三個院落，目前世紀村、偉業.中央公園、理想城、輝祥名邸等均有部分或全部入住；u片區潛在供應項目仍較多，政府著力打造此片區為行政商務和高端居住區。金辰國際社區金辰國際社區牧野湖、牧

46、野牧野湖、牧野公園公園可開發地塊可開發地塊1 1東郡府苑社區東郡府苑社區可開發地塊可開發地塊2 2市政府市政府及配套及配套建設區建設區公務員小區公務員小區寶龍城市廣場寶龍城市廣場1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141.1.大景城；2.2.偉業.中央公園；3.3.陽光365；4.4.理想城；5.5.電業小區；6.6.城市旺點；7.7.華瑞.逸品紫晶；8.8.世紀村；9.9.公村新村；10.10.紫郡；11.11.進達花園；12.12.華隆國際；13.13.暢想花園；14.14.輝祥名邸；15.15.蘭亭花園；16.16.星海國際；17.1

47、7.東旭小區；18.18.段莊新村；19.19.留莊營新村；20.20.綠都楓景上東；21.21.松江帕提歐;22.22.大學源；23.23.鑫隆公司可開發用地；24.24.金博城；25.25.紫星花園；26.金色奧園151516161717181819192020212122222323232324242525可開發地塊可開發地塊3 3本項目本項目2626競爭片區分析現狀之配套資源現狀之配套資源片區交通便利、自然環境優美，教育配套極為片區交通便利、自然環境優美，教育配套極為優越，但目前整體缺乏醫療配套和商業配套，優越，但目前整體缺乏醫療配套和商業配套，本項目目前可以直接利本項目目前可以直接利

48、用的資源僅為教育資源，且就周邊商業配套格局來看，本項目具備打用的資源僅為教育資源，且就周邊商業配套格局來看，本項目具備打造規模化商業的條件。造規模化商業的條件。婦幼保健院市政府市政府及配套及配套建設區建設區協和醫院新鄉醫學院三附院省機專規劃市培英學校一中、外國語中學本項目本項目新鄉新鄉學院學院新鄉新鄉醫學醫學院院河南科技學院醫學院成教院黨校大學城商業街寶龍商業中心東明商廈藝術學校老客運東站金谷商業街盛聯家具城新美家建材廣場牧野湖、牧野牧野湖、牧野公園公園生物制藥及生物制藥及其他廠區其他廠區平原路平原路金穗大道金穗大道平原博物館平原博物館客運東站青少年活動中心青少年活動中心和諧公園u政務人文配套

49、：片區內有市政府、機關單位等，同時平原博物館、青少年活動中心、工人文化宮等配套設施也已建成，牧野公園、和諧公園等均為片區人文配套加分；u醫療配套：片區內目前僅有婦幼保健院、協和醫院和新鄉醫學院三附院3家醫院，資源相對欠缺；u教育配套：教育配套：片區內高校、名校云集，新一中、外國語中學正在建設，新鄉醫學院、新鄉學院等高校密集分布，教育配套齊全且優質，本項目隸屬學府集中區，周邊有學區人口近周邊有學區人口近8 8萬人萬人；u商業配套：商業配套：距離本項目3公里的范圍內僅有大學城商業街、寶龍商業中心兩個集中商業區和其他項目底商，其中大學城商業街僅為滿足周邊學生需求的中低端餐飲消費；寶龍商業街為整個片區

50、的大型購物中心，與片區即將入住的人群相比，商業配套依然較為欠缺商業配套依然較為欠缺。新飛大道新飛大道新中大道新中大道競爭片區分析片區規劃及發展片區規劃及發展片區規劃功能完善，是未來城市行政、商務中片區規劃功能完善，是未來城市行政、商務中心和高端居住區，心和高端居住區，本項目隸屬大學城片區，教育資源十分優越，同時本項目隸屬大學城片區，教育資源十分優越，同時可在一定程度上依托高鐵站、客運東站為核心交通優勢，依托體育會可在一定程度上依托高鐵站、客運東站為核心交通優勢，依托體育會展中心為人文優勢展中心為人文優勢平原路平原路金穗大道金穗大道新飛大道新飛大道新中大道新中大道中央生活區中央生活區市政府市政府

51、及配套及配套建設區建設區中央行政區中央行政區中央商務區區中央商務區區大學城大學城本項目本項目新鄉高鐵站體育會展中心客運東站東移東移高新技術區高新技術區南擴南擴新鄉高鐵站新鄉高鐵站新鄉體育會展中心規劃平面新鄉體育會展中心規劃平面u片區內圍繞市政府規劃有中央生活區、中央行政區和中央商務區，本項目隸屬大學城本項目隸屬大學城，周邊教育資源優厚，距離項目不足1公里處密集分布有新鄉學院、新鄉醫學院、河南科技學院等高校；u新鄉高鐵站位于平原東路北部，107國道以東，目前正在建設中，預計將于2012年1月建成使用，本項目距高鐵站僅本項目距高鐵站僅4 4公里路程，公里路程，可將高鐵站作為強勢依托資源之一；u新鄉

52、市體育會展中心體育會展中心規劃建于金穗大道東明路以東區域，建成后將成為新鄉有一標志性形象工程，距離本項目不足一公里，本距離本項目不足一公里，本項目后期運營中有以體育為主題項目后期運營中有以體育為主題的發展機會的發展機會。從競爭現狀來看，項目競爭片區內在售及待售項目從競爭現狀來看，項目競爭片區內在售及待售項目位置集中，位置集中，并且以高端、大體量項目為主，片區競爭激烈，并且以高端、大體量項目為主，片區競爭激烈，本項目本項目2公公里范圍內在售項目不多，應抓住機遇及早入市里范圍內在售項目不多，應抓住機遇及早入市競爭市場u片區內共有在售項目18個，待售項目4個，擬推售項目4個；u片區項目類型豐富，如金

53、色奧園為洋房、小高層產品，上海公館為純住宅產品，而寶龍城市廣場、偉業中央公園、萬匯金宸國際等則為大規模城市綜合體項目；u寶龍城市廣場、萬匯金宸國際、偉業中央公園為大體量高端綜合體項目，產品線豐富，市場影響強烈；u四個潛在供應地塊中，東牧野村為本地知名開發商星海置業用地；牧野公園對面地塊位置優越，入市后預計將成為片區又一標桿項目。理想城蘭亭花園逸品紫晶中央公園大景城東郡府苑如意大廈如意大廈寶龍城市廣場紫郡楓景上東楓景上東松江帕提歐松江帕提歐奧園康城奧園康城金博城金色奧園金宸國際上海公館福興國際東方廣場蓬萊華府壹號城邦壹號城邦公園國際公園國際本項目本項目新鄉市新鄉市委、市委、市政府政府世紀村潛在地

54、塊潛在地塊星海潛在地塊星海潛在地塊潛在地塊潛在地塊張莊村改造項目張莊村改造項目競爭市場同致行新鄉房地產市場研究同致行新鄉房地產市場研究競爭盤點競爭盤點片區在售項目供應總規模片區在售項目供應總規模655.65655.65萬，后續供應量為萬，后續供應量為467.8467.8萬，萬，競爭十分激烈，本項目處在高競爭片區，如何跳出紅競爭十分激烈，本項目處在高競爭片區，如何跳出紅海競爭圈成為項目首要考慮的問題海競爭圈成為項目首要考慮的問題啟示啟示 片區在售項目尚有474萬的后續供應量，以新鄉全市的消化能力也須去化1年多的時間，競爭壓力巨大，本項目運營面臨著較大考驗。項目名稱項目名稱物業類型物業類型總建面（

55、萬）總建面（萬）已推售面積（萬）已推售面積（萬）當前均價（元當前均價（元/ /）金博城小高層、中高層9.37.53200紫郡小高層、高層38344000寶龍城市廣場中高層、高層1209.54500金谷東方廣場高層30.356.23700金色奧園多層、小高層、中高層2019.33650東方府苑小高層、高層60184200蓬萊華府高層95.43900上海公館高層121.954600理想城多層、小高層、高層6020-世紀村小高層、中高層、高層20164500華瑞逸品紫晶小高層、中高層、高層203.44200大景城多層、小高層、中高層40123900偉業中央公園小高層、中高層、高層70244200萬匯

56、金宸國際高層1202.74600靖業公園國際高層、超高層173.95300福興國際高層1043750合計合計- -655.65655.65187.85187.85- - 根據調研結果反饋，目前僅寶龍城市廣場與金宸國際兩大項目的后續體量就已經超過了200萬，寶龍城市廣場定位為高端綜合體項目，金宸國際也規劃有酒店及商務產品，片區典型項目較多。競爭市場即將推出項目即將推出項目片區目前有片區目前有3 3個典型待推出項目，總供應個典型待推出項目，總供應規模規模102102萬，三個項目開發企業均為國內或省內知名企業，萬，三個項目開發企業均為國內或省內知名企業，預計入市后將對片區競爭格局產生較大沖擊預計入市

57、后將對片區競爭格局產生較大沖擊同致行新鄉房地產市場研究同致行新鄉房地產市場研究啟示啟示 據不完全統計，結合在售項目和即將推出項目，未來三到四年內，片區將至少有569.8萬的供應量有待推出，若加入未來兩年即將入市的四塊潛在地塊，供應壓力進一步增大，因此，潛在，潛在競爭較為激烈，后續供應項目應在精準定位的基礎上，妥善把握推售節奏，以保證快速去化回競爭較為激烈，后續供應項目應在精準定位的基礎上，妥善把握推售節奏，以保證快速去化回款。款。項目名稱項目名稱物業類型物業類型總占地（畝）總占地（畝）總建面（萬）總建面（萬）容積率容積率即將推售體量即將推售體量綠都楓景上東中高層、高層87243.396松江帕提

58、歐高層90274.56建業壹號城邦高層278784.215.2合計合計3653651021023.83.811.211.2 即將入市競爭項目待售總量為102萬，預計2011年底前將推出11.2萬，區域內潛在供應地塊共四塊，但星海、張莊地塊面積較大，地塊區位處于新老城區交匯處，入市將會沖擊片區競爭格局。從項目交易時機來看，片區后續項目將在從項目交易時機來看，片區后續項目將在20112011年下半年相繼年下半年相繼入市，入市價格多在入市，入市價格多在4000-45004000-4500元元/ /水平，屆時將造成片區水平，屆時將造成片區的短期高度競爭。的短期高度競爭。競爭市場u目前，片區在售項目價格

59、多集中在4000-4500元/水平，新項目報價普遍在4400元/左右；u從推盤時機來看，各項目推盤時間基本都選擇在5月到8月，市場密集供應；u2011年年底前，壹號城邦、楓景上東兩個項目將相繼入市，并且兩個項目均為品質企業項目，屆時片區競爭升級，產品創新也將出現。售價元/平米2007200820092010201120126月月20002500300040003500時間線 4500啟示啟示 2011年5月以后，各新增項目將相繼入市，片區競爭升級，因此后續項目應把握推售節奏，在避開競爭高峰期的同時，加強產品創新，提升各類賣點。金博城寶龍城市廣場上海公館蓬萊華府大景城一期逸品紫晶福興國際壹號城邦

60、中央公園楓景上東金宸國際金色奧園最后一棟樓世紀村三期理想城三期東方廣場二期以上數據來源：同致行市調搜集整理產品市場啟示 從區域供應項目的物業形態配比來看，中高層、高層產品已成主流，多層產品基本絕跡，為本項目的發展提供機會，同時產品同質化嚴重也要求本項目進行多方面創新。同致行新鄉房地產市場研究同致行新鄉房地產市場研究項目名稱項目名稱別墅別墅/ /洋房洋房多層多層小高層小高層7-117-11中高層中高層12-1812-18高層高層1818壹號城邦壹號城邦- - - - -福興國際-華瑞逸品紫晶-大景城-偉業中央公園-東郡府苑-蓬萊華府-上海公館-金博城-金谷東方廣場-金色奧園-萬匯金宸國際-靖業公