1、真北路/金沙江路創意園 項目實施方案 二一年十二月改造現狀分析項目主題定位方向分析項目主題建議業態組合及布局建議真北路創意園項目策劃建議書真北路項目改造現狀分析真北路項目改造現狀分析 項目概況分析區域規劃分析辦公、商業市場對項目的初步認識對項目的初步認識v 項目背景項目背景：該廠房為上海離合器總廠原址，由13棟車間及辦公樓構成，整個地塊格局呈不規則四邊形，沿真北路（中環線依次分布）。v 交通條件交通條件：與梅川路、金沙江路、怒江北路相鄰，受惠于中環線和遠景規劃m5、m6、l1線，北側與陸上大動脈滬寧高速公路、滬嘉高速公路、沿江高速公路、京滬高速相連接，距離上海虹橋國際機場10公里；周邊分布62

2、，750，727，837，948，143等17條公交線路提供便捷的市內交通環境。v 配套設施：配套設施：項目周邊形成4平方公里為現代化聚居區。梅川路、萬鎮路形成面積約6萬的娛樂休閑街區。沿梅川路、金沙江路等路段附近建成160萬平方米住宅區，目前“祥和名邸”、“金沙雅苑”等新型住宅區已建成。后期改造面積原有建筑面積：6，902平米改造后總建筑面積：10，436平米先期改造面積原有建筑面積：6,825平米改造后總建面：11,862平米真北路創意產業園區基地總面積：19,676平米原有建筑面積：13,727平米新增建筑面積：8,571平米改造后總建面：22,298平米停車位：121輛真北路廠房真北路

3、廠房建筑改造條件建筑改造條件 樓層數：樓層數：改造后建筑樓層以2層、5層為主，各建筑樓層錯落有致，可以規劃的產品形態較廣，實現多元化組合。 層高：層高：2.5-4.5米為主，改造產品適應性較廣， 1號樓為挑空建筑單體，建筑層高較高，符合展示功能區對層高上的要求較高，本案產品適應性較高。地塊形狀：地塊形狀：組團狀建筑，由5棟主建筑（1，000平米以上）和8棟輔助建筑組成。為建筑形態產品的規劃提供了較大的發揮空間。標準層平面：標準層平面：改造后總建筑面積為22，298平方米，由13幢建筑組成，標準層面積各不相同，以1000平方米左右為主。創意產業園區創意產業園區行業交流行業交流展示平臺展示平臺主題

4、型的主題型的 產業聚集區產業聚集區辦公為主辦公為主結合配套商業結合配套商業的綜合體的綜合體臨近桃浦西北物流中心，使區域成為大型量販超市（麥德龍、農工商超市118廣場）、百貨商業（東方商廈）和特色賣場（紅星美凱龍、奧特萊服飾品牌折扣、月星家居）的聚集地，特色賣場林立，配套齊全，功能完備。周邊辦公、商業項目租金現狀周邊辦公、商業項目租金現狀真北路沿線新建商務樓宇租金為（毛坯） 。區內掛牌出租商鋪數量不多，真北路沿街底鋪主力租金水平在之間。商業核心區梅川路休閑街區、百聯購物中心的底層餐飲商鋪租金為商業租金水平存在較大跨度，必須跳脫區域價值，進行創意改造，為創意商業和創意辦公的綜合體預留較大的發展空間

5、。“真北路商務區真北路商務區”：以中環線為中軸，形成六大商貿板塊，東西跨度1.5公里，南北3.3公里，總規劃建筑面積200萬平方米。根據統計，六大在建項目總用地面積43.16萬平方米，建筑面積120.59萬平方米，真北路商圈將成為集商務、商貿、會展、賓館、文化、休閑等綜合功能于一體的組團式區域級商貿中心區和服務全市、輻射長三角的現代服務業集聚區。真北路地區的辦公市場剛剛起步；以特色賣場、量販超市為核心的商業中心區發展成熟，商業業態主要以特色餐飲、休閑娛樂、生活配套為主。真北路商務圈的規劃將給區域內商業、辦公市場的發展帶來較多機會；對于真北路廠房改建項目，若迎合市場的潛在需求改造為創意商業和創意

6、辦公的綜合體，市場前景更為看好。項目主題定位方向分析項目主題定位方向分析上海舊廠房/倉庫分布狀況舊廠房/倉庫改造主題分析項目功能改造方向分析上海舊廠房改造數據統計及其分布上海舊廠房改造數據統計及其分布 上海共有130130余處老廠房，為盤活閑置在各個角落的舊工廠，05年到06年，上海市經濟委員會共推出5252個創意產業集聚區，總建筑面積超過100100萬平方米。其中由空置廠房變身而成的共有4040處，占77%市場份額，典型個案如：8 8號橋、號橋、傳媒文化園、時尚產業園、工業設計園、傳媒文化園、時尚產業園、工業設計園、m50m50。x2x2創意空間、創邑創意空間、創邑源、創邑源、創邑河，河，這

7、些項目地段優越，集中徐匯、長寧、徐匯、長寧、靜安、虹口靜安、虹口等中心城區。上海創意產業起步只有五年，但其發展速度、規模和獨創性引導創意產業成為上海經濟的新增長點；2010年，創意產業集聚區數量達到100家以上，建筑面積達200萬-250萬平方米，創意產業增加值占全市gdp的10%。傳媒文化園傳媒文化園同樂坊同樂坊m50m50工業設計園工業設計園四行倉庫四行倉庫卓維卓維700700田字坊田字坊8 8號橋號橋樂山軟件園樂山軟件園設計工廠設計工廠虹橋軟件園虹橋軟件園時尚產業園時尚產業園天山軟件園天山軟件園中科創意倉庫中科創意倉庫周家橋周家橋靜安現代產業園靜安現代產業園根據對目前已開業和即將開業的3

8、7個創意產業園的產業調查，目前上海的創意產業確定了五大類重點發展行業，是目前市場上舊廠房最常見的改造方向：市場主流功能改造方向分析市場主流功能改造方向分析研發設計創意 23廣告設計、服裝設計、工業設計、多媒體設計、軟件開發、動漫影視制作 2577創意大院、98創意園、昂立設計創意園建筑設計創意 15建筑設計、室內設計、裝潢設計、平面設計、城市規劃 靜安創意空間、x2創意空間、綠地陽光園 文化藝術創意 14動漫藝術、模型制作、視覺藝術、工藝美術、廣告攝影、文化藝術、環境藝術 e倉、m50、傳媒文化園 時尚消費創意 13娛樂休閑、時尚會展、網絡媒體、畫廊、數字娛樂、多媒體 2577創意大院、旅游紀

9、念品發展中心、田子坊 咨詢策劃創意 7投資咨詢、設計咨詢、教育培訓 樂山軟件園、卓維700、通利園 真北路路廠房功能改造方向研判真北路路廠房功能改造方向研判q 規劃方面：規劃方面： “真北路商務區” 區域的商業、辦公環境的完善，為創意產業發展提供契機。q 市場方面市場方面： 形成以大型商業企業總部，小型服務企業總部的聚集區，真北路廠房倉庫周邊辦公及商鋪均處于市場發展期，居住人口密集度、車行交通便利度都為辦公與商鋪改造帶來了增值空間。q 建筑改造方面：建筑改造方面： 真北路廠房標準層平面多為規則長方形，改造空間較大；以底層、多層建筑為主，采光與通風條件較好，適宜改造為旅館；沿街面較長，沿街廠房適

10、合作中大型餐飲商鋪、產品展示秀場，改造后商鋪三層以上商業價值較低，2#、3#核心商業體底層增加地面停車；2-5樓層高2.5-3米為主，適合進行辦公、空間改造。總結總結商務辦公商務辦公規劃動力規劃動力行業總部行業總部我們有理由相信，虹橋商務區今天的輝煌就是真北路商務區的明天，更幸運的是，悠久的歷史人文及產業特色奠定了獨特的創意產業發展空間。特色商業特色商業主題研究思路主題研究思路 由于目前市場上舊廠房改造方向存在較大的局限性，且進入成功運營的階段商辦綜合項目有限，因此本報告結合真北路廠房的產品特征、區域市場情況及舊廠房改造項目的研究，提出以下三方面的研究尋求主題定位方向：u 挖掘區域文化特征挖掘

11、區域文化特征u 新型產業的發展方向新型產業的發展方向u 潛力型創意行業的發展契機潛力型創意行業的發展契機真北路項目主題建議真北路項目主題建議 項目概況分析區域規劃分析辦公、商業市場示意為creativity（創意）、humanity（人文）、intellgance（智慧）、nature（自然）和art（藝術）產業的聚合體，將是“創意經濟、人本經濟、知識經濟、自然經濟和藝術經濟（對應技術經濟）”之綜合 。 通過這一個long字，可以傳遞豐富的文化內涵。“和諧長久”“持續經濟”成為 ，表現項目未來發展的巨大上升空間。區域文化發展方向區域文化發展方向 “大學文化大學文化”：華東師范大學創建于1951

12、年10月，素有“花園學府”之美譽，是我國第一所社會主義師范大學，成為中國現代思想文化研究中心之一，具有保持人文社會科學傳統優勢，是“上海創意產業人才培訓基地” 。“區域文化中心區域文化中心”：大渡河路區政府周邊成為普陀區的政治、體育、文化中心區；成為區域文化交流匯集地。建筑形態建筑形態結構空間：框架結構建筑，形成大跨度層高空間，具有很強的空間感建筑材料：多為磚立面易于挖掘文化藝術、玻璃櫥窗易于展示文化美感強調空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環境激發創作靈感地段環境地段環境中環內側1公里核心區內聚集9.7萬居民區、服務企業總部的包圍之中，生活配套設施、商務規劃完善鬧中取靜，出行方便

13、，滿足soho要求功能配套功能配套老式廠房，改造前內部配套，無法滿足傳統辦公物業的硬件要求對網絡、交通有較高要求。電梯、中央空調敏感度低文化傳承文化傳承華東師范大學人文氣息區域文化中心輻射區文化創意藝術設計真北路項目與文化產業園的匹配性真北路項目與文化產業園的匹配性弘基文化創意園的內涵弘基文化創意園的內涵 “望子成龍、望女成鳳”的思想讓中國的文化在此得以傳承和發揚。“素質教育培訓中心”集技能教育、審美素質教育和勞動技能素質教育于一體的綜合性文化休閑基地。構筑素質培訓、文化交流、文化體驗等相關聯的文化型產業聚集中心。搭建創意文化交流平臺，長期舉辦舉辦以“文化創意產業”為主題的創意文化節、博覽會，

14、形成中外商貿、文化交流展會。發展數字娛樂制作、數字娛樂運行等產業，打造動漫與網絡游戲體驗中心。提倡傳統文化商品的改良、滲透人性化概念、提供全新文化商品交易舞臺。perspective 3dunit of measure教育設計教育設計培訓培訓零售零售交易交易展示展示主會展中心主會展中心: :數碼產品展示、動漫產品體驗、新數碼產品展示、動漫產品體驗、新版圖書展示；文化相關產品展示中心。版圖書展示；文化相關產品展示中心。 面積：面積：828828 樓層：樓層：1f2f1f2f 緊鄰項目的主要交通道口，滿足會展中心至道路的開口設置有較強的要求，設置288平方米的獨棟知名企業文化展示區。文化展示廳的建

15、筑立面突出現代和大框架幕墻的效果，對于視覺沖擊力的要求強烈。是鋼筋和玻璃構造為主的特殊商業建筑工藝的體現。主會展中心在房屋性質方面無強制要求，選擇開間、凈層高較高的廠房作為開設主會展中心的首選區域。 配套服務區：形成以大眾餐飲、核心餐飲為配套服務區：形成以大眾餐飲、核心餐飲為主體的配套服務商業區主體的配套服務商業區面積：面積：1 1，826 826 ，樓層，樓層2f2f為主，局部為主，局部1f1f5號樓位于園區主入口東側，臨主干道具備較高的商業價值，引入品牌餐飲特色店(肯德基汽車穿梭店）是有效導入人氣，宣揚園區主題文化關鍵所在。作為以辦公產品為主的創意產業園，園區內商務人群密集，6號樓1,10

16、9平方米引入中型品牌餐飲店滿足商務人群餐飲消費的第一需求。6b號樓面積131平方米，建議引入特色酒吧或特色茶室成為人們進行商務洽談，文化交流的平臺。文化培訓中心：美術室、舞蹈室、鋼琴室、文化培訓中心：美術室、舞蹈室、鋼琴室、音樂室音樂室 ，衍生出的職業技能培訓中心，衍生出的職業技能培訓中心面積：面積：2 2，182182，樓層，樓層2f2f為主，局部為主，局部1f1f、3f3f集素質培訓、文化交流、文化體驗與一體的文化型產業聚集中心。7號樓素質文化教育中心，發揮綜合性優勢，實現資源共享和互補；利用社會資源推進青少年素質教育實施。 8號樓職業能力培訓中心，進行現代物流、mba、建造師等系列職業資

17、格培訓中心，與周邊知名企業聯動，創造具有實踐性的專題內訓課程。文化貿易產業區：以文化行業協會為主，形文化貿易產業區：以文化行業協會為主，形成時尚文化產品的研發與成果展示中心。成時尚文化產品的研發與成果展示中心。面積：面積：7 7，026026，樓層，樓層5f5f吸引國內外知名畫室、國際知名藝術機構入駐，推進園區產業升級，視覺藝術產品、當代藝術品創作基地。引入上海出版發知名企業如上海教育出版社、上海譯文出版社、上海科技出版社的帶動作用，拓展數字出版、電子出版等型新型產業，在園區內形成新版圖書出版展示中心。建設動漫藝術品展覽中心，搭建動漫網游產業公共技術服務平臺，發展數字娛樂制作、數字娛樂運行等產

18、業，打造動漫與網絡游戲展示基地。文化企業中心：文化企業中心：sohosoho辦公區域、文化教育研辦公區域、文化教育研發中心發中心面積：面積：7 7，769769，樓層：，樓層：4f/5f4f/5f開創生活式辦公理念，兼顧soho和loft產品特性，創造個性化、自由度，營造舒適的辦公環境，實現在生活中辦公、在辦公中生活的高性價比商務空間。文化產業以中小型企業為主，符合區域服務型聚集區總體規劃，引入動漫藝術、模型制作、廣告攝影、環境藝術等多元化文化產業。soho產品以80-100平米的小面積產品組合為主，根據本案廠房特色創造錯層、夾層的符合辦公空間。實現多元化的產品組合符合不同人群需求的個性化產品

19、實現多元化的產品組合符合不同人群需求的個性化產品兼備居家與辦公功能兼備居家與辦公功能大尺度，隨意空間大尺度，隨意空間市場主流產品格局改造方向分析市場主流產品格局改造方向分析文化企業總部：文化商務空間的升華，塑造文化企業總部：文化商務空間的升華，塑造多功能的花園別墅總部基地多功能的花園別墅總部基地面積：面積：2,6672,667，樓層，樓層f ff f由棟217822 獨棟小面積產品組成的文化企業花園別墅總部基地概念，開創花園總部產品理念。引入動漫藝術、模型制作、廣告攝影等文化產業中名牌企業，形成集商務空間，展示空間、創作空間于一體的總部空間；面積組合多樣化，以改造后獨棟建筑面積為準，11號樓面

20、積822，可進行分割處理，形成雙拼別墅產品。“康健康健” 弘基健康產業創意園“康健”以生命科學發展為基礎的健康產業 ht（health technology），是21世紀的朝陽產業，也是創意產業類重點行業的組成部分之一。“”永不落幕健康產業的舞臺，以“健康高于財富、健康創造未來”的理念，搭建國內唯一針對廣大終極消費群體健康產業平臺，以“展示、交流、創新、共贏 ”為主題，成為國內健康產業交流的平臺、健康產品展示的舞臺。本案本案核心商圈第二商圈第三商圈 研究表明全世界僅有約15%健康人群，15%的人非健康（即病人），70%的人亞健康人群。這就意味著在中國有近10億“亞健康”人群需要保健服務。中國城

21、鄉保健品消費支出的增長速度為15%30%。到2010年中國保健食品銷售數字將可能達到1000億元人民幣。預示健康產業的廣闊前景。項目周邊半徑1.5公里范圍內，輻射群體達到33萬人，同時真北商務區的大力建設，未來3年預計聚集萬的商務群體，龐大的人群健康消費和醫療支出，都為區域健康產業發展帶來良好契機。真北路項目與健康產業園的匹配性真北路項目與健康產業園的匹配性康健會展中心：搭建健康產業交流平臺，作為新產品發布區、展示全新健康生活理念，設置“24小時營養健康生活體驗館”。康健美食園：防衰老益壽食品、無公害食品、綠色食品集合地，讓消費群體真正認知、品嘗健康食品美食園，康健衍生產業區：spa水療、康體

22、會所、網絡保健、美容整形，養生方式以及流行的健康觀念進行全方位的體驗和引導，引領健康生活新時尚。康健研發設計中心：采用先進的智能化辦公系統，配置世界最先進的儀器設備，進行保健醫療產品研制工作和保健品包裝的創新設計。康健產品體驗中心：現代化、網絡化、環境優美的“超市”，展示、銷售千余種保健醫療產品和名、優、土特產品；集品牌樣板陳列區、業務洽談區、會議交流區。生命康復中心：依托健康產業資源整合優勢，建立“生命健康管理”平臺，建立國際、國內健康診斷專家庫，集專家智力、網絡技術、生命科學、健康體驗于一體的生命康復中心。產品創意設計、創新型營銷管理培訓，是全新時尚產業基地。明確指明主題，以酒店產業為主，

23、圍繞酒店產品設計、酒店產品銷售、酒店創新型營銷管理及服務。酒店產業聚集、服務功能完善的產業綜合體，寓意著聚群、擴展性的寓意。時尚酒店領地時尚酒店領地弘基酒店創意產業園普陀區四星級和經濟型酒店酒店入住率居上海同行業榜首。 以2006年4月為例，古井假日酒店作為唯一一家四星級酒店例市場平均入住率高達92%；（同期上海市平均入住率為63.5%），創造了上海涉外四星級、五星級酒店入住率第一的業績。區域7家品牌連鎖型酒店平均入住率高達93%，“五一”黃金周期間更是達到100.21%，經濟的入住成本，完善的基礎設施，成為店經濟型品牌連鎖酒店主導優勢， 據不完全統計，20062015年，規劃建設高星級酒店4間，客房總上市量將達到2，107間，而發展經濟型酒店成為普陀區旅游住宿業產業結構調整的主導發展方