1、第1頁/共79頁第2頁/共79頁第3頁/共79頁第4頁/共79頁第5頁/共79頁第6頁/共79頁第7頁/共79頁第8頁/共79頁第9頁/共79頁第10頁/共79頁第11頁/共79頁第12頁/共79頁租戶資源-策劃多種促銷優惠形式，說服租戶資源共享，最大化吸引消費者1)整合型促銷：說服所有租戶提供6月強力促銷，組合制成含金量極高的折扣手冊吸引消費者，回收率高達50%。2)交叉聯動型促銷：說服租戶聯合貢獻資源，例如：在餐飲商戶消費滿100元即可至康友四季(休閑會所)享受現金立減的形式，延長消費逗留的時間，實現多贏。3)針對型促銷：為萬科員工定制折扣，憑員工卡專享，也為公司員工創造福利。4)活動型結

2、合：開業活動中設置與租戶相關的活動環節，例如：大胃王比賽，租戶提供食品贊助，既節約了成本，同時現場爆棚的人氣也對品牌起到了很好的宣傳及體驗感;下半年度再針對社區居民推出2049課堂，課程內容及場地與租戶實現合作，例如：聯合“馨花怒放”開設插花課堂，聯合“4PM”開設烘焙課堂等，增加商戶體驗度、積極為商戶拓寬宣傳渠道。第13頁/共79頁花園城第14頁/共79頁項目位于離當時市中心45分鐘車程的蛇口片區，項目周邊以港口工業為主，商業配套缺乏。開發商：招商局地產區位：位于南海大道和東濱路交匯處規模：占地面積：298000平方米 建筑面積：590000平方米容積率：1.97 其中集中商業面積90000

3、平方米住宅面積253703平方米定位：在同一區域、同一品牌下，大型商業、步態商業、高尚住宅、公寓、寫字樓為綜合的社區城市。 配套驅動：花園城p2000年，南山區以南頭關和交通便利的后海片區發展較為領先和發達。 p2000年，蛇口片區發展剛起步，以蛇口港工業區為發展核心，項目片區有部分工業區企業職工宿舍和學校，生活基本配套具備，但商業配套缺乏，處于“住在南山，購物在羅湖”的情況。p從區位來看，福田區客戶優先選擇離市中心較近的后海片區置業，而蛇口片區客戶優先選擇離其工作地點較近的蛇口港片區置業，因此項目處于需求空檔區。福田區南山區后海片區蛇口港前海片區大南山南海大道濱海大道工業區員工家屬樓南油小學

4、蛇口港商業空白第15頁/共79頁項目于2000年4月成功引進國際品牌沃爾瑪購物廣場，為6月住宅開盤奠定了堅實的基礎沃爾瑪 作為沃爾瑪亞洲最大樣板店，它吸引了眾多消費者到此進行周期性生活消費，其客戶群不僅僅局限在南山，福田、寶安甚至香港都有其穩定的客戶群體。 沃爾瑪日均客流量達三萬以上，單店利潤長期居于全國前列。該店設有43個收款臺，營業面積為19,600平方米，分為上下兩層。該店停車場擁有420個車位。稅務小區花園城一期VS配套先行，解決了社區居民的購物問題，吸引了客戶在整個蛇口片區產生了強烈的積聚作用國際化超市的引進，提升了項目的整體形象對項目產生明顯的溢價作用產品的差異化，釋放了該區域的中

5、高端需求沃爾瑪購物廣場2000年2004年2006年2010年蛇口片區均價（元）47005500870025000花園城住宅價格（元）600062009300260002000年2004年2006年2010年1300元700元500元700元蛇口均價花園城價格配套驅動：花園城第16頁/共79頁項目共分5期開發，歷經10年，由商業啟動，住宅和商業交錯進行花園城一期，主要是以中小型戶型為主，第二期是圍繞蛇口的商圈為主，第三期花園城主要是120、170的平米的面積，四期主要是以寫字樓為主，五期以90的小戶型為主，并帶一個創新的空中庭院。一期：品位理想生活，三期：理想街區，生活之美；五期：山居名品 整

6、個社區的連接并不是原有意義上的社區物業，是通過整個社區道路把整個社區緊密聯系在一起 花園城是當時全國唯一擁有兩家世界前五的跨國零售企業的項目（亞洲最大的沃爾瑪、深圳第一家德國歐倍德），同時，也是全國唯一的配套有SHOPPINGMALL的小區。綜合性商場住宅+超市住宅+公寓2000.42000.62004.6 沃爾瑪超市4月30日開業，建面19500平方米，亞洲最大樣板店 住宅6月30日開盤，建面66000平方米，14棟9-15層住宅2000年動工，05年招商完成，06年4月開業。建面70500平方米，共5層，為一站式體驗型休閑消費，并以時尚、生活為主題的大型購物中心。一區：2004年6月開盤，

7、建面40000平方米。 二區：2006年3月開盤，建面12000平方米。一整棟公寓整體出售給詩閣國際寫字樓2009.2 花園城數碼大廈，建面49000平米，總投資3.02億元。以高科技研發中心的標準打造，面向高科技、金融服務等企業招租。住宅2010.1建面36200平方米，一棟小高層和一棟32層的高層70%的房間都可以看到山景。每個戶型都配備了一個大約10平方米的內庭院，為贈送面積五期一期數碼大廈（四期）沃爾瑪花園城中心（二期）三期一區三期二區交錯開發相互促進配套驅動：花園城第17頁/共79頁花園城中心總建面9萬平米，于2006年4月開業，當時是南山區最大的集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合

8、商業中心規模：占地面積：39322平方米 商業面積：70500平方米（加上前期開業的沃爾瑪，總商業面積90000平方米 ） 開業時間： 2006年4月底 定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合商業中心，以時尚、生活為主題，致力于滿足南山中高收入居民對高質量、高品位生活的需求消費人群：以主區居民為主，具有較強的消費水平， 因此該購物中心的功能比例在業內黃金比例：55%：25%：20%的基礎上微調，側重于購物功能，休閑娛樂功能由于缺少商務消費人群支撐，所以所占比例較低。花園城中心60萬人160萬人以花園城為核心，人行15分鐘內輻射人口60萬。車行15分鐘內輻射人口為160萬。購物餐飲休閑娛

9、樂70%20%10%配套驅動：花園城第18頁/共79頁花園城中心：六大主力店（一） 沃爾瑪亞洲最大樣板店，吸引了整個南山乃至深圳其他地區的購物者。沃爾瑪日均客流量達三萬以上，單店利潤長期居于全國前列。 百安居中國第一家百安居時尚生活店. GOD住好佳、迪斯尼家居用品、百麗彩店中店 紫荊城定位：是深圳首家以時尚女性為主要客戶群、VIP會員服務為主體經營方式的精品主題百貨店特色： 在品牌結構上更加豐富，致力于滿足年輕消費者及新型家庭的購物需求迪卡儂（一樓）在深圳的第一家體育用品超市迪卡儂花園城店以其寬敞的店面、歡樂的購物氛圍、專業的導購、齊全的貨品漸漸為深圳市民所熟悉和喜愛。迪卡儂每年推出4000

10、款新產品，涵蓋63種運動項目 洲立影城（五樓）五星級標準打造的多廳影院MCL洲立影城，影院的所有投映、音響及座位設備均屬一流的國際標準，影城設有五個放映廳，包括一個配備獨立會客室的多功能豪華貴賓廳，總共提供629個空間寬敞、視野無阻的階梯式座位。勝記云頂花園酒家（四樓）營業面積3000余平方米，裝璜設計風格獨特露臺花園突出空氣清新的園林氣氛。宴會廳筵開28席，并擁有風格各異的豪華包房18間，花園露臺休閑卡座60余個，酒家能同時容納1000人用餐。經營新派粵菜，適合各種口味需求。配套驅動：花園城第19頁/共79頁花園城中心樓層分布配套驅動：花園城L5 ：洲立影城L4 ：餐飲、服飾、家飾曼古銀、N

11、ewclub life fitness&spa、斗室、鳳凰飾品、多樣屋、金寶貝早教中心、亞馬遜巴西烤肉、竹田涮、六千館、寶明軒、芊手美甲、古風尚婚紗攝影、勝記云頂花園酒家 L3 ：服飾、餐飲譚木匠、飾典、bossini、宏夢童趣生活館、學而優書店、安奈兒、拉比、NICE公仔、雅士、元綠回轉壽司、鈺花溪、OSIM、康維他 、東洋化妝品 、領跑體育、NIKE GOLF、班尼路、bodum L2 ：數碼、服飾、金融酷動數碼、玉松源、貝詩、澳西奴、A/E 連奴、BESTSON、眼鏡88、SKAP WOMEN、蜜絲羅妮、D&S、面點王、仙蹤林、寶琪蘭 、千色店 、貝格珠寶、富翔、珂萊蒂爾

12、、哥倫比亞、ONLY 、JACK&JONES 、NIKE 、匯豐銀行、法蘭瓷L1：餐飲、金融、服飾、休閑周大福、BIJOLI、VVA、麥當勞、love & love 、三葉草、奧柔拉、招商銀行、路易至尊、 SWATCH 、時間廊、谷陽科技寬頻 、MC.CHOICE 、棒約翰、自然派、美珍香 、水果撈 、味千拉面 、面包新語、星巴克、 FA LOUINA 、Samele 、VERO MODA 、卡爾丹頓、ESPRIT、迪文渡、紫荊城 、沃爾瑪 、百安居 、迪卡儂運動專業超市第20頁/共79頁花園城案例總結配套驅動：花園城花園城成功的原因深圳商業呈現多核發展格局。蛇口距離核心城區較

13、遠，形成了相對獨立的居住和商業環境；商業配套先行，沃爾瑪在整個蛇口片區產生了強烈的積聚作用；商業開發聚集人氣，提升項目形象；住宅開發提供商業客戶支撐，住宅商業交錯進行，互相融合，互相支持； 商業規模較大，功能搭配合理，能滿足消費者“一站式”購物需要。第21頁/共79頁Mini 萬象城第22頁/共79頁第23頁/共79頁第24頁/共79頁第25頁/共79頁第26頁/共79頁第27頁/共79頁第28頁/共79頁第29頁/共79頁第30頁/共79頁第31頁/共79頁第32頁/共79頁第33頁/共79頁喜薈城第34頁/共79頁第35頁/共79頁第36頁/共79頁第37頁/共79頁第38頁/共79頁第39頁/共79頁第40頁/共79頁第41頁/共79頁第42頁/共79頁第43頁/共79頁第44頁/共79頁第45頁/共79頁第46頁/共79頁萬科鄰里家第47頁/共79頁第48頁/共79頁第49頁/共79頁第50頁/共79頁第51頁/共79頁第52頁/共79頁第53頁/共79頁第54頁/共79頁第55頁/共79頁萬科城商業-成都萬科金色家園第56頁/共79頁第57頁/共79頁第58頁/共79頁第5