1、物業工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法  為貫徹執行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人員保管，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。2. 當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。3. 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償的原則，由值班人

2、員監督。私用工具使用管理4發放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。5個人所領取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。6.個人所領工具屬常規性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責1. 嚴格遵守公司各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。2. 努力學習技術，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養。3. 執行所管轄設備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。4. 積極配合值班電工工作，出現故障時無條件迅速返回機房配合工作。5. 嚴格執行設備管理制度，做好交接班工作。6.

3、交班時發生故障，上班必須協同下班工作，排除故障后才能離去。7. 維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯系。 8. 在巡查過程中，發現不正常現象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現象。9. 做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10. 完成領導交辦的其它工作。值班電工崗位職責1.嚴格遵守公司各項規章制度。2.努力學習技術，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。3.努力做好設備保養維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。 4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監視各儀表工作情況，準確抄錄各項數據并填好設備運行記錄表。5

4、.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。6.發生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規程及時排除故障。7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。8.按規定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。配電房管理規定/配電房安全操作規程1.配電房是大廈供電系統的關鍵部位，應設專職電工對其實行24小時運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。 2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。4.配電房設備的倒閘

5、操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤。5.因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內嚴禁堆放其它雜物。配電房安全操作規程1.嚴格執行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。2.操作人和監護人應根據模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確，并經有關人員審核簽名。3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。 4.下列項

6、目列操作票 A.應拉合的開關和刀閘位置B.檢查接地線是否拆除C.檢查負荷分配D.裝拆接地線E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應檢查操作電源是否正常供給5.操作發生疑問，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。6.運行中電容開關跳閘時，應退出運行，經檢查確認無異常后，方可試送。7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應

7、充分放電。9.變壓器預備信號動作時，應及時檢明原因報告上級。10.操作電壓反感器前，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。11.正常情況下發電機應處于自投狀態，清潔發電機及附屬設備時，應將功能選擇開關切斷，工作完畢后，恢復正常。12.有高壓接地現象或雷雨天檢修電氣設備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設備不得靠近避雷器。13.變壓器應保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應退出檢查。14.倒閘操作順序：停電：負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。送電與之操作順序相反15.電氣設備停電后，即使是停電，在未拉開有關刀閘和做好安全措施前，不得觸及設備與柵欄，以防突然來電。16.變壓

8、設備發生接地時，室內不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。17.巡視配電裝置，進出變壓室，應隨手將門鎖好，無關人員未經批準不得進入設備房。工程部崗位職責和考核細則工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業主（用戶）創造安全、文明、舒適、方便的工作環境和生活環境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是：負責樓宇供（配）電系統、電訊系統、電梯系統、給排水系統、空調系統的運行管理，維護保養和故障檢修。  2、負責樓宇公共設施、設備的維修保養。&#

9、160; 3、負責用戶二次裝修的審批、監管。  4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。 5、負責樓宇外判工程的監管工作。  一、工程部各工作崗位職責  （一）工程部經理崗位職責  1、在總經理的領導下，全面負責工程部的各項工作。  2、負責組織開展樓宇工程設備的維修、養護、運行、管理。   3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。   4、負責制定培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓。   5、負責監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門各崗位進行考核。  6、負責洽談、評估、

10、監督工程的外包項目，組織對外包工程的質量驗收。  7、負責審核用戶的室內裝修  （二）系統工程師崗位職責在部門經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。2、制定并監督執行本系統的設備定期保養規定和技改項目方案。3、制定本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。4、填寫本系統的操作要求和工作指令。5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專用性較強的工具和零件。6、負責本系統的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監督并驗收施工。7、負責與相關業務主管部門進行業務聯系。 8、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。9、負責室內二次裝修的初審。   （三

11、）班組長崗位職責在系統工程師的領導下，對所轄設備及員工進行管理。安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。 監督執行部門的工作指令。4、負責跟進工程單的作業情況。5、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識交流。 6、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。7、負責監督、跟進相關外判工程的進展情況。8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。  （四）技工崗位職責 :在領班的領導下，具體執行工程設備設施的運行、保養和維修。2、按照工作指令和有關規程進行下列工作：  對設備實施常規保養和維修。   監管設備的運行。 &#

12、160; 為用戶提供維修、安裝服務。   填寫好各種原始記錄。3、參加公司內部組織的有關學習和培訓。  （五）文員崗位職責在部門經理的直接領導下，負責處理本部門的日常事務。負責部門工作會議的記錄整理。負責打印、收集、整理工程部的文件。負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。5、負責查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。6、負責每月統計發放工程部員工的各項勞保福利用品。 7、負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。 二、設備管理班組工作范圍 強電組： 1、負責高低壓配電房、高壓電房、發電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養。  2、負責非辦

13、公時間樓宇所有設備的應急維修。 3、負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。 弱電組：        負責樓宇內工作電壓36V以下的弱電系統的日常運行、維修、保養。負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網等專線的開通與維修。3、負責室外弱電設備的維修。（三）維修組：      1、負責公共區域供水系統、供電系統、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養。 負責業主單元水電及自用設備的入室維修服務。負責公共區域設施設備的巡查、維修。負責消防設備的巡查、維修、保養。三、工程部各班組工作細則（一）強電組工作細則  1、

14、每班每小時一次巡查高壓室；   2、每班每小時一次巡查低壓室；   3、每班每小時一次巡查發電機房；   4、每班每小時一次巡查變壓室；    5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；    6、每班一次巡查電梯機房；   7、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養；   8、每班一次巡查冷卻塔；    9、每班按時間表啟停室外、公共區域照明、電梯及空調；    10、負責非辦公時間的緊急維修；  

15、  11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養及所屬設備的檢修；    12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；   13、每班一次防火安全檢查；   14、每月一次發電機試運行。   （二）弱電組工作細則   1、負責樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；    2、每班巡查消防監控中心設備一次；    3、負責樓宇公共區域工作電壓36V以下設備的維修和保養；   

16、; 4、負責為客戶室內工作電壓36V以下設備提供有償維修服務；   5、每班一次防火安全檢查； 6、每周一次按責任范圍巡查責任設備；   7、每天清潔一次工作區域內環境衛生。   （三）維修組工作細則  1、每天二次巡查水泵房，并負責室內設備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內每月一次清潔除塵。   2、每天二次巡查排污泵，并負責設備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。   3、每天二次巡查泵房，并負責室內設備維修；每周一次清潔地面、設備表面。 4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清

17、潔地面、設備表面。  5、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。   6、每周二次巡查公共區域供電、供水系統，并負責維修。   7、負責樓宇公共設施的維修整改。   8、每天一次巡查轄區內是否有火災隱患。   9、每周一次巡查公共區域空調器，并負責維修。  10、為客戶室內設備提供有償服務。二次供水管理規程目的      保證大廈二次供水水質符合衛生檢驗標準，保障用戶身體健康。 適用范圍     適用于各管理處二次供

18、水的管理。 30職責31管理處負責制訂年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監督實施。 33管理處給排水管理員負責水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行，工程部負責監管。 34管理處管理員負責出停水告示，并通知業主。 40工作規程 41二次供水管理的要求 411   二次供水由指定的給排水管理員負責管理。 412   給排水管理員負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛生合格證。 413   新建、擴建和改建

19、二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫站認可。42     年度水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。44     放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。45 二次供水清洗、消毒 451工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。 452   安全須知 4521 電源：水池內作業電源要用隔離變壓器變為36V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵

20、要裝有漏電開頭。 4522 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續通風直到沒問題為止。4523 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。453   除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部四周墻壁水池（箱）底順序，依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。 454 &#

21、160; 消毒 4541 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。 4542水池（內）注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，沖洗出消毒藥水。 455   注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。46   取樣送檢 >461   水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。 462   水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。 463   盛放水樣的容器為經消毒處理的取樣瓶

22、，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。 464   在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛生防疫站受檢，并負責取回衛生檢測結果報告單。 465   如衛生檢測結果報告單結果為不合格時，應重新取樣化驗，如再不合格應安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛生防疫部門派人監督全過程，直至檢測合格為止。 47     記錄和報告 471   管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經機電主管審核，管理處經理簽字后，交資料員存檔。 472   衛生防疫站的衛生檢測結

23、果報告單由管理處資料室存檔。50     相關文件和記錄a）生活飲用水二次供水設施管理制度（附后）b）水池（箱）清洗消毒記錄表工程值班管理規定為了保證工程部的人員調動、車輛安排及時，提高工作效率，確保各管理處房屋設施、設備的維修保養工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現場，排除故障，特制定本規定。 Hs&dXW:  1、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工具的暢通。 2、總值班室設在公司工程部，由工程部管理組負責安排值班人員，實行24小時值班； 3、 值班人員應堅守崗位，做好設備故障情況

24、的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。 4、根據相關記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。 5、未能得到及時處理的報修項目，應及時反饋信息給主管、工程部經理，以便依照相關批示安排人員搶修。 6、遇突發性事故應及時跟總值班室人員取得聯系，總值班室人員應迅速向經理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應以最快的速度趕赴現場處理事故，使損失減至最小。工程部運作程序10目的： 為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機電設備、設施正常運行，維修保養及時。 20范圍： 21工程部的

25、日常管理工作，房屋修繕及公共設施、設備的維修保養。 22管理處負責房屋、公共設施、設備日常巡查和住戶設施的維修 30  運作程序：31管理組的運作程序： 311根據總值班室的報告，合理調配維修人員、機具、材料、車輛，進行房屋修繕及公共設施、設備的維修保養。 312根據房屋及公共設施、設備狀況編制維修保養計劃和相應的材料、機具計劃，報經理及主管領導批準后，組織實施。 313負責相關的法律、法規和文件、技術資料的收集、整理、歸檔、保存和發放工作。 314發生緊急情況時，根據主管、經理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進行搶修工作，

26、并及時跟蹤相關情況，并做好記錄315負責維修保養工作的質量檢查和員工的培訓考核。 32總值班室的運作程序： 321總值班室由管理組負責管理安排人員值班，保證24小時有人接聽電話。322   負責記錄各管理處的報修和維修組的維修保養情況，并向管理組轉報。323   負責記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。 324發生緊急情況時，根據經理和管理組的指示下達通知，調動人員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時跟蹤相關情況，并做好記錄。房屋修繕組、機電維修組的運作程序： 331對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設施、設備的維修保養，經管

27、理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負責，各管理處運行組配合，共同完成。 332工程部房屋修繕組、維修組負責按管理組編制的維修保養計劃對房屋、設施、設備進行維修保養，發現問題及時處理。 333維修組人員應長駐總部，保持通信24小時暢通，接到突發事故的報告后，應迅速集中，趕赴現場進行搶修。 334維修組人員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調度。 34工程部經理負責全面管理工作以及對外協調聯系，每月組織相關人員對房屋及機電設備、設施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設施、設備的維修保養時，應參見機電設備管理工作手冊、房屋及公共場地管理工

28、作手冊等相關規定和相關程序的要求。工程部職責1、認真貫徹執行國家和地方有關工程、設備管理的法規和政策及公司制定的機電設備管理工作手冊，執行公司的有關規章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態。 2、負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養,。 3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施。4、      熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作。

29、 5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發故障，使之盡快恢復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經驗教訓提供技術意見。6、負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據。7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協作關系，協助各管理處進行相關業務的聯系及經濟運行方案的制訂，降低管理成本。 8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監理及工程驗收。 9、配合相關部門做好新接物業的接管驗收。 10、負責組織對公司所轄物業各種工程技術資料、設備說明書、維修保養記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳；

30、60;11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發放的管理工作； 12、協助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業務素質。 13、完成公司安排的其他各項任務。機電設備的維修保養與更新改造1、設備的維護保養   設備在使用過程中會產生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成事故。因此應經常對使用的設備加以檢查、保養和調正，隨時改善設備的技術狀態，防患于未然。（1）維護保養的方式： 主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運

31、行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養。 清潔：大氣中的灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，促使設備的技術性能下降，噪聲增加，所以設備的清潔工作看似簡單，是維護保養的一種主要方式。 緊固：設備運轉達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發生松動，導致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經常檢查設備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發生松動。 潤滑：潤滑是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、

32、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規定。要求做到“五定”即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的管理制度。 調正：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關的間隙、位置進行調正，再加以緊固。外觀表面檢查： 設備的外表面有無損傷裂痕；   磨損是否在允許范圍內；   防護罩等安全裝置是否完整、齊全；   溫度壓力運行參數是否正常；    電機是否超載和

33、過熱； 傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落；    振動和噪聲是否異常；    設備密封面的泄漏狀況；   ;設備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；   設備的防腐、保溫層是否損壞。 （2）維護保養工作的實施：分日常維護保養和定期維護保養。 日常維護保養：要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油，按操作規程進行操作，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現象，做好設備及環境清潔，特別是周未或節假日更應注意。設備的定期維護保養，以管理處操作人員為主、檢修人員協助。有計劃地將設

34、備停止運行進行維護保養，需要對設備進行部分解體，并做好以下幾項工作：   a、對內外徹底清掃、擦洗、疏通；    b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況；     c、調正配合間隙；     d、檢查安全裝置；檢查潤滑油系統油路和油過濾器是否堵塞；    f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；    g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常；     .作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設備壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。（

35、3）設備的點檢：對設備有針對性的檢查。   日常點檢由操作人員進行，內容是：    運行狀況及參數；    安全保護裝置；   易磨損的零部件；    易污染堵塞，經常清洗更換的部件；  在運行中經常要求調正的部位；   在運行中經常出現不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業維修人員為主，管理處操作人員協助，主要內容：    記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況； 更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時間； 安

36、排檢修計劃。 2、設備的計劃檢修根據設備的運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設備進行預防性修理。 （1）計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統大修四種。   小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責，操作人員協助；    中修：除小修內容外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換；  大修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時，可結合技術進步，對設備進行技術改造； 

37、0; 28M&q k  系統大修：檢修方式是一個系統或幾個系統直至整個企業性的停機大檢修，多個工種配合。 Q3M6>m  （2）計劃檢修和維護保養的關系：維護保養為主，計劃檢修為輔。 （3）檢修計劃的實施和驗收管理n   根據檢修計劃，可以預先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內容和進度，統一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。 根據檢修計劃的實施情況和各種數據資料，進行綜合分析統計，對檢修項目、內容、進度、費用和各類定額進行檢查。 在技術性能上由綜合管理部組織對檢修質量進行嚴格的檢查，要會

38、同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。 同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設備檔案內。 3、機電設備的更新改造   (1)、設備的更新：采用在技術上比較先進、使用操作規程上比較方便、經濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。 (2)、設備的改造   主要途徑有：  1）對設備的結構作局部改進；  2）增加新的零件和各種裝置；  3）對設備的參數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調正，對設備改造，首先要對原設備進行分析論證、編制

39、改造方案，其內容有：   p原設備在技術上、經濟上、管理上存在的主要問題、設備發生的故障情況及原因；   Iy BHtB G  設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性；   AmltwsbS  設備技術改造的部位和內容；   Noy=w8+5X  設備技術改造后能達到的技術性能、安全性能；   Vj_0l&3J8r  預計設備技術改造后的經濟效益；   PT_gO ,  設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃；   7qN<xg  設備技術改造

40、的時間及停機的影響；   N>KLH(  設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。 mwS,-BE  4、機電設備管理目標   用好、修好、管好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。 OUI8#rsF  （1）      設備的有效利用率：A=T/（T+T，）     A設備有效利用率；     T設備有效工作時間；     T/設備停機或無效工作時間。     P qSd  （2）設

41、備的完好率：B=Sn/S     B設備的完好率；   Sn設備完好的臺數；     S設備總的臺數。     3,z ;K  完好標準： fUYJ=uq        零部件完整齊全，符合質量要求及安全要求； uj F 1#ed        設備運轉正常、性能良好， |H8So_        設備技術資料及運轉記錄齊全； &? OH ED       &

42、#160;設備整潔，無跑冒、滴漏現象； %-aL#Po        防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經過維修，仍無法達到完好設備，應該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態。高壓室送電操作規程1. 關上柜門抽出絕緣隔板順時針轉90º接地開關分閘取出操作柄再次插入順時針轉90º隔離開關合閘到位 2. 操作柄插入孔（）順時針轉動180º負荷開關合閘到位. 高壓室停電操作規程。 1. 操作分閘手動按鈕負荷開關分閘到位。 2

43、. 操作柄插入孔(I)逆時針轉90º隔離開關分閘取出操作柄驗電無電時將操作柄插入孔(I)逆時針轉90º接地開關合閘到位; 3.打開儀表門插入絕緣隔板將閉鎖桿撥向左邊打開柜門。弱電系統維修保養規程1、弱電系統設備由弱電組負責維修保養。 2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養計劃并負責實施。 3、工作過程注意做好防靜電措施。 4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。 5、對于有一主一備的設備不可同時退出主、備設備保養，一般是先主后備。 6、對紅外線、激光、微波等發射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。 7、根據系統特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。 8

44、、工作結束后要測試被保養設備并填寫有關表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂： A、無設計防水層 B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良 C、施工面清潔不足及含水率測試不正確 二、窗戶：  A、無塞水路設計、窗框填不正確 C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲 D、門檻漏水 三、外墻： A、水灰比過高造成吸附現象 B、地震應力造成裂 C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現象 D、磁磚溝疑進水 四、浴室：  A、防水材料選擇錯誤 B、防水施工高度不足造成墻壁產

45、生壁癌 C、水管破裂或老舊漏水 D、門檻漏水 E、防水層遭外力破壞。 五、地下室： A、防水施工技術不依基礎型式而變化 B工作縫未施做止水處理 C、結構體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良等） 六、伸縮縫： A、預留縫寬不足（未經計算） B、無排水設計（大部分是阻水設計） C、非制式伸縮材料D、施工者專業程度不足高壓運行工崗位職責（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度。 （2）努力學習技術，熟練地掌握所轄小區內的供電方式狀態、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能及實際操作。 （3

46、）努力做好設備的維修保養工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。 （4）堅守崗位，定期巡視電器設備及水泵房，密切監視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數據并填好報表。 （5）對來人來電報修及時登記。 （6）值班長負責安排電工日常維修工作。 （7）負責與供電局的業務聯系，并做好登記。 （8）發生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規程及時排除故障。 （9）事故未排除不進行交接班，應上下兩班協同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。 （10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。 （11）按規定的時間做好值班室內外清潔工作。工程部長考核細則1  

47、 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。 遲到一次扣1分； 未簽到一次扣1分； 早退一次扣1分； 曠工一天扣3分。 2   服從工作安排，按時、保質、保量地完成工作任務。   不服從安排一次扣2分； 未按時完成任務扣1分； 完成任務質量不好一次扣2分； 未按作業程序工作一次扣1分。 3   尊重領導、團結同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現。 不尊重領導者一次扣3分； 同志間吵架者雙方一次扣2分； 有不利于公司的行為者一次扣2分； 有不利于公司言論者一次扣2分。 4   按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀

48、容，體現零點物業的精神風貌。 未按要求著裝者一次扣1分； 留胡須、長發、帶耳環者一次扣1分； 化濃妝、留長指甲者一次扣1分； 工服不干凈、整潔者一次扣1分； 工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。 5   規范運用公司規定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。 服務時行為不規范者一次扣1分； 服務表情冷淡者一次扣1分； 語言生硬、不禮貌者一次扣1分； 對顧客不尊重者一次扣2分； 未按規定程序服務者一次扣1分。 6   積極參加公司各種培訓，努力加強服務意識培養，自覺鉆研業務知識不斷提高服務質量。樹立“業主至上、服務第一”的工作理念。 不認真接受培訓

49、者一次扣1分； 未參加培訓者一次扣2分； 受到顧客公證投拆者一次扣3分； 與顧客發生口角者一次扣5分； 就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加5分。 7   愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關系。 未制止有損公司行為者一次扣1分； 給他人工作造成障礙者一次扣1分； 影響公司整體工作步驟者一次扣2分。 8   認真學習國家法規條例，嚴格遵守公司的各種規章制度、爭當愛崗敬業的優秀職員。 不認真學習法規而有工作偏差者一次扣1分； 不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； 違反制度、違反法規者一次扣3分； 崗位職責者不明確一次扣2分。

50、9   堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發揚艱苦奮斗的工作精神，培養厲行節約的良好習慣。 上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； 擅自離開崗位者一次扣1分； 工作場合不嚴肅者一次扣1分； 作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分； 浪費財物、無節約意識者一次扣1分。 10  積極交流工作經驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。 由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； 未及時匯報工作疑難者一次扣1分； 未及時溝通而造成不良后果者扣3分。 11  加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區域的人員及財物的安全。 未及時排

51、除隱患者一次扣2分； 未排除隱患而產生不良后果者扣4分； 能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分； 勇于和不法分子斗爭者一次加4分； 勇于補救險情者一次加4分。 12  獻計獻策。 建議被公司采納者一次加3分。 13  配合部門經理做好日常管理工作 未配合部門經理做好日常管理工作扣3分。 14  檢查工程部衛生、所轄區域物品，及值班工具，是否齊備。 未檢查扣2分； 檢查有遺漏扣1分。 15  檢查出勤、記錄在考勤表上。 未按時記錄扣3分； 工作遺漏扣3分。 16  對日常維修工作派工、記錄、協調

52、安排各種工作。 未及時派工扣3分； 各種協調好扣3分。 17  負責員工的日?？己?工作量工作時間)。 未及時考核扣4分； 考核有遺漏扣2分。 18  按保養計劃安排員工對設備進行保養 未安排工作扣3分； 工作遺漏扣2分。 19  監督、檢查員工執行保養計劃情況 未檢查監督扣3分； 未及時發現問題扣3分。 20  協助處理客戶服務中心下達的維修單 響應速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； 工作質量差、效率低扣2分。 21  及時了解設備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度 未按時制定計劃扣3分； 對

53、工作進度未進行了解扣3分。 22  完成上級臨時指派工作 未完成指派工作扣3分； 完成不及時扣3分。 23  每月月底安排下月排班表 未按時完成扣3分； 排班不合理扣3分。 24  記錄每天，當班維修記錄 沒有記錄扣3分； 遺漏記錄扣3分。 25  維修材料備倉情況發現材料不足，及時申請補充。 未及時了解、導致不足扣3分； 數量不合理扣3分。 26  本人工作受到領導表彰或工作特別突出。 部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規定臨時用水、用電管理規定為了加強小區的水、電管理，

54、防止出現浪費水、電的現象。確保小區水、電正常供應，特制定 此規定： 一、前來聯系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申 請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預付用水、用電押金。 二、臨時用水、用電，不得影響業主的正常用水、用電。  三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表 封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規定給予處理。 四、臨時用水管道，不應給小區的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續 使用的，必須提

55、前一天，續辦延長使用手續，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個 月，否則必須拆除。  五、臨時用電線路如發生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。 六、未經申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期 不拆的，管理處強制拆除。七、裝置臨時用電線路的技術要求：  1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。 2、全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需

56、裝熔斷器。3、所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。 4、分路線不得在燈頭內并頭，須用丁字接法并用膠布包好。 5、臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處 設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。7、臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。  八、移動照明、潮濕環境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。九、電焊作業必須由合格焊工進行，作業前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業完成  后，仔細檢查是

57、否遺留火種，確定無熱源后方可離開現場。水電維修崗位職責一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，使用文明禮貌用語，公用設施維修要有詳細記錄，實施收費服務時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。三、熟悉轄區內水電設施分布走向，負責對水、電、電梯設施的維護保養并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。四、進行低壓回路檢修時，應有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。五、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質量。杜絕因各種原因引起的自來水流

58、失現象力行節約。六、保證監控系統的正常工作，妥善保管好監控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現的故障，接到報修電話隨叫隨到。七、完成領導交辦的其他任務，意處和突發事件在最短時間內到達現場，盡早排除故障。水電抄表員崗位職責一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業主或住戶報告用水量，取得業主或住戶認可，需要向業主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。四、按月到辦公和公用設施區域電表，將核算后的電量電費報各部門負責

59、人簽字，送資產財務部核算。五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現金及時與資產財務部入帳核對。六、抄表過程中，認真觀察發現計量裝置出現的問題及時上報，負責對業主經營戶等反映的其他問題及偷電偷水現象向公司或部門負責人報告。七、配合支持水電維修員的工作并完成領導交辦的其他工作。設施設備保養大全干式變壓器保養一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。  二、職責1、供電局負責大廈干式變壓器保養，在未移交前由機電班每年組織保養一次。  2、操作人員必須具有高壓進網作業證。   三、內容1、先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運

60、行。 A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。  B、逐負荷轉移到備用變壓器。   C、斷開待保養變壓器高壓側真空斷路器，合上接地開關，并上鎖，掛標示牌   D、用手柄搖出待保養低壓側總空氣開關，防止反送電。 2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產生的噪音。   3、檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯接處是否接觸良好，緊固聯接。螺絲生銹應予更換 4、緊固電壓調節聯接片的固定螺絲。 5、檢查冷卻風機是否有異常，緊固風

61、機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。6、用吸塵器清潔變壓器內部灰塵。 7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。  8、斷開高壓側接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。 9、檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。   10、合上高壓側真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總空氣開關搖入，并轉移部分負荷至保養后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。11、做好保養記錄。   四、  &

62、#160;   安全注意事項  1、操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。 2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。 五、      相關文件電力變壓器保養記錄油浸式變壓器保養一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。 二、職責1、供電局負責小區（大廈）油浸式變壓器保養，在未移交前由機電班每年保養一次。 #o 2、操作人員必須具有高壓進網作業證。 三、內容保養前先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應考慮在系統停電時進行保養）； 1、檢查和清潔變壓器： A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異常現象，如發現應盡快停電處理； B、檢查各密封處有無滲漏油現象，嚴重時應及時處理（用35毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應用專用件更換）；C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發現油面過低應加油，； D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整； F、檢查變壓器接地情況； G、檢查高低壓引出接頭處有無發熱變色及異?，F象，如發現引出