1、億力未來城調(diào)研分析報(bào)告一、整體市場分析1、供需情況走勢2010年1-12月淮安全市商品房新增325萬平米，成交264.19萬平米，供需比達(dá)到1.23，總體表現(xiàn)呈現(xiàn)供略大于求，同比09年供小于求有點(diǎn)差距，但和其他一線、二線城市相比，在2010年多次調(diào)控嚴(yán)厲的情況下，取的如此成績當(dāng)屬不易，不過2010年淮安市區(qū)商品房住宅成交同比09年下降48%，這是在供應(yīng)量減少的情況下取的的成交，總體來看，淮安市場還是比較健康的，泡沫情況比較少；數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)網(wǎng)站2、供應(yīng)情況 2010年總供應(yīng)325萬平米，其中12月供應(yīng)量最大，達(dá)到79.24萬平米，以開發(fā)區(qū)和清河區(qū)為主，年底臨近，開發(fā)商為了回籠資金，增大供應(yīng)

2、量數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)網(wǎng)站3、成交情況截止12月底，淮安市區(qū)共成交商品房住宅26331套，合面積264.19萬平米，平均面積100平米，雖然有新政的影響，但對(duì)于三線城市來說，影響甚微，10年淮安市區(qū)商品房住宅成交超過09年銷量，預(yù)計(jì)隨著11年供應(yīng)量的放大，成交量還有望繼續(xù)增加；數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)網(wǎng)站4、淮安市區(qū)板塊成交情況12月份開發(fā)區(qū)成交量激增，環(huán)比增長179%，主要是本月該區(qū)多個(gè)新盤上市，如河畔花城、金榜花園、學(xué)林雅苑、琥珀美墅、東冠逸品等項(xiàng)目的熱銷。數(shù)據(jù)來源：淮安國土局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：淮安國土局網(wǎng)站5、淮安全市商品房成交情況2010年1-12月，淮安住宅類商品房成交486萬，12月份成交量創(chuàng)

3、2010年新高，主要和供應(yīng)大量增加有關(guān)，12月淮安市區(qū)新增供應(yīng)達(dá)到近80萬平米，供應(yīng)量的增加給市場帶來新的活力，有了炒作的源頭，另外開發(fā)商對(duì)于后市的悲觀情緒，導(dǎo)致盡可能的再政策來臨之前出貨，以達(dá)到資金回籠的目的。數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上房地產(chǎn)4、城市規(guī)劃影響城區(qū)東擴(kuò)、中心南移，水渡口成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域水渡口廣場本案概述：為貫徹淮安市“三淮一體”，“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”的總體布置。水渡口區(qū)擬建成淮安市以商貿(mào)金融為主，同時(shí)兼具行政、信息、商業(yè)、文化、休閑娛樂、居住的中心區(qū)。水渡口是淮安市政府著力打造的中央商務(wù)區(qū)，將匯集淮安人民銀行、淮安公安局、淮安交通局、淮安郵電局、淮安電視臺(tái)、淮

4、安財(cái)政局、淮安會(huì)展中心、淮安影劇院等幾十家行政企事業(yè)單位、星級(jí)酒店和大型Shoppingmall。中央商務(wù)區(qū)集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體，將形成中高檔次、多功能的商業(yè)中心，依托缽池山公園、古黃河，將成為淮安城市重要功能區(qū)。 意義:有力促進(jìn)項(xiàng)目所在地的區(qū)域的發(fā)展，逐漸完善區(qū)域生活配套設(shè)施；提高區(qū)域市場認(rèn)知度，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售；為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供良好的開發(fā)機(jī)會(huì)。老城區(qū)清河-清浦城市發(fā)展方向：城市基本方向確定了以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場為重點(diǎn)，城區(qū)東擴(kuò)、中心東移，建成高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂中心。重點(diǎn)建設(shè)水渡口中心區(qū)、缽池山公園及周邊地區(qū)、江蘇淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及相應(yīng)的生活居住區(qū)；中遠(yuǎn)期主要向南發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響：清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)為淮安未來的行政商務(wù)中心，這意味著此三個(gè)區(qū)域的人口密度會(huì)有所上升，在建筑形態(tài)方面小高層、高層將成為一種趨勢，品質(zhì)大盤的數(shù)量會(huì)有所增加，同時(shí)競爭也將更為激烈。而經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、楚州區(qū)的房地產(chǎn)市場尚存在一定的上升空間，未來發(fā)展存在巨大潛力，總體來說城市的發(fā)展方向決定了淮安房地產(chǎn)市場