1、房地產工程質量提升方案工程質量，是指建設工程滿足相關標準規定和合同約定要 求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、節能與 環境保護等方面所有明示和隱含的固有特性1。建設 單位 工程質量品質的優劣從質檢部門的各質檢驗收、消防驗收、綜 合竣工驗收等驗收中得以體現，較終從交付給購房者后運行階 段得以驗。近年來，因質量問題引起交樓糾紛事件較多，甚至 包括國內一線大型房企，尤其精裝修商品房的交付，質量問題 層出不窮，對購房者切身利益造成較大損害。據“315維權” 調查結果顯示：購房者對質量方面的維權約占17. 7%o隨著人 們維權意識的提髙，房屋交付過程中的質量糾紛比例也會隨之 提髙。1質量問題

2、原因分析結合當前實際狀況，立足建設單位角度，該研究者從宏觀、 中層及微觀三個層面分析工程質量問題出現的各種原因。1. 1宏觀原因宏觀原因體現于項目前期定位方面。1.1.1自身樓盤定位-投資原因國內地產公司走的開發路線很大程度上決定了樓盤自身的品 質，這體現于投資方面。如龍湖地產、綠城地產走的是當地 樓市品質標桿路線，他們對工程裝修質量、綠化、園藝等樓 盤品質的重視程度相當高，而部位地產公司走的是“薄利多 銷、快速開發、快速銷售”的路線，樓盤品質就有 可能遭受 忽視。1. 1. 2 X期原因高質量的工程，必然需要合理的工期。房地產行業的資金 投入巨大，考慮到資金時間價值及滾動式開發需要，開發企業

3、 往往會縮短支付筆土地款至開盤回款的時間，從大型地產公司 調查來看，該時間一般控制在46個月，而髙層洋 房的預售 形象進度往往要達到1/3主體結構，明顯不合理的工期造成工 程質量缺陷在所難免。另外，較多地產集團對項目公司的工程 進度有嚴格的計劃運營考核，尤其是對交樓時間有嚴格限制并 作為項目總經理“政績”考核標準，絕大多數地產公司會在交 樓前以犧牲工程質量為代價盲目搶工。1. 1. 3施工單位的選擇大多建設單位會通過招標、議標等形式選擇施工單位。議 標時往往會選擇“關系戶”，這些關系戶往往自身管理能 力、 技術力量非常有限，工程質量管控水平也是力不能及；招標時, 建設單位大多會以較低價評標法擇

4、取施工單位，低價中標的總 包單位往往在成本方面嚴格控制，加之其層層分包，利潤抽絲 剝繭，偷工減料在所難免。1.2中層原因中層次原因體現于制度的約束。1/11/11/11. 2. 1合同質量問題的約定不明確在訂合同文件過程中，對施工單位常見質量問題無約定， 或懲罰條款未擬定，故難以對施工單位質量問題進行有效管束。1. 2. 2區域或集團層次的巡檢制度不完善無區域或集團層次的質量巡檢制度（小公司）、巡檢制度 不完善，對施工單位質量管理意識難以有效提升。1. 2. 3設計標準要求不高設計文件同樣對現場工藝、材料等做法有所規定，一些設 計文件質量標準要求不高，如結構配筋、鋪貼材料等只能滿足 基本的功能

5、使用，直接影響工程實體質量。1.3微觀原因微觀原因體現于日常現場管控。建設單位的質量監管同樣重要。一些建設單位現場或監理員質量驗收不嚴格、督促不到位、跟進不及時，管理力度 不足，造成施工單位質量意識的放松，同樣間接的造成了較 多的質量問題。綜上所述，該研究者認為，作為宏觀原因的項目定位因 素應是影響工程質量的主因，作為中層原因的制度約束因素 以及作為微觀原因的日常現場管控為次因，三個方面因素相 互作用，影響著項目工程質量品質。2提升工程質量品質的措施2. 1高質量標準投資i/11/ii/i項目管理必須保三者（質量、進度、投資）結構關系的均 衡性和合理性3。質量與投資既相關制約，又相互統一。在

6、前期項目定位過程中，一定要將提高房屋品質融入投資理念中, 確保項目投資成功的基礎上，做到過程精品，人居典范。2. 2工期合理合理制定工期標準，尤其是開工至交樓的工期，以及過程 中諸如封頂、拆除外架、市政工程進場等中間過程的時間節點。 不少大型地產公司在計劃運營中規定了相鄰關鍵節點的較低 時間間歇要求，如碧桂園集團強制性條文規定：主體施工不少 于5. 5d /層，拆除外架至交樓的時間不少于105d,即合理確 定了各個關鍵工作的時間節點，避免了后期交樓前以犧牲房屋 質量進行盲目趕工。2. 3擇優選擇施工單位招標前對施工單位進行考察，主要考察施工單位的資質、 業績、質量管控體系，尤其是對投標單位項目

7、經理的管理能力 等進行綜合評比，篩選掉不合格的施工單位。評標過程中，釆 取綜合評價法選取施工單位，對低于標底的施工單位不予考慮。 施工單位中標后，對其分包或轉包的分部分項工程嚴格審核。 元/m2的獎勵，極大促進了施工單位質量管控的積極性。2. 7加強現場質量管控現場質量管控方法大同小異，如圖2所示。項目現場在隱蔽工程驗收或巡檢過程中，應嚴格要求。當發現現場質量問題時，釆取口頭督促（重大質量問題時， 須報整改方案），當口頭督促無果，可下發書面函件加大督 促力度，限定時間內未整改完成時，可根據合同約定予以罰 款，若質量問題頻發，應采取高層領導約談或召開質量專題 會予以督促解決。2. 8其他工程質量終身責任制可以有效的制約施工單位，為工程的 優良品質提供保障4。建設單位要積極響應住建部推行的 工程質量管理終身責任制，要求施工單位現場負責人及時署, 能較大程度上強化相關責任人的質量管控意識。3結語未來住宅產業化的發展趨勢，精裝修房屋的普及，客觀要 求了建設工程質量與品質的提升。建設單位作為項目工程的統