1、住宅區商業地產和商業街區前期規劃與高效招商住宅區商業地產和商業街區前期規劃與高效招商2 目目 錄錄 第一部分第一部分 社區商業的含義社區商業的含義 第二部分第二部分 社區商業的類型社區商業的類型 第三部分第三部分 社區商業的分布特點社區商業的分布特點 第四部分第四部分 社區商業的評價標準社區商業的評價標準 第五部分第五部分 社區商業的現狀和趨勢社區商業的現狀和趨勢 社區商業的含社區商業的含義義l社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。目的：以一定地域的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標服務：提供日常生活需要的商品和服務屬性：屬地型商業l

2、這一商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在3萬平米以內，商業業態的設置也有較強的針對性。 按照社區商業的成熟程度來劃分，可以分為自發型社區商業和按照社區商業的成熟程度來劃分，可以分為自發型社區商業和現代型社區商業。現代型社區商業。 按照社區消費群體的文化水平和消費層次來劃分，可以分為高按照社區消費群體的文化水平和消費層次來劃分，可以分為高檔社區商業、中高檔社區商業和中低檔社區商業。檔社區商業、中高檔社區商業和中低檔社區商業。 按照社區商業的集中程度可以分為大型社區商業（也可以稱為按照社區商業的集中程度可以

3、分為大型社區商業（也可以稱為社區商業中心）、中型社區商業和小型社區商業。社區商業中心）、中型社區商業和小型社區商業。 按照建筑形式的不同來劃分，可以分為圍合式（封閉式）社區按照建筑形式的不同來劃分，可以分為圍合式（封閉式）社區商業、離散型社區商業、商業街式社區商業和集中型社區商業。商業、離散型社區商業、商業街式社區商業和集中型社區商業。 另外，還有一些比較特殊的社區，會形成一些比較特殊的社區另外，還有一些比較特殊的社區，會形成一些比較特殊的社區商業，比如年輕人社區，外地人比較集中的社區等。商業，比如年輕人社區，外地人比較集中的社區等。 社區商業的含義社區商業的含義社區商業的三大法寶社區商業的三

4、大法寶 就近方便就近方便 物美價廉物美價廉 服務多樣服務多樣 社區商業的含義社區商業的含義北京某項關于社區居民的服務需求調查：北京某項關于社區居民的服務需求調查： 社區商業的含義社區商業的含義 目目 錄錄 第一部分第一部分 社區商業的含義社區商業的含義 第二部分第二部分 社區商業的類型社區商業的類型 第三部分第三部分 社區商業的分布特點社區商業的分布特點 第四部分第四部分 社區商業的評價標準社區商業的評價標準 第五部分第五部分 社區商業的現狀和趨勢社區商業的現狀和趨勢 附附 件：社區購物中心簡述件：社區購物中心簡述 目目 錄錄 第一部分第一部分 社區商業的含義社區商業的含義 第二部分第二部分

5、社區商業的類型社區商業的類型 第三部分第三部分 社區商業的分布特點社區商業的分布特點 第四部分第四部分 社區商業的評價標準社區商業的評價標準 第五部分第五部分 社區商業的現狀和趨勢社區商業的現狀和趨勢 附附 件：社區購物中心簡述件：社區購物中心簡述人流動線的特點人流動線的特點從以上從以上6 6個社區看，個社區看，焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線焦點型人流動線端點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商

6、業的整體價值。 目目 錄錄 第一部分第一部分 社區商業的含義社區商業的含義 第二部分第二部分 社區商業的類型社區商業的類型 第三部分第三部分 社區商業的分布特點社區商業的分布特點 第四部分第四部分 社區商業的評價標準社區商業的評價標準 第五部分第五部分 社區商業的現狀和趨勢社區商業的現狀和趨勢 附附 件：社區購物中心簡述件：社區購物中心簡述社區社區商業評商業評價價標準標準 序序號號評評判判項項目目評評 分分 要要 求求分項得分分項得分小計小計滿滿分分實際實際得分得分1總總體體要要求求（1）社區商業網點的布局考慮便利居民消費，便利服務的提供。15（2）社區商業設施應相對集中，住宅與商業網點相對分

7、離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。10（3）社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。5（4）社區人均商業用地面積不少于0.7平方米。52業業態態設設置置（1）有滿足12種以上業態的社區商業網點設置。8（2）規劃中的各種業態的商業網點人均面積不少于新建社區標準。73規規劃劃布布局局（1）社區商業按業態類型合理配置。10（2）社區商業設施配置在對外開放、人流多、道路相對寬敞、居民消費方便的地方。5（3）有社區商業中心。5（4）規劃中的社區商業中心與民住區的距離不少于50米，輻射半徑不少于800米。54建建筑筑要要求求底商建筑（1）層高最低2.5米，層數不超過2層，面寬與進深之比1：2為宜，不低于

8、1：36（2）預留水、電、氣、污等各項設施的接駁及商家招牌等設置。5集中獨立商業建筑（3）層高最低3.5米，柱距4米以上，層數不超過3層。4（4）根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、空調、電梯等設施設備的安裝條件4（5）設置貸流通道和適當的停車位。3（6）滿足不同招商目標對于面寬進深比的要求和房屋荷載的要求及業態可轉換。3 目目 錄錄 第一部分第一部分 社區商業的含義社區商業的含義 第二部分第二部分 社區商業的類型社區商業的類型 第三部分第三部分 社區商業的分布特點社區商業的分布特點 第四部分第四部分 社區商業的評價標準社區商業的評價標準 第五部分第五部分 社區商業的現狀和趨勢社區商業的現

9、狀和趨勢 附附 件：社區購物中心簡述件：社區購物中心簡述國外國外社區商業發展概況社區商業發展概況 1 1、國外社區商業從原始的、自發的零散商業向集中、專業、現代的社區商、國外社區商業從原始的、自發的零散商業向集中、專業、現代的社區商業的轉型的根本動力是消費水平的逐步提高。業的轉型的根本動力是消費水平的逐步提高。2 2、另外，由于國民經濟的大幅增長、人們生活水平的提高、交通網絡的進、另外，由于國民經濟的大幅增長、人們生活水平的提高、交通網絡的進一步便利、消費者消費心理和生活方式的轉變（郊區生活）、以及相應的大批一步便利、消費者消費心理和生活方式的轉變（郊區生活）、以及相應的大批住宅的產生，使得在

10、國外特別是以美國為首的發達西方國家，購物中心成了一住宅的產生，使得在國外特別是以美國為首的發達西方國家，購物中心成了一種重要的社區商業組成部分。種重要的社區商業組成部分。3 3、從國外社區商業的開發動機和資金參與來看，國外社區商業的開發從一、從國外社區商業的開發動機和資金參與來看，國外社區商業的開發從一開始就有政府參與指導，并且有較為專業的從事商業運營的零售企業以及大的開始就有政府參與指導，并且有較為專業的從事商業運營的零售企業以及大的金融機構參與融資，且商業的開發和經營多能分開進行，因此社區商業開發的金融機構參與融資，且商業的開發和經營多能分開進行，因此社區商業開發的風險較小。風險較小。 國

11、內國內社區商業發展概況社區商業發展概況 盡管我國自從改革開放20多年來，經濟的發展一直保持著快速的增長。但截止2003年，我國人均GDP才剛剛跨過1000美元大觀，消費者整體收入水平和消費水平都還不高。這決定了我國的社區商業，特別是二、三線城市的社區商業仍然以自發的、比較落后的商業形式為主。另外，我國特殊的國情決定了我國的城市化發展與國外多數國家在很大程度上都不一樣。我國在城市化進程當中，由于農村承包責任制、大學生擴招等措施使得每年都有大量的農村人口流向城市或轉變為城市人口，因此城市人口日益遞增；另一方面，城市不斷擴張，出現了大量的城鄉結合部、開發區，在這些區域興起了大量的新興住宅項目，一些以

12、往在市中心（老城區）的居民以及外地務工人員開始逐步往這些城鄉結合部（新城區）流動。因此我國目前的人口遷移有兩個方向的人流，即從郊區流向城區，從老城區流向新城區，這樣的城市發展特點在某種程度上決定了社區商業的發展特點。城市發展特點：城市發展特點： 社區商業形態及功能：社區商業形態及功能： 國內國內社區商業發展概況社區商業發展概況 首先，國內的經濟水平以及公共交通情況使得我國的消費者還不可能在短期內實現郊區生活、市區辦公的狀態。而由于經濟水平持續高調增長、農村承包制度、大學生擴招、城市開發區的投資、經濟適用房的建設、中高檔商品房的開發等城市化進程的步伐使得越來越多的農村人口走向、遷往城市，越來越多

13、的城市人口聚集到一塊，形成了越來越多的社區，相應的也出現了越來越多的社區商業。因此，與國外社區商業不同的是，在較長的一個時期內，我國的社區商業仍然集中在城區范圍之內。其次，從商業形態來看，由于國內目前的住宅社區大都集中在城市，而在城市，商業已經發展比較成熟，形成比較固定的商業中心區、次中心區，且商業業態的結構一應俱全，包括大型的百貨、購物中心、超市等商業形態，競爭較為激烈。因此，購物中心在國內的社區商業發展中暫時還不會象國外一樣成為社區商業開發的主流，僅僅在少數發達城市是目前社區商業的方向之一。反而對于目前國內大多數城市而言，只能以商業配套的形式出現，且大部分為零散、小的商鋪，視周邊的具體情況

14、，可能會涉及到超市、大賣場等形態。國內國內社區商業發展概況社區商業發展概況 1 1、從規模上看，較小；從服務對象來看，主要針對本住宅項目和周邊幾百、從規模上看，較小；從服務對象來看，主要針對本住宅項目和周邊幾百米的居民，服務于極少數消費者；米的居民，服務于極少數消費者；2 2、通常沒有經過比較科學的商業規劃和定位，任商業自行發展，也大多無、通常沒有經過比較科學的商業規劃和定位，任商業自行發展，也大多無法形成統一管理的模式，因此一般而言，競爭能力較差，很難成大氣候；法形成統一管理的模式，因此一般而言，競爭能力較差，很難成大氣候；3 3、從建筑形式上看，絕大部分為底商，住宅底商、公寓底商或者是寫字樓、從建筑形式上看，絕大部分為底商，住宅底商、公寓底商或者是寫字樓底商等，屬于開發商的輔助開發產品。就目前的情形來看，一般占一個城市新底商等，屬于開發商的輔助開發產品。就目前的情形來看，一般占一個城市新開發商業地產規模中的開發商業地產規模中的10%10%左右，甚至更少；左右，甚至更少；4 4、一般情況下，主要集中在城市的這幾個區域：由于城市擴張延伸出的