1、附件1:天津市非住宅前期物業服務合同(JF-2009-006 )甲方：法定代表人：聯系電話：住 所：郵政編碼：營業執照號碼：乙方：綠城物業服務集團有限公司天津分公司法定代表人：孫彩霞 聯系電話： 住所：郵政編碼：營業執照號碼：BH1100001企業資質證號：1040095 資質等級：壹級1根據中華人民共和國合同法、國務院物業管理條例和天津市物業管理條例等有關法律、法規的規定，甲乙雙方 遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經協商一致，甲方根 據招標備案號或者協議選聘備案號 將（物業 項目名稱）委托乙方進行前期物業管理服務事宜，訂立本合同。第一條委托物業的基本情況物業類型（寫字樓、商業、工業園區

2、等） ：寫字樓、商業、 酒店式公寓座落位置：天津市濱海新 區（縣）濱河西路以東、萬順北道以 南_道（路、街）（號四 至：西至濱河西路，北至萬順北道，東至眾安路，南至橫福 路本物業分 一 期開發建設,總占地面積： 0.92376 萬 平方米總建筑面積：10.6487 萬平方米。其中：地上 36 層、地下 3 層。寫字樓 3.3144萬平方米商業 2.0804 萬平方米工業園區/萬平方米酒店式公寓2.4120 萬平方米委托管理的物業構成細目見附表一、二、三、四。（后附規劃總平面圖）該項目是通過 招投標（招投標、協議）方式選聘物業服務 企業的。第二條 物業服務內容及標準（見附件）（一）房屋本體和共用

3、部位的維修、養護和管理: 具體服務內容及標準請見附件四（二）共用設施設備的運行、維修、養護:1 .供、配電設施設備：具體服務內容及標準請見附件四2 .給、排水設施設備：具體服務內容及標準請見附件四3 .升降系統：具體服務內容及標準請見附件四4 .消防系統：具體服務內容及標準請見附件四5 .空氣調節系統：具體服務內容及標準請見附件四6 .智能化系統：具體服務內容及標準請見附件四7 .樓宇自動化系統（通訊系統等）：具體服務內容及標準請見附件四8 .停車場管理系統：具體服務內容及標準請見附件四9 .其他：（三）共用部位和共用場地的環境保潔和綠化養護：具體服務內容及標準請見附件四（四）物業裝飾裝修的管

4、理：具體服務內容及標準請見附件四（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理：具體服務內容及標準請見附件四（六）物業管理區域內公共秩序的維護和消防管理：具體服務內容及標準請見附件四（七）物業檔案的建立、保管和使用：具體服務內容及標準請見附件四（八）其他委托事項：1、 2、 3、 第三條前期物業服務合同期限 5前期物業服務合同自 年 月 日開始，至業主大會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日終止。第四條甲方權利義務（一）在銷售物業時，應當向購房人明示本合同的內容，并 組織購房人對本合同的內容和臨時管理規約予以書面確認；（二）審定乙方提交的物業管理服務方案及管理制度；（三）監督并配合乙方管理服務工作的

5、實施及制度的執行；（四）聽取乙方提由的合理化建議；（五）在向房屋權屬登記部門申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房一并申請登記；（六）按照有關規定向乙方辦理物業管理交接手續；（七）按時交納物業管理服務費；（八）對本物業的共用部位、 設施及場地不得擅自占用和改 變使用功能，如需在本物業內改、擴建或者完善配套設施設備， 經有利害關系的業主同意后報有關部門批準方可實施；（九）按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定，承擔物業保修責任；（十）其他：/第五條 乙方權利義務（一）依照國家、本市有關規定和本合同約定，制定物業管理服務方案和制度，對物業及其共用設施設備、消防、公共秩序及環境衛生等

6、進行管理服務；（二）在本物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示；（三）依照本合同約定向甲方、業主收取物業管理服務費；（四）建立物業項目的管理檔案；（5） 對業主違反國家和本市有關物業管理方面的法律、法規和規章及臨時管理規約的行為，進行勸阻、制止， 并向有關部門報告；（6） 對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀；（7） 不得將物業項目全部委托給他人管理，但可以將專項服務委托專業公司承擔；（八）負責編制物業的年度維修養護計劃，并組織實施；（九） 提前將裝飾裝修房屋的有關規定書面告知業主，當業主裝飾裝修房屋時，對不

7、符合安全要求和影響公共利益的行為，進行勸阻制止；勸阻無效時向有關行政管理部門報告；（十）負責編制物業服務年度計劃；（十一） 實行酬金制收費方式的，至少每季度向全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況；（十二）本合同終止乙方不再管理本物業時，在合同終止之日起十日內，除向甲方或業主委員會移交本合同第十條第一項規 定的資料外，還必須辦理下列移交事項：1、預收的物業管理服務費、場地占用費和收取的利用物業 共用部位、設施和場地經營所得的收益余額；2、物業管理項目的檔案資料；3、物業管理用房和屬于業主共同的場地、設施設備；4、實行酬金制收費方式的，應移交管理服務期間的財務資 料。（十三）應當協助公安部門做

8、好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在本物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。（十四）接受甲方和全體業主的監督；（十五）其他：/第六條物業管理服務費用經協商，本物業管理區域內的物業管理服務費采取包干制的形式（包干制或酬金制）（一）物業管理服務費收費標準1、包干制物業管理服務費用標準如下（按建筑面積計算）寫字樓： 16元/月平方米（含能耗費用）（2）商業： 24.45 元/月平方米（含能耗費用）（3）工業園區：元/月平方米（4）酒店式公寓：4.314 元/月平方米2、酬金制本物業管理區域物業服務資金的預收標準如下（按建

9、筑面積計算）:（1）寫字樓：（2）商業：_/元/月平方米一元/月平方米（3）工業園區：/元/月平方米(4) /_: _/元/月平方米物業服務企業選擇以下第 一種方式從預收的物業服務資金中提取酬金： 業服務企業每月/季/年按/元的標準從物業服務資金中提取酬金；物業服務企業每月/季/年按應收物業服務資金數額/%的比例提取酬金。物業服務企業應向全體業主公布物業服務資金年度預決算并于每 L月公布一次物業服務資金的收支情況。（二）竣工驗收合格交付使用前所發生的物業管理相關費用 由甲方承擔。（三）竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費由業主承擔。（四）甲方與業主約定由甲方承擔物業管理服務費的，由甲方交

10、納。（五）已竣工但尚未生售或者尚未交給購房人的物業，物業管理服務費用由甲方交納。（六）交納費用時間：（1）甲方于 每月10日前 交納；（2）業主于 每月10日前 交納。（七）甲方或者業主逾期交納物業管理服務費的，從逾期之日起按應交物業管理服務費的3%。比例交納諱約金。（八）業主應當根據前期物業服務合同的約定交納物業管理服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。第七條車位使用費收費方式（一）機動車停車場應當委托乙方管理服務，經營管理事項由甲乙雙方另行訂立，并作為本合同的附件。（二）非機動車輛收費標準： /第八條特約服務費業主委托乙方提供物業服務合

11、同約定以外特約服務的，其 費用由雙方約定；乙方應當將服務項目、收費標準進行公布。第九條物業管理用房在物業竣工驗收合格后三十日內，甲方向乙方無償提供并 移交不少于本項目規劃由售部分總建筑面積的千分之三至千分 之四 建筑平方米的物業管理用房， 用于物業管理服務和業主活動。乙方負責維修、養護，不得買賣和抵押；任何單位 和個人不得占用或者改作他用。甲方應當按照規劃、設計的要求和標準建設物業管理用房， 并向業主進行公示。第十條物業驗收交接（一）甲方在物業竣工驗收合格后交付業主使用前，應當與乙方辦理接管驗收手續， 并自新建物業竣工驗收合格之日起六十 日內，向乙方提供下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結

12、構、設備的竣工圖，附屬 配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；2、物業竣工驗收資料；3、共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料；4、物業質量保證書和使用說明書；#5、/o（二）乙方在承接新建物業項目時，甲方應當配合乙方對 物業管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查 驗，發現問題應當書面告知甲方，甲方應當及時進行整改。（三）甲方未能及時整改的遺留問題，雙方約定按以下方式解決：/第十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂 裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝 修工程的內容和期限、 允許施

13、工的時間、廢棄物的清運和處置以 及相關費用等。第十二條 專項維修資金歸集和使用按照本市有關規定執 行。第十三條 符合成立業主大會條件時，甲乙雙方均有義務書 面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。第十四條違約責任（一）甲方違反合同第四條的約定，使乙方未完成規定的管理服務目標，乙方有權要求甲方解決，逾期未解決的，甲方承擔違約責任；造成乙方經濟損失的，甲方應當給予乙方經濟賠償。（二）乙方違反本合同第二、 五條的約定，未能達到約定的 管理服務目標，甲方有權要求乙方在三十 日內整改、逾期未整改的，乙方承擔違約責任；造成甲方經濟損失的， 乙方應當 給予甲方經濟賠償。（三）乙方違反本合同第六、七、八

14、條約定，擅自提高收費 標準的，甲方及業主有權要求乙方清退；造成甲方、業主經濟損失的，乙方應當給予甲方、業主經濟賠償。（四）甲、乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應當向對方支付 元的違約金；違約方還應當承擔超過違約金部分的經濟損失。（五）其他：/第十五條質量糾紛的約定因房屋建筑質量、設施設備質量或者安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以有資質的鑒定部門的鑒定為準。第十六條不可抗力的約定 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時， 雙方應當按有關法律規定及時協商處理。第十七條免責條款以下情況乙方不承擔責任：1、乙方已履行本合

15、同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造 成損失的；2、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已 告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；3、因非乙方責任由現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有 線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；4、/。第十八條爭議處理本合同在履行中如發生爭議， 雙方應當協商解決或者報請物 業管理行政主管部門進行調解，協商或者調解不成的，按下列第2種方式處理：1、向/仲裁委員會申請仲裁；2、向人民法院提起訴訟 。第十九條合同附件（一）雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。（二）本合同附件均

16、為合同有效組成部分。本合同及其附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家和本市有關法律、法規和規章執行。第二十條合同備案（一）本合同正本連同補充協議及附件共17 頁,一式五份，甲乙雙方及市、區（縣）物業管理行政主管部門（備案）各 執一份，售房現場公示一份，具有同等法律效力。（二）本合同簽訂之日起三十日內，甲方持本合同到市物業管理行政主管部門辦理備案。第二十一條其他約定事項（1） /（2） /（3） /（4） /（5） /第二十二條 合同責任及生效（一）乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主，本物業的全體業主應當對履行本合同承擔相應的責任。

17、（二）本合同自簽訂之日起生效。15甲方（開發建設單位）：住所：法定代表人：委托代理人：郵政編碼：電話：傳真：乙方（物業服務企業） 住所： 法定代表人： 委托代理人： 郵政編碼： 電話： 傳真：年 月 日年月日附件四：物業管理服務內容和標準（一） 房屋本體的維修、養護管理內容及標準1、 建立樓宇維修管理檔案。2、 設置規范齊全的管理標識，標志清晰準確完整。3、 維修維護管理（ 1） 大廈結構：基礎堅固，無損壞，梁、板、柱和混凝土墻無損壞，無裂縫下垂。（ 2） 樓頂：防水層無破損，不滲漏，無積水，無堆積物，排水順暢。（ 3） 外墻面：預制混凝土隔墻結點安裝牢固，外墻板縫不滲漏，無損壞，玻璃幕及鋁板

18、墻面清潔。（ 4） 散水：無堵塞、無積水、無污漬、邊角整齊無缺口。（ 5） 頂地墻：平整，牢固，無損，潔凈。（ 6） 門窗：密實度合適，開啟關閉順暢。4、 確保室外場地、道路的完好和正常使用；及時完成各項零星維修任務，零修合格率達到100%。（二）設施設備管理服務內容及標準1、供配電系統服務標準：（ 1） 對供電范圍內的電氣設備定期巡視維護和重點檢測，建立各項設備檔案（包括電氣平面圖、設備管理圖、接線圖等圖樣），做到安全、合理、節約用電；（ 2） 建立嚴格的配送電運行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電運行和維修人員必須持證上崗；（ 3） 建立24 小時運行維修值班制度，及時排除故障，零星

19、維修合格率100%。（ 4） 加強日常維護檢修，公共使用的照明燈具、線路、開關保證完好，確保用電安全；（ 5） 加強日常檢查巡視，及時更換燈具光源，確保節日燈光的正常使用；定期檢測，發現故障及時維修，小修不過夜。2、給排水系統（ 1） 保證給排水系統正常運行使用。（ 2） 建立正常供水管理制度，保證水質符合國家和天津市相關標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，并按天津市二次供水要求對生活水箱及消防水池進行定期清洗和消毒，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔；（ 3） 定期對排水管進行清通、養護及清除污垢，保證室內外排水系統通暢；及時清理

20、排水井和排水溝渠淤泥、雜物，保證井蓋和篦子完整，及時發現并解決故障，零修合格率100%。3、消防系統（ 1） 加強日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統的設施、線路齊全，完好無損，隨時可啟用，定期進行聯動測試，確保整個系統反應正常；（ 2） 及時發現并排除故障，零修合格率100%；（ 3） 制定突發性火災等應急方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道通暢，照明設備，引路標志完好，零修合格率100%。4、電梯系統（ 1） 建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，建立電梯保養維修檔案，確保電梯按規定時間運行，安全措施齊全有效，通風、照明及其它附屬設施完好；（ 2） 嚴格執行國家有關電梯管理規定和

21、安全規程，電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備，定期進行維修保養，定人定時對導軌進行清潔、潤滑；轎廂、井道保持清潔；（ 3） 24 小時應急值班，發生故障，接到報修后維修人員在15 分鐘內到達現場搶修，及時排除故障。5、智能化系統（ 1） 保障樓宇自控系統設備、設施的正常運行和有效工作，制定操作、巡查計劃，通過系統監督檢查機電設備的運行狀況，及時反饋并采取應急措施；為設備安全、經濟、合理運行提供依據。（ 2） 保障安防智能化系統按設計要求正常運行，定期維護，包括周界防范系統、門禁系統、閉路監控系統、電子巡更系統等，能夠利用此綜合技防系統有效執行安全計劃，提高大廈安全系數。6、公共衛生間設備

22、：每日進行一次檢查，每月進行一次保養；保持設備完好、無破損， 使用功能齊全。7、樓內外標識系統：無破損、丟失，根據每日進行一次檢查，每月進行一次保養；保持設備完好、 需要及時更換。8、外圍設施（旗桿、景觀設施等）：每日進行一次檢查，每月進行一次保養；保持設施完好、無破損、丟失，根據需要及時更換。9、公共照明設施（樓道、景觀、路燈、航標燈等）：每日進行檢查；按規定時間開啟；發現損壞及時更換，每月進行一次保養，保證照明，完好率98%以上。（三）公共秩序維護內容、標準人員要求：按公司規定統一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。不準吸煙、

23、閑聊、閱讀書報、做與工作無關的事；正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；值崗時與業主、訪客交談應使用文明、規范用語，不得使用“命令”、 “要求”類用語及禁忌語；業主需要幫助時（如開關車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等），應主動及時提供服務，對業主及訪客的詢問應熱情接待。實施正常的公共部位的安全保衛防范性工作，盡到責任義務。對突發事件應按各類應急預案迅速作出反應，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作，發生治安案件或者各類災害事故時，及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。安全秩序維護、巡邏值班、防火管理

24、、車場及車位管理（地上及地下）、安防重點區域劃分、重要活動服務以及應急預警準備。服務標準如下：門崗值勤的管理門崗：各出入口24小時值勤，其中主出入口7： 00-20： 00 立崗，出入口由巡邏崗與領班負責，并有詳細的交接班記錄；對外來機動車實行詢問登記。負責人員、大宗物品的出入管理工作。對于出現的緊急車輛如救火車、救護車、各種搶險車，在其駛入項目后通知巡邏崗讓其全程跟蹤。巡邏崗的管理巡邏崗：巡邏工作按照指定的巡邏路線進行巡視，對小區重點部位每一小時巡查一次，夜間每2 小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。（四）公共環境保潔維護內容

25、、標準住宅（ 酒店式公寓） ：1）樓內公共區域：地面每天清掃1 次， 擦拭 2 次； 墻面無灰塵、無亂懸掛等現象；頂棚目視無灰塵、無蛛網；樓梯扶手、欄桿、窗臺每天擦拭2 次；門窗玻璃每月擦拭2 次；消防栓、標識牌等設施每周擦拭1 次；電梯轎廂每天擦拭2 次；操作板面每天消毒1 次；每月對電梯門、壁保養1 次。2）樓外公共區域：硬化地面、主次干道每天清掃2 次，干凈整潔；綠地無垃圾、紙袋等雜物；公共區域日常設專人保潔，保持干凈整潔無雜物；對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時進行清掃；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2 次；路燈、樓道燈每季度清潔 1 次；垃圾清運日產日清，無滿溢現象；垃圾桶

26、、果皮箱每天清潔2 次 , 夏季每天進行消毒。寫字樓：1） 對管轄物業范圍所有場所和物品的立面、平面、無規則面不留死角的進行定期或不定期的清潔，做到全天候、全方位保潔，特別是衛生間要做到按保潔作業要求，定人定點定時巡查、監督、管理。2） 做好垃圾的收集并統一放置到垃圾清運點，垃圾日產日清。3） 建筑物各類自來水水池要定期清洗，并確保無二次污染。4） 污水排放通暢，定期清理垃圾箱。5） 公共衛生間每日早、晚對共用衛生間清潔 2次，保潔時懸掛醒目標識；（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香

27、水，小便器內放置香球等)；每月 1 次用毛巾擦燈具；每月2 次對共用衛生間進行消殺，發現墻壁有字及時清潔。室內無明顯異味、臭味；地面無明顯煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無蜘蛛網和積灰，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。定期殺滅蚊、蠅、鼠、蟑螂、螞蟻，并做到無滋生源，對螞蟻藥做到及早發現，及早聘請專業公司或自行進行滅殺。6） 辦公和辦公場所要控制噪音，制止喧鬧現象，無閑雜人員隨意流動。7） 建立環境衛生管理制度并認真落實，環衛設施設備。8） 樓梯、扶手、大廳、走廊、吸煙室、電梯間、地下室、內外墻面、停車場(庫)、道路等所有公共區域保潔清潔，無隨意堆放雜物和占用，部件廢棄物、污漬，衛生間潔凈無異

28、味；及時清掃積水，確保物業容貌整潔。9） 電梯內每日清潔2 次；每季度對電梯門壁打臘上光1 次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1 次。商業部分：硬化地面、主次干道每天清掃2 次，干凈整潔；綠地無垃圾、紙袋等雜物；商業內部公共區域設專人保潔，隨時保持干凈整潔無雜物；公共衛生間定時進行清潔。對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時進行清掃；室外標識、宣傳欄、等每周擦拭 2 次；路燈每季度清潔1 次；垃圾清運日產日清，無滿溢現象；垃圾桶、果皮箱每天清潔 2 次 , 夏季每天進行消毒。針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃。(五)綠化養護、租擺和室內景觀維護內容、標準1) 草坪及地被植物適時修剪，高度不應超過15 公分；綠地整潔，無雜掛物。2) 樹冠基本完整，無枯枝死杈。3) 綠籬枝葉正常，整齊一致。4) 紅線內草坪、喬木、灌木、景觀小品的補苗、淋水、噴藥、施肥、修剪、除雜草等養護5) 適時做好病蟲害防治，保持數目花草正常生