1、初探建設項目施工管理的若干問題 摘要：在實際工作中發現，不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通等等問題，一定程度上表明了當今房地產開發企業中項目管理水平上存在客觀問題，要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，加強對項目制管理的研究和應用，把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，給予積極關注。 關鍵詞：建設項目；施工管理；問題；建議 1.引言 當下，我國的房地產企業正處于行業高速發展的環境中，企業每天所面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售，而是處理成百上千不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對紛繁蕪雜的各種資源進行整合，房地產企業實質

2、是管理眾多不斷變化因素的系統性平臺。項目相關事件不斷變化的原因是多種多樣的，但最根本的原因是房地產業與國家政策及社會生活密不可分政策與社會環境的一個小的變化或許就會引起整個行業的動蕩。在這樣的快速變化、資源又有限的環境下，失敗與挫折是經常發生的。大多數房地產企業都遇到過這樣的困境項目因為失控而受挫。 2.建設項目施工管理過程中的若干問題 質量管理工作是以過程控制為主要目的的管理工作，貫穿工程的始末，土建施工質量問題也隨著工程的進展表現出階段性和多樣性。由于土建施工作業交叉頻繁，施工單體較多，施工質量管理表露出的問題較為典型，譬如： 2.1質量意識不強 在主觀方面，我國一般的土木工程建筑企業管理

3、薄弱，往往只重視任務開拓，而輕視人員業務培訓。表現在：建筑企業選擇的勞務隊（分包隊）大多沒有資質，有的即使有資質也是掛靠性質，質量意識不強。很多生產工人文化水平低，大多未經過正規訓練，且更換頻繁，工作隨意性大，給工程質量管理帶來很大的難度。而且受利益的驅使，勞務隊（分包隊）偷工減料、弄虛作假的現象時有發生。 2.2進度控制盲目 許多業主是公司制或項目經理制，客觀上暴露的問題如：一是在技術與經濟方面，業主的專業技術人員人數不足或水平不夠；二是在業主的管理體制方面，如財權、人事權上的責權不清而造成多頭管理，使得管理效率較低；三是部分業主的工期要求帶有一定的盲目性、不科學，如熱衷于向某節日獻禮等，造

4、成質量不達標或造價不合理。 2.3過程控制不嚴 建筑企業普遍有轉包現象，尤其是基建任務較多時，有些企業就只承攬工程搞轉包提管理費。雖然勞務分包是允許的，但關鍵是不能以包代管，不能不考慮分包隊伍工人的技術水平。施工隊往往是一流的標書、二流的管理、三流的技術，中標后對主要負責人如項目經理以及技術負責人調換頻繁或不到崗較多。在監理工作方面，（1）監理駐地辦的體制建設不完善，如轉包、個人承包、人員流動頻繁等現象；（2）監理的定位不明確，往往是監理與承包人的關系比與業主的關系更為密切，對業主不負責任，從而造成工程質量低下與投資的增加等 3.提高建設項目工程管理的對策建議 3.1始終注重質量管理 工程質量

5、體現設計意圖的實現程度。工程質量管理是以合同約定的質量標準以及國家規范為目標的監督活動。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。質量管理工作主要有：1）檢驗原材料，保證材料質量；2）對工程施工過程中的工藝和配套設備進行檢驗；3）明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法；4）建立相關的質量文檔體系，保證有據可查，特別是隱蔽資料的完整性。 3.2認真加強進度管理 進度對項目管理極為重要。據調查，房地產企業50%的投訴為逾期交房。項目開工之后，由于資金和銷售的壓力，項目開盤時間和交付時間基本不會變更，這就要求項目進度必須滿足計劃要求，避免前緊后松的進度脫節。項目進

6、度管理主要分計劃控制、過程控制和偏差控制： 3.2.1計劃控制 主要在開工前制定科學合理的總進度計劃作為控制的依據。由承包單位的技術部門、質監部門等負責，在項目經理的主持下編制。總進度計劃主要用橫道圖形和網絡圖表示。 3.2.2過程控制 主要是從工程項目開始準備到竣工階段的進度按照施工計劃分解控制，主要采用甘特圖、計劃網絡圖和wbs（工作任務分解）等。 3.2.3偏差控制 主要是防止一些對項目進度有重大影響的變化出現，和影響成本和質量的非常規進度的發生。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量或者工時數，衡量、分析與修訂工作每月一次。 3.3強化變更與簽證管理 3.3.1變更管理 變更管理

7、是工程監理工作中的一項重要內容，變更常伴隨著工程合同價格的調整及實施進度的調整，是合同雙方利益的焦點。因此，合理確定并及時處理好項目變更，既可以減少不必要的糾紛，保證合同的順利實施，又有利于對工程造價的控制。 在項目建設的過程中，依據變更內容的具體情況及重要程度，將設計變更分為重要設計變更和一般設計變更。重要設計變更，指涉及項目的規模、特性、主要設備選擇、已經批準的總工期及階段性工期等項改變的設計變更；一般設計變更，指涉及分部分項的改變、局部修改以及實施過程中一般設計問題處理引起的改變的設計變更。 對于參與項目建設任何一方提出的設計變更要求和建議，首先交由監理單位審查，分析研究設計變更在經濟、

8、技術上的合理性與必要性后，提出設計變更建議的審查意見。一般設計變更，在業主授權范圍內由監理單位審查批準，報項目部備案，屬業主授權范圍外的，由監理單位組織審查，項目部批準；對重要設計變更由項目部組織最終審查后批準。 3.3.2工程簽證管理 工程項目建設中，要使簽證過程中業主及承包商雙方的權益得到最大程度的保障，業主應從嚴守工程簽證的簽發原則、加強簽證審核等方面加強管理；承包商則應從完善工程簽證的管理制度、建立合同交底記錄制度等方面加強管理。同時，業主和承包商應注意在工程簽證管理中遵守并利用而非受制于簽證主體、時效、形式及程序等限制條。 施工過程中的工程簽證，主要是指承包商就施工圖紙、設計變更所確定的工程內容以外，施工圖預算或預算定額取費中未含有而施工中又實際發生費用的施工內容所辦理的簽證，通常是由于非施工方原因造成的。工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項內容，工程簽證具有建筑施工合同同等的法律效力。 4.結語 我國房地產業的發展已經進入了一個新的歷史階段，市場規模不斷擴大，企業間的競爭異常激烈。不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房