1、深圳市寶安區ba203-03片區松崗中心地區西片法定圖則 規劃研究報告contents目 錄1.前言11.1.規劃背景11.2.規劃編制過程12.規劃依據與原則12.1.規劃編制依據及參考文件12.2.規劃原則13.現狀概況與問題分析13.1.現狀概況13.2.現狀存在的主要問題43.3.規劃對策54.規劃目標54.1.功能定位54.2.發展目標64.3.圖則地區規模65.用地布局65.1.影響用地布局的因素分析65.2.用地布局76.城市設計96.1.上層次規劃要求96.2.整體空間景觀特征96.3.城市空間組織96.4.環境設計要求96.5.歷史文化傳統的保護117.土地相容性117.1.

2、用地相容性類型及原則117.2.用地相容性要求118.土地細分與合并118.1.土地細分118.2.土地合并129.地塊控制129.1.地塊劃分129.2.控制指標1210.公共配套設施規劃1210.1.現狀問題及發展需求1210.2.公共設施布局原則1210.3.公共設施類型1310.4.上層次規劃要求1310.5.公共配套設施規劃1311.道路交通規劃1511.1.現狀問題以及發展需求分析1511.2.總體交通對策1511.3.對外交通1511.4.內部交通1511.5.靜態交通1612.給水工程規劃1612.1.現狀問題及發展需求分析與評價1612.2.規劃對策1612.3.規劃依據16

3、12.4.規劃用水量預測1612.5.給水管網規劃1812.6.消防工程規劃1813.雨水、防洪工程規劃1813.1.雨水工程規劃1813.2.防洪工程規劃1914.污水工程規劃1914.1.現狀問題及發展需求分析與評價1914.2.規劃對策1914.3.規劃依據1914.4.污水量計算1914.5.污水工程規劃2115.電力工程規劃2115.1.現狀問題及發展需求分析與評價2115.2.規劃對策2115.3.規劃依據2115.4.負荷預測2115.5.110kv及以上網絡系統規劃2215.6.10kv電力系統規劃2215.7.市政電纜溝規劃2215.8.道路照明2216.電信工程規劃2316

4、.1.現狀問題及發展需求分析與評價2316.2.規劃對策2316.3.規劃依據2316.4.電話容量預測2316.5.電信局所及電信光節點規劃2316.6.郵政工程2316.7.有線電視工程2416.8.移動通信規劃2416.9.綜合通信管網規劃2417.燃氣工程規劃2417.1.現狀問題及發展需求分析與評價2417.2.規劃對策2417.3.規劃依據2417.4.氣源規劃2417.5.供氣規模2517.6.管網規劃2517.7.瓶裝液化氣供應站2618.實施措施與建議2618.1.制定圖則地區舊城更新策略和分期實施計劃2618.2.多渠道籌集社會資金，加快公共設施建設2719.附表2719.

5、1.附表一：現狀用地匯總表2719.2.附表二：規劃用地匯總表2819.3.附表三：公共配套設施規劃一覽表2819.4.附表四：地塊控制指標一覽表29圖集：1 區域關系圖2 土地適用性評價分析圖3 用地地籍圖4 現狀建筑物質量評價圖5 土地利用現狀圖6 土地利用規劃圖7 城市設計導引圖8 地塊劃分編號圖9 公共配套設施規劃圖10 道路交通規劃圖（一）11 道路交通規劃圖（二）12 建筑密度分區圖13 地塊改造示意圖14 給水工程規劃圖15 雨水工程規劃圖16 污水工程規劃圖17 電力工程規劃圖18 電信工程規劃圖19 燃氣工程規劃圖2廣東省城鄉規劃設計研究院 深圳市寶安區ba203-03片區松

6、崗中心地區西片法定圖則 規劃研究報告1. 前言1.1. 規劃背景 在經濟全球化、市場化和網絡化的大背景下，隨著松崗城市化進程加快和舊城改造的推進，松崗將迎來新的發展契機，松崗次中心作為西部工業組團的居住地區級生活服務中心，承擔商業、文化娛樂、居住等功能。圖則地區作為松崗次中心的重要組成部分，有效引導其各項建設活動，對帶動區域發展，優化城市空間布局具有重要的意義。受深圳市規劃局寶安分局委托，我院承擔松崗中心地區西片法定圖則的編制工作。規劃范圍為廣深高速公路、海濱大道、寶安大道圍合的區域。 1.2. 規劃編制過程規劃工作于2005年9月正式開始。2005年910月，項目組對圖則地區的現狀基礎資料進

7、行全面的調查收集工作。2005年11月23日及12月26日，項目組就現狀調研報告和初步方案分別向深圳市規劃局寶安分局相關科室以及松崗街道辦、居委會、相關職能部門匯報。會后，根據現狀調研報告及初步方案審查會的審查意見和項目組收集的相關意見，項目組對現狀調研報告進行了完善，并著手方案的深化研究。2006年2月23日及3月20日，項目組就二次方案分別向深圳市規劃局寶安分局相關科室及松崗街道辦征求意見，并根據收集的意見對方案進行進一步調整。2006年3月30日，深圳市規劃局寶安分局規劃科等相關科室再次對調整方案進行審查，項目組依據審查意見對方案進行完善后，于2006年4月，向深圳市規劃局寶安分局提交法

8、定圖則草案。2006年4月13日，在寶安分局召開了分局業務會對法定圖則草案進行審查。項目組根據審查會意見，對草案修改完善，并于2006年5月13日提交深圳市規劃局相關科室審查。2006年68月，根據市局各處室審查意見修改草案。2006年10月27日，就修改后草案向深圳市規劃局規劃處匯報。2006年11月，根據各處室意見修改完善草案。2. 規劃依據與原則2.1. 規劃編制依據及參考文件(1). 規劃編制依據u 中華人民共和國城市規劃法（1989）u 城市規劃編制辦法（2006）u 廣東省城市控制性詳細規劃管理條例（2005）u 深圳市城市規劃條例（2001）u 深圳市城市規劃標準與準則（2004

9、）u 深圳市法定圖則編制技術規定（2003）u 深圳市城市總體規劃（1996-2010）u 深圳市基本生態控制線管理規定（2005）u 深圳市西部工業組團分區規劃（2005-2020）(2). 規劃參考文件u 法定圖則年度編制計劃u 圖則地區1：1000現狀地形圖(深圳市規劃國土房產信息中心提供)u 圖則地區現狀地籍資料(深圳市規劃國土房產信息中心提供)u 圖則地區已批規劃設計要點(深圳市規劃局寶安分局提供)u 相關專項規劃u 其他相關技術規范與要求u 本片區法定圖則編制基礎資料調查表2.2. 規劃原則(1). 承上啟下，區域協調的原則充分落實上層次規劃的規劃意圖，聯系圖則地區已有相關規劃，對

10、用地進行合理調整；同時考慮本片區與其它周邊地區在公共配套設施、景觀環境等方面相互協調的關系。(2). 適度彈性，復合開發的原則隨著松崗次中心區的建設，圖則地區的開發需求越來越強，不可預見的因素增多。因此，在土地的兼容性上要對土地的各類性質進行充分的考慮，保持適度彈性，相容用地功能適當地混合布局，增強土地利用的效益。(3). 公共設施優先，生態優先的原則圖則地區為松崗次中心的重要組成部分，應優先考慮公共設施的布局，提高綜合服務功能；盡可能地保護自然山體和水體，重視公共開敞空間的營造，形成環境優美、設施完善的城市中心區。(4). 近遠期結合，有機更新的原則規劃應兼顧圖則地區近遠期開發的發展秩序和步

11、驟，結合現狀，充分考慮近遠期建設的合理性和聯系性。對城中村地區，應尋找適當契機，加快改造更新的步伐，推動片區整體的協調發展。3. 現狀概況與問題分析3.1. 現狀概況3.1.1. 規劃范圍圖則地區位于深圳市寶安區西北部，為廣深高速公路、海濱大道、寶安大道圍合的區域，包括松崗街道紅星、江邊、沙浦、沙浦圍、朗下、碧頭、溪頭社區的部分用地，以及沙井街道的后亭社區的少量用地，規劃面積270.25公頃，是西部工業組團的重要組成部分。3.1.2. 自然條件(1). 自然條件圖則地區地處亞熱帶和熱帶氣候的過渡區，屬南亞熱帶海洋性季風氣候，長夏無冬，降水豐富，日照時數多，雨熱同期。年均氣溫在22.0，常年主導

12、風向為東南風和東北風。圖則地區屬沿海沖積平原區，區內大部分用地相對平坦，圖則地區北部有少量丘陵山體。區內用地海拔高度從0.847.1米不等，主要為28米。松崗河從圖則地區南部由東至西穿越，目前受污染較為嚴重，水質很差。(2). 土地開發適用性評價影響土地適用性的因素較多，圖則地區屬沿海沖積平原區，地質穩定，結合現狀地形地貌的具體條件，選取地面坡度作為主要評價依據，按照土地開發適用性的不同將區內土地劃分為四類：土地適宜性評價一覽表用地類別面積(公頃)占規劃總用地比例(%)評定標準類用地253.9793.98坡度小于10%，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設的用地類用地3.541.31坡度10

13、25%，需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地類用地6.762.50河流、湖泊等水域類用地5.982.21坡度大于25%，不適于建設的用地，必須付以特殊工程技術措施后才能用作建設規劃總用地270.25100.00（資料來源：項目組統計, 截止日期2005年10月）根據以上統計數據，規劃區內適宜建設的、類用地為257.51公頃，占總用地的95.29%。3.1.3. 人口狀況圖則地區居住人口主要集中在中部，分屬江邊、沙浦圍、朗下、沙浦社區，至2005年6月，圖則地區總人口為34714人，其中戶籍人口1514人，外來暫住人口約33200人，圖則地區現狀人口密度為12846人/平方公里。人口

14、狀況詳見下表。現狀人口狀況一覽表社區名稱社區總人口圖則地區內人口總人口戶籍人口暫住人口總人口戶籍人口暫住人口江邊社區12427427120001242742712000沙浦圍社區18477477180001847747718000朗下社區3310210310033102103100沙浦社區1594194115000500400100合 計5015520554810034714151433200（資料來源：各社區居委會提供，截止日期2005年6月）3.1.4. 土地利用現狀圖則地區內現狀已建設總用地182.55公頃，占總用地的67.55%。主要分布在地塊的南北兩端，其中沙江路以北地區以工業廠房和

15、居民住宅為主，兼有少量行政辦公、商業和教育等用地。松河南路以南地區多為工業廠房，還有少量的教育、醫療和商業等用地。老沙江路與松河北路之間除了少量的工業廠房和居民住宅外基本為待建設空地。(1). 居住用地現狀居住用地面積34.34公頃，占現狀建設用地18.81。區內居住用地主要為村民自建住宅，有三個主要的居住社區，分別為江邊社區、朗下社區和沙浦圍社區；另有少量的高層住宅，主要集中于沙江路兩側。(2). 商業服務業設施用地現狀商業服務業設施用地面積3.48公頃，占現狀建設用地1.91。圖則地區內沿老沙江路兩側建筑底層設有部分商業服務業設施，朗下、沙浦圍社區分別設有一處綜合市場，圖則地區內還設有賓館

16、、信用合作社等商業服務業設施。(3). 政府社團用地現狀政府社團用地面積為6.15公頃，占現狀建設用地3.37。圖則地區內政府社團用地主要包括江邊、朗下、沙浦圍三個居委會，北亭實驗學校、崇文小學以及位于紅星工業區的復亞醫院。(4). 工業用地現狀工業用地面積為96.62公頃，占現狀建設用地52.93。工業用地集中在圖則地區南北兩端，現狀工業以一類工業為主，工業門類較多，主要為電子、五金、塑膠、工藝品、家具制造等。(5). 倉儲用地現狀倉儲用地面積為1.01公頃，占現狀建設用地0.55。圖則地區的北部有少量的倉儲用地，建筑質量較差。(6). 對外交通用地現狀對外交通用地面積為4.25公頃，占現狀

17、建設用地2.33，主要為廣深高速公路用地。(7). 道路廣場用地現狀道路廣場用地面積為33.90公頃，占現狀建設用地18.57。圖則地區內道路廣場用地主要包括松明大道、沙江路、松河北路、朗碧路等道路用地，以及中部的朗下、沙浦圍社區廣場用地。(8). 綠地現狀綠地面積為2.80公頃，占現狀建設用地1.53。圖則地區內零星分布有少量綠地，主要為江邊、朗下、沙浦圍社區的社區公園，規模較小，缺乏休息娛樂設施。現狀用地匯總表序號用地代號用地名稱用地面積(公頃)占現狀城市建設用地比例(%)占規劃總用地比例(%)1r居住用地34.3418.8112.7其中r2二類居住用地5.623.082.08r3三類居住

18、用地2.061.130.76r4四類居住用地26.6614.609.862c商業服務業設施用地3.481.911.29其中c1商業用地2.931.601.08c2商業性辦公用地0.230.130.09c4旅館業用地0.320.180.123gic政府社團用地6.153.372.28其中gic1行政辦公用地1.380.760.51gic2體育用地0.830.450.31gic4醫療衛生用地1.490.820.55gic5教育科研用地2.451.340.914m（m1）工業用地（一類工業用地）96.6252.9335.755w（w1）倉儲用地（普通倉庫用地）1.010.550.376t（t2）對外

19、交通用地（公路用地）4.252.331.577s道路廣場用地33.9018.5712.55其中s1道路用地32.2917.6911.95s2廣場用地0.560.310.21s3社會停車場庫用地1.050.570.398g（g1）綠地（公共綠地）2.801.531.04小 計現狀城市建設用地182.55100.0067.559e水域和其它非城市建設用地87.7032.45其中e1水域6.762.50e4林地11.314.18e9發展備用地69.6325.77合 計規劃總用地270.25100.00（資料來源：項目組統計, 截止日期2005年10月）3.1.5. 用地地籍現狀依據深圳市規劃局信息中

20、心9月提供的地籍、紅線信息資料，圖則地區內共有167個宗地，根據用地的合法性將宗地劃分為三類：合法宗地、紅線、其他宗地。合法宗地：指目前已辦全用地手續、具有產權和合同的任一項、以及歷史用地、行政劃撥用地和征地返還地。根據統計，有合同有產權用地1宗，有合同無產權用地7宗，無合同有產權用地1宗，行政劃撥用地10宗（其中6宗有合同），圖則地區無歷史用地及征地返還地。合法宗地面積為19.71公頃。紅線：指圖則地區內有用地紅線，但并無產權或者合同的宗地。該類宗地有1宗，用地面積3.73公頃，目前已建，為工業用地。其他宗地：指圖則地區內除上述兩類外的宗地，面積為246.81公頃。本區有兩處用地取得規劃設計

21、要點：松崗街道辦招標拍賣地塊，建設用地規劃許可證編號05-2005-0059，為商住混合用地；松崗鎮寶安山莊（一期），建設用地規劃許可證編號05-2001-0126，為商住混合用地。3.1.6. 建筑物狀況目前，圖則地區內現狀總建筑面積約為131.03萬平方米，現狀建成區毛容積率為0.72，毛建筑密度為35.47。從各地塊容積率情況看，圖則地區內的容積率分布并不均勻，總體上，多數地塊的容積率小于1.0，但也有部分地塊的容積率超過2.0。從建筑密度看，圖則地區建筑密度均較大，最密集區域集中在北部工業區，但在這些地塊中基本為13層的低層建筑，具備一定的改造空間。圖則地區現狀建筑物主要為工業和居住建

22、筑，有少量商業服務業建筑、政府社團建筑和倉儲建筑。現狀大部分建筑為九十年代以后建設，建筑質量較好，項目組根據建筑質量評定標準對圖則地區內現有建筑進行目測質量評定，建筑質量好的一類建筑為12.22%，建筑質量較好的二類建筑為73.97%，建筑質量較差的三類建筑占8.50%，建筑質量差的四類建筑占5.31，具體結果參見下表：現狀建筑物質量評定一覽表建筑質量類別建筑面積(平方米)占總建筑面積比例()評定標準一類建筑160089.2312.22新近建設、建筑結構和整體環境良好、造型美觀的建筑二類建筑969265.6373.97九十年代建造，建筑結構和外觀較好的建筑三類建筑111428.988.50八十

23、年代建造，建筑結構和外觀一般的建筑四類建筑69546.285.31臨時性建筑和危舊建筑，建筑質量很差、幾乎不能按原有功能正常使用的建筑合 計1310330.12100.00（資料來源：項目組統計，截止日期2005年10月）3.1.7. 公共配套設施現狀圖則地區現有小學兩所（崇文小學，20班；北亭實驗學校，29班），醫院一所（深圳復亞醫院，股份制民營醫院，98張床位），社區健康服務中心三處（江邊、沙浦圍、朗下社區健康服務中心），居委會三處（江邊、朗下、沙浦圍居委會），綜合市場兩處（朗下、沙浦圍市場），沿朗碧路、沙江路、松明大道建筑底層設有商鋪，以飲食、日雜店為主。現狀圖則地區公共配套設施較少，無

24、成規模、檔次較高的商業服務設施，缺乏文化娛樂等設施，無法滿足本地居民和眾多外來人口的生活需求。公共配套設施現狀一覽表設施類別項目名稱用地面積(公頃)建筑面積(平方米)配置標準備注教育設施小學崇文小學1.90300020班民辦學校北亭實驗學校1.001034629班民辦學校醫療衛生設施醫院深圳復亞醫院1.263369698張床位獨立占地，股份制民營醫院社區健康服務中心江邊社區健康服務中心0.03205獨立占地沙浦圍社區健康服務中心270附建朗下社區健康服務中心0.02175獨立占地體育設施社區體育活動場地江邊運動場0.83獨立占地行政管理與社區服務設施社區委員會江邊居委會0.03448獨立占地朗

25、下居委會0.571572獨立占地沙浦圍居委會0.642438獨立占地商業服務業設施社區肉菜市場朗下綜合市場0.141340獨立占地沙浦圍市場0.224383獨立占地（資料來源：現狀統計，截止日期2005年10月）3.1.8. 道路交通現狀現狀圖則地區內已形成“三橫一縱”的路網格局，橫向的道路包括老沙江路、松河北路以及松明大道，縱向的道路主要為朗碧路。圖則地區的東側城市主干道寶安大道正在平土，道路控制寬度為70m，是圖則地區未來對外交通的重要干線。現狀圖則地區南部紅星工業區的道路網較為規整，北部工業區的道路相對而言系統性不強。村民居住區內部的道路系統較為混亂。現狀主要道路情況一覽表道路類別名稱路

26、幅(m)車道數（條）橫斷面形式路面類型道路長度(km)合計(km)高速公路廣深高速公路308水泥2.502.50主干道松明大道406二塊板水泥0.612.06沙江路234一塊板水泥1.45次干道朗碧路404一塊板水泥1.642.59松河北路354一塊板水泥0.95圖則地區現狀道路廣場用地面積為33.90公頃，占現狀建設用地18.57。主干道路網密度為1.13km/km2，次干道路網密度為1.42km/km2，支路路網密度為5.5 km/km2，相對于深標來看，主次干道路網密度偏低。圖則地區現狀有一處停車場，森成貨運停車場，為臨時性停車場，主要停放貨運車輛，其它車輛一般沿路停放；公共交通較為落后

27、，公交線路較少。總體而言，圖則地區現狀道路系統不完善，路網密度偏低，缺少停車場，公共交通落后，公交線路較少。區內主要道路路面質量較好，但缺少信號燈、交通標志等城市交通公用設施，部分路段無路燈。3.1.9. 市政公用設施現狀給水工程方面，圖則地區由松崗水廠、五指耙水廠和長流陂水廠聯合供水，市政給水管已接入圖則地區，基本滿足用戶需求。排水工程方面，松崗的排水體制以合流制為主，現狀沒有污水處理廠。圖則地區現狀污水排水管不夠完善。基本無雨水排水管。消防工程方面，圖則地區的消防通道不順暢，現有的消防設施不夠完備。電力工程方面，圖則地區現狀用電主要依靠圖則地區周邊的現狀松崗110kv變電站、松北110kv

28、變電站以及港聯110kv變電站提供。距本圖則地區北側1.0公里處，正在新建奮進220kv變電站，將于06年底投入運行，建成后可為本圖則地區供電。圖則地區北部現狀有奮進220kv變電站至公明220kv變電站一回及奮進220kv變電站至環象220kv變電站兩回的220kv高壓走廊橫穿，高壓走廊寬度為45米。西南部有奮進220kv變電站至舊基110kv變電站兩回110kv高壓走廊，沿廣深高速公路西南側架設，緊鄰圖則地區，高壓走廊寬度為30米。郵政工程方面，本規劃現狀共有郵政代辦所四個。分別位于江邊社區、朗下社區、沙浦圍工業區及紅星工業區。電信工程方面，松崗現有電信母局（東方母局）一座，規劃裝機容量為

29、60000門；電信端局（松崗電信端局）一座，規劃裝機容量為10000門。圖則地區屬松崗電信端局服務范圍。區內現有電信光節點三座，分別為江邊光節點、沙浦光節點及港聯工業區光節點。廣播電視工程方面，松崗現有廣電中心一座，其中主機裝機容量為47026戶，分機容量為4189戶，圖則地區均在服務范圍內。圖則地區內現有廣電光纖節點三座，分別位于江邊社區、朗下社區及紅星工業區內。燃氣工程方面，本圖則地區內暫無市政燃氣管道及管道燃氣設施。區內居民及商業用戶均為瓶裝供氣，圖則地區內無已登記的正規瓶裝供應站，由區外瓶裝供應站（門市部）送鋼瓶氣至用戶。總體來說，現狀市政公用設施缺乏，市政管網建設零亂，區內電力供應嚴

30、重不足，嚴重影響了居民的生產、生活。3.2. 現狀存在的主要問題圖則地區被確定為西部工業組團次中心的重要組成部分，需要承擔城市中心的部分職能，輻射帶動周邊區域發展，而現狀的城市建設與該定位存在著較大的差距，主要表現為以下幾個方面：(1). 現狀建設缺乏統一規劃，總體用地不平衡，高密度低強度的開發模式導致土地利用效益低下現狀建成區主要以居委會為單位進行建設，各自為政，未進行統一規劃，受經濟利益的驅動，圖則地區內大量建設工業廠房和可供出租的住宅，商業服務業設施用地、綠地用地不足，無市政公用設施用地，土地利用效益低下，且內部用地功能混雜，環境質量較差。(2). 公共設施配套不完善，基礎設施不能滿足使

31、用要求圖則地區現狀公共設施配套不完善，沒有大型的商場，缺乏相對集中成規模的商業服務設施，也無文化娛樂等設施，無區級公共配套設施，社區級設施也存在較大缺口，難以滿足居民使用需求。區內市政設施系統不完善，各種市政管線建設零亂，停電現象較為嚴重，不能滿足使用要求。(3). 道路交通體系不完善，缺乏交通設施，公共交通較為落后圖則地區現狀路網呈枝狀，道路系統不完善，缺少停車場，公共交通落后，重要地段缺乏交通管制設施，不能高效、有序地組織區內交通。(4). 缺乏公共綠地，城市建設面貌及環境質量較差圖則地區內的公共綠地面積較少，且缺乏必要的休息娛樂設施。生產區和生活區整體環境質量不高，且城市景觀單調，建設面

32、貌較差。(5). 城中村面積較大，安全隱患多，未來改造有一定難度圖則地區內現狀原農村居民點分布相對集中，建筑密度較高，采光、通風較差，缺少市政設施及公共配套設施，而且存在消防安全隱患。由于現狀建設量較大，未來改造有一定難度。3.3. 規劃對策此次法定圖則的編制以組團規劃為框架，對圖則地區的用地結構進行調整，確定總體規模、用地布局以及開發強度等。(1). 土地利用方面本著集約高效利用土地資源的原則，優化城市空間布局結構，合理配置各項用地功能，對地塊開發建設提出明確要求，以指引下一層次規劃。(2). 公共配套設施方面根據上層次規劃要求進一步落實公共配套設施，對圖則地區內各項設施提出具體的要求與安排

33、。(3). 道路交通方面利用良好的交通區位條件，建立高效便捷的道路交通系統，扶持公共交通；完善交通設施的建設。(4). 城市設計方面強調城市特色塑造，結合圖則地區的現狀特點、功能定位，提出城市設計要求，著重對城市建設強度、高度以及城市空間組織進行梳理與控制，改善中心區的城市環境。(5). 舊城改造方面對圖則地區現狀土地資源進行優化整合，提出舊城更新的方案與措施，加速舊城的二次開發，使其成為與新區功能互補、特征各異的城市地區。4. 規劃目標4.1. 功能定位4.1.1. 上層次規劃要求深圳市西部工業組團分區規劃提出：西部工業組團分為兩個中心沙井主中心、松崗次中心。沙井主中心以行政文化、商業金融、

34、文教體衛、居住、休閑、旅游為主，是組團級綜合服務中心，松崗次中心則為居住地區級的生活服務中心，主要服務于松崗生活片區。圖則地區定位為“組團北部次中心區的生活居住區”，與其東部區域共同構筑具有綜合服務職能的居住地區級中心。4.1.2. 周邊區域的綜合分析松崗街道老的城市中心沿廣深公路分布，而現狀廣深公路周邊建筑密集，已無發展空間。而松崗街道西南部區域緊鄰眾多區域性交通廊道。寶安大道，連接沙井主中心和松崗次中心，是通向特區和廣深公路的重要區域性干道；海濱大道與深圳市外環快速路相連，強化西部工業組團與特區、特區以東地區的交通聯系；輕軌6號線的開通將進一步加強西部工業組團與深圳市其它組團的聯系。區域交

35、通條件的改善，必將帶動沿線土地的開發建設，且此區域與沙井中心區相距僅3公里左右，未來沙井主中心的形成，也將促進其發展，原有松崗生活片區的城市中心的部分功能將向西南部地區轉移、集聚，將成為未來松崗重點發展區域之一，構筑西部工業組團的次中心松崗次中心區。松崗次中心作為西部工業組團的次中心，為居住地區級的生活服務中心，主要為松崗住區居民服務。作為居住地區級的生活服務中心，一般應包括商業、金融、文化、體育、教育、醫療等功能。圖則地區位于松崗次中心區的西片，與其東部區域共同構成松崗次中心。東部區域由于靠近老的城市中心以及軌道6號線的站點，考慮到軌道交通對土地利用空間布局的影響，軌道沿線附近便于吸引人流、

36、物流，形成高密度的活動片區，大大提高商業、住宅等用地的經濟效益，因此松崗次中心東部區域將以發展商業、金融、辦公、服務業及居住為主，且依托老的城市中心，加強區級文化、體育中心的建設。圖則地區所處的松崗次中心區西片，由于原先發展較為滯后，缺乏公共服務設施，規劃利用中部空地，設置相應的文化、教育、醫療等設施，并結合松崗河兩側工業用地的改造，建設商業服務業，與寶安大道東部商業地塊共同組成居住地區級商業中心，延續沿軌道6號線的商業帶，與東部區域相互呼應、功能互補，不僅僅服務自身的居民，還將輻射周邊區域。通過公共設施的建設，改善環境，提升片區品質，推動區域發展。4.1.3. 圖則地區功能定位規劃根據深圳市

37、西部工業組團分區規劃（20052020）的要求，結合現狀建設情況，確定松崗中心地區西片的功能定位為：松崗次中心的重要組成部分，以公共服務設施及居住為主的綜合性片區。4.2. 發展目標根據片區的現狀條件和功能定位，確定圖則地區的發展目標為：充分利用本地區的區位及交通優勢，加快新區建設，完善城市設施配套，盡快形成次中心區主體形象，同時結合舊城改造，整合現有用地，改善人居環境，形成以居住、大型商業、文化娛樂為主的綜合性片區。規劃分目標：(1). 合理的土地利用通過對圖則地區內土地的合理利用和功能結構的科學組織，完善次中心區的職能，使其具備相當的活力和凝聚力，成為松崗生活片區新的商業、文化及其它公共生

38、活中心的重要組成部分。(2). 便捷的交通組織利用良好的交通區位條件，合理劃分道路等級，增加路網密度，組織理順內部交通，形成與周邊地區便捷的交通聯系。(3). 完善的配套設施完善各類公共及市政設施，增強地區的吸引力及輻射力，帶動區域發展。(4). 宜人的城市環境加強綠化建設，嚴格控制和保護已有綠地，注重環境整治，改善區域內部水體質量，創造景觀優美、富于特色的宜人環境。4.3. 圖則地區規模規劃通過借鑒其他地區中心區的建設經驗，結合松崗中心地區西片的實際情況和建設集約型城市的要求，確定圖則地區的建設規模。深圳主要中心區規劃指標一覽表片區用地規模(公頃)人口規模(萬人)建筑規模(萬平方米)建筑毛容

39、積率居住用地規模(公頃)人均居住用地(平方米/人)寶安中心區71817.77401.03216.5112.23龍崗中心區281.685.90319.41.1396.316.3布吉中心區154.953.18168.41.0940.2512.66（資料來源為已批準公布的法定圖則或控規）4.3.1. 人口規模無論一個區域的吸引力有多大，該區域所能提供的居住用地總量將決定該地區的人口規模。(1). 方法一圖則地區二類居住用地面積44.03公頃，四類居住用地19.24公頃。深圳市城市規劃標準與準則中關于居住用地的人均居住用地控制指標為：居住用地人均控制指標（單位：平方米/人）住宅類型小區組團低層（13層

40、）26372130多層（46層）18251420中高層（79層）14201216高層（10層以上）1015811圖則地區二類居住用地以中高層與高層住宅混和為主；四類居住用地為原農村居民住宅用地，規劃對其進行綜合整治，以多層住宅為主。二類居住用地按中高層住宅與高層住宅混和的小區標準來預測人口規模，取人均居住用地1216平方米/人，則約可居住人口2.753.67萬人；由于四類居住用地的居住人口含有大量的暫住人口，人口密度高于普通的多層居住小區，在綜合平均測算中，四類居住用地取人均居住用地1825平方米/人，則約可居住人口0.771.61萬人，圖則地區約可居住人口3.525.28萬人。(2). 方法

41、二根據本地區現狀人口統計，圖則地區內現狀人口34714人（各社區居委會提供），其中戶籍人口1514人，外來暫住人口約33200人。由于深圳外來人口與戶籍人口的有效需求存在很大差別，根據組團規劃，當量人口系數取0.65，則實際容量人口數約2.31萬人。規劃新建二類居住用地約34.60公頃。按中高層住宅與高層住宅混和的小區標準來預測人口規模，取人均居住用地1216平方米/人，新建居住用地可居住人口2.162.88萬人，則圖則地區可居住人口4.475.19萬人。綜合上述兩方面的分析，對比深圳其他中心區的人均居住用地標準，考慮本區域土地資源的緊缺性，圖則地區人口規模控制在4.55.3萬人，公共設施配套

42、按5.3萬人規模考慮。4.3.2. 用地規模及開發強度控制規模圖則地區總用地面積270.25公頃，其中城市建設用地266.67公頃。由上文中深圳主要中心區規劃指標一覽表可知特區外的中心地區容積率在1.01.15左右，現狀圖則地區毛容積率為0.72，具備一定的提升空間，借鑒其他地區中心區的建設經驗，規劃建筑毛容積率按1.01.1考慮，規劃總建筑面積267293萬平方米。當實際開發建設的總量超過規模總量時，會對圖則地區的交通及配套設施帶來影響，應對圖則進行必要的檢討。5. 用地布局5.1. 影響用地布局的因素分析5.1.1. 周邊地區發展的影響圖則地區作為松崗次中心的組成部分，應對周邊區域作出必要

43、的考慮，從區域協調發展的角度出發，優化整體用地布局。根據組團規劃，圖則地區東北部為傳統工業區，將依托現有松崗同富裕工業園區，整合原有產業，重點發展勞動密集型和現代制造業為主的新型產業區。規劃應考慮與周邊工業區的生產協作、配套和鏈接，同時應考慮對其提供相關的公共服務。圖則地區東部為松崗次中心區的重要居住區，將整合舊區用地，結合軌道交通站點發展商貿等服務設施，與圖則地區共同構成具有綜合服務職能的居住地區級中心。規劃在建設時應考慮與其形成功能互補，共同構建松崗片區的生活服務中心。圖則地區西南部為規劃發展備用地，主要考慮在交通、市政等方面預留相應的接口，以適應未來發展。5.1.2. 區域交通建設的影響

44、根據上層次規劃及相關專項規劃，圖則地區及周邊地域將進行寶安大道、海濱大道等干線性主干道以及軌道6號線、廣深城際線的建設，圖則地區的對外交通條件也將隨之大大改善。(1). 對外交通干道建設影響寶安大道、海濱大道的建設以及廣深高速公路與海濱大道互通立交的興建，將進一步加強松崗與特區及特區以東地區的交通聯系，強化其深圳市西北門戶地位。交通條件的改善，將提高城市的聚集能力，引導松崗城市中心由廣深公路沿線向西拓展，城市中心的相關職能也將隨之轉移，圖則地區將結合道路的建設展開新區的開發及舊城更新。(2). 軌道交通建設影響軌道6號線，沿寶安大道從機場至松崗，在圖則地區南部由寶安大道轉向松明大道，其建設將為

45、松崗帶來巨大的發展機遇，軌道交通的快捷性使得其站點吸引大量人流，形成不同功能的活動中心，帶動周邊土地升值。軌道6號線松崗中心站距圖則地區約1.3公里，根據深圳市西部工業組團分區規劃，在站點周邊形成商業、居住等功能為一體的綜合功能區，圖則地區的南部受其影響，將促進城市空間結構優化，加快工業區改造更新，進行功能調整，形成協調的功能布局。廣深城際線為珠三角城際軌道網絡中的重要線路，主要解決廣州、東莞、深圳等城市之間以及深圳特區外圍各組團之間及其與主城區的交通聯絡問題，其線型與站點設計均在論證中，具有一定的不確定因素，其中方案之一在圖則地區西南側由寶安大道轉向廣深高速，并在與松興路交會處設置一站點。考

46、慮到站點周邊產生的集聚效應，在用地布局規劃中，對周邊用地功能進行調整，對土地開發強度予以一定提升，并在交通等方面形成良好的協調。5.1.3. 現狀建設發展的影響圖則地區中部基本為未建設用地，且地形平坦，適于建設，將作為次中心區城市功能的主要載體，形成地區開發建設核心。圖則地區的工業區占據了大量的建設土地，土地利用效益低下，工業廠房的功能置換也將是用地布局中需重點考慮的問題。5.1.4. 用地結構規劃充分整合利用區內外的資源，形成 “一核三區”的結構形式。“一核”：以寶安大道與沙江路交接點作為圖則地區發展的核心區，通過商業、文化、教育等大型公共設施以及綠化廣場的建設，樹立城市中心區的形象，提升片

47、區品質，推動區域發展。“三區”：圖則地區形成三大功能區，即北面的工業片區、中部的居住片區和南部的公共服務設施片區。工業片區：位于圖則地區北部，規劃考慮與周邊工業區的生產協作、配套和鏈接，對原有的工業區進行整治，挖掘土地潛力、提高土地效益，同時加大市政基礎設施的投入，完善配套設施，提升區內環境質量。居住片區：位于圖則地區中部，一方面利用中部的空地建設中高檔住宅小區及商住區，另一方面，選擇適當時機，對原農村居民住宅用地及部分工業用地進行改造更新，加強配套，改善環境。公共服務設施片區：主要位于圖則地區南部，一方面通過中部儲備用地的開發，優先建設公共配套服務設施，迅速增強服務功能，提升片區品質，另一方

48、面，結合現狀工業用地實施功能置換或改造更新，加強公共服務設施的建設，推動松崗次中心的建設。5.2. 用地布局圖則地區用地由居住用地（r）、商業服務業設施用地（c）、政府社團用地（gic）、工業用地（m）、對外交通用地（t）、道路廣場用地（s）、市政公用設施用地（u）、綠地（g）及水域和其它非城市建設用地（e）等九大類用地組成，城市建設用地面積266.67公頃。規劃用地匯總表序號用地代號用地名稱用地面積（公頃）占規劃城市建設用地比例（%）占規劃總用地比例（%）1r居住用地63.2723.7323.41其中r2二類居住用地44.0316.5116.29r4四類居住用地19.247.217.122c

49、商業服務業設施用地17.486.556.47其中c1商業用地16.006.005.92c2商業性辦公用地1.480.550.553gic政府社團用地25.099.419.28其 中gic1行政辦公用地0.590.220.22gic2文化設施用地0.890.330.33gic4醫療衛生用地6.812.552.52gic5教育科研用地16.806.306.224m（m1）工業用地（一類工業用地）42.3715.8915.685t（t2）對外交通用地（公路用地）4.271.601.586s道路廣場用地（道路用地）70.1026.2925.94其中s1道路用地69.7826.1725.82s3社會停車

50、場庫用地0.320.120.127u市政公用設施用地1.200.450.44其中u1供應設施用地0.620.230.23u2交通設施用地0.190.070.07u3郵政設施用地0.230.090.08u5環境衛生設施用地0.160.060.068g綠地42.8816.0815.87其中g1公共綠地25.719.649.51g2生產防護綠地17.176.446.35小 計城市建設用地266.67100.0098.689e（e1）水域和其它非城市建設用地（水域）3.581.32合 計規劃總用地270.25100.00(1). 居住用地（r） 居住用地規模規劃居住用地總面積約為63.27公頃，占規劃

51、城市建設用地的23.73%，其中包括二類居住用地和四類居住用地。規劃居住人口控制在5.3萬人以內。 居住用地構成與布局二類居住用地為44.03公頃，占居住用地總量的69.59，主要分布在沙江路沿線，一方面利用中部的空地建設配套完善、環境優美的中高檔商住區；另一方面對中部工業用地進行改造，建設設施齊全，布局完善的住宅小區。四類居住用地為19.24公頃，占居住用地總量的30.41，主要分布在老沙江路與松興路之間。由于現狀舊村面積較大，全面改造較為困難，主要是對原有居住環境較好、建筑量大的舊村進行綜合整治，未來時機成熟，再進行全面改造。 居住用地控制指標本次規劃對于現狀保留的居住用地開發強度維持現狀

52、不作改變，其余居住用地的指標控制除依據已批的設計要點外，將根據深圳市城市規劃標準與準則，對各類居住用地的指標作出控制。各類居住用地控制指標用地類別容積率建筑密度（）綠地率（）建筑限高（層）多層住宅用地1.8253225306中高層住宅用地2.430309高層住宅用地3.2223032 居住用地技術經濟指標名稱單位數量居住用地公頃63.27100.00其中二類居住用地公頃44.0369.59四類居住用地公頃19.2430.41居住人數人4500053000戶均人口人/戶3.5居住戶數戶1300015000居住用地總建筑面積萬平方米140.86其中住宅建筑面積萬平方米131.77配套公共設施建筑面積萬平方米9.09平均戶居住建筑面積平方米/戶88101人口毛密度