1、 村鎮銀行微貸基于商鋪租賃權的批量授信方案 （待定） 村鎮銀行微貸小組一 “租金貸”集體授信方案背景東門白馬是規模最大、人流量最多的服裝批發市場；位于商業氣氛活躍的東門步行街區內。白馬市場內以服裝批發為主，經營各類高中低檔服裝， 購銷業務遍及全國各地。由于交易量大、商戶數量多，白馬市場有巨大的金融服務需求。寶華白馬公司作為東門白馬市場的主要市場管理方，旗下有約2000租戶分布于寶華樓、耀華樓、明華樓等七座大樓。白馬公司對于長期租戶（3年、5年、10年及以上租戶）給予租金優惠政策；每年都有不同的鋪位租賃到期。租戶與寶馬白馬公司簽訂長期租賃合同需要在半年之內繳納全額租金；在簽訂租賃合同之時繳納30

2、%-60%租金，余下金額則需要在半年之內陸續繳納完畢。由于租金數額較大，而且租戶經營上同樣面臨資金緊缺壓力，所以租戶有較大資金需求。為緩解租戶租金壓力，寶華白馬公司與我行以及租戶初步達成合作意向：租戶作為借款人，寶華白馬公司為租戶作擔保，我行對寶華白馬租戶給予一定額度的授信。二 授信要素及方案（一）、授信方案描述行業分類服裝行業貸款用途租金授信方案描述提供寶華白馬公司旗下鋪位租戶集體授信，期限2年，其中授信金額10%作為保證金，利率15%，每月等額本息還款，貸款金額用于寶華白馬公司鋪位租金，余額結清保證金劃歸寶華白馬公司賬戶，貸款金額不劃入租戶賬戶，直接劃入寶華白馬公司在我行開立的賬戶。寶華白

3、馬公司對租戶貸款承擔連帶擔保責任并提供授信金額的10%作為保證金。出賬前需落實的條件：1、確保租戶提供資料的真實性、租戶的資產實力、穩定性滿足我行授信條件；2、寶華白馬有限公司需向我行繳納擔保金額的10%作為擔保保證金。 圖1.1（二）授信要素描述受信人主體寶華白馬公司旗下鋪位集體租戶授信擔保1 寶華白馬公司 2保證金 3 租賃合同質押授信金額1億元授信期限2年授信利率貸款金額中10%作為保證金,。貸款年利率15%，利息按照全額計息。歸還方式自貸款發放后第二月開始每每月等額本息還款。余額結清后，保證金直接劃歸寶華白馬公司賬戶。授信性質新增業務品種租金貸款保證金比例20%費用違約金、利息三 “租

4、金貸”批量授信操作流程（一）授信方案操作流程 圖 1.2步驟一：調查擔保人實力我行調查寶華白馬公司擔保實力（一 白馬公司的基本情況： （一）公司概況（包括主營業務、組織架構、人員組成、公司地址、占地面積、經濟性質等）； （二）公司歷史沿革（包括成立時間、股權結構變化、主營業務變化、對外投資情況等）； （三）法人或實際控制人、大股東簡歷； （四）公司擔保資格（包括營業執照、稅務登記證、專有行業許可證、貸款卡等年檢情況；征信查詢情況、對外融資情況、對外擔保情況、與他行合作歷史情況等）。 二、白馬公司經營狀況及財務分析：（一）經營狀況及近年產銷分析（二）白馬公司近一年財務分析（包括資產、負債及所有者

5、權益分析；損益情況分析；現金流情況分析；財務比率及償債能力分析；財務狀況綜合評述）；）以及白馬市場商戶資質，確定授信額度。步驟二：收集租戶資料步驟三：篩選租戶，確定貸款對象以及額度根據我行“租金貸”批量授信產品特點以及租戶資質情況確定貸款審批情況。步驟四：白馬租戶在我行開立基本賬戶。寶華白馬公司在我行開立基本賬戶以及保證金賬戶并提交10%保證金后放款。四 “租金貸”產品方案（一）產品方案簡介 寶華白馬公司要求入駐商戶為其所租賃鋪位預付長期租金，這造成入駐商戶流動資金緊張，因而產生授信資金需求。村鎮銀行針對入駐的商戶固定資產有限、主要資產為所經營的商品存貨、個體實力較弱的特征，設計了以寶華白馬公

6、司提供擔保、商鋪租賃權作為授信風險緩釋措施，對白馬服裝批發市場租戶進行批量授信。（二）產品客戶群體共性 寶華白馬公司所管理的東門白馬服裝批發市場是區域性商圈中 心， 同類型經營主體數量眾多、交易商品品種多，交易量大，消費群體流量大。 白馬市場約有2000多個長期租賃商鋪，商戶經營情況較穩定。鋪位較為稀缺，求租量大，租戶需要交付大額租金以獲得長期優先承租權。 商戶類型以貿易型為主，具有輕資產的特征，資產以庫存商品為主。 寶華白馬公司對入駐商戶的經營情況比較了解。（三）“租金貸”產品要素 產品對象：直接與寶華白馬公司簽訂租賃合同的商戶。 授信額度：20-100萬。 利率 ： 固定利率15%。 還款

7、方式：按月等額本息還款。 期限： 3個月-2年 擔保方式：（可選：商鋪租賃合同）、寶華白馬公司擔保說明：1.“租金貸”對象商戶是指由寶華白馬公司向我行推薦的批量客戶，并出具推薦及承諾函、推薦以及承諾函中須包括以下條款：該批客戶是入駐商貿城的正式商戶。商貿城業主方與該客戶分別作為出租房和承租方，已經簽訂了租賃合同，就商鋪而言，不存在任何其他第三方租賃權利人2. 授信額度的范圍是參照同業包商銀行與華潤銀行針對白馬“租金貸”授信額度均在100萬以內，戶均70萬元。租戶與白馬公司3-5年租期租金在60-150萬左右。按照商戶首付租金30-60%標準計算，我行授信額度定為20萬-100萬。3. 貸款利率

8、：15%。利率定價主要是比較同業包商銀行與華潤銀行針對寶華白馬租戶集體授信利率的標準。據白馬公司管理者口述：包商銀行租金貸利息折合每月相當于10萬元730元利息，華潤銀行比包商銀行相對較高。且市場管理方對我行微貸年利率15%具有競爭優勢，因此選定15%固定利率。（四）申請授信流程與資料 與寶華白馬公司簽訂長期租賃合同的租戶申請我行“租金貸”產品需要提供如下資料：1. 身份證復印件2. 結婚證復印件3. 租賃合同4. 銀行流水5. 我行征信授權查詢書與申請表（需按手印授權）（注：可靈活適當調整刪減上述程序。） 租戶準備好資料統一由寶華白馬公司代收后再提交到我行，我行將對租戶資料進行審查并審批。審

9、批通過的租戶將反饋到寶華白馬公司，并由其通知在我行開立結算戶，簽訂貸款合同后即可放款。（五） 審批標準 授信額度與商戶實際經營相匹配，不超過商鋪租金剩余價值。 商戶已經繳納的租金所對應的租期能覆蓋我行授信期限 授信額度與商戶實際經營相匹配，單戶授信金額不超過100萬元，并不超過商鋪租金剩余價值，且不超過商鋪業主方愿意承擔回購或轉租責任的金額。五 綜合效益評價（一）、我行貢獻度：白馬商戶集體授信業務為我行新拓展業務，以前未有類似業務開展。（二）、本筆業務產生的預期綜合效益：預計該筆業務能帶來貸款利息收入xx萬元，此外我行將要求借款人、保證人在我行開立基本賬戶、保證金賬戶，預計能產生一定存款效益；

10、（三）本項業務對于市場影響力： 該業務能讓我行提高知名度，在市場上有一定影響力。（四） 本項業務的后續開拓：與白馬公司以及商戶合作的批量貸款屬于可循環貸款，具有持續性。（5） 針對白馬公司的金融服務方案： 初步跟白馬公司合作批量業務之后，可以根據白馬公司的綜合實力，針對其作為受信主體進行授信方案設計。六 風險綜合分析（一）、政策風險、行業風險分析及防范措施： 服裝行業屬于“衣食住行”行業范疇，面臨的政策風險相對較小。（二）、租戶轉租分析及防范措施： 由于簽訂貸款合同，租戶手中不持有租賃合同，轉租需要經由三方協商，此風險可控。（三）、法律風險分析及防范措施：目前寶華白馬企業沒有涉訴情況，只要和他

11、簽訂規范，法律風險可控。（四）、財務風險分析及防范措施：（五）、擔保風險分析及防范措施：（六）、借款人道德風險分析及防范措施：信用記錄不良的租戶不給予貸款。（七） 貸款用途風險 租戶所貸金額直接劃歸寶華白馬公司賬戶。七 共同風險控制要點1 借助寶華白馬公司的渠道，以處置商鋪租賃權作為第二還款來源。2 經我行確定給予授信支持時，我行、租戶、白馬公司三方簽署三方合作協議。協議中包含以下條款中的一條：一 商戶未按期足額旅行其借款業務時，我行有權要求擔保方立即履行租賃權回購義務，回購價款不低于商戶違約債權全部本金、利息以及費用?；刭徔钪苯觿澲磷鈶粼谖倚虚_設的賬戶，由我行直接扣劃，償還商戶所欠我行授信本息。二 商戶