1、昆山商業地塊市調一 土地情況介紹 本宗地位于玉山鎮城北路北側、環慶路東側，面積為35940.9平方米（合53.911畝），按批準總體規劃是商業建設項目，土地用途是商業用地。如圖所示紅色區域為本項目宗地。二 昆山調研1、昆山當地的商業板塊調研a昆山目前商業中心人民路為最重要的商業街街道繁華、商鋪林立，也為昆山最熱鬧的夜市。區內成熟該地塊較多，區域配套設施十分發達。前進路為酒店、娛樂一條主干道，昆山著名的酒店大都在此附近，如昆山賓館、華利大酒店、君豪酒店等。北部地區（近項目地）以朋德大酒店為中心的休閑娛樂區域。b昆山目前商鋪價格，現昆山人民路商鋪商業氣氛較強，目前是只租不售。商鋪其他區域價格差距大

2、，價位在6500元/平方米-15000元/平方米不等。其原因是跟商鋪所處位置有相當大的關系，位置較差離中心商圈較遠，消費能力弱，商鋪價格銷售自然就低，而周邊有大型商業物業能聚居人氣，有些開發商還有惜售心態并不急于銷售，這些樓盤價格在13000元/平方米不等。如：江南名珠苑，整個小區有別墅、高檔公寓等組成，小區僅有28套商鋪做社區配套且離易初蓮花大賣場很近，因此開發商非常有惜售心理，項目已完工但銷售價格遲遲未公布，估計價格應在每平方米萬元以上。 . 2昆山當地的住宅調研 目前昆山房地產也正在發生著日新月異的變化。這些可以從它每年的商品房竣工量、開發項目的產品附加值以及銷售模式上體現。目前，昆山還

3、處在一個成長階段，雖然，在產品形態上與上海、蘇州、無錫還有一段差距，但其良好的地理位置、優惠的政策、不斷增加的人口及日益提高的收入水平已經吸引了許多資金比較雄厚的開發商與代理商來到昆山。目前昆山市中心公寓的價格已在40005000元/平方米之間，其周邊開發區公寓價格在2500-4000元/平方米之間。別墅價格在6000-9000元/平方米之間。現昆山在售樓盤間述： 華城美地（銷售熱線57503111 57503222 售樓處：前進西路100號） 由昆山華地房地產有限公司開發，位于昆山陸楊鎮長江北路兩側，占地共1200畝，分三期開發，開發期五年。規劃為一期多層，二期別墅，三期多層等，其中環繞長江

4、路中點一圈有“城”的概念。目前價格未定，多層均價約2500元/平米，別墅4000-5000元/平米，下半年推出。本次房展會上以展示公司及樓盤形象為主，安排有小知識有獎問答、華英會入會等內容。 綠洲山語（57790288 57500333 花園路1285號，亭林路256號） 由蘇州江南房地產開發，上海誠品房產營銷，該盤為老盤推新房。位于昆山城北花園路南，水秀路西，規劃為多聯排別墅，分二期推出。其中一期沿花園路，全部為六至八聯排別墅，去年銷售，均價5000多元，已全部售罄；展會上推二期，為三至八聯排別墅，290-320平米，開間6.2-6.6米，價格5800-6000多平米，今年6月銷售。二期沿河

5、一圈規劃9棟獨棟別墅，價未定，約7000多元。青城之戀（57088888 57088880 紫竹路與蕭林路口向北200米） 由昆山盛榮房產公司開發，金達利行銷企劃，位于城北蕭林路北，紫竹路東，總占地300畝，規劃為小高層多層住宅及部分社區型商鋪，分二期開發。小區建筑風格為現代風格，與我司東苑相近，平屋頂，大面積玻璃幕墻運用，并有天然小河貫穿東西，自然將小區分為南北兩區，并利用河流營造占地約1萬平方米的中庭花園，成為樓盤主要賣點。一期位于小區南側，將于6月中旬推出，價格未定，約3000元/平米以上（鄰近希望之城最高價探至3800元，滿庭芳均價3200元）。嘉禾花園（57765127 柏廬北路12

6、3-125號） 由昆山嘉禾房地產開發，位于青陽北路與新浦路西北交匯，占地19066平米，總建面56000平米，規劃為三幢18層點式高層和一幢l型11層板式小高層，有中高檔住宅房、單身公寓，沿新浦路兩層為中型大開間商鋪，地下層為大型車庫，中央為溫馨的大型歐陸式庭園。戶型面積40-135平米，價格及單身公寓交房標準未定，6月中旬推出。景軒（57506161 前進路） 由昆山愛派爾置業有限公司開發，蘇州德豐倉代理，位于馬鞍山路鹿城路交界處（楓橋半島西側），總占地面積13400平米，其中沿街商鋪總占地2000多平米，規劃為1棟四層商務商鋪樓、2棟11+1小高層、1棟18+1小高層，面積從50平米至20

7、0多平米不等，主力面積136平米，樓中樓250平米，3月15日對外預定，價格3650元/平米，現已動工，明年年初交房。現在一二期推出的房源已全部售完，展會推三期房源，價格3850元/平米。部分單身公寓沿馬鞍山路，約4000元/平米，未開始銷售。知心花園（57710808 ） 由昆山正欣房產公司開發，上海泛城房地產經紀有限公司行銷，位于青陽北路以西，339省道以北周市鎮境內（鎮政府旁），主要規劃為別墅，帶三棟四層多層住宅。一期首推三棟多層，面積80-125平米，均價2400-2500元/平米，別墅價未定。以上是部分昆山在售樓盤的價格以下個區域為2004年調查報告（以平均價計）市區開發區域北周市綜

8、合配套區獨體別墅90006550疊加別墅5500聯體別墅5500小高層3900-400035004500多層55003500-450040002500-由圖表可見，昆山多層住宅占據主要位置，小高層與別墅項目較少，聯體與疊加別墅出現斷檔，整個市場去化不平衡，各區域的價格較之前都有一定程度的上漲，市場購買力的利用仍不充分。以剛過去的2004年為例，昆山房地產的投資同比增長雖然超過了66，但需求的增長也同比增長了48.9。實際上，從去年開始，昆山的房地產供求關系已經發生了根本的變化，產品的供應已明顯大于產品的需求。在這種背景下，一些有眼光、有實力的開發商開始引領昆山房地產的新一輪轉向：由期房銷售轉向

9、現房銷售。目前通過昆山多家房產中介了解，現上述所售的樓盤在中介掛牌價要比現場售樓處價格要低10%-15%左右。這說明現在昆山的房產市場新盤太多許多投資客有利就拋售，造成接盤的客戶較少。三，市場需求與消費行為分析首先，昆山每年都會引進大量人才，預計在接下去的5年中將相繼會有30萬人入住昆山，屆時，昆山的總人口將突破90萬，這將使未來整個市場的需求量增加，潛在客戶群變得非常龐大。其次，由于政策的開放及其本身地理位置的特殊性，也使得許多外地開發商競相來昆投資，競爭也變得日趨激烈，把整個房地產市場推向高潮。最后，消費者購房的觀念正在改變。這個消費群體基本由一些當地人與外企的外地員工或來自境外的高級職員

10、組成，集中分布在市區、開發區與其他，而他們選房的標準也從00年之前買房只講究地段、樓層逐步轉化為對房型、物業管理、小區規模、地段、樓層等各方面的綜合考慮。黎明清境、都市新象等推出的房子都在昆山引起了比較大的轟動，銷售情況非常好，這些都強烈地刺激了昆山人的感官，使得個案的產品力更大程度地成為目前消費者的現實需求。房產作為一個耐用消費品來說，消費者對它的整個認購過程也非常仔細，而不同類型的客戶由于其本身購房目的的不同，造成了其考慮的著重點也各不相同。根據其購屋習性，現昆山客源層大體可分為三種類型：（1） 固定型：臺灣人、二次購房者、買房投資者分析：他們消息來源廣，需求檔次高。因此，產品力對他們尤其

11、重要，昆山如果一有綜合產品力強的個案出現，他們都會爭相搶購，且購房過程不是很長。（2） 理智型：鄉鎮居民、大多數外企/民企職員分析：價格對他們很重要，其次為地段，由于收入不是很高，因此任何方面都要精打細算，這一客源層是目前消費的主體，他們的特點是考慮時間長，買房周期長。（3） 沖動型：市區居民、少數外企高級職員分析：地段、交房期是首選，買房比較迫切，一般有急用，價格抗性不是很大，購房時間短。綜上所述：他們買房側重點雖不同，但從購房過程看欲望都很強烈，市場反映好。昆山近年的國民生產總值連年呈上升趨勢，平均增長率保持在14%以上，銀行貸款額度放寬，這從正反兩方面增加了居民的購買力，使得目前昆山買房

12、刮起了一陣旋風，市場放量非常大。四，項目地快分析 本項目是地處20萬平方公里民營科技圓區的核心位置，整個地快目前還出于開發階段，項目地塊北靠規劃中的水族生態圓，南對正在施工中的溫州工業圓。本項目地塊項目地快南面在施工的溫州工業園五，項目地快交通分析 本地快處于城北路、環慶路交接口，連接蘇州饒城高速公路。自架車非常方便，但本區域尚未完建成，公交系統不發達，離本項目最近的公交線路18路公車站有一公里多路程。市區內的消費群體較難來此消費。六，本項目地快 swot分 析 項目優勢該地塊位置佳，是民營科技園的核心位置，該地塊緊鄰水族生態園，附近開發逐步完成，未來遠景升值可期。項目劣勢：該區域為市郊結合部

13、，本地市民接受度地塊區域較差；目前區域內各項配套尚不成熟；項目機會：該地塊是民營科技園唯一的商業用地，園區內有大量的知名企業，而企業員工是本項目的最大潛在客戶。項目威脅：本項目威脅點是目前所在售昆山的各類房產包括酒店式公寓的市場價格和二手房的價格差距；同時市場對同類產品的接受程度也有一定問題。七，項目區域市場分析由于本區域商業尚未完全開發成熟，取離本項目最近的北門路酒店式公寓做分析： 案名區位主力面積主力價格主力總價裝修程度銷售狀況尚城北門路與339省道交匯47挑高4米5。446821萬精裝修銷售40%皇家花園蕭林路與北門路交匯處7151370027萬600銷售86%都市現代城長江北路與蕭林路

14、交匯603200192萬200-300銷售40%東方華庭前進路與青陽路交匯35400014萬600銷售30%日月星城長江路南路80挑高5米350028萬毛坯銷售85%利得國際長江南路中華園區79挑高4米93500276萬毛坯銷售85%由上表可以看出影響樓盤價格和總價的主要是如下幾個因素：地段條件優越1，如上所統計的小戶型公寓樓盤的地段主要有三個特征：靠近城市主干道、位于城市商業中心等。對于都市上班族來說，交通是他們購房首要考慮的因素，而住在城市的商業中心地段，可以充分享受都市的繁華生活，這樣他們在心理上會有一種優越感。總而言之，地段對小戶型公寓具有先天的決定因素。2、高單價，低總價目前昆山市區

15、小戶型公寓的平均價格在4600元/平方米，而小高層的均價在3500元以上，多層住宅價位在3000元以上，小戶型公寓的建筑成本和裝修成本決定了其單價比大戶型公寓的單價高，而小面積則降低了其總價。一般小戶型公寓是利用低總價攻擊市場，這與其客層定位有關。小戶型公寓主要針對收入高但積蓄不多的單身青年或同居青年，以及一般的投資客。3、裝修程度由于酒店式公寓面積小，總價低，采用精裝修不僅可以提高產品的檔次和品質，同時也可以提高均價。在上圖所對比的幾個區域樓盤中，長江南路的兩個項目都沒有做精裝修，所以其單價相對來說比較低，而目前昆山市區最北段的尚城，同樣是挑高產品，卻因為帶精裝修而使其單價達到4468元。4

16、、投資價值大小戶型公寓地段升值潛力大，總價低，投資十分方便，且投資回報率高。昆山市區售價在4600元/平方米，面積60平米的全裝修套房平均租金在15002000元/月，年回報在810年，相對46萬的首付，這樣的投資回報是相當高的，所以小戶型公寓的投資價值比較大。據調查，目前昆山小戶型公寓客層中投資客占到90%5，在售樓盤面積配比分析a：5059是平層小戶型公寓的主力面積如果按照70%的得房率，則目前市場上的小戶型公寓的套內面積在3541.3，超過國內小戶型公寓的標準面積35，在某種程度上講也屬于舒適型的。而銷售面積在4049的面積則偏小，舒適程度難于滿足，而6069的雖然舒適程度較好，但經過裝

17、修后總價偏高，降低了產品的市場競爭力，如皇家花園的主力面積在71，而總價達到28萬。所以綜合考慮小戶型的性價比，今后小戶型公寓的主力銷售面積仍在5065之間。b：4049是挑高小戶型公寓的主力面積以65%的得房率計算，挑高小戶型底層使用面積應該在2631.85，加上夾層部分和一樓走廊面積，實際使用面積最多在5263.7。挑高小戶型公寓在使用上比平層小戶型占有一定的優勢，且能以其產品的新穎迅速贏得市場，但該類產品的弊端在于，一是其舒適程度不夠，如層高在22.3米，垂直投影面積在2635平米，對人有一定的壓抑感；二是對于開發公司來說，挑高小戶型的利潤空間相對偏小。八、酒店式物管分析圖8：2004年

18、昆山部分在售酒店式公寓酒店服務對比分析表案名物業管理公司物業管理費服務內容備注東方云頂美國拉斯維加斯環球酒店管理五星級酒店服務皇家花園溫沙堡假日廣場2元/平米休閑、醫務、健身美容、寵物護理、衣物送洗、送餐、商務、物業服務等尚城深圳鵬基1.9元/平米衣物送洗、送餐、商務、物業服務、休閑等假日高樂夫美亞物業3元/平米享受四星級酒店服務通過對上表的對比分析可得出如下結論：1、酒店式服務是小戶型公寓的基本內容，同時也是主要賣點小戶型公寓由于面積小，許多輔助的生活功能都需要分化出去，如做飯、洗衣、會客、商務、休閑等。另外小戶型公寓的居住者都是單身青年或同居青年，他們把主要精力用在工作、學習和交際上，所以

19、沒有多少時間處理家務，或者因為短期居住，沒必要配置各類生活設施，而酒店式服務正好滿足了他們的這種需求。但目前存在的問題是，酒店式公寓所承諾的服務內容在多大程度上能夠兌現是開發公司難于向消費者說明的問題。 2、聘請知名物業管理公司成為一種銷售策略酒店式服務不是現成的，它只有在入住后才能真正感受到，所以再好的服務承諾對于消費者都是不可能一時相信的，但如果有知名物管公司的介入，則可以在很大程度上打消消費者的疑慮，所以這也就成為一種銷售策略。3、酒店式公寓物業管理費相對較高相對其他住宅物業，酒店式服務的物業管理費是偏高，但與業主實際享受到的服務相比，該費用不算高，事實上物業管理費并不對銷售有很大影響。

20、九、本地塊總體定位依據本項目所處地段的優勢以及地塊的實際狀況，建議本項目可配備商業、酒店公寓和高級俱樂部三項基本功能，并將本項目塑造成為科技園區的商業中心、休閑娛樂中心、企業白領生活大本營。1， 在本項目小戶型酒店式公寓的功能定位上，公寓僅是個人獨立生活空間，一個臥室一個衛生間即可，在大面積戶型中可增加客廳，其余的生活功能則完全可以由商場和高級俱樂部承擔。小資料 酒店式公寓的一般特征：1.主要客戶群定位于2535歲左右的單身或同居青年；2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面；3.每套建筑面積在3555平方米左右；4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥

21、室，所有的生活空間設定來源于居住者本身；5. 特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型簡易廚房，酒店式公寓戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率；6. 酒店式公寓不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的solo化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等；7.提供一定程度的全裝修；8.可以提供委托出租和包租業務。9、酒店式公寓是典型的過度性產品和投資型產品2，面積配比綜合考慮總價、市場競爭力、房型舒適性和居住人數因素，建議本項目酒

22、店式公寓產品面積配比如下：3、產品設計建議（1）戶型面積分層規劃每層僅提供一種面積規格的房型，不同樓層可以有不同面積規格的房型。這樣可以使產品多樣化，以適應不同客戶的需求，同時也不會給建筑設計增加難度。（2）房型個性化酒店式公寓無論是出租還是自住，其所針對的客層都是年齡在2535歲的單身青年或同居青年，個性化房型的多變性必然給他們的生活帶來一定的趣味性，也比較容易贏得市場。（3）布局靈活僅可能做到室內空間方正易于家具布置。（4）配大面積景觀窗以大面積景觀窗的開闊視野營造一種心理上的大空間如下幾個房型僅供參考：房型一：3039l 生活功能齊全，布局合理l 廚房為簡易操作平臺，可使用供電設備l 入

23、口可放置衣帽間、小冰箱等l 臥室朝南，采光效果佳房型二：4049l 功能間布局合理l 門口設置衛生間和簡易廚房，其中廚房操作平臺可用于放置小件生活用具l 可在臥室和客廳之間掛起半透明拉簾，保證臥室的私密性裝修建議所有產品建議采用精裝修房，裝修內容包括：天花板、墻面、地板、空調、廚衛設備。公寓裝修標準（參考建議，實際情況由開發企業自行定奪）a、公用范圍外墻：清水混凝土墻面或高檔外墻環保涂料，局部采用金黃色裝飾大堂：入口不銹鋼玻璃門；地面、墻面鋪制進口大理石配燈飾。電梯間及公共走廊：地面鋪制高檔拋光地磚；墻面使用高檔環保涂料（立邦漆或同檔次）；天花板使用高檔環保涂料配燈飾。b、公寓單位戶門：合資高

24、檔三防門室門：高檔實木門套，高檔實心木門外窗：高檔鋁合金雙層玻璃落地窗廳室地面：環保復合地板（圣象或同檔次）；高檔配套復合木踢腳板廳室墻面：高檔環保涂料（立邦漆或同檔次）樓梯：鋼木樓梯客廳：采用窗簾盒，其余各居室采用窗簾桿廚房：櫥柜（海爾或同檔次）；抽煙機、水盆、龍頭、灶具、天花使用鋁合金摳板吊頂，地面、墻面使用高檔面磚（諾貝爾或同檔次）插座面板：tcl或同檔次衛生間：高檔潔具（美標、toto或同檔次），主衛配浴缸，玻璃洗面臺。次衛配柱盆淋浴花灑，高檔毛巾桿浴巾架及車邊鏡面；地面、墻面使用高檔面磚（諾貝爾或同檔次），天花使用鋁扣板吊頂陽臺：地面鋪制地磚或海洋石，墻面使用高檔環保涂料（立邦漆或同

25、檔次）4、酒店服務內容建議保姆型服務：為業主和用戶提供家政式的服務，為業主和用戶在生活上排憂解難，如衣物送洗、送餐、上門清潔、家電維修、叫醒、寵物保養、醫療等。商務型服務：傳真、打字復印、分送文件、預定機票、預定酒店、代送禮品鮮花、電招的士、代定水、委托服務、綜合服務等多方面的辦公服務。休閑型服務：針對小區的住戶群體，定期組織社區文化活動，例集體旅游、文藝晚會、體育比賽、藝術匯展等。自助型服務：自助洗衣房、體育健身設備等。注：自助型設備均設在頂樓或戶外空中花園內。5、商場物業建議 在本項目商場產品上可以鄰里中心的概念出現，它包括了12項必備功能（銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發店、藥

26、店、文化用品店、維修點、社區活動中心、凈菜場、衛生所），這是我們有別于普通商業中心的重要特點。構成這12項必備功能的基礎是“三滿意”原則，即顧客滿意、經營者滿意、政府滿意，其內涵則是綜合性、全方位、多功能。小資料：和普通商業中心必須建在有人氣的地方不同，每個鄰里中心都是創建在沒人入住的新社區。依靠鄰里中心的集聚效應，人氣從無到有，商業氛圍越來越濃。簡單的說，鄰里中心的經驗就是：功能定位在先，開發建設加后續管理。6、休閑娛樂定位：盡管項目周邊生活、教育、衛生、交通等各項配套都并不非常完善，但不代表高級俱樂部可以忽略。俱樂部的功能和存在，恰恰是酒店式公寓產品是否能夠創造市場高價位關鍵之一，同時在建

27、筑上也可以起到將商場、休閑娛樂區與酒店式公寓之間的有機隔離。所以本項目的會所在功能方面應該強調“專業性和特色性”。具體建議如下：a、采取會員制度所有購房業主在辦理好產權后，自動成為10年會員，對吸納貴賓會員，入會必須填寫相關申請和交納相應費用。其中對外經營以銷售會員卡為主，可根據消費檔次和內容將會員卡分為不同的級別，以適應不同層面的消費群體。會員優惠使用會所中的設施和場所，免費參加在會所舉辦的相關活動，定期舉行會員privte party。b、健身美容在現代都市生活中，都市人對健康的重要性認知越來越深入，但目前項目周邊欠缺這樣的較系統正規的配套，同時該部分內容設計的消費層面較寬，增加了對外吸納

28、會員方面的可塑性。c、水療水療作為一種獨特的養生方式，對于現代人的許多病癥都有良好的療效，作為一個高級會員制俱樂部，必須堅持健康生活的時尚，所以提供一種行之有效的養生方式的必須的，同時也可以增加本案的關愛生命的高尚形象。d、咖啡廳+書吧在項目周邊缺乏書店、圖書館等文化設施，所以在會所中建設書吧具有特別的意義。一般情況下，書店的書要買了才能看，圖書館有固定呆板的作息時間，所以提倡“將讀書進行到底”的宣傳口號，將圖書館+咖啡屋的休閑組合移植到會所，進一步提升項目的特色和人文色彩。e、商務服務中心配套包括多功能會議室（能容納50人），打字復印室，代定水、禮品、車票、賓館，商務器材租賃多功能服務等。f

29、、其他可根據俱樂部空間選擇增設如高爾夫推桿區、棋牌室、兵乓球室等傳統的俱樂部服務項目。十、項目地塊客源分析房地產產品作為現代消費品中相當有特色的一類，在對消費對象的研究方面可以理解為長期操作項目對消費群體認知的經驗積淀和不斷對消費群體充分挖掘其消費意識的結合。 1、產品客源分析（1）、客源來源：科技園區域內：70%科技園區域外（昆山）：30%（2）、購買動機：l 具有投資意識和資金，看好房產市場l 彰顯個人經濟實力，提升社會地位l 享受獨立自由的單身生活或同居生活l 想在昆山置業，離公司較近（3）、客源屬性區域內：單身青年高收入私營業主、園區企業高層主管、本地投資客區域外：長期駐外的工作人士、

30、外地投資客2、商用物業產品客源分析（1）、客源來源：區域內：45%區域外：55%（2）、購買動機：看中地段商業氛圍和發展潛力，有相應經營需要具有投資意識和資金，看好房產市場擴大已有經營影響力和范圍（3）、客源屬性：區域內：高收入私營業主、有實力的商家、本地投資客區域外：來昆山投資者、投資客十一：項目整體規劃建議本案是“小戶型全裝修財富中心，園區白領生活大本營”，是“昆山民營高科技工業園區”的標志性商業中心和休閑娛樂中心。所以在建筑形象上，本項目需要特別的建筑氣質，要能夠成為該區域繁榮的見證，成為昆山向著國際化大都市邁進的里程碑。建筑效果參考圖：1，大樓垂直空間分布地下層：地下式停車庫，高低壓變

31、配電室、風機房及輔助用房。13層：鄰里中心45層：高級娛樂區6層： vip高級俱樂部7層以上：酒店式公寓。在6樓和酒店式公寓頂樓設置休閑型空中花園。2，交通組織規劃a、商場、公寓和俱樂部主入口相互分離建議將商場與高級休閑娛樂場所的主入口設在大樓東南朝向，即在城北路和環慶路拐角處；酒店公寓主入口設在面向城北路一側；俱樂部主入口設在環慶路。同時在鄰里中心、酒店式公寓、高級休閑娛樂區、vip俱樂部四者之間的通道處設置警衛室。 b、車道出入口分別設立依據本案周邊的交通動線，建議在環慶路設置車輛入口，城北路設置車輛出口。同時在大樓最南端設自行車、摩托車停放地點。c、公寓內實行樓層管制除6樓公寓頂樓的空中花園和vip俱樂部外，其他樓層的電梯均實行樓層管制，所有持門禁卡者只能通過電梯進入限定的樓層。對于不同樓層之間通道則需走樓梯，在樓梯的底層入口設置警衛室。3、景觀規劃建議a、引入水族生態園景觀在建筑設計中采用板樓結構巧妙地將水族生態園景觀引入酒店式公寓。板樓可以做到雙面采光，最大限度提高房型的舒適性，同時可以避免普通酒店式公寓單面采光、中間走廊的種種弊端，進而提高產品的市場競爭力。b、單邊景觀走廊建議在不影響交通的情況下，在廊道一側布置各類景點或玄關，如日本枯山水、盆景、