1、成都西宸春天典型案例分析一、項目概況二、產品分析三、項目體驗四、競品分析五、項目總結一、項目概況基本指標：項目占地117畝，體量33萬方，總戶數1817戶，容積率3，綠化率30%，總戶數1917戶，車位2785個；物業類別：高層，低密地塊布局：地塊方正，典型高低配，高層與低密產品有效分割布局，實現居住體驗和業主層次區分。樓層狀況：高層住宅、多層住宅、獨立商業用房及其附屬用房（地下車庫、設備用房等）。高層住宅共9棟，其中1#樓為20層，2#樓為26層，其余為27層。多層住宅共15棟，10#-12#樓、15#樓層數均為6層，13#-14#、16#-24#為4層，商業共8棟，其中25#，,26#,2

2、7#，29#，30#，32#樓為一層（局部2層），28#、31#為2層（局部3層）。物業公司：人仁佳和物業。項目簡介：西宸春天項目位于郫都區紅光板塊的城西新生活圈的核心區域，項目占地117畝，打造高舒居度的純低密品質別墅項目。整個項目采用圍合式布局，“一環兩軸四園五巷”的景觀園林，一環：銀光活力跑道；兩軸：銀杏大道，藍花楹大道；四種主題休閑、娛樂園區：西園，辰園，御鶴園，童趣園（全齡兒童活動場地）；五巷：玉素巷（玉蘭主題）、鴻運巷（紫薇主題）、福壽巷（石榴主題）、君子巷（紅梅主題）、金貴巷（桂花主題）。雙中庭景觀布局，戶戶皆可見景，進出皆有尺度?！叭龣M、三縱、四軌”立體式交通路網，0-18歲一

3、站式教育配套服務，完善醫療配套資源，繁華商業氛圍，優質生態景觀資源的共同加持，筑造城西墅居大盤 。二、產品分析首次開盤：2019年12月（高層）。銷售均價：12980元/。銷售情況：銷售慘淡，2019年12月開盤至2020年4月，高層去化不足20套，月均去化4-5套，為成都去化最慘淡樓盤。面積戶型：在售產品為97三房、117四房、127四房、128四房。裝修情況：全精裝，精裝標準約2900元/。Figure 1-97 三室兩廳兩衛 Figure 2-117四室兩廳兩衛Figure 3-127四室兩廳兩衛Figure 4-128四室兩廳兩衛三、項目體驗樣板房，裝修風格未能體現項目的改善型定位，局

4、部略顯突兀。未能有效激發客戶對未來生活美好的想象感和代入感，品質感欠缺，沒有與售價和市場定位相匹配，購買沖動缺失。案場，沙盤區僅4個展板，分別傳遞：土地價格逐年上漲、房價逐年上漲、區域規劃、軌道交通，沒有產品賣點的關鍵信息輸出；洽談區少量的吊旗有產品信息但核心價值點和賣點未凸顯，整個案場銷售氛圍冷清。戶外，周邊主要交通節點幾乎未出現項目信息，推廣陣地缺失，市場發聲度待增強。物業，停車場未發現形象保安及停車導引，測量體溫處的保安未使用禮貌接待用語、未使用標準化接待動作，客戶體驗感不佳。四、競品分析項目周邊共有5個精裝高層項目，其中藍光長島城距項目直線6.5公里，碧桂園錦熙府距項目直線6公里，超出

5、近郊樓盤有效競品范圍，故排出競品行列；選取金科集美天宸、領地金科蘭臺府、樂視界廣場三個項目進行分析。競品1金科集美天宸項目地址：紅光-港通北三路產品類型：精裝高層在售價格：13500元/在售面積：105【三房】總價范圍：140萬左右精裝標準：2980元/交付時間：2021.12圖表 1【105三房】競品2領地金科蘭臺府項目地址：紅光-西華大學南門旁產品類型：精裝高層在售價格：15000元/在售面積：135【三房】、143【四房】總價范圍：220萬、230萬精裝標準：3700/交付時間：2020.12圖表 2【135三房】圖表 3【143四房】競品3樂視界廣場項目地址：犀浦-泰山北街1號產品類型

6、：精裝高層在售價格：14000元/在售面積：132【四房】總價范圍：180萬左右精裝標準：2549元/交付時間：2020.6圖表 4【132四房】競品簡析結論：產品方面，“金科集美天宸”距離本項目最近（直線1.5公里），單價與本項目最接近，總價也與本項目最接近，故“金科集美天宸”可作為本項目直接競品。該項目在售105三房產品，戶型緊湊，未能完全做到動靜分區（書房位于公共活動區域）；主臥居住面積不足10（不含衣帽間及主衛面積）尺度較小；主臥居住面積與次臥居住面積相同（3.0*3.2M），未能將主臥和次臥的空間尺度做出明顯區隔，是該戶型的明顯劣勢。主陽臺開間6.6M，可作為闊景陽臺為該戶型加分?！?/p>

7、領地金科蘭臺府”在售135、143兩個戶型，面積影響總價，220萬和230萬的總價與本項目客群進行明顯區別。從產品設計而言，該項目135三房戶型最優，隱私玄關設計堪屬亮點（進門只能看到玄關墻壁，看不到室內區域）；主臥與次臥有效分離，保證隱私互不干擾。 “樂視界廣場”在售132戶型無亮點，三個次臥并列排布，戶型布局品質感較低。推廣方面，“金科集美天宸”廣告輸出品質感最強，且緊扣時事和客戶關注熱點，通過將疫情防控與房企品牌和項目品質相結合，為業主愛車提供免費煥新服務，及時更新紅光中學及8所幼兒園施工進度，舉辦業主生日會等方式強化金科品牌、塑造項目品質、凸顯對業主的人文關懷。五、項目總結地塊方正，產品形態較好；周邊配套較成熟，教育及商業資源豐富，軌道交通便利，項目先天條件不錯。該項目銷售價格與周邊品牌房企持平，產品面積區間也與周邊品牌房企交集，由于自身無企業品牌及項目品牌，在與競品的正面競爭中處于相對劣勢。該項目的營銷推廣可謂一言難盡，無系統、無主線、無層次、缺乏系統