1、 房地產商域網 - 海量房地產資料下載江蘇建湖縣房地產市場調研報告目 錄第一部分 建湖縣國民經濟及社會發展。2-9第一章 建湖縣城市概況。3-7 自然地理、歷史沿革。3-4 科技與教育文化.。5-5 經濟與社會發展.。6-7 建湖總體規劃分析.。8-9第二章 建湖縣近些年來房地產發展狀況.。10-18 房地產價格變動分析.。10-11 近年來土地出讓情況分析.。12-13 建湖房地產市場的構成.。13-13建湖縣市區房地產板塊價格信息分析.。14-16建湖縣市區房地產板塊供需狀況分析.。17-18第二部分 建湖縣房地產市場代表性樓盤調研情況匯總。 19-53第一部分 建湖縣國民經濟和社會發展第

2、一章 建湖縣城市概況一、自然地理 建湖縣位于江蘇省鹽城市中西部，東與射陽縣交界，南與鹽都區接壤，西與寶應、楚州二縣（區）毗鄰，北與阜寧縣隔水相望。全縣總面積1155平方公里，下轄15個鎮和1個開發區，人口80萬。 建湖縣地處北緯33163341，東經1193312005。全縣日照充足，太陽能資源豐富；屬亞熱帶濕潤季風氣候，對調節氣溫和作物的栽培生長提供了較好的條件。素有“魚米之鄉” 之稱。 建湖人文底蘊較為深厚，是地方戲淮劇的發源地，是中國傳統雜技的兩大發源地之一，被譽為淮劇之鄉、雜技之鄉、花炮之鄉。建湖人杰地靈，人才輩出，南宋左丞相陸秀夫、著名外交家喬冠華、美籍華人著名宇航員王贛俊等名賢俊杰

3、都誕生在這里。 全縣耕地面積6萬公頃，人平占有耕地1.13畝，土地肥沃，適宜糧、棉、油料、水果、蔬菜等各種作物生長。全縣共有水域面積2.67萬公頃，占全縣總面積的19.58%，其中蕩灘面積1.49萬公頃。水資源是僅次于耕地面積的第二大資源，而且水質肥沃，天然餌料比較充足，屬營養性水體，適宜多種水生植物和各種淡水魚類的生長繁衍，淡水魚養殖年生長期可達7個月以上。是江蘇省水產養殖十強縣，江蘇最大的螃蟹養殖基地。縣境生物資源豐富，品種繁多。植物資源有木本植物、草本植物、地被植物等三大類，1000余種，僅草本植物就有115種，分屬25科。動物資源有陸生動物和水生動物近1000種。二、歷史沿革 建湖縣域

4、原是古淮夷的一部分，1941年9月，鹽城縣劃縣分治，成立建陽縣，因與福建省建陽縣同名，于1951年7月取建陽、湖垛（今建湖）兩鎮的首字為名改稱建湖縣。建縣后，先后隸屬鹽阜行政公署、鹽阜分區、蘇皖邊區第五行政區、蘇北行署鹽城行政區、江蘇省鹽城專區、江蘇省鹽城地區，1983年為鹽城市屬縣之一。改革開放以來，特別是近幾年，堅持以新型工業化和城市化雙輪驅動，經濟建設快速發展，社會事業全面進步，人民群眾安居樂業。三、科技與教育文化 建湖縣自1989年起實施科教興縣戰略，1993年獲得全國科技工作先進縣，1994年評為全國科技實力百強縣，先后獲得19992000、20032004年度全國科技進步先進縣；2

5、0012002、20032004年度江蘇省科技工作先進縣，自1995年以來連續十年獲得鹽城市科技工作先進單位，自1993年始，在每2年一次的省科技廳考核中連續被評為先進縣科委(科技局)。 2008年，建湖教育系統全面落實科學發展觀，緊緊圍繞經濟社會發展大局，全面推進教育強縣建設進程，各類教育事業繼續保持健康發展的良好勢頭。截至2008年底，全縣有中、小學96所，其中普通中學29所、職業中學2所、小學65所，教師進修學校、青少年活動中心、特殊教育學校各1所，幼兒園35所，成人教育中心校15所；在職教職工7000多人，中、小學生78800多人。學前教育在園幼兒數達20626人，學前三年幼兒人園率達

6、94.25，義務教育階段學齡兒童入學率達100，初中畢業生升學率達9771，高中階段毛入學率達938，高等教育毛入學率達43 3。成為省“普及高中階段教育先進縣”、“幼兒教育先進縣”。全縣15個鎮全部創建成“無流生鎮”或“基本無流生鎮”，13個鎮通過“鹽城市基本實現教育現代化合格鄉鎮”驗收，7個鎮創建成市級體育強鎮。 建湖是我國雜技發祥地之一。這里的雜技歷史悠久，源源流長。據記載，初唐時期，這里就有百戲(雜技)，它跟河北吳橋、山東聊城齊名是我國雜技藝術三個發祥地之一，她以獨特的民族風格和精湛的藝術技巧而飲譽海內外。江蘇省政府公布首批非物質文化遺產保護項目，“建湖雜技”正式進入雜技與競技類名錄，

7、同時被省政府列為申報國家級非物質文化遺產項目之一。建湖縣高級中學建湖雜技表演建湖縣實驗小學 四、經濟與社會發展年份2006200720082009城鎮居民人均可支配收入（元）9233105901234213984人均消費總支出（元）883697201069211761戶均消費總支出（元）26508291603207635283縣城人口（萬人）1819.420.822.4住房有效需求（萬平方米）24.425.32626.82009年，建湖縣全年實現地區生產總值200.5億元，同比增長14%；全社會固定資產投資134億元，增長35.6%；規模以上工業增加值83.4億元，增長15.9%；財政收入26

8、.4億元、一般預算收入13.1億元，分別增長46.4%、46.9%；注冊外資實際到賬8739萬美元，增長30.7%；社會消費品零售總額67億元，增長20.6%；城鎮居民人均可支配收入13984元，農民人均純收入7615元，分別增長13.3%、11.4%。金桂觀點：從以上數據分析可以看出，建湖縣2009年的經濟發展迅速，人均收入也呈現穩步增長，但是整個地區的人均收入無論是城鎮居民還是農村居民，整體收入還是相對較低的。五、城鎮人均住房面積測算從2000年到2005年，城鎮居民人均住房面積由14.3增長至28，年均增加2.4。其中，2000-2004年各年城鎮居民人均住房面積增加值均在0.2-1.3

9、之間。2005年，城鎮居民人均住房面積為28。2006-2010年間，人均居住面積將沖破30平方米。而人均居住面積達30平方米后，人們更注重住房的質量而非住房面積。所以城鎮人均住宅面積達30平方米之后，增長速度應放慢。據此，確定2006-2010年各年人均住房面積增長約1平方米，各年數據見表。金桂觀點：從以上數據分析可以看出，建湖縣縣城常住人口呈逐年遞增態勢，并且隨著經濟的發展，人均住房面積也隨著生活水平的改善逐年提高，說明需求量逐年在增加。六、20032020年縣城總體規劃分析本案位于一環絕版地段，不可復制的優勢。金桂觀點：根據建湖縣政府相關文件，結合建湖縣城市總體規劃圖，我們可以分析得知，

10、經過城市規劃，未來的建湖縣將形成一個狹長型的城市中心居住地帶，而支撐其經濟發展的工業將被規劃在整個城市首尾兩側的偏僻區域。整個建湖縣將形成3個城市商業金融中心，滿足城市不斷發展所帶來的商業、金融方面需求量的提升。目前的建湖是在向南發展，隨著發展，未來南區將形成一個新的融合金融、商業、居住的城市副中心，用這種方式，令城市多點發展，推動城市整體進步。第二章 建湖縣近些年來房地產發展狀況一、房地產價格變動情況分析 2003年，建湖縣房地產市場剛剛興起，雛形初具，市場上有了正式的商品房買賣的概念，但是由于整個城市基礎條件相對落后，房地產發展缺乏管理和引導，導致房地產市場不規范，從而也間接形成了房地產項

11、目品牌、品質上無法上臺階，整個開發水平和市場價格水準在蘇北地區處于落后名次，僅有7百多元每平米，同時全縣房地產開發企業也僅有35家。 2004年，建湖縣引入“土地招掛拍”制度，其相對薄弱的房地產行業開始進入高速發展期，據建湖縣政府相關文件顯示，在2004年，該縣出讓土地接近12萬平米，創造了歷史之最，其中還包括已經瞄準該縣的外地開發商在此成功拿地。2004年，建湖縣整體整體住宅價格同比2003年，略有上漲，在8001000元/平米之間。開發商業從原來單一的本地開發商變成了外地開發商和本地開發商共同搶占市場，共同發展建湖房地產的局面。開發企業數量也有了明顯的提升，超過10家。 20052006年

12、，國家房地產政策一度影響了建湖房地產行業的發展，但房地產新興城市的定位，持續的剛性購買需求讓其度過了難關。房地產發展出現了質的飛躍，比如開發商開始注重樓盤的品質和品牌，一些城市領軍性的大盤也出現了，如清華苑等，整個城市的房地產呈現欣欣向榮，積極發展的態勢。2006年底，建湖縣房地產市場價格全面飆升，價格直線上升，大部分樓盤達到1500以上，部分高樓盤突破2000。 2007年上半年，承接2006年質的飛躍，建湖縣房價呈現洶涌發展態勢，其中很大一部分樓盤的單價已經達到2000開外；到了下半年，由于整個國家金融和房地產環境的影響，同時隨著城市發展速度的提升，房地產開發水平的提高，大部分樓盤再度提價

13、，整個城市重點地帶樓盤的均價突破2000，達到2500元/平米，最高的甚至超過3000。 2008年上半年，整個城市房價再度提升，以東方廣場等市中心核心樓盤為代表的大部分位置較好的樓盤將其均價拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受國家宏觀調控影響，整個市場發展變緩，銷售持續不動，部分樓盤持續降價，甚至出現個別樓盤封盤 等候時機重現銷售的現象。因此在價格上也有一定影響，整個市區平均價格2500元/平米。 2009年，房地產市場呈現全面開花的暴漲局面，各地樓王不斷涌出，房地產版塊資金大量流入，投資、投機交易活躍，使得各地房價一路攀升。特別是到了下半年，房價不斷刷新歷史價格，而且還有繼續向上的

14、勢頭。受此影響，建湖房價也是一路上揚，整個市區平均價格3400元/平方。金桂觀點：從上圖建湖縣近年市區房地產銷售均價統計圖表可以看出，從2003年起建湖縣市區的房地產就呈現穩步增長的趨勢，每年房產均價漲幅約在200-300每平米之間，其中2006年是建湖縣房產發展迅速的一年，當年住房均價漲幅達到700元每平米，而2009年受國家利好政策的影響，漲幅將近達到1000元每平米。二、近年來土地出讓情況分析總體統計：2004年，整個建湖縣出讓土地總量將近為20萬平，土地出讓總價約為7500萬元，超出出讓底價約1500萬元；2005年，整個建湖縣出讓土地總量也將近為20萬平，土地出讓總價約為1.8億，超

15、出出讓底價超過6千萬左右；2006年，整個建湖縣出讓土地總量將近為27萬平，土地出讓總價約為3億，超出出讓底價超過1個億； 2007年，整個建湖縣出讓土地總量將近為29.5萬平，土地出讓總價約為6億，超出出讓底價超過3個億。2008年，建湖縣城出讓土地總量約300畝，平均成交價格為100萬/畝；2009年，建湖縣城出讓土地總量約600畝，平均成交價格為170萬/畝；2010年，建湖縣城預計出讓土地總量約500畝，其中以南部、北部出讓土地較多。2010年，建湖縣城拆遷戶數約為3000戶，目前已完成近1500戶。金桂觀點：從上圖可以看出，建湖縣從2003年開始，土地出讓的體量就不大，再2009年以

16、前土地出讓體量都在30萬方以下，其中2008年由于國家宏觀調控的影響，土地出讓體量一下由2007年29.5萬方回落到四年前的20萬方水平，2009年國家利好政策的緩和和扶持，建湖房產市場得到恢復并發展迅速，2009年土地出讓體量突破了40萬方。土地出讓的單價也由2003年的375元每平米到現在2549元每平米，房產經濟對建湖當地經濟影響日益顯著。三、建湖縣房地產市場的構成河西板塊河東板塊四、建湖縣市區房地產板塊價格信息分析河西板塊研判：整體狀況：聚集在河西板塊的在售房地產項目大約有10家左右，中、高、低檔次項目全部有，以住宅項目為主，幾乎沒有純商業的項目。整個河西板塊以市中心為價格高點，形成一

17、個圓向外輻射，價格層次逐漸降低，但到了縣中附近，價格陡然上升，其水準幾乎接近于市中心，主要原因為：建湖人比較注重教育，縣中成為其附件地產項目最大價值提升點，此外，縣中附近正在大力發展，居住適宜度比市區其他地方有較大提升，在建湖縣城比較小，即使騎自行車也可以輕松較快達到市中心的前提下，學區比其他配套顯得更重要，因此其價格接近或者持平市中心，有很好的理由支撐。目前河西住宅項目的整體均價在3500元/平米左右，遞進模式為：3500元/平米，2900元/平米，3000元/平米。遞進區域：市中心、市區普通地帶、縣中附近。發展態勢：隨著政府進一步加強河西板塊的開發，目前河西板塊的開發態勢呈現向上發展趨勢，

18、房地產開發還沒有到爆發點，因此從這個層面上講，河西板塊還是有一定的發展潛力，其整體價格還是有一定上漲空間。消費來源：資金相對充裕私營企業主、政府公務員、投資客等社會金字塔高端人群，從整體角度判斷，河西消費人群在社會中的檔次明顯高于河東。河西消費熱點戶型：4070平方小戶型，100120之間中等戶型。河東板塊研判：整體狀況：聚集在河西板塊的在售房地產項目大約有15家左右，主要也是大盤住宅項目，但知名度就沒有河西項目高，主要為區域原因，在建湖人傳統觀念中，河東為農村，河西為城市。所有由于區域的原因，河東價格明顯低于河西，另外盡管河東部分樓盤比較接近市中心，其價格也低于河西，城市精英還是很少關注河東

19、項目。價格分布上，河東板塊除了接近市中心區域的樓盤價格相對較高，均價在3000元/平米左右外，偏遠地區的樓盤只有2300元/平米左右。發展態勢：河東板塊正在加強發展，部分樓盤的品質和形象正在超越河西，但整體形象還明顯不如河西，整個河東板塊要超過河西板塊還需要很長一段時間。目前狀況：受國家房地產整體環境影響，河東板塊的銷售比河西更為緩慢，代表性大盤新世紀花園甚至封盤。消費來源：普通人群，城市精英階層很少。河東消費熱點戶型：別墅，80120m2的戶型城南板塊研判： 從城南新區建設規劃當中此板塊將建成建湖縣城行政、文化、休閑、居住為一體的新型板塊。目前多個行政、文化建筑設施正在建設，雙湖工園也已基本

20、修建完成，板塊中的雙湖一品項目為目前最高檔的住宅小區，產品主要的排屋，單價將近12000元/平方左右。五、建湖縣市區房地產板塊供需狀況分析河西板塊研判：目前隨著建湖城市建設的快速發展，整個河西板塊房地產市場的供需狀況正呈現從需大于供向供大于需的轉變。主要表現在政府拍賣土地的頻率不斷提高，所拍土地中河西地塊所占分量逐年增加。大盤、名盤主要集中在河西，這刺激了河西板塊先期開發項目不斷熱銷，而后繼的城市建設有未能有效的為河西提供拆遷安置的客戶，此外，隨著河西房價的不斷飆升，也使得很大一部分購買弱的客戶打消購買念頭，萎縮了河西整體的購房客戶量。在我們調研的河西樓盤中，除了新開樓盤，很多老樓盤都有為數不

21、少的尾盤。河東板塊研判：作為城市開發建設的重點板塊，河東板塊承載了政府和民眾的眾多居住愿望。結合我們調研的情況，目前的河東板塊認購態勢并沒有呈現飽和狀況，而是呈現一種逐步增長的趨勢，商品房開發量雖然逐年提升，但是根據某銷售中心工作人員介紹：在河東平均每套住宅有1.5組意向客戶，需求量略大于供應量。河東部分樓盤之所以銷售不暢，主要原因在于價格漲速過快，快接近河西價格，導致很多客戶寧愿多花一點錢到河西去購房，畢竟河西的生活配套相對完善。城南板塊研判： 作為城市的未來行政文化中心，各項道路、配套、公建設施、休閑主題等的不斷完善，其投資價值正日益明顯，因此城南板塊未來發展潛力十分巨大。土地出讓的情況來

22、看，每年此板塊呈逐漸遞增的態勢，整體規劃也進一步的完善。只是由于離市中心有一定距離，而且從規劃來看，此板塊是打造成建湖縣城中高端的大型居住區，因此價格將成為消費者考慮的首要因素。金桂觀點：根據調研情況，建湖縣城整體房地產板塊供應仍小于需求，市場購買量在一定條件下可得到進一步釋放。隨著縣城人口的逐步增加及經濟發展人均可支配收入的提高，對住房需求的條件也會進一步增加及要求也會有所提高，目前受國家宏觀政策的影響，購房需求會暫時得到抑制，但是隨著政策的放松，自住和改善性需求會立即釋放，這給予項目一個緩沖的時間，更利于項目的開發與規劃。建湖縣房地產市場代表性樓盤調研情況匯總一、翡翠嘉苑1、開發商：建湖和

23、興置業有限公司 建筑設計：中鐵鐵工程設計院有限公司2、項目地址：新建路與明星路交叉3、售樓電話：0515-820688554、項目位置及開發情況：占地約60畝，總建筑面積約9萬余平方米，容積率：1.6 ，建筑密度：35.63%，綠地率： 30.06%，計劃分三期開發，目前1期基本售罄已經交房，2期只余少量房源，主體已經結頂，估計今年年底能交付，3期未售。車位數量：100余個。5、項目業態及戶型情況：小區約600余戶由14幢板式多層、兩棟高層及沿街商業組成。主力戶型面積約： 6、周邊配套設施：湖東農貿市場、近湖鎮醫院、近湖中學、外國語學校、實驗小學。7、項目戶型欣賞：戶型點評：該項目主力戶型為1

24、00110左右三房。上述戶型中客廳多數置于當中，主臥及次臥朝南，客廳與餐廳分區不明顯，多數戶型只設一個衛生間。消費者更加注重于樓層價格，其次考慮戶型結構、朝向等。對于是不是南北通透，房型方正，考慮得更為次要。8、外立面及建筑風格欣賞：點評：歐式建筑風格米白色環保涂料加深咖啡小面磚外立面，黛瓦斜坡加歐式哥特風格尖塔屋頂，廊柱式陽臺，即豐富了外立面，又凸顯了主人英倫貴胄氣質。9、小區綠化及內部配套：點評：小區內園林式景觀風格，每棟住宅前都有景觀綠化帶，并且適當的穿插了景觀小品，10、廣告通路欣賞廣告語締結城市的生活夢想11、銷售情況及去化情況銷售均價：3000元/平方；車位單價：40000元/個（

25、地上）。優惠情況：有一定優惠，但不多，需要親自與老板面談目前去化情況：該項目二期于09年下半年開盤，目前已基本銷售，所余少量房源，項目所處縣城東部，周圍配套也較為完善，由于目前銷售價格不是太高，小區外立面也較有檔次，因此目前銷售情況良好。價格舉例：5樓邊套：一期：2950元/平方，二期：3150元/平方；一期中間套：2880元/平方，二期中間套：2980元/平方。金桂觀點：項目處于建湖新東城區商業圈，是城東版塊的一個知名樓盤，周邊配套較為齊全，鄰湖東農貿市場、外國語學校、近湖中學等，項目在建筑形態上具有一定可觀性。二、明星城1、開發商：建湖縣明星城房地產開發有限公司 建筑設計：上海設計研究院

26、行銷策劃：蘇州市天和房地產咨詢有限公司2、項目地址：新建路與明星路交叉3、售樓電話：0515-862031114、項目位置及開發情況：位于興建東路核心地塊，占地168畝，規劃建筑面積超過10萬平方。容積率： 2.0 ，計劃分三期開發，工程進度：1、2、3期已竣工，8月份交房。5、項目業態及戶型情況：產品有聯體別墅、多層公寓和商業廣場組成。主力戶型面積約：由“麗景苑”90-110平米的普通多層和“美墅苑”的250平米三層聯排別墅組成，三期還推出70-100平米小戶型。6、周邊配套設施：湖東農貿市場、近湖鎮醫院、近湖中學、外國語學校、實驗小學。7、戶型欣賞：戶型點評：該項目戶型以三房110130平

27、方為主，戶型較為方正，主臥及次臥朝南，主臥面積較大，有將近十七、八個平方，設置南北陽臺、多數為主臥帶生活陽臺。8、外立面及建筑風格欣賞：9、廣告通路欣賞：廣告語新貴階層 健康典范10、銷售情況及去化情況：銷售情況：1、2期已銷售完畢，3期余幾套銷售價格：1、2期銷售價格，多層均價2700元/平米，價格區間為25803080元/平米，聯排別墅銷售均價約在4000元/平米左右商業具體價格為商鋪均價6500元/平米，辦公：3000元/平米目前住宅銷售價格在2600-3400元/平方之間。銷售均價：2980元/平方去化情況：1、2期基本已經售罄。目前優惠：目前無任何優惠活動價格舉例：三期：距中心景觀較

28、近的四樓88平方：3270元/平方，較遠的127平方：2980元/平方金桂觀點：該項目是以多層、聯排、商業為一體的綜合體，是建湖縣為數不多的具有排屋的項目。三期是2009年8月份開盤，目前銷售已基本接近尾聲。在河東地區有較大明氣，由于該樓盤品質不錯，大部分老百姓比較看好該樓盤。客源基本是城市收入較高精英階層，部分投資客戶。三、新世紀花園1、開發商：上海農工商地產 建筑設計：上海設計研究院 行銷策劃：上海農工商房屋置換有限公司 物業公司：上海農工商旺都物業管理有限公司管理2、項目地址：西唐河東3、售樓電話：0515 86169688、861696684、項目位置及開發情況：建湖新世紀花園占地27

29、3畝，規劃面積32萬平方米，一期項目有6萬平方米，容積率：1.42， 綠地率：40% ，計劃分三期開發，工程進度：1、2、3期已竣工，8月份交房。5、項目業態及戶型情況：其中有小高層、多層、復式電梯房和近一萬平方米的商鋪，72-160平方的經典戶型。6、周邊配套設施：周邊有商業街，飯店、咖啡館、kfc、超市、商場、縣政府、幼兒園等。 7、戶型欣賞：戶型點評：項目主力戶型為兩房90平方、三房113、118、108平方為主。戶型結構設計較為合理，南北通透，主臥、客廳朝南，客廳帶超大景觀陽臺，空間動靜分離，前后陽臺功能劃分，區域分塊清晰。8、外立面及建筑風格欣賞點評：純歐式的英倫風格，尖塔鐘樓，落地

30、拱門窗，磚紅色面磚外立面。現代、時尚，經典，仿佛回到了17世紀的倫敦小鎮。9、綠化及小區內部配套點評：新世紀花園,結合優越的自然景觀特征,以符合人居標準的卓越設計,將大自然的鬼斧神工和人造景觀的巧奪天工完美結合,為建湖人帶來了一個生態化的水景社區。綠化設置通過主入口廣場以之為核心的中央景觀步道互相呼應，融為一體，使各個空間的尺度適中。充分利用小區空間，遍栽花卉植物，使一年四季皆有花樹扶疏，如居自然。藝術時尚的園林小品、委婉動聽的音樂廣場，更是為小區生活增添了別致的情趣。新世紀花園的景觀綠化率高達40%以上，項目北鄰河道，沿河景觀依水而生。社區將原生河水引入社區，打造出22%的水景社區，通過道路

31、和水系的自然分割形成各有特色的各大組團。構建出歐式長廊、觀景廊橋、景觀跌水等水景節點。10、廣告通路欣賞：廣告語家在巔峰處 獨享豪華境11、銷售價格及去化情況：銷售價格：二期余一套（140平方，3280元/平方），三期預計價格：35003800元/平方去化情況：一期去化100%，二期去化99%，三期未開盤。目前優惠：無金桂觀點：1、品牌優勢：從1996年起農工商房產開發建設的樓盤就已經多次獲得含金量較高的專業獎項，品牌優勢明顯。2、戶型優勢：72-160平方的經典戶型更是滿足不同購房者的需求。3、地段優勢：步行一公里，游遍中心區。周邊有商業街，飯店、咖啡館、kfc、超市、商場、縣政府、幼兒園等

32、。4、宣傳效應：河東地區代表性大盤，價格較高，是老百姓心目中的大盤代表。5、物業優勢：新世紀花園小區智能化系統采用國際先進的4c技術，規劃采用了三個通信網絡系統，七個安保系統，四個物業管理系統，三個建筑設備監控系統。四、水韻庭園1、開發商：江蘇瑞地投資有限公司2、項目地址：東鄰西塘河，北鄰神臺橋3、售樓電話：0515-863366664、項目位置及開發情況：總建筑面積：33312平米左右 工程進度：目前已有住戶裝修，道路景觀尚在施工，準備交房。5、項目業態及戶型情況：200余戶（兩梯三戶，20f）6、周邊配套設施：農工商超市、工行建中橋支行、東方廣場、建湖汽車總站、育紅實驗小學7、戶型欣賞：戶

33、型優勢：該項目主力戶型面積為142、171、220平方，為兩梯三戶，其中一戶向南凸出，只能看見小區景觀，不能欣賞到沿岸風景。項目戶型面積都屬于超大面積，在戶型結構設計上并沒有亮點可言。8、外立面及建筑風格欣賞：點評：整個建筑為三段式建筑，建筑底部采用深灰色面磚，中部采用灰色涂料，頂部采用象牙白涂料。鋁合金玻璃窗。整個建筑采用現代主義的簡約風格，頂部平臺設計稍顯繁瑣及累贅。9、廣告通路欣賞：廣告語自然水岸 城市繁華 雙重絕版10、銷售價格及去化情況：銷售價格：3500-4700元/平方 銷售均價：3800元/平方 去化情況：半數售完，余頂層較多 優惠情況：目前無任何優惠。金桂觀點：水韻庭園是目前

34、建湖縣城高層住宅中單價最高的項目，其戶型面積也是超大型，因此項目總價高，而且當地居民對住宅還是首選多層，因此項目銷售速度較為緩慢。項目最大優勢即為可以看到沿岸風景。五、西城映象1、發展商：鹽城美潤房地產開發有限公司行銷策劃：前沿地產顧問2、項目現場地址：明珠西路金陽花園北側3、售樓電話：0515 871158884、項目位置及開發情況：該項目西依時光街，北接工農路，項目占地面積：36600平米，總建筑面積：65880平米 容積率：1.8 規劃戶數：600余戶，12#、15#、18#、19#未建，3#、5#、9#2010年4月30日交房，下一批2011年9月交房。5、項目業態及戶型：項目共有17

35、棟多層組成，它的戶型以兩室和三室為主，面積集中在78130平米。6、周邊配套：項目地處省直機關生活區，配套齊全，駐石部隊集中區，青銀高速濕地公園、裕西公園、時光花園及10000平米文化園林廣場環繞四周，醫院、學校、超市、銀行、公園等生活配套一應俱全，10000平米社區文化運動廣場、老年健身活動中心、兒童活動天地。 7、戶型欣賞：戶型優勢：項目主力戶型面積為95、103、117平方。項目主推三房戶型，將95平方做成小三房，且戶型結構基本合理，可以滿足正常的功能需求。8、外立面及建筑風格欣賞：該項目定位于低端產品，面對是普通消費者，因此在外立面上采用了涂料裝飾，其顏色采用桔黃色，顯得更加活動生動，

36、更易于普通消費者接受及欣賞。9、周邊配套：建陽工業園、明珠商業街、民營工業園、德榮裝飾城10、廣告通路欣賞：廣告語得西城者得天下11、銷售價格及去化情況：銷售價格：起價2288元/平方，均價：2500元/平方去化情況：銷售情況良好，50%銷售優惠活動：約2000左右金桂觀點：項目處建湖縣城西北角，在該區域代表樓盤，因項目離建湖縣城較遠，因此在廣告宣傳上也是主打低價樓盤來進行推廣，項目雖然規劃不大，而且遠離城區，但是總價較低，還頗受當是老百姓青睞，因此目前銷售情況良好。六、澤園理想城1、開發商：江蘇澤園房地產開發有限公司 景觀設計：杭州綠野建筑景觀設計有限公司 景觀規劃：杭州建業建筑設計事務所

37、全程營銷：匯豐行地產投資機構2、項目地址：位于豐收路以南，太平路以東3、售樓電話：86299666 862835224、項目位置及開發情況：總建筑面積：210000平米 容積率1.85、項目業態及戶型情況：58棟建筑和沿街商鋪組成，其中53棟為多層建筑，6棟為沿街小高層建筑，戶型面積由80-155平米不等。6、周邊配套設施：周邊有重點學校、兒童游戲區、運動場所、周邊菜場、大型商場非常齊全。7、戶型欣賞：戶型優勢:83平方、三房117平方、四房155平方較受歡迎，這三種戶型結構設計較合理，功能區分明顯，155平方戶型客廳超大，全明東南采光，雙臥帶飄窗。8、外立面及建筑風格欣賞：點評：歐式建筑風格米白色環保涂料加淺色小面磚外立面，棕色石琉瓦斜坡屋頂，八角窗臺，中空塑鋼玻璃窗，廊柱式，即豐富了外立面，又凸顯了主人英倫貴胄氣質。9、綠化及小區配套：小區外部是濃郁的學府氛圍，內部是澤園房產重金打造的21萬平米親水