1、長沙市2008上半年土地競拍情況總 結1、 國家嚴厲打擊土地囤積，積極提高土地利用率。2、 國家加大違規土地執法，堅決落實問責制度。3、 國家改進用地審查報批，規范土地交易。4、 國有建設用地使用權出讓合同示范文本考驗開發商實力。5、 土地供應充足，有部分大體量的土地供應市場。6、 交易數量不多，但是總體量比較大，成交金額多。7、 主城區交易量少，土地均價相對2007年有所回落。8、 成交土地主要集中在河西、開福區北部和南城片區。9、 很多地塊以底價成交，部分地塊繼續掛牌，說明開發商拿地熱情不高。10、 資金比較充足的開發商低價購入大量土地。一、 2008上半年土地政策回顧1.1、國務院規定土

2、地閑置兩年將無償收回1月8日，國務院下發的國務院關于促進節約集約用地的通知規定：土地閑置滿兩年、依法無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。同時，還提出“對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法”。觀 點：國務院下發的該文件是針對于那些囤地房地產開發企業下發的緊箍咒。這個通知的頒布對于那些囤積有存量土地，期待幾年后再開發謀取高額利益的開發企業來說，無異加大了囤地風險。1.2、國土資源部通知要求 改進完善城市建設用地審查報批1月9日，國土資源部下發關于進一步改進和完善報國務院批準城市建設用地審

3、查報批工作的通知，要求各地在總結2007年度城市建設用地審查報批工作的基礎上，進一步轉變職能，改進審批方式，簡化手續，優化程序，提高效率，服務城市建設和發展。從2008年起，在部預下達土地利用計劃指標后，省級政府于每年2月底前匯總后一次性向國務院申報城市建設用地。觀 點：土地是不可再生資源，近期密集出臺的土地政策和通知一再強調規范有序的進行土地的開發和利用。城市建設用地的匯總報批，將有利于城市建設用地執行從嚴從緊集約用地的原則，嚴格控制城市新增建設用地規模，合理安排經濟社會發展各類必需用地，保證國家保障性住房用地的使用。1.3、土地登記辦法2月1日起施行據國土資源部網站消息：國土資源部部長徐紹

4、史于2007年12月30日簽發國土資源部第40號令，正式公布土地登記辦法，于2008年2月1日起施行。辦法明確規定，土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。 土地登記實行屬地登記原則。觀 點： 土地登記辦法的出臺，為進一步提高我國土地登記覆蓋面，加強土地產權保護提供了契機。1.4、國土資源部將專項檢查清理經營性土地出讓情況 4月8日，國土資源部副部長王世元在全國糾風工作會議上表示，今年國土資源部將全面落實經營性用地、工業用地招拍掛出讓制度。聯合監察部等五部委對工業、娛樂、商品住宅等經營

5、性土地的出讓情況進行專項檢查清理。 觀 點：此舉意味著政府將進一步加強對土地出讓的監管力度，從源頭上解決土地使用過程中有可能滋生的腐敗問題與不合理現象，確保土地供應結構的進一步優化，土地使用的進一步合理化。 1.5違反土地管理規定行為處分辦法已于6月1日起施行違反土地管理規定行為處分辦法已于6月1日起施行。國土資源部日前發出通知，對處分辦法的執行工作作出部署，要求地方各級國土資源行政主管部門依法查處土地違法違規行為，堅決落實問責制度，各地要盡快建立向本級人民政府報告制度。 觀 點：規范了土地市場，加強了對公務員的監督力度。開發商拿地程序也將越來越規范，土地利用的隨意性也將受到遏制，土地市場也將

6、越來越規范。1.6、國有建設用地使用權出讓合同示范文本的通知規范簽訂國有建設用地使用權出讓合同，督促用地者嚴格履行合同。商品住宅項目原則上發時間最長不得超過3年。合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。省（區、市）國土資源廳（局）要對本行政區域內各市、縣簽訂的出讓合同進行統一編號，加強對出讓合同執行情況的監管。新示范文本將從2008年7月1日起執行。原發布的示范文本同時廢止。觀 點：一系列的土地、金融政策和全國低迷的成交量，使房地產開發企業資金吃緊，新的合同范本對開發商提出了更高的要求，加速了房地產開發企業洗牌。二、成交土地綜合分析2008年1-5月長沙市土地總成交面積為5380畝，成交金

7、額82.75億元，土地交易均價為226.5萬元/畝。2.1 按區域分析2.1.1 各區域成交面積情況：近三年長沙市土地出讓面積對比表年份2005年2006年20072008年上半年面積8397.8畝12397.5畝7666.9畝5380畝分 析：上半年土地交易量有相對比較大，已經到達去年全年的70%。主要是由于受“兩型社會”改革試驗區的影響，開發商對長沙房地產市場的前景看好。部分實力雄厚、資金充足的房地產開發商在市場里比較低迷時低價購進大量土地，而這些土地大部分是位于新開發區、地價相對便宜的土地。兩型社會的先導區-岳麓區土地成交面積最大，60畝以上土地成交8塊，百畝以上土地成交5塊。雨花區土地

8、成交面積排在第二位，但是土地成交數量確實最多的，達到了25塊，60畝以上土地成交地塊為6塊，最要集中在洞井鎮和圭塘。開福區土地成交量主要集中在青竹湖鎮霞凝村，天心區土地交易量也達到了13塊，大部分都是體量比較小的土地，芙蓉區土地成交量最小，中心區域可提供的土地量很少了，該區域成交體量最的土地也到了東岸鄉。2.1.2 各區域成交金額情況：分 析：雨花區是成交金額最大的區，而土地成交量最大的岳麓區并不是成交金額最大區域，說明土地價格相對來說不是很高，芙蓉區是土地成交量最少的區域，但是成交金額確是第三位，說明市中心的土地價格很高。2.1.3 各區域成交均價情況：分 析：上半年土地價格相對于2007年

9、的平均價格格240萬元/畝，有小幅下降。芙蓉區是傳統的高地價區域，中心區域可開發的土地資源不多，大部份是酒店、寫字樓和商業項目。而東岸鄉幾宗低價土地使整體的價格回落。雨花區土地均價第二位，受武廣鐵路客運站將在兩年后投入使用和南城片區高速發展的契機所帶動。岳麓區土地均價最低，先導區大片土地都在規劃當中，出現了成交量高漲的局面。開福區交易的土地集中在青竹湖鎮霞凝村，離市區比較遠，價格也對低一點。2.1.4 個區域樓面均價情況分 析：上半年長沙市樓面均價相對2007年樓面地價901元/平米，有所下降，是房地產調整和國家從緊貨幣政策的體現。很多土地都是以起拍價格成交，體現了開發商拿地的熱情減退，也為有

10、實力和資金的企業提供了好機會。芙蓉區樓面價格最高，雨花區第二位，開福區最低。2.2 按月份分析2.2.1 月份成交面積情況：分 析：可以看出，土地成交主要集中在二月、五月和六月，特別是五月，從2007年土地交易火爆到2008年的冷清，三、四月份，開開發商都在觀望，資金緊張使得參加拍賣的開發商都不多，而這時有大量的優質的土地資源投放市場，部分有實力、有大量資金的企業趕在新國有建設用地使用權出讓合同示范文本開始使用前大量購置土地。降低投資風險。2.2.2 月份成交金額情況：分 析：可以看出，土地成交主要集中在二月和五月，有大量的土地成交，特別是五月，其他月交易的量都比較少。2.2.3 月份土地成交

11、均價情況：分 析：從表中可以看出，整體的價格波動比較大，四月成交的土地少，在中心區域成交的量比較，把價格抬高了，而土地成交量比較大的2月、5月和6月，價格有所回落后，慢慢上揚，表明2007年那種土地價格快速上漲的趨勢已經不存在，但是土地的起拍低價都上漲。2.2.4 各月份樓面均價情況分 析：樓面均價整體趨勢是有所下滑的，2007年長沙出現的“地王”使2007年樓面地價整體上升，2008年所各種因素的影響，土地市場比較冷淡，樓面價格回落是正常的，國家從緊的土地政策，使城區的容積率都普遍升高。三、交易地塊分析3.1 60畝以上地塊分析分 析：岳麓區60畝以上交易數量最多，為8塊，作為先導區的河西開

12、發的熱情高漲。雨花區和開福區為各為6塊，雨花區主要土地集中在城南，開福區土地主要集中在北區，可以看出，芙蓉區和天心區各為1塊，天心區60畝以上地塊也在城南的打托鎮。未來幾年，河西板塊、城南板塊和北城板塊將有大量的房屋供應市場。3.2 單幅土地面積前三甲最大的一塊是位于高新區麓谷工業園內及住宅、商業金融、綠地等綜合用地。面積達到824.7畝，被湖南保利房地產開發有限公司收入囊中。第二位的是位于雨花區洞井鎮鄱陽村、金井村及住宅、工業、教育等綜合用地，面積667.76畝，被湖南嘉華房地產開發有限公司拍得。第三位的是位于黃金鄉金坪社區觀音巖水庫周邊的住宅用地，面積530.15畝，被望城縣房地產經營開發

13、公司拍得。四、2008年上半年長沙市60畝以上地塊交易表雨 花 區序號宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12008掛010號08-2-3雨花區洞井鎮住宅61.44132.88144.86771湖南湘天房地產22008掛011號08-2-3雨花區洞井鎮住宅75.02132.88143.96285湖南湘天房地產32008掛024號2008-2-25雨花區洞井鎮板塘村桃花及金井村住宅住宅、教育39080.4885.9675湖南同力置業有限公司42008掛049號2008-5-27雨花區洞井鎮鄱陽村、金井村住宅、工業、教育667.76105

14、106.7712湖南嘉華房地產開發有限公司52008掛043號2008-5-26雨花區圭塘河商業、住宅193161.1182.37782雨花區人民政府62008掛038號2008-5-20雨花區圭塘樹木嶺路29號商業、住宅71.2150.18165.73？湖南湘和房地產開發有限公司岳 麓 區序號宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12007掛103號繼續掛牌2008-1-3岳麓區楓林三路住宅67.284.993484湖南雙金置業有限公司22008掛007號2008-2-3岳麓區尖山村住宅130.5795.3895.831198湖南金科

15、房地產開發有限公司3望掛200803號2008-3-18望城縣高塘嶺鎮港口西路以南連港路兩廂住宅67.5253.3553.46286湖南中鼎置業有限公司和長沙市企業國有資產經營有限公司聯合4望2008招01號2008-4-25黃金鄉金坪社區觀音巖水庫周邊住宅530.1574.1274.2386望城縣房地產經營開發公司52008拍026號2008-4-25岳麓區谷山村住宅300.78108.9112888長沙凱騰房地產開發有限公司62008拍027號2008-5-15岳麓區谷山村住宅418.84101.88105.46878長沙凱恒房地產開發有限公司72008掛032號2008-5-9岳麓區銀盆

16、嶺村商業、住宅60.32142.17170.75936湖南融晟房地產開發有限公司82008網掛004號2008-6-24高新區麓谷工業園住宅、商業金融、綠地824.796.7899.66711湖南保利房地產開發有限公司開 福 區序號宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12008掛020號2008-2-25開福區青竹湖鎮霞凝村商業、住宅、郵政設施104.685.7989.67448湖南亦成投資有限公司22008掛013號繼續掛牌2008-2-27開福區綜合農場果林分場商業、住宅7095.01114.97556湖南省新世界置業有限公司32

17、008掛019號繼續掛牌2008-3-10開福區青竹湖鎮霞凝村住宅183.375.7779.07439湖南亦成投資有限公司42008掛035號2008-5-20開福區青竹湖鎮霞凝村商業、住宅138.958386.44432湖南省秀峰置地投資有限公司52008掛034號2008-5-9開福區青竹湖鎮霞凝村住宅、辦公104.374.1878.66436湖南亦成投資有限公司62008掛033號2008-5-9開福區太陽山村、霞凝村商業、住宅61.1765.280.69705湖南太陽山置業投資有限公司芙 蓉 區16宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/

18、）競拍人12008拍030號2008-5-16芙蓉區東岸鄉東屯村、望龍村住宅86.190.496.2721湖南省通信產業服務有限公司天 心 區序號宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12007掛04號2008-1-2天心區大托鎮黑石村住宅、辦公體育155.2106135.3845長沙金利和泰房地產開發有限公司五、2008年16月土地交易明細表雨 花 區序號宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12008掛001號2008-1-14雨花區高橋大市場商業、20.5134.9175.

19、61052湖南高橋投資有限公司22008拍006號08-2-1雨花區韶山北路641號辦公、住14.444394981245湖南佳博房地產開發有限公司32008拍007號08-2-1雨花區車站南路商、住54.35214478.381596湖南北山房地產開發有限公司42008拍008號08-2-1雨花區新建路商、住2.083006731293長沙明城房地產開發有限公司52008拍009號08-2-1雨花區洞井鎮高升村商、住12.75189209.6629長沙市高升房地產開發有限公司62008掛008號08-2-3雨花區中意一路232號住宅7.4115.54128.38550湖南北山房地產開發有限公

20、司72008掛009號08-2-3雨花區勞動西路108號商業6.12460.46524.181211湖南銀軒置業有限公司82008掛010號08-2-3雨花區洞井鎮住宅61.44132.88144.86771湖南湘天房地產92008掛011號08-2-3雨花區洞井鎮住宅75.02132.88143.96285湖南湘天房地產102008掛015號08-2-3雨花區車站南路9號商、住16.6234.7271.08740長沙盛德里置業發展有限公司112008拍012號08-2-18雨花區馬王堆高橋村商、住9.14275.8295792湖南高橋大市場發展有限公司122008掛017號2008-2-18

21、雨花區洞井鎮住宅41.9116.49134.86674湖南匯財投資有限公司132008掛024號2008-2-25雨花區洞井鎮板塘村桃花及金井村住宅住宅、教育39080.4885.9675湖南同力置業有限公司142008掛022號2008-2-25雨花區勞動東路380號商業、住宅32.5230.52235.38706長沙煜華房地產開發有限公司152008網掛01號繼續掛牌2008-3-6雨花區勞動東路29號住宅16.6150.48150.48644長沙市和立房地產開發有限公司162008掛018號繼續掛牌2008-3-10雨花區體院路16號住宅13.577.3387.33546湖南中核置業有限

22、公司172008掛023號繼續掛牌2008-3-10雨花區城南中路236號商業、住宅5.421212.731213.842600邵陽市城郊置業開發有限公司182008掛027號繼續掛牌2008-4-24雨花區勞動東路157號商業、住宅17.32383.71383.77?長沙楚城房地產開發公司192008掛049號2008-5-27雨花區洞井鎮鄱陽村、金井村住宅、工業、教育667.76105106.7712湖南嘉華房地產開發有限公司202008掛043號2008-5-26雨花區圭塘河商業、住宅193161.1182.37782雨花區人民政府202008掛038號2008-5-20雨花區圭塘樹木嶺

23、路29號商業、住宅71.2150.18165.73？湖南湘和房地產開發有限公司222008拍025號2008-5-15雨花區洞井鎮商業43.86258.6265.4796湖南裕天房地產開發有限公司232008拍021號2008-5-6雨花區洞井鎮住宅33.48164.8181.27906長沙華陽房地產開發公司242008拍020號2008-5-6雨花區洞井鎮商業、住宅0.9495.74105.31047李杰、陳波252008拍024號2008-6-11雨花區人民路9號商業、住宅3.853974421102湖南鵬程置業發展有限公司岳 麓 區序號宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬

24、/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12007掛103號繼續掛牌2008-1-3岳麓區楓林三路住宅67.284.993484湖南雙金置業有限公司22008掛003號2008-1-14岳麓區咸嘉村商業、住宅34.9292293.91102湖南西點實業發展有限公司32008掛007號2008-2-3岳麓區尖山村住宅130.5795.3895.831198湖南金科房地產開發有限公司42008網掛03號繼續掛牌2008-2-18岳麓區天頂鄉住宅21.548.5648.56521湖南靚興房地產開發有限公司5望掛200803號2008-3-18望城縣高塘嶺鎮港口西路以南連港路兩廂住宅67.5253

25、.3553.46286湖南中鼎置業有限公司和長沙市企業國有資產經營有限公司聯合6望2008招01號2008-4-25黃金鄉金坪社區觀音巖水庫周邊住宅530.15畝74.1274.2386望城縣房地產經營開發公司7望掛200821號2008-4-29望城縣星城鎮楊豐村普瑞大道與金甲沖路（規劃）交匯處東南角商住用地7.3194.895927湖南省通訊產業服務有限公司82008拍026號2008-4-25岳麓區谷山村住宅300.78108.9112888長沙凱騰房地產開發有限公司92008拍027號2008-5-15岳麓區谷山村住宅418.84101.88105.46878長沙凱恒房地產開發有限公司

26、102008掛032號2008-5-9岳麓區銀盆嶺村商業、住宅60.32142.17170.75936湖南融晟房地產開發有限公司112008掛044號2008-5-26岳麓區天頂鄉燕子山村住宅、公共設施24.86138.86143.04762湖南新紀元投資開發有限公司、岳麓區征地拆遷事務所122008掛045號2008-5-26岳麓區麓山南路70號商業5.99152.592171017湖南省晟銘房地產發展有限公司132008掛046號繼續掛牌2008-6-10岳麓區騎龍村住宅7.759.759.7407湖南嘉和置業有限公司142008拍031號2008-6-11岳麓區楓林路住宅8.851031

27、13770湖南大學152008網掛004號2008-6-24高新區麓谷工業園住宅、商業金融、綠地824.796.7899.66711湖南保利房地產開發有限公司16望土網掛200803號2008-6-30高塘嶺鎮郭亮北路143號商業、住宅1城縣城建開發有限公司開 福 區序號宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12007網掛03號2008-1-2開福區新港鎮興聯村加油站4.6315632！中石化湖南長沙石油公司22008掛002號2008-1-14開福區綜合農場商業、住宅10.9120.6123.8371湖南雄新

28、房地產開發有限公司32008掛004號2008-1-28開福區沿江大道326號商業、住宅57.5433.47433.471445湖南盛長安房地產開發有限公司42008掛016號2008-2-3開福區德雅路2號商業 住宅16.9248.1256.68769長沙廣匯房地產開發有限公司52008掛020號2008-2-25開福區青竹湖鎮霞凝村商業、住宅、郵政設施104.685.7989.67448湖南亦成投資有限公司62008掛013號繼續掛牌2008-2-27開福區綜合農場果林分場商業、住宅7095.01114.97556湖南省新世界置業有限公司72008掛019號繼續掛牌2008-3-10開福區

29、青竹湖鎮霞凝村住宅183.375.7779.07439湖南亦成投資有限公司82008掛031號2008-4-24開福區東風路商業、住宅12.54241.87404.041130譚毅92008掛035號2008-5-20開福區青竹湖鎮霞凝村商業、住宅138.958386.44432湖南省秀峰置地投資有限公司102008掛034號2008-5-9開福區青竹湖鎮霞凝村住宅、辦公104.374.1878.66436湖南亦成投資有限公司112008掛033號2008-5-9開福區太陽山村、霞凝村商業、住宅61.1765.280.69705湖南太陽山置業投資有限公司122008掛040號2008-5-26開福區綜合農場住宅45.0265.7772.4775湖南金鷹城置業有限公司132008掛047號2008-5-27開福區九家灣商業、住宅15.51222.4357.8975長沙福樂蘭天置業有限公司芙 蓉 區16宗地編號競拍時間地塊位置規劃用途面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面地價（元/）競拍人12008掛002號2008-2-3芙蓉區東屯渡國營農場商業、住宅2.66164.66187.22562湖南高致房地產開發有限公司22008掛006號2008-2-3芙蓉區東屯渡商業、住宅6.84543.85552.331656湖南旺