1、商貿物流園建設項目可行性研究報告二一三年三月第一章 總 論1.1 項目簡介1.1.1項目名稱：xx市xx商貿物流園建設項目1.1.2項目承辦單位：xx市xx房地產開發有限公司1.1.4項目擬建地點：內蒙古xx商貿物流園區位于海勃灣區北部摩爾溝地區，東臨加工、服務業園區，西連觀光農業區，緊靠xx機場和xx北站，南距市區中心僅約10余公里，北接千里山工業園區、蒙西工業園區。園區在位置上與市區中心地帶距離適中。1.1.5建設性質：新建。1.1.6用地面積：園區用地為南北長的不規則矩形，面積為79.5公頃。1.2研究工作的依據和范圍1.2.1研究工作的依據1、國家計委投資項目可行性研究指南（試用版）和

2、國家有關法律法規。2、內政發（2004）48號內蒙古自治區加快發展第三產業若干政策的規定。3、xx市國民經濟“十二五”發展規劃、xx市物流發展規劃。4、xx市xx房地產開發有限公司1.2.2研究工作的范圍本項目本著適度超前、重在實用的原則，充分利用現有的基礎條件和地區潛力，因地制宜的搞好項目的設計和建設。主要范圍包括規劃布局與技術安排，市場預測，公用工程方案，建廠條件和廠址選擇，總體布局，綜合性技術經濟指標，投資估算，成本估算和技術經濟分析等。1.3項目概況1.3.1建設內容： 在xx商貿物流園區建設的總體戰略指導下，以內蒙古xx商貿物流園區布局條件和布局原則為基礎，以xx商貿物流園區規劃功能

3、和市場需求預測為依據，充分考慮園區未來的發展需求，決定在該園區內部規劃商貿物流區、交易展示區、倉儲區、配套區和公共基礎設施共五大功能區，xx商貿物流園區內部功能區布局規劃功能區規劃面積（萬平方米）占規劃總面積的比例商貿物流區零擔貨物集散區12.50%貨運信息部0.10.25%物流信息中心0.20.50%合計13325%交易展示區鋼材倉儲交易區37.50%裝備零配件展示交易區0.61.50%運力交易區（停車場）1.64.00%家居建材交易展示區0.10.25%再生資源倉儲辦公區410.00%合計9323.25%倉儲區建材倉庫1.84.50%家居倉庫1.33.25%家電倉庫0.61.50%日雜倉庫

4、0.61.50%保溫倉庫0.51.25%合計4.812%配套區加油站0.41.00%汽車修理與洗車服務區0.10.25%物流企業辦公區0.41.00%園區辦公區0.51.25%物流研發中心0.41.00%小型停車場0.41.00%綜合服務區0.51.25%輔助設施0.30.75%職工公寓512.50%生活配套25.00%合計1025%公共基礎設施道路410.00%綠化2.46.00%合計6.416%發展預留區未來發展預留8.220.50%合計8.220.50%合計40100.00%1.3.2目標： 1、建設各類專業化倉庫5萬平米以上，料棚料場8萬平米以上； 2、建設貨運停車場2萬平米以上； 3

5、、建設住宿、餐飲、休閑娛樂等配套服務設施10萬平米以上； 4、吸引入駐企業100家以上； 5、引入物流企業50家以上。1.2.3項目的服務范圍 1、立足于天然交通樞紐，著眼于周邊經濟圈，服務于xx本地的生產生活，成為呼包鄂區的重要物流節點，爭做內蒙古西部現代化物流園區先驅。 2、服務于xx市生產生活需求，配合現有市場的改造，整合中小物流資源，建成集展示、交易、物流信息、倉儲、市內配送為一體的多功能現代化物流園區。 3、建設具有示范效應的特色物流園區，以再生資源與回收物流為特色，與周邊其他物流園區差異化定位，錯位經營。1.3研究結論1、本項目財務內部收益率為16.26%，大于行業基準收益率，項目

6、可行。2、由不確定分析的結果看，本項目有較強的抗風險能力，且在經營期內有較高的收益，所以本項目是可行。1.4主要技術經濟指標1、工程總投資：9980萬元。其中固定資產投資9680萬元，鋪底流動資金300萬元。2、資金來源固定資產投資9680萬元，鋪底流動資金300萬元，全部由企業自籌解決。3、營業收入（正常年份）：6488萬元。4、總成本費用：2248萬元。5、利稅：4240萬元。6、銷售稅金及附加：356萬元。7、利潤：3884萬元。8、所得稅：971萬元。9、稅后利潤：2913萬元。10、未分配利潤：2331萬元。11、總投資利潤率：38.92%。12、投資回收期：3.85年（含建設期1年

7、）。13、財務凈現值：6244萬元。14、財務內部收益率：29.78%。15、經濟分析結論：項目經濟效益好，抗風險性強。項目可行。第二章 項目建設背景及必要性2.1項目建設背景2.1.1政策環境分析 2.1.1.1國家相關政策環境分析 物流業是融合運輸業、倉儲業、貨代業和信息業等的復合型服務產業，是國民經濟的重要組成部分。發展現代物流業已經受到國家層面的高度重視，一些利好政策相繼出臺。這些政策也為我國物流業的進一步發展明確了方向。 2009年3月國務院頒布實施的物流業調整和振興規劃明確了物流業作為國民經濟新的經濟增長點的重要地位。該規劃提出了相關的物流園區工程、城市配送工程等重點工程，同時要求

8、加強物流基礎設施建設的銜接與協調。 2011年國務院頒布了中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要，提出加快發展生產性服務業，強調要大力發展現代物流業。規劃提出要整合和利用現有物流資源，優化物流業發展區域布局，支持物流園區等物流功能集聚區的發展。 2011年6月國務院常務會議研究部署了促進物流業健康發展相關工作，從稅收優惠、土地政策支持、經營環境改善等8個方面提出了政策措施和執行要求。為了降低物流企業成本和行業進入門檻，提高運作效率，提出要減輕物流企業的稅收負擔、降低過橋費，放寬對物流企業資質的行政許可和審批條件，提高審批效率。同時鼓勵資源整合，引導物流業向社會化方向發展，提出加大

9、物流設施的資金投入、加大對物流用地政策支持力度，鼓勵物流園區的建設和發展。這是繼物流業調整和振興規劃之后的又一重大利好政策，夯實了物流業發展的政策基礎。 2.1.1.2自治區與xx市政策環境分析 在國家層面相關規劃的指導下，各經濟和行政區域因地制宜相繼制定了物流發展規劃。下面以內蒙古自治區和xx市為例，分析內蒙古xx實業集團物流園區所在區域內的政策環境。 2006年內蒙古自治區頒布的內蒙古自治區2007-2010年現代物流業發展規劃分析了自治區物流發展現狀，總結了主要物流節點城市物流發展基礎，并提出xx市要立足于四大基礎產業，重點發展能源、化工、建材、冶金等專業物流，同時加大物流資源整合力度，

10、加強物流基礎設施建設，加快物流園區的建設。 2010頒布的內蒙古自治區xx市服務業發展規劃將現代物流業作為重點產業優先發展。提出要大力發展第三方物流，降低物流成本，促進生產型物流與商貿型物流同時發展，把xx打造成為蒙西重要物流節點城市，輻射蒙、寧、新。規劃還提出近期發展的重點是企業信息化建設、物流園區和公路港建設。 2011年，內蒙古自治區頒布了內蒙古自治區“十二五”發展規劃，該規劃提出圍繞交通干線，推動呼和浩特、包頭全國性物流節點城市建設，選擇條件較好的中心城市、產業基地和交通樞紐，加快現有物流園區升級改造，新建一批大型物流園區和內陸港。 在內蒙古自治區和xx市相關規劃的指引下，xx市內各類

11、物流園區規劃和建設相繼啟動，物流業的發展迎來了新的契機。從2011年1月的xx市政府工作報告可以看出，過去五年xx市在經濟轉型、社會民生、生態環境、城市發展、基礎設施建設等各方面取得了很大成績，為xx市今后的發展與建設提供了更好的環境。報告進一步提出了2011年主要工作目標以及需要重點抓好的工作，包括加快經濟轉型、建設宜居城市、推進城鄉一體化、促進第三產業發展等。強調要以生產性服務業為主導，促進第三產業的提質增效，不斷完善發展第三產業的政策措施，推進物流園區項目的建設。xx市促進經濟社會發展的相關政策將拉動居民消費，進而增加對生活、生產物流的需求，進而為物流園區的開發和建設提供有利條件。 同時

12、，xx市還提出了一些更直接的優惠政策以促進物流業發展，主要涉及財政補貼、稅收優惠、土地優惠、價格優惠等方面。財稅方面，市政府將連續3年，每年安排市預算內資金5000萬元2億元通過貼息、補助、獎勵等多種形式支持現代物流業發展。對于具備規模的物流企業繳納的營業稅，同級財政部門按照地方留成部分前五年全額、后三年50%額度，以補貼形式用于該物流企業發展。土地政策方面，對于用地資金，物流園區可分期支付企業用地出讓金，首次支付比例為全部土地出讓金的50%。土地使用方面，經依法批準利用的荒山、荒地、荒灘和改造廢棄土地可優先用于發展物流業，從使用月份起減免土地使用稅5年，且配套設施的土地使用年限享受法定最高年

13、限。土地價格方面，除倉儲設施外的其他配套設施項目同樣享受倉儲用地價格等。2.1.2經濟環境分析2.1.2.1宏觀經濟環境分析 近年來，xx市國民經濟保持良好的發展勢頭，經濟總量逐年增長。2000年至2009年間，xx市地區生產總值一直保持12%以上的增速，近五年內幾乎每年的增長速度都保持在18%以上。2009年xx全市實現地區生產總值311.21億元，比上年增長22.8%，連續14年實現兩位數增長。其中，第一產業增加值3.11億元，增長3.5%；第二產業增加值214.25億元，增長27.7%；第三產業增加值938.48億元，增長15.2%。按常住人口計算，人均gdp達到6.4萬元。 居民收入和

14、消費水平繼續提高，內部需求旺盛。根據xx經濟社會調查年鑒2010數據，2009年xx市農牧民人均收入8226元，比2008年增長10%，是全國平均水平的1.63倍，是內蒙古自治區人均收入的1.67倍；2009年城鎮人均可支配收入17621元，比2008年增長10.1%，比全國平均水平高出85元，比內蒙古自治區人均收入高出1412元。在消費支出方面，2009年農牧民人均生活消費性支出6089元；城鎮人均生活消費性支出14962元，比2008年增長15.8%。另外，2009年xx市社會消費品零售總額為60.92億元，比2008年增長20%。 居民消費結構發生變化，為服務業的發展拓展了空間。2009

15、年消費結構呈現積極變化，汽車、居住、家庭裝飾等消費不斷擴大。全年汽車類商品零售額38052.4萬元，增長102.2；家用電器和音像器材類商品零售額19757.4萬元，增長17.7。另外，“家電下鄉”政策在xx實施以來，有力帶動了全市城鎮、鄉村的消費市場。2009年全市已備案家電下鄉銷售網點18家，累計銷售9大類家電下鄉產品1705臺，銷售金額達324萬元。 xx市經濟的發展、居民消費水平的提高以及消費結構的變化將對社會物流服務產生極大需求，這為xx市物流業的發展提供了巨大的市場空間。2.1.2.2中觀經濟環境分析 從產業角度來看，xx市傳統的采礦業、制造業和加工業等具有較強實力，新興的第三產業

16、發展良好，充滿潛力。物流作為生產性服務業，其發展依托于相關產業的良好發展。總體而言，xx市物流相關的產業發展特點可以歸納為以下幾點。 相關產業的物流需求旺盛，市場潛力巨大 xx市是典型的工業型城市。經過多年的開發與建設，現已形成能源、化工、建材、鋼鐵冶金四大支柱產業，是我國重要的煤焦化工基地和氯堿化工基地。工業經濟的快速集聚發展，為倉儲、運輸、物流等生產性服務業的發展提供了強有力的支撐，能夠有效地刺激對物流服務需求，物流服務業市場潛力巨大。 同時，隨著近年xx市的經濟社會迅速發展，各商貿企業對物流的需求量也不斷增加，對物流服務質量的要求不斷提高。通過對xx市建材、家具、家居、家電、五金鋼鐵、再

17、生資源等各專業性批發市場的實地調研發現：各專業性批發市場商戶對于倉儲、運輸等基本物流服務需求相對統一和集中，對集中倉儲和“一單到底”的運輸配送有迫切的需求。除了對具體基本物流服務的需求外，商戶對于物流服務質量及其延伸服務也有更高的期待。物流質量上，要求貨物遞送的準時、保質；延伸服務方面，對物流金融、物流信息整合提出要求。 物流企業逐步發展，行業有待整合 一個城市的發展離不開商貿和流通，各類物流企業在巨大的物流需求面前迅速崛起。截止到2007年，全市擁有各類專業市場18個，共有物流配送中心11戶，物流公司17家，擁有運輸車輛12470輛，重型車占31%；擁有各種裝卸搬運機具282臺套，完成公路運

18、輸2677萬噸。2008年社會貨運車輛已發展到10437臺，年運輸總量達到4371萬噸。通過調研發現，xx物流市場中還存在許多小的物流公司，其經營業務簡單，規模小、分布散、實力弱。在運營模式上，這些小物流公司主要以貨代業務為主，搜集需求信息并聯系運輸車輛，從中收取中介費用。同時，各物流企業各自為政，行業集中度低；運作效率不高，整個行業現代化水平較低；運輸車隊分散，專業停車場站較少，專業基礎設施資源相對匱乏。總而言之，為了滿足xx市社會經濟發展對物流服務的迫切需求，需要對現有物流市場進行整合，提高服務效率。 物流園區建設已經起步，定位仍需與實際需求相銜接 為了滿足xx市物流需求，在自治區與市政府

19、推動下，xx市已經開始了物流園區項目建設。2011年建成與在建的物流園區大約有9家左右，主要有：海南錦達物流園區、海勃灣眾利惠農物流園區、海南如意俊安物流園區、海勃灣物流園區、海勃灣岱山物流園區等、海南同州物流園區、烏達呼鐵君正物流園區等。 xx市是以能源、化工、建材、冶金為支柱產業的新型資源型城市，其實際物流需求具有獨特的特點：一是煤炭、化工等專業性物流需求大；二是商貿業物流需求量大。傳統物流服務需求和適應新型城市經濟發展的現代物流服務需求共同發展。針對xx市物流需求的特點相關物流園區項目應運而生。目前，有些在建的物流園區主要是面向煤炭、化工等產業的專業物流需求，如同洲物流園能夠提供金屬非金

20、屬礦石、危險化工品、焦炭等物資的倉儲、搬運、裝卸、運輸等物流服務；烏達呼鐵君正物流園集鐵路運輸、倉儲、裝卸功能于一體，服務于化工、煤炭、建材等專業市場。但是，大部分物流園區的定位不鮮明，其服務定位和功能設計并沒有認真考慮實際需求的特點，而且園區之間還存在功能重復、輻射區域重疊等現象。此外，針對xx市商貿業物流需求特點的綜合性物流園區項目規劃建設仍顯不足。2.1.2.3微觀經濟環境分析近年來xx市工業企業發展迅速，有力地帶動了相關商貿企業的共同發展。2009年xx市規模以上工業企業共有178家，與2008年相比同比增長11.25%；工業企業增加值為189.1億元，同比增長28.7%。受此影響，x

21、x市商貿交易大幅增長。xx市2009年社會消費品總額達60.9億元，同比增長20%。工業及商貿企業的健康發展都離不開物流服務的支撐，而物流園區正是提供綜合物流服務的重要樞紐。 xx市xx房地產開發有限公司隸屬于內蒙古xx實業集團， 立足于xx市經濟發展現狀及集團自身發展戰略，內蒙古xx實業集團提出規劃建設內蒙古xx商貿物流園區并由xx市xx房地產開發有限公司作為建設單位。該園區的建設還充分考慮了xx實業集團自身因素的影響。該集團是多元化集團企業，經營范圍涉及家用電器連鎖銷售、房地產開發、百貨商廈、金融投資、酒店餐飲、物業管理等多個領域。xx集團采用現代企業管理體制，采取事業部管理各業務板塊的方

22、式進行管理，具體分為電器事業部、房地產事業部和酒店事業部。下屬的xx電器公司始建于1993年，經過十幾年超常規跳躍式發展，現是內蒙古西部最大的家電經銷商，業務已輻射到銀川市、巴彥淖爾市和鄂爾多斯市，區域市場占有率80%以上；地產事業部成立于2006年，注冊資本1000萬元，下轄房地產開發公司、投資公司、商廈等眾多企業；酒店事業部下轄諸多賓館、酒店，其住宿和餐飲總量居行業首位。xx市工商企業近年來不論規模還是數量都得到了較大增長，企業生產的活躍有力地帶動了區域內的商貿流通，綜合物流服務的需求亟待滿足。另一方面，xx實業集團經過多年的發展，擁有較雄厚的經濟實力和重要的市場影響力，各業務板塊迅速發展

23、，自身物流需求也不斷釋放。因此，xx實業集團依托自身物流需求，抓住市場機遇，推動物流園區的規劃與建設，能夠形成多贏的局面。2.2項目建設的必要性2.2.1 項目的建設符合物流業的國家相關政策物流產業振興規劃中明確提出發展現代物流服務業。大力推進物流服務的社會化和專業化，優化物流業發展的區域布局，提高物流信息化水平，加強對制造業物流分離外包。本項目將以建設現代倉儲物流服務業為目標，符合國家物流產業發展規劃及相關政策。2.2.2項目的建設增加財政收入，創造就業機會 本項目可以獲得較好的經濟效益，為xx市增加財政及稅收收入，同時項目將新增就業崗位，為市民開辟新的就業門路，緩解就業矛盾，有利于維護社會

24、穩定，擴大經濟內需，起到繁榮城市經濟的作用，為地區經濟的發展創造良好的投資環境，促進地區經濟的振興。2.2.3項目的建設有利于區域產品的流通本區域內聚集著以陜西汽車集團公司等多家以汽車，機械，化工，制藥，建材生產為主的企業集群，但同時該區域內第二產業獨大，現代服務業發展不足，尤其是現代服務業企業較少，針對本區域內企業多為生產型企業，大力發展該區域倉儲物流業對于優化該區域產業結構，提升該區域內企業的產品流通速度有著非常重要的意義。按照xx市未來規劃定位的要求，即建成內蒙古西部區域中心城市要求，本項目更是具有極強的示范帶動效應。2.2.4提升城市形象，完善城市功能本項目也是xx市趕超現代城市發展步

25、伐的需要，也符合近年來國內外城市發展的潮流。從國內外許多有影響的城市看，都爭相把建設當地現代物流擺上日程。該項目已同時具備各方面比較成熟的操作條件。2.2.5物流中心的建設將積極推動地方經濟的發展國家實施西部大開發，戰略重點之一是加快西部地區的基礎建設。本項目的場址地處內蒙古“小三角”中心。目前倉儲和物流的能力無法滿足流通需求。物流業的服務創新、技術創新、組織創新、管理創新和制度創新速度較慢，跟不上經濟的發展速度。規模化經營水平低，貨物運輸站場設施陳舊簡陋，功能單一，信息不靈，根本談不上貨物運輸信息交流，因而常常發生產品不能及時外銷，物流不暢，制約資源的高效配置，這種狀況，不僅嚴重地阻礙本地區

26、經濟的發展，而且也極大地制約了社會經濟的進步和發展。為了解決上述問題，不斷滿足日益發展的社會經濟需要，必須通過建設一個具有設備先進、設施完善、信息靈通、服務周到、管理科學、運輸快捷的現代物流中心來加以解決。為本地區提供極為方便快捷的物流服務，有利于充分發揮區位優勢、資源優勢，從而促進本地及周邊地區經濟的繁榮和發展，帶動經濟的整體發展。2.2.6是經濟和社會發展的需要物流是為滿足客戶要求，對原材料、流程清單、成品半成品及有關售后、從起點到消費者的高效、經濟、安全地流通進行策劃、實施和控制的過程，涵蓋運輸、倉儲、包裝、配送、流通加工、信息處理等相關活動，是一種高技術支持的服務。工業經濟的發展往往帶

27、動周邊地區的繁榮與發展。隨著西部地區經濟開發區建設速度的加快，倉儲和物流對周邊地區的綜合服務作用越來越大，建立一個高效率的物流體系就越來越顯得必要。由此可見，項目的建設不僅可能，而且非常必要。第三章 市場需求預測3.1物流需求總量分析與預測3.1.1 基于經濟總量的需求規模分析與預測 研究表明，物流需求與國民經濟發展有著密不可分的關系，具有一定程度的正相關性。經濟總量的增長，必然產生一定量的物流需求增長。近年來，xx市經濟發展迅速，經濟總量不斷增長（如圖2-1）。國內生產總值從2005年到2009年年平均增長率約為20.28%，2009年更激增到311.21億元，比上年增長22.8%，并連續1

28、4年實現兩位數增長。根據xx市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要，未來的“十二五”期間xx市將加快發展步伐，擴充經濟總量。圖2-1 xx市近年來經濟發展情況 xx市2010頒布了內蒙古自治區xx市服務業發展規劃，其中對于xx市服務業的發展情況進行了較科學的預測。下面根據預測中服務業增加值占xx市gdp總量以及xx市服務業的年均增長比率，推測未來幾年的gdp總量（如表2-1）。根據已有數據，2010-2015年，xx市服務業增加值平均增長率約為27%；2016-2020年，xx市服務業增加值的平均增長率約為17%。xx市gdp總量在2015年以前將以年均27%的速度增長，到2015年xx市地

29、區生產總值將達到1200億元左右，居民生活水平將顯著提高；20162020年gdp仍以較快速度增長；2020 年之后，xx市經濟將進入有序的平穩增長期，增速將減緩，經濟總量趨向于更理性的發展。 宏觀上，從xx市經濟總量情況可以預測物流潛在的需求巨大。具體來說，xx市作為重要的資源型工業城市，工業經濟的快速發展顯示了其經濟發展總體趨勢，也反映了相關物流需求的潛在規模。2009年，全市完成工業增加值197.27億元，比上年增長27.3%；全市177戶規模以上工業企業完成增加值189.07億元，增長28.7%，其中國有控股企業實現增加值75.1億元，增長22.2%。工業生產的高速發展，對運輸、倉儲、

30、包裝、加工等流通環節提出了新的挑戰，也真正激發了現代物流服務的實際需要。 相對生產環節，xx市居民消費支出情況和消費結構的變化也同樣需要物流服務的進一步支持。近年來xx市消費市場主要呈現兩大方面的亮點。一是消費結構呈現積極變化，汽車、居住、家庭裝飾等消費不斷擴大。xx市全年汽車類商品零售額38052.4萬元，增長102.2%。家電和通訊類消費品升級步伐加快，家用電器和音像器材類商品零售額19757.4萬元，增長17.7%。二是“家電下鄉”政策在xx實施以來，有力帶動了全市城鎮、鄉村的消費市場。隨著居民經濟收入的增加，消費能力將有更大的提高，新的多樣化商貿與物流需求會不斷出現。表3-1 xx市2

31、012-2020年gdp預測年份服務業增加值服務業增加值占gdp總量比重xx市gdp總量2012192.2431.10%618.14 2013244.1431.40%777.52 2014310.0631.70%978.11 2015393.7832.00%1230.56 2016460.7233.28%1384.46 2017539.0434.56%1559.90 2018630.6835.83%1760.00 2019737.937.11%1988.31 2020863.3438.39%2248.87 3.1.2 基于貨運總量的需求規模分析與預測 運輸是現代物流的重要組成部分，并且在物流總

32、費用中所占比重較大。2009年，我國社會物流總費用為60826億元。其中，運輸費用為33600億元，占總費用的55.24%。同樣地，xx市大部分企業物流成本中運輸成本也是最大的一部分。所以在對xx市物流需求進行分析的過程中，需要重點分析交通貨運物流量的情況，通過這一指標來分析xx物流需求的現狀，并測算該區域未來物流量的大小。 根據xx市各年統計年鑒、統計公報以及公路部門提供的資料進行整理，可以得到下表2-2。表3-2 xx市交通運輸貨運量情況（萬噸）年份公路鐵路航空合計200633092126.7149.75585.4200743712531.1177.17079.2200834482418.

33、4217.45883.82200941482630.6428.616807.25 據統計，xx市2009年全年各種運輸方式完成貨物運輸總量6807.25萬噸，比上年增長15.5%。其中，鐵路2630.64萬噸，增長8.8%；公路4148萬噸，增長20.3%；民航28.61萬噸，增長64.4%。 由以上的數據可以看出，公路運輸在xx市交通貨運中占主要位置。2006年到2009年，xx市交通運輸貨運量中公路運輸所占比重始終保持在60%左右，公路貨運量和增長速度均高于鐵路，民航由于起步較晚，增長率雖高，但所占比重尚小。這與全國交通運輸的發展趨勢相吻合。隨著xx市貨運總量的逐年提升，依托較強區位和交通

34、優勢的xx商貿物流園區所起到的物流集聚功能將會更加明顯。 考慮內蒙古xx商貿物流園區的實際情況，公路運輸將成為主要貨物運輸方式。下面主要考慮公路貨運量的情況，以對物流需求進行預測。根據統計年鑒中數據，xx市2003-2009年公路貨運量如下表2-3所示。表3-3 xx市2003-2009公路貨運量（萬噸）年份公路貨運量年份公路貨運量20032830200743712004297120083448200531202009414820063309 公路貨運量的預測采取傳統的線性回歸分析，根據歷史數據可得擬合方程為：，其中，r2=0.652。xx市公路貨運量的預測值參見表2-4。表3-4 xx市公路

35、交通貨運量預測值（萬噸） 年份公路貨運量年份公路貨運量20124767.5220175867.3220134987.4820186087.2820145207.4420196307.2420155427.420206527.220165647.36 下面具體對xx商貿物流園區的綜合交通貨運量進行預測。根據以上的預測，2015年xx市公路交通貨運量將達到5427.4萬噸的規模，公路運輸服務需求量巨大。隨著xx市的快速發展，公路貨運量與周轉量的迅速增加，各重要物流園區、中心等的集散樞紐作用將更加顯著。因此，可以肯定xx商貿物流園區在xx市公路貨運方面的貢獻將會越來越大。根據內蒙古xx商貿物流園區作

36、業能力的初步分析，以xx全市的6%的比例來計算未來內蒙古xx商貿物流園區的公路貨運量，2015年將達到291.35萬噸。到2020年，根據物流園區的發展，將有xx市全市公路交通貨運總量的9%經過內蒙古xx商貿物流園區，具體規模將達到587.45萬噸。該結果是對物流園區交通區位情況與需求產業現狀的分析基礎上初步匡算的，較為保守。相信在正常運營一段時間后，內蒙古xx商貿物流園區所承擔的貨運量份額仍將會有一定的上升空間。3.2行業物流需求分析3.2.1 行業物流需求分析通過對部分相關行業的調查研究，xx市廣大商戶對于倉儲以及運輸、配送的需求較大。結合xx市、內蒙古xx商貿物流園區在產業布局和區位交通

37、方面的特點，以下分別建材、家居、家電、食品飲料、鋼材、輕工業機械、再生資源等方面對內蒙古xx商貿物流園區可能涉及到的行業物流需求進行必要的分析。（1）建材行業物流需求情況 目前，在xx市經濟高速發展的帶動下，城市化進程日益加快，居民生活水平不斷提高，建材、家裝類產品的需求量節節攀升，直接推進了xx市建材行業的高速發展。2009年，xx市全市建筑業增加值達到16.98億元，比上年增長了31.3%，并繼續以較高的速度增長。但是，由于物流基礎設施的落后，成本浪費現象較為嚴重。調研中了解到，xx市的建材行業物流主要在倉儲和配送兩方面存在問題。倉儲方面，xx市目前還沒有大規模的現代化倉儲管理中心，僅有幾

38、家企業自建的倉儲區或者在建的物流倉儲設施。有很多商戶還是租用停用的廠房、車庫等，規格千差萬別，其中的倉儲配套設施非常簡陋，安全措施不到位。而且，由于規模小，倉儲設施過于分散，增加了租用商戶的管理成本和物流費用。配送方面，大部分商戶沒有自己的專業配送團隊，多采用雇傭的方法，根據業務需求雇傭私人的車隊、人員進行裝卸搬運和配送。針對以上問題，xx市目前急需對分散、雜亂的倉儲設施進行合理規劃，通過建設標準化倉庫，為建材等產品建設交易展示廳，并配備專業的配送團隊，對其建材行業的倉儲、銷售和配送業務進行一體化管理。（2）家居行業物流需求情況 隨著xx市社會經濟的發展，居民對于生活質量的追求不斷提高。體現最

39、為明顯的是家居行業近年來的快速發展。xx市家居行業的發展對相關物流服務提出了要求，但是家居物流同樣存在著倉儲和配送方面的問題。倉儲方面，與上面提到的建材行業物流存在的問題類似，倉庫區分散，規格不統一，距離商戶過遠。家居行業同樣需要距離商戶較近的標準化倉儲設施。配送方面，由于家居產品多是消費者定制，廠家直接配送。這就對xx市的運輸與配送環節提出了更高的要求，“一站式”、“門到門”的專業化物流服務被提上日程。（3）家電行業物流需求情況 城市化進程的加快和居民生活水平的提高的另一重要體現就是對家電產品需求量的增大。由于家電產品的特殊性，其倉儲條件的要求較高。通過調研了解到，大部分企業家電產品倉庫管理

40、并不理想。首先，倉庫倉儲面積不足，產品存放沒有足夠的空間，甚至出現家電超限疊放的情況。其次，倉庫基礎設施落后，只是對產品的簡單存放，甚至沒有基本的保護措施。而且，倉庫管理方式粗放，大部分產品的存放貨位僅靠管理人員的經驗記憶，信息化建設滯后。配送方面，多數采用自營的配送車輛，存在成本投入過大和管理難度大的問題。所以，對于家電行業，迫切需要配有現代化設備的標準化倉庫，加大庫容規模，并配備專業化統一管理的配送團隊。（4）鋼材行業物流需求情況 xx市處于高速發展的工業化和城市化進程中，城市建設、工業生產對于鋼材產品的需求量大。調研中發現，xx市共有約30多家鋼材經銷企業，年銷售量約3040萬噸，但是沒

41、有成規模的鋼材交易市場。經銷企業多租用簡陋的露天堆場進行鋼材堆放與交易，設施設備落后。鋼材交易市場的管理不夠健全，市場規模不大，不足以滿足日益增大的市場需求。對于鋼材配送方面，小型的鋼材經銷企業多是臨時雇傭車輛和人員提供物流服務，市場上專業的鋼材物流服務企業并不多見。綜上，對于xx市鋼材行業，需要建設大型綜合鋼材交易場所，集鋼材堆放、鋼材加工與交易展示為一體，統一管理；配備專業的配送隊伍或引入專業化物流企業為眾多鋼材經銷企業提供服務；在加強交易場所管理的同時，仍需改善區域內的交通條件，以方便大宗貨物的運輸。（5）其他行業物流需求情況 xx市的食品飲料行業、輕工機械行業、再生資源行業等在xx市經

42、濟快速發展的宏觀背景下，自身也是得到了一定程度的發展。然而，由于xx市物流服務體系發展的滯后，限制了這些行業進一步發展。調研中了解到，倉儲方面普遍存在的問題是倉儲設施簡陋，安全系數低，無統一化管理，這些因素導致了眾多行業的流通成本高企。如食品飲料行業缺乏必要的專業化恒溫庫，而再生資源行業則存在倉庫簡陋，無集中、專業化的處理場所等現象。配送和運輸方面由于缺乏較完善的配送服務體系，配送與運輸效率較低，不僅造成了需求企業的成本負擔，而且嚴重影響了城市交通。對此，xx市需要針對行業的特點，建設適應行業需求的標準化的恒溫庫、露天堆場、展示區等，特別是將專業批發市場的建設與物流中心、物流園區的建設相結合，

43、完善配套的配送與運輸服務體系。綜上所述，可以歸納xx市相關行業的物流需求，如表2-5所示。表3-5 xx市相關行業物流需求分析行業名稱需求內容建材1、地理位置集中的標準化的倉庫；2、倉庫前面的交易展示廳；3、較專業的配送服務家居1、距離家具商場較近的標準化倉庫；2、“一站式”、“門到門”的物流服務家電（包括xx集團）1、配備現代化設備的標準化倉庫；2、庫容規模較大；3、專業的配送服務食品飲料1、一般標準化倉庫，少量較高標準的恒溫庫；2、專業化配送甚至共同配送服務鋼材1、鋼材存儲和交易展示的露天堆場2、鋼材加工庫房；3、專業化裝卸搬運設備及配送服務輕工機械1、 標準化的倉庫2、 配備一定的交易展

44、示區域再生資源1、專業化管理的露天堆場；2、標準化倉庫3、分類處理場所3.2.2 物流服務的需求分析 物流服務的需求是指國民經濟及相關產業需要物流業提供服務的具體形式和內容，即需要提供什么類型的物流服務以及物流服務的具體內容。調研中發現，目前xx市相關行業具體的物流服務需求大致分為四類：倉儲服務需求、集配貨服務需求、城市配送服務需求、物流信息服務需求。 首先，xx市除煤炭產品外的城市生活、生產物資種類繁多，這些產品的中轉和銷售業務的開展都離不開倉儲物流服務的支持。然而，xx市沒有正規的現代化倉儲中心，僅有的倉儲區、堆場等，不僅規模小、設施簡陋、管理水平較低，而且還供不應求。這就需要xx市加快物

45、流倉儲網絡的建設，同時配合信息化建設實現統一管理，合理化配置資源，降低成本。 其次，xx市大宗物資物流以煤炭及其衍生品外運和建材、家居、家電等產品運入為主。貨流不均衡性往往會導致回運系數過小、空率過大等不合理運輸現象的產生。有效地集貨、配貨將小且分散的物資整合為整車貨物，將有效提高物流運作效率。xx市產業發展和交通區位特點形成的大量集貨、末端配送以及中轉業務，將大大地激發了集配貨服務需求。 再次，生活、生產物資的供應是城市正常運轉的保障，城市配送則是商品流通中及其重要的“最后一公里”。xx市針對于城市生活類物資的配送還沒有形成完善的配送體系，臨時性的、分散的配送必將造成成本的提高和供應的風險。

46、因此，xx市迫切需要將市內零散的物流配送需求進行整合，進一步地建立完善的城市配送服務體系，以實現城市配送服務供需的有效對接。 最后，xx市的物流服務與產業需求的對接離不開信息網絡的支持。xx市沒有統一的物流信息管理部門，而是分散在xx市各行政管理部，以及運輸干道旁、物流園區和停車場周邊的貨運信息部，這些信息部往往兼做商店、飯館等。所提供的服務也僅僅是將沒有經過整理的需求信息有償轉手給運輸企業或者貨車司機。因此，xx市有必要首先整合分散雜亂的物流信息網絡，滿足企業在物流信息服務上的需求，實現傳統物流向現代物流的跨越。3.2.3 配套服務的需求分析 物流園區的正常運營離不開一些必要的配套服務的支持

47、。針對業務需求的特點，xx商貿物流園區主要需要整體監管、車輛管理、生活住宿等方面的配套服務。（1）園區管理 主要負責園區的日常管理工作，包括人員管理、設施設備管理、文檔整理及財務管理。例如根據各方簽訂協議，采用約定的結算方式與上游供應方和下游用戶進行結算。（2）車輛管理服務 主要提供進行商貿業務的顧客的停車場地管理，貨車停車場經營與管理，還包括提供修車、保養、加油等服務。（3）生活住宿服務 主要提供司機、物流作業人員、管理人員、專技人員的休息、餐飲、生活、娛樂等服務。第四章 場址選擇與建設條件4.1 場址選擇 內蒙古xx商貿物流園區位于海勃灣區北部摩爾溝地區，東臨加工、服務業園區，西連觀光農業

48、區，緊靠xx機場和xx北站，南距市區中心僅約10余公里，北接千里山工業園區、蒙西工業園區。4.2建設條件4.2.1經濟區位條件分析 物流業是支持社會經濟發展的重要生產性服務業，它的發展離不開經濟的繁榮。xx市是連接西北和華北的重要樞紐，具有得天獨厚的經濟區位優勢。（1）西部經濟區域的后發優勢 隨著國家西部大開發政策的實施和推進，西部地區的基礎設施不斷完善，經濟規模迅速發展。“十二五”時期是國家實施西部大開發的第二個十年啟動階段，東西部地區產業結構都將進入調整優化時期，許多東部地區不具備競爭優勢和成本優勢的產業將逐漸向中西部轉移，這將給具有比較優勢的xx帶來重大發展機遇。同時，國家在“十二五”期

49、間對西部的投資力度和政策傾斜程度將繼續增加，這將促進西部地區經濟的進一步騰飛。xx市處于迅猛發展的工業經濟階段，該階段的需求特征決定了需要建立更加完善的社會物流服務體系。（2）“小金三角”經濟區域的樞紐優勢 xx與棋盤井、烏斯太組成的“小金三角”經濟區，是銜接西北與華北經濟的重要樞紐（圖4- 1）。而xx市是“小金三角”的中心城市，經濟發展速度快，同時帶動并服務于周邊城市的發展。因此，xx市第三產業的發展應滿足xx本市及周邊城區的需要。尤其對于物流業，由于它在經濟發展中有重要的服務和輔助作用，xx市物流業的輻射范圍應立足xx服務“小金三角”區域。 隨著經濟的發展和居民生活水平的提高，人們對于家

50、具、家居、建材等的物流需求處于不斷增加階段，而現有的物流服務并不能滿足顧客需求，分散的倉儲也給商家帶來了成本的提高。因此，建立高標準、高水平、現代化的物流園區是整合物流資源、提供更好物流服務的必要途徑，也是適應“小金三角”區域經濟一體化發展趨勢的重要戰略選擇。圖4- 1“小金三角”經濟區位4.2.2交通區位條件分析 xx市是華北進入西北的重要通道，是連接陜西、寧夏和內蒙古自治區的重要城市，是入疆出海的重要節點，也是產業西進與資源東出的重要節點。xx市具有便利的交通區位優勢，現已形成立體交通運輸網絡。公路方面“一橫二環三縱”和暢通出口的公路網初具規模。所謂一橫就是109國道棋盤井至寧夏石嘴山段一

51、級公路；二環就是一環以高等級公路連接三區的快速通道，實現15分鐘城市圈，另一環為一級公路連接全市工礦區、工業園區的重載交通道路，實現30分鐘經濟圈；三縱就是京藏高速xx段、110國道新地至麻黃溝段和新地至西來峰運煤專線。暢通出口主要是打通通往蒙西、烏斯太、棋盤井工業園區的道路，實現1小時城市輻射圈。鐵路方面有北京包頭蘭州西部運輸大動脈，xx東勝黃驊港鐵路連接東西，xx公烏素三北羊場新上海廟鐵路，阿拉善盟xx臨河秦皇島港及京津地區的貨運通道，正在建設的xx臨河策克哈密烏魯木齊鐵路等；航空方面有xx呼市北京航線，xx西安航線，xx西安廣州航線，xx呼市上海航線，全國各地省會城市經轉機后均可當日到達

52、。便利的交通網絡的形成是xx市成為重要物流節點城市的基礎和必備條件。 xx市內交通建設也比較完善。截至2008年底，xx市公路總里程達到797.7公里，其中高速公路64.47公里、一級公路54.8公里、二級公路237.83公里、三級公路242.2公里，四級公路198.4公里。公路密度達到每百平方公里45.5公里，市、區、鎮（辦事處）全部通油路，行政村（嘎查）全部通公路。公路密度和新農區公路建設速度均居全自治區首位。內蒙古第十二屆運動會期間改擴建了一批公路項目，包括機場路、摩爾溝附近的京藏高速xx互通立交橋項目、海勃灣至烏達的城市快速通道、烏達至海南快速通道、海勃灣至海南快速通道等。便捷的市內交

53、通是完善城市服務功能的基礎環節，同時對城市配送及地區間流通有積極作用，為物流園區的建立提供了便利條件。 內蒙古xx商貿物流園區選址同樣具有便捷的交通條件和區位優勢。內蒙古xx商貿物流園區位于海勃灣區北部摩爾溝地區，東臨加工、服務業園區，西連觀光農業區，緊靠xx機場和xx北站，南距市區中心僅約10余公里，北接千里山工業園區、蒙西工業園區。園區在位置上與市區中心地帶距離適中，產業關聯度高，而且坐擁京藏高速和運煤大通道等交通要道的便利。京藏高速的出口就在園區附近，這樣的交通區位不僅便利于開展煤炭運輸的延伸服務以及其他商貿物資的中轉，而且對于城市配送以及商貿交易、加工等業務的開展有很大的吸引力。 20

54、11年8月通過內蒙古自治區批準的xx市城市總體規劃(2011-2030)正式啟動實施。該城市規劃中提出了交通相關規劃：鐵路方面依托包蘭鐵路形成xx鐵路客貨運通道；依托東烏鐵路、烏吉臨策線、海公東烏新上海廟太中銀線（寧東）形成xx與外部的鐵路貨運通道；航空方面擴建xx機場，進一步增加航線與直航。鐵路客貨運通道的建立無疑將帶來更大量的物資中轉，城市配送需求也將隨之增長。xx機場的擴建將促進xx與外界的經濟聯系，也為航空物流的發展奠定了基礎。內蒙古xx商貿物流園區在xx交通大發展的大背景下，發揮交通區位優勢，提供社會急需的商貿物流服務將大有可為。4.2.3自然條件1、水文地質條件 （1）地表水主要是

55、黃河水。河流平均流速0.88-1.97m/s，水面寬250-700m，水深2.5-11.5m，水面比降0.013-0.039，水位變幅2-5m。水文資料簡述如下：流量：實測最小148m3/s最大洪峰量：5820m3/s水位：千年一遇的洪水水位為1090.55m，百年一遇洪水位1089.32m，最低水位1083.28-1083.68m。泥沙：歷年最大含沙量90.4kg/m3。（2）地下水分布在山前沖積扇上，地形西高東低，平均地面坡度約10，平均海拔高度約為1203m。城區地層由砂礫石構成，土壤承載力0.2-0.5mpa。該區地震烈度為8度，應預設防。該區地下水含水層主要由第四系松散沉積沙礫石及卵

56、石組成，總厚度超過200m。地下水主要靠黃河水側滲補給，水量極豐富，尤以阿不且亥溝以北至阿圖格溝一帶黃河沖積平原一級階地富水性最佳，單井涌水量大于5000m3/日，地下水資源量極其豐富，可開采量達6.0-7.15萬m3日。地下水水質良好，為礦化度小于1克升的hco3so4-naca型及hco3cl-namg型水，水的物理性質及化學成份符合生活飲用水和一般工業用水的水質要求。 （3）工程地質該地區地層結構簡單，以碎石土、粉質粘土為主，勘測深度未見地下水，無軟化層，碎石土、粉質粘土下地基承載力為280kpa，可滿足建筑施工。2、氣象本工程位于內蒙古西部工業城市xx市西部海南區，該區冬長夏短，氣候干燥，其自然條件如下：年平均氣溫 9.2年極端最高溫度 39.4年極端最低溫度 -28.6平均