1、工程部管理制度匯編編制：商業(yè)管理中心 審核：二 0 一五年一月十六日 目錄第一章工程部管理制度1. 安全保障制度2. 設(shè)備安全管理制度3. 安全用火管理制度4. 易燃、易爆物品管理制度5. 電梯安全管理制度6. 值班管理制度7. 交接班管理制度8. 設(shè)備房管理制度9. 設(shè)備房、值班室衛(wèi)生管理制度10. 值班電話管理制度11. 配電房管理制度12. 柴油發(fā)電機(jī)房管理制度13. 電梯機(jī)房管理制度14. 冷水機(jī)房管理制度15. 水泵房管理制度16. 機(jī)房鑰匙管理制度17. 設(shè)備機(jī)房巡回檢查制度18. 報(bào)告制度19. 物料管理制度20. 培訓(xùn)管理制度21. 員工日志管理制度22. 公用設(shè)施數(shù)據(jù)分析管理

2、制度23. 建筑物外墻定期檢查制度24. 日志和檔案管理制度25. 振動(dòng)分析制度26. 資源控制制度27. 房屋系數(shù)檢查制度28. 報(bào)修單管理制度29. 維修類型劃分管理制度30. 外包商服務(wù)登記管理制度31. 工程倉(cāng)庫(kù)管理制度32. 工具管理制度33. 工程部節(jié)能管理制度34. 培訓(xùn)管理制度第二章驗(yàn)收與接管工作規(guī)程1 驗(yàn)收接管應(yīng)具備的條件2 驗(yàn)收接管的準(zhǔn)備工作3 成立驗(yàn)收接管工作小組4 驗(yàn)收接管前的準(zhǔn)備工作5 圖紙、資料的驗(yàn)收移交6 商戶/租戶資料清單7 房屋本體驗(yàn)收8 公共配套設(shè)施驗(yàn)收9 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收10 鑰匙移交11 驗(yàn)收總體要求12 接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題處理13 正式驗(yàn)收接管14 應(yīng)

3、用表單第三章工程緊急事故處理規(guī)定 1緊急事故處理程序2 緊急事故處理原則3 工程設(shè)備設(shè)施緊急事故處理預(yù)案（1） 冷水機(jī)組緊急處理程序（2） 停電緊急處理程序（3） 觸電事故處理程序（4） 氣體泄漏處理程序（5） 電梯緊急處理程序（6） 生活水、消防水系統(tǒng)緊急處理程序（7） 火警應(yīng)變處理程序（8） 安全用具的保管及使用規(guī)定第四章工程部日常事務(wù)管理規(guī)程 工程部?jī)?nèi)部管理機(jī)制建立（1） 工程晨會(huì)制度（2） 工程例會(huì)制度（3） 基層領(lǐng)班聘任制度（4） 員工定期考評(píng)制度（5） 員工定期面談制度（6） 工程巡檢制度（7） 主力店專用設(shè)備設(shè)施定期巡查制度（8） 工作計(jì)劃制度（9） 工程預(yù)算制度（10） 設(shè)備設(shè)

4、施管理制度（11） 建（構(gòu)）筑物管理制度（12） 商戶報(bào)修管理制度（13） 能源管理制度工程管理制度匯編目的：規(guī)范物業(yè)部管理的標(biāo)準(zhǔn)性、統(tǒng)一性，確保工作質(zhì)量。適用范圍 :適用于商業(yè)管理公司下屬物業(yè)部的管理工作。內(nèi)容：1安全保障制度1、 物業(yè)部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真 做好安全保衛(wèi)工作。2、 值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全 隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或物業(yè)部經(jīng)理。3、 各班領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上 報(bào)主管或物業(yè)部經(jīng)理。4、 主管須每月組織所屬員工對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行

5、安全檢查，消除隱患，并將檢查處理 結(jié)果書面報(bào)告物業(yè)部經(jīng)理。5、 未經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)，任何外來(lái)人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房 （包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉(cāng)庫(kù)等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電 室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等重要部門時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，記錄來(lái) 賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等，并由值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。6、 所有機(jī)房、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場(chǎng)。7、 各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門之鑰匙的配制，必須向物業(yè)部經(jīng)理提出書面申請(qǐng)，經(jīng) 批準(zhǔn)后方可配制，不得隨意私配。8、 所有機(jī)房、設(shè)備間

6、、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志，杜絕閑人進(jìn)入。 9、所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。10、 所有水池、水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，無(wú)關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱 必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。11、 高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其它有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必 須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。12、 所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及 規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全。13、 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使 用。14、 所有工具、

7、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本商場(chǎng)工作范圍以外，如因工作需 要須經(jīng)主管書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。15、 物業(yè)部須每年配合維保單位對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等消防設(shè) 施、設(shè)備進(jìn)行測(cè)試，以保證其使用功能正常，無(wú)故障。16、 物業(yè)部員工在進(jìn)行維修作業(yè)時(shí)須按照如下步驟進(jìn)行：1工作區(qū)域a 保持清潔有序。b 機(jī)械設(shè)備旁邊應(yīng)留有足夠的空間以便維修。c 在所有工作場(chǎng)所都應(yīng)有至少 50w 的照明。d 離地面不到 8 英尺或大型設(shè)備或箱子易碰到的燈泡應(yīng)安裝保護(hù)罩。e 工作地點(diǎn)應(yīng)與危險(xiǎn)區(qū)域或分散注意力的地方隔離開來(lái)。f 在工作區(qū)張貼警告標(biāo)志以防對(duì)別人造成傷害。g 不要把工具或設(shè)

8、備放在易絆倒人的地方。h 防火門附近應(yīng)無(wú)障礙物阻擋指示性標(biāo)志。i 確保所有工作區(qū)域的通風(fēng)良好。2機(jī)械與設(shè)備a 只操作會(huì)操作的設(shè)備。b 定期檢查繩索、鋼絲繩和鏈條并按要求更換。c 確保某些機(jī)器的防護(hù)罩安裝正確無(wú)誤。3危險(xiǎn)性材料a 如有指示或必要應(yīng)采取眼睛保護(hù)措施。b 如有指示或必要應(yīng)使用其它保護(hù)性設(shè)備、衣物。c 經(jīng)許可使用的可燃物應(yīng)限制其在容器中保存的數(shù)量。d 某些容器應(yīng)正確標(biāo)識(shí)。丟棄未加標(biāo)識(shí)的剩余物或未能正確標(biāo)識(shí)的物質(zhì)。e 輸送壓縮空氣時(shí)應(yīng)使用合適的制動(dòng)裝置。f 如果偶然接觸有害物質(zhì)應(yīng)立即就醫(yī)。g 用掃帚或刷子和撮斗清除碎玻璃。不要用手揀。4梯子a檢查并確認(rèn)所有的升降臺(tái)、竹梯、鋁合金梯或伸縮梯

9、在使用前狀況良好。b 只使用有防滑皮的梯子。c 任何帶電作業(yè)都嚴(yán)禁使用金屬梯。5其它預(yù)防措施a 任何時(shí)間都應(yīng)使用合適的提升技術(shù)。在提升極重的物體時(shí)應(yīng)使用機(jī)械設(shè)備或要求幫 助。b 嚴(yán)禁在工作場(chǎng)所大聲喧嘩或開玩笑。6發(fā)生事故時(shí)應(yīng)立即向經(jīng)理/主管報(bào)告。將受傷員工立即就醫(yī)并提交所需報(bào)告文件。2設(shè)備安全管理制度1、 機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由物 業(yè)部技工實(shí)施，工程人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證。2、 智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，值班運(yùn)行人員必 須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄。3、 機(jī)電設(shè)

10、備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，確保設(shè)備完好。4、 設(shè)備值班運(yùn)行人員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作管理規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和維修。5、 設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。 6、維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。7、 在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并 懸掛標(biāo)示牌。8、 做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。9、 供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材。3安全用火管理制度為保證物業(yè)部人員在工程施工、設(shè)備維護(hù)過(guò)程中動(dòng)火的安全特制定以下制度：1、 凡施工動(dòng)火須經(jīng)

11、物業(yè)部經(jīng)理同意，并到保安部領(lǐng)取動(dòng)火證后方可進(jìn)行動(dòng)火施工。2、 動(dòng)火人員應(yīng)持證上崗，沒有電焊、氣焊等操作證不允許上崗；3、 動(dòng)火時(shí)應(yīng)遵守有關(guān)安全操作規(guī)定和操作規(guī)程，動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)必須配備符合要求的消防器材 或水等有關(guān)滅火設(shè)施，距離火源不得超過(guò)兩米遠(yuǎn)。4、 動(dòng)火前必須對(duì)動(dòng)火部位附近 10 米范圍內(nèi)的易燃、易爆、可燃物品清除或隔離保護(hù)。 5、動(dòng)火完畢，應(yīng)仔細(xì)檢查清理現(xiàn)場(chǎng)，熄滅余火，切斷電源，將動(dòng)火證交回保安部。4危險(xiǎn)易燃易爆品管理制度1、 配電房、柴油發(fā)電機(jī)房、泵房等要害部位，非工作人員未經(jīng)批準(zhǔn)嚴(yán)禁入內(nèi)。2、 各種安全防護(hù)裝置、照明、信號(hào)、監(jiān)測(cè)儀表、警戒標(biāo)記、防雷、報(bào)警裝置等設(shè)備要定 期檢查，不得隨意拆除

12、和非法占用。3、 易燃、易爆、劇毒、放射、腐蝕和性質(zhì)相抵觸的各類物品，必須分類妥善存放，嚴(yán)格 管理，保持通風(fēng)良好，并設(shè)置明顯標(biāo)志。倉(cāng)庫(kù)及易燃易爆粉塵和氣體場(chǎng)所使用防爆燈 具。4、 易燃易爆，化學(xué)物品必須專人保管，保管員要詳細(xì)核對(duì)產(chǎn)品名稱、規(guī)格、牌號(hào)、質(zhì)量、數(shù)量、查清危險(xiǎn)性質(zhì)。遇有包裝不良、質(zhì)量異變、標(biāo)號(hào)不符合等情況，應(yīng)及時(shí)進(jìn) 行安全處理。5、忌水、忌沫、忌曬的化學(xué)危險(xiǎn)品，不準(zhǔn)在露天、低溫、高溫處存放。容器包裝要密閉，完整無(wú)損。6、易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)品庫(kù)房周圍嚴(yán)禁吸煙和明火作業(yè)。庫(kù)房?jī)?nèi)物品應(yīng)保持一定的間距。 7、凡用玻璃容器盛裝的化學(xué)危險(xiǎn)品，必須采用木箱搬運(yùn)。嚴(yán)防撞擊、振動(dòng)、摩擦、重壓和傾斜。8、

13、 倉(cāng)管員定時(shí)檢查，對(duì)過(guò)期的易燃、易爆物品按相關(guān)條例做好處理工作并做記錄。9、 進(jìn)行定期和不定期的安全檢查，查出隱患，要及時(shí)整改和上報(bào)。如發(fā)現(xiàn)不安全的緊急 情況，應(yīng)先停止工作，再報(bào)有關(guān)部門研究處理。5電梯安全管理制度1、 電梯管理人員必須持證上崗，無(wú)證人員禁止操作。2、 電梯管理人員每天須對(duì)所管電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)人員處理。3、 每周維修主管組織技術(shù)人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)的安全隱患立即通知電梯 維保單位前來(lái)整改。4、 電梯工負(fù)責(zé)對(duì)電梯維保單位的保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢驗(yàn)。5、 在消控中心設(shè)立報(bào)警電話，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能隨時(shí)接到警報(bào)信號(hào)，在第一時(shí)間內(nèi) 指派維修人

14、員將電梯內(nèi)困住的乘客救出。6、 在電梯機(jī)房?jī)?nèi)（或電梯值班室內(nèi)）懸掛電梯困人救援規(guī)程，電梯發(fā)生困人故障時(shí)， 嚴(yán)格按照規(guī)程執(zhí)行。7、 未經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)或檢測(cè)不合格，未取得準(zhǔn)用證的電梯嚴(yán)禁投入使用。6值班制度1、 值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或經(jīng)理請(qǐng) 假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。2、 值班電話為工作電話，不得用電話聊天，不得打私人電話。3、 每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并 認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。4、 須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理 時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班

15、或主管。5、 值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi) 24 小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁 飲酒。6、 值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有 產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班室范圍內(nèi)之衛(wèi)生清潔。7、 非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止。如有來(lái)訪 者，必須進(jìn)行登記。8、 任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室。7交接班制度1、 接班人員須提前 15 分鐘到崗，穿好工作服，佩戴好名牌，正點(diǎn)交接班。2、 接班人員要詳細(xì)閱讀交接班日記和有關(guān)通知單，詳細(xì)了解上一班設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)不 清楚的問(wèn)題一定要向交班者問(wèn)清楚，交班者要主動(dòng)向接班者

16、交底，交班記錄要詳細(xì)完 整。3、 交班人員要對(duì)接班人員負(fù)責(zé)，要交安全、交記錄、交工具、交鑰匙、交場(chǎng)所衛(wèi)生、交 設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)，確定完畢后雙方在運(yùn)行記錄上簽字。4、 如在交接班過(guò)程中設(shè)備突然發(fā)生故障，或正在處理故障，應(yīng)以交班人員為主、接班人 員積極配合排除故障，待處理完畢后方可進(jìn)行交接班程序。5、 規(guī)定的交班時(shí)間內(nèi)，如接班者因故未到，交班者不得提前離崗，擅自離崗者作曠工處 理。接班者不按時(shí)接班，按集團(tuán)公司行政管理制度相關(guān)條款執(zhí)行。6、 接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作以及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)向交班人員提 出，如交班人員不能給予明確回復(fù)或不加以改善，接班人有權(quán)拒絕接班，并報(bào)上級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)。7、 接

17、班人員酒后或帶病堅(jiān)持上班者，不得進(jìn)行交接班程序，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管統(tǒng)籌安 排。8、 交接班工作一旦完成，接班人員則負(fù)責(zé)全系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作責(zé)任。8設(shè)備房管理制度1、機(jī)電設(shè)備房包括范圍：1.1 高、低壓配電室、柴油發(fā)電機(jī)房、樓層配電間、電表間1.2 冷水機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、冷卻塔1.3 通風(fēng)機(jī)房1.4 水泵房、蓄水池間、管道間、水力警鈴室1.5 電梯機(jī)房1.6 消控室、中控室、弱電間1.7 物業(yè)值班室、維修間、配件倉(cāng)庫(kù)2、 以上所列機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，非工程部人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以 上機(jī)電設(shè)備房。3、 本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定 人員陪

18、同，并通知值班人員開門后進(jìn)入，同時(shí)在運(yùn)行記錄上做好記錄。4、 凡外單位人員前來(lái)參觀或有關(guān)上級(jí)業(yè)務(wù)部門前來(lái)檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)， 應(yīng)由部門經(jīng)理或主管陪同，通知值班人員開門進(jìn)入，同時(shí)在運(yùn)行記錄上認(rèn)真做好 記錄。5、 本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到 當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在值班人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)所。工作結(jié)束后，應(yīng)及 時(shí)通知值班人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。6、 外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施 工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到值班人員處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入 現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自

19、己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備和開關(guān)。工作結(jié)束后，及 時(shí)通知值班人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。7、 所有人員進(jìn)入這些場(chǎng)所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的 設(shè)備。8、 所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，不得進(jìn)行與自己工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。必須在工作中做 到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。9、 所有人員均不得將任何無(wú)關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房9設(shè)備房、值班室衛(wèi)生管理制度1、各值班人員負(fù)責(zé)該班次機(jī)房、值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持機(jī)房、值班室衛(wèi)生。 2、各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自機(jī)房的衛(wèi)生清潔工作：2.1 高壓配電工負(fù)責(zé)配電房、發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；2.2 空調(diào)工負(fù)責(zé)冷水機(jī)房、水泵房、冷卻塔周邊衛(wèi)生清

20、潔工作；2.3 電梯工負(fù)責(zé)電梯機(jī)房衛(wèi)生清潔工作。3、接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對(duì)不合格衛(wèi)生工作的可要求返工，直至合格。 4、各機(jī)房早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。5、 主管負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。6、 在機(jī)房、值班區(qū)域不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。工作場(chǎng)所要清潔、整齊、不允許亂堆雜物。 7、各機(jī)房、值班室禁止吸煙。只允許在規(guī)定許可的場(chǎng)所吸煙，煙頭不得亂丟，煙灰缸要保持清潔。10值班電話管理制度1、 禁止用值班電話辦私人事務(wù)，接聽電話要長(zhǎng)話短說(shuō)，保證線路暢通。2、 嚴(yán)禁撥打各種聲訊信息收費(fèi)電話。3、 任何人違反制度影響工作，按公司有關(guān)規(guī)定處理。11配電房管理制度1、負(fù)責(zé)供配電

21、運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，配電室的值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況 和有關(guān)安全措施、操作程序與規(guī)章制度。2、 配電室建立 24 小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)配電裝置及高壓室進(jìn)行定時(shí)巡查，做好巡視記 錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)。3、 供配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班電工必須做好值班 記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。4、 供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房?jī)?nèi)禁止亂接線路。5、 停電時(shí)，應(yīng)提前向部門領(lǐng)導(dǎo)提出申請(qǐng)經(jīng)同意后方可實(shí)施，恢復(fù)送電時(shí)在確認(rèn)供電線路 正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。6、 配電室內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)確保完好，并有手持式氣體滅火器，防小動(dòng)物設(shè)施完好，無(wú)關(guān)人 員禁止進(jìn)入，外來(lái)人員須經(jīng)部門領(lǐng)

22、導(dǎo)同意并在值班電工的陪同下方可進(jìn)入，并做好外 來(lái)人員登記工作。7、 加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電室內(nèi)照明、應(yīng)急照明設(shè)施等完好。8、 市電停電時(shí)，值班人員應(yīng)立即采取緊急措施（開啟發(fā)電機(jī)），同時(shí)與供電部門取得聯(lián) 系。9、 運(yùn)行過(guò)程中，分路開關(guān)跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送應(yīng)報(bào)告 主管，排除故障后才能送電。10、 系統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時(shí)，應(yīng)做好相應(yīng)安全技術(shù)措施。11、 保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。12、 值班時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁干私事，必須認(rèn)真監(jiān)視并注意設(shè)備有無(wú)異常響聲和氣味，一旦發(fā)現(xiàn)有 異常情況，應(yīng)立即查明原因，迅速排除并加以記載存檔。13、 值班人員須按時(shí)對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，認(rèn)真

23、詳細(xì)地填寫運(yùn)行記錄，在填寫運(yùn)行 記錄時(shí)應(yīng)做到字跡清晰、無(wú)涂改。12柴油發(fā)電機(jī)房管理制度1、 發(fā)電機(jī)房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)及照明狀況良好。2、 發(fā)電機(jī)房屬防火重地，應(yīng)按嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)要求配置 abc 型干粉滅火器。3、 無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，施工、檢修人員進(jìn)入應(yīng)一律要求作好登記工作,離開機(jī)房 時(shí)隨手關(guān)閉照明燈具。4、 嚴(yán)禁堆放任何無(wú)關(guān)物品，發(fā)電機(jī)周圍 1 米，上空 2 米之內(nèi)嚴(yán)禁有任何障礙物。5、 所有電工都應(yīng)熟練掌握發(fā)電機(jī)的啟停操作。每次開機(jī)需對(duì)油壓、冷卻水溫、燃油存 量、輸出電流、電壓及周波等數(shù)據(jù)作好詳細(xì)的記錄。6、 若發(fā)生應(yīng)急發(fā)電，停機(jī)后需檢查油箱油位，發(fā)現(xiàn)油量不夠，及時(shí)補(bǔ)足。若未發(fā)生應(yīng)急 發(fā)

24、電，每一個(gè)月進(jìn)行一次無(wú)負(fù)載運(yùn)行測(cè)試，每次運(yùn)行時(shí)間 1030 分鐘。記錄油壓、冷 卻水溫度等。每六個(gè)月進(jìn)行一次負(fù)載測(cè)試，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，使設(shè)備長(zhǎng)期保持完好 狀態(tài)。7、 不少于每月一次檢查潤(rùn)滑油、冷卻水位是否適度；不少于每月一次檢查燃油箱內(nèi)燃油 是否適量；不少于每月一次檢查電池箱內(nèi)水位是否在指定范圍之內(nèi)。8、 在啟動(dòng)發(fā)電機(jī)前請(qǐng)檢查各附件連接是否可靠，各運(yùn)行部分是否靈活轉(zhuǎn)動(dòng)，皮帶松緊是 否適度。9、 注意環(huán)境溫度若低于 5 攝氏度時(shí)，要預(yù)先將冷卻水及燃油加溫；太冷時(shí)，要按動(dòng)預(yù)熱 按鈕，然后釋放。10、 在日常例行啟動(dòng)運(yùn)行中，發(fā)電機(jī)連續(xù)啟動(dòng)時(shí)間不能超過(guò) 10 秒，間歇 30 秒后再作下一 次啟動(dòng)，如

25、啟動(dòng) 4 次不成功，應(yīng)停車檢查原因。11、 有停車前，必須使發(fā)電機(jī)組卸去負(fù)荷后，空車運(yùn)轉(zhuǎn) 3 分鐘以上才可停車；盤車時(shí)必須 先通知電工，以免突然啟動(dòng)。13電梯機(jī)房管理制度：1、 非電梯管理人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，必須進(jìn)入時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)物業(yè)部經(jīng)理同意，在電梯管理人員 的陪同下進(jìn)入；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)。2、 要嚴(yán)格按照設(shè)備巡檢有關(guān)規(guī)定，抄錄設(shè)備各項(xiàng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄并填表。3、 在巡檢中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)處理，處理不了的應(yīng)及時(shí)上報(bào)或通知電梯維保單位。4、 值班人員必須嚴(yán)格遵守工程部有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無(wú)關(guān)的物品帶 入機(jī)房。5、 嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吃任何食品。6、 在機(jī)房?jī)?nèi)

26、不允許使用任何電器設(shè)備。7、 機(jī)房應(yīng)配足消防器材，禁止存放易燃、易爆品；不允許隨意挪動(dòng)機(jī)房?jī)?nèi)消防器材。 8、未經(jīng)批準(zhǔn)不允許在機(jī)房?jī)?nèi)使用電焊、氣焊。9、 嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。10、 保持機(jī)房整潔，確保機(jī)房地面、墻面及設(shè)備無(wú)塵。14冷水機(jī)房管理制度1、 所有冷水機(jī)組操作人員應(yīng)了解并熟悉主機(jī)及附屬設(shè)備的構(gòu)造、原理、性能、操作方法 和故障產(chǎn)生原因及防止措施，并掌握維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程。2、 操作人員須持證上崗，使用冷水機(jī)房各種電器必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，對(duì)進(jìn)出機(jī) 房人員應(yīng)作好登記工作，離開機(jī)房時(shí)隨手關(guān)閉照明燈具。3、 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放易燃、易爆等化學(xué)危險(xiǎn)物品及無(wú)關(guān)物品，各通道無(wú)障礙物，符合消防 安全要求，工作

27、照明和通風(fēng)良好，保持設(shè)備和環(huán)境整潔，定期清掃。4、 各種管道及其走向應(yīng)有明顯的色標(biāo)，主要設(shè)備、閥門及開啟程序要有編號(hào)、狀態(tài)牌。 5、管道系統(tǒng)所有設(shè)備包括閥門、儀表、安全裝置，必須處于完好、準(zhǔn)確狀態(tài)，水、油、氣管道必須保持暢通，不得有漏水、漏油、漏氣現(xiàn)象，有故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)并做好記 錄。6、冷水機(jī)組的檢修、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格按檢修、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行，并做好記錄；認(rèn)真執(zhí) 行保養(yǎng)計(jì)劃；設(shè)備和管道在壓力情況下，嚴(yán)禁焊接；動(dòng)用明火，應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定 和消防規(guī)范，如需搶修必須 2 人以上操作。7、各種正在檢修和操作的閥門需做好標(biāo)識(shí)，操作完畢后，應(yīng)立即恢復(fù)原狀，并向當(dāng)班人 員交待清楚。15水泵房管理制度1、 水

28、泵房為主要設(shè)備機(jī)房之一，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)。2、 水泵房?jī)?nèi)應(yīng)保持衛(wèi)生清潔，保持空氣流通，禁止吸煙。3、 水箱內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，不得有雜物和懸浮物，并定期進(jìn)行清理、消毒，管理人員必 須持有健康證和專業(yè)證書。4、 水泵房設(shè)置各種管道、閥門、焊口、接頭等應(yīng)做到不滲、不漏、不銹，做好維修和保 養(yǎng)工作。5、 水箱的透氣管和泄水管、溢水管口應(yīng)加不銹鋼絲網(wǎng)，避免小動(dòng)物爬入水箱內(nèi)。水箱蓋 平時(shí)應(yīng)蓋好加鎖，鑰匙由專人負(fù)責(zé)保管。6、 水泵房的門、窗和各個(gè)原預(yù)留洞口應(yīng)加裝紗鐵網(wǎng)以避免各種小動(dòng)物進(jìn)入水泵房。7、 每天應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行巡邏，檢查水泵的運(yùn)行情況，如有無(wú)異聲、異味；溫升、電流、 壓力等是否正常，檢查供電設(shè)備和供電箱

29、是否正常，泵房的排水系統(tǒng)應(yīng)保證正常運(yùn) 行，泵體是否運(yùn)行平穩(wěn)，噪音是否過(guò)大，電機(jī)是否有過(guò)熱等現(xiàn)象。保證水泵運(yùn)行安 全、可靠。8、 水箱內(nèi)浮球應(yīng)定期檢查，避免浮球失靈造成事故，水箱的高、低水位報(bào)警安全系統(tǒng)應(yīng) 定期試驗(yàn)調(diào)試。9、 查看在壓力達(dá)到設(shè)定壓力時(shí)水泵工作臺(tái)數(shù)是否正常。10、 嚴(yán)禁在出水閥門未開啟的情況下運(yùn)行水泵。16機(jī)房鑰匙管理制度1、 凡 24 小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。2、 任何人不得私自配鑰匙。3、 凡非 24 小時(shí)值班機(jī)房，維修工作完成后立即將鑰匙交還 24 小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā) 生緊急情況后，能及時(shí)打開機(jī)房門。4、 無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。

30、5、 遺失鑰匙須立即報(bào)告。6、 無(wú)人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。17設(shè)備機(jī)房巡回檢查制度設(shè)備例行巡回檢查的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，定時(shí)定期的巡回檢 查，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保安全運(yùn)行。巡查人員必須 了解及掌握設(shè)備性能及操作方法。巡檢制度1、巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人 員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。2、 在巡檢過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問(wèn)題，應(yīng)立即修復(fù)，若不能及時(shí)修復(fù)應(yīng)立即用對(duì)講機(jī) 通知領(lǐng)班。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將 詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注

31、欄。3、 巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無(wú)人值守之設(shè)備間后，必須做 到隨手鎖門。4、 巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配 電設(shè)施后，必須將門鎖好。5、 各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本 系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，書面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。巡回檢查方法：1 看:1.1 設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整；1.2 表、油位、燈光信號(hào)指示是否正常；1.3 開關(guān)、閥門啟閉是否正確；1.4 運(yùn)動(dòng)部件的磨損、受力部件的變形情況；1.5 無(wú)漏水、漏油、漏雨、漏風(fēng)現(xiàn)象；1.6 絕緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落，接點(diǎn)是否

32、熔化、脫落；1.7 配電間的模擬圖及各種狀態(tài)牌是否符合實(shí)際狀況；1.8 照明燈具、煙感和溫感探頭、攝像探頭及紅外報(bào)警裝置是否完整有效；2 聽：2.1 轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備聲響應(yīng)正常，無(wú)異聲；2.2 電氣設(shè)備無(wú)放電聲；2.3 接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響應(yīng)正常；2.4 水箱、水管的流水聲應(yīng)正常；2.5 風(fēng)機(jī)、風(fēng)管應(yīng)無(wú)異聲。3 觸：3.1 操作機(jī)構(gòu)是否銹蝕；3.2 電動(dòng)機(jī)、水泵散熱器外殼溫度是否正常；3.3 轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備應(yīng)無(wú)異常振動(dòng)；3.4 窗開閉是否靈敏，是否按規(guī)定開閉。4 聞：4.1 有無(wú)絕緣漆的焦味；4.2 有無(wú)橡膠、塑料、棉織物的焦味；4.3 有無(wú)污水溢出的臭味；4.4 有無(wú)煤氣、燃油泄漏的氣味。18.報(bào)

33、告制度1 運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中填寫并報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：1.1 設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。1.2 設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。1.3 設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。1.4 零部件更新、代換或加工修理。1.5 運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。1. 6 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。2. 維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班：2.1 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。2.2 重要零部件的更換、代替或加工修理。2.3 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。2. 4 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。3. 各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書

34、面報(bào)告本主管：3.1 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3.2 變更運(yùn)行方式。3.3 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。3.4 系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5 零部件更新、改造或加工修理。3.6 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。3.7 加班、換班、倒休、病假、事假等。3. 8 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。4. 主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理：4.1 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。4.2 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。4.3 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。4.4 系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。4.5 影響本商場(chǎng)正常運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 4.6 重要

35、設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。4.7 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。4.8 人員調(diào)動(dòng)及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9 所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。4.10 對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。4.11 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。4.12 維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。4. 13 月度工作總結(jié)報(bào)告。5. 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重 大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。19.物料管理制度為了確保以最少的物品儲(chǔ)備來(lái)滿足維修保養(yǎng)和工程服務(wù)的需要，盡可能地壓縮庫(kù)存材 料量防止積壓，提高資金和倉(cāng)庫(kù)的利用率。1、 嚴(yán)格控

36、制工程維修材料的成本消耗，根據(jù)庫(kù)存情況和日常維修的消耗記錄，設(shè)立常用 消耗物品庫(kù)存量，一般以一個(gè)季度的消耗量的二倍庫(kù)存。2、 工程部所需的維修材料，應(yīng)由各專業(yè)領(lǐng)班與材料管理員核實(shí)后按季做出計(jì)劃，提出申 請(qǐng)，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方能購(gòu)買。3、 物業(yè)維修材料應(yīng)由專人購(gòu)買，采購(gòu)者要盡量購(gòu)買廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的材料，保證維修工作的順 利進(jìn)行。4、 物業(yè)維修材料由材料管理員負(fù)責(zé)登記保管，并由材料管理員統(tǒng)一發(fā)放。5、 領(lǐng)取物業(yè)維修材料時(shí)，由領(lǐng)用人填寫領(lǐng)料單，將所用材料的種類、數(shù)量、用途等填 寫清楚，獲經(jīng)理批準(zhǔn)、材料員核實(shí)登記后方能領(lǐng)取。6、 大型設(shè)備的物業(yè)維修材料，經(jīng)由材料管理員、采購(gòu)者和各專業(yè)人員一

37、起核實(shí)認(rèn)定后， 方能購(gòu)買。7、 如遇應(yīng)急事故處理需臨時(shí)購(gòu)買工程維修材料時(shí)，應(yīng)先向總經(jīng)理口頭申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后方 能購(gòu)買并補(bǔ)交請(qǐng)購(gòu)報(bào)告。8、 材料管理員應(yīng)做好庫(kù)存材料的清點(diǎn)工作，并將庫(kù)存情況報(bào)主管，以便計(jì)劃用料。20.培訓(xùn)管理制度按公司基本技術(shù)系列的規(guī)定，應(yīng)提供持續(xù)教育，這樣員工在原有技術(shù)的基礎(chǔ)上學(xué)習(xí)新 的技術(shù)，不斷成長(zhǎng)，并獲得其行業(yè)或職位的最新的知識(shí)。應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)經(jīng)理、主管和所有員工接受相關(guān)的持續(xù)教育或培訓(xùn)。1 物業(yè)經(jīng)理或主管應(yīng)讓所有員工明白并告知該程序的重要意義。2 經(jīng)理、主管應(yīng)對(duì)員工就有利于其能力提高或?qū)崿F(xiàn)其目標(biāo)的課程的選擇加以教育。3 應(yīng)采取措施調(diào)整員工的工作時(shí)間使員工有時(shí)間接受持續(xù)教育。4

38、培訓(xùn)基本技術(shù)系列課程的步驟見附件。本文的目的是讓所有的物業(yè)運(yùn)行人員與維修人員與物業(yè)經(jīng)理、主管和技術(shù)支援人員明 確建立設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)基本技術(shù)系列課程模塊的正確程序。為設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)人員、經(jīng)理和主管設(shè)計(jì)的基本技術(shù)系列課程是基本技能培訓(xùn)的一個(gè) 組成部分。因此，該系列課程對(duì)提高其工作表現(xiàn)大有益處。基本技術(shù)系列課程由 12 個(gè)模塊構(gòu)成，其名稱如下：e-1：電氣基本材料與方式；e-2：電氣發(fā)電、傳輸與方式e-3：電氣綜合知識(shí)；m-1：機(jī)械基本材料與方式m-2a：機(jī)械控制與工具（一）；m-2b：機(jī)械控制與工具（二）m-3：機(jī)械管道；m-4：機(jī)械消防m(xù)-5：機(jī)械供氣、供暖；m-6：機(jī)械制冷m-7：機(jī)械水暖傳輸

39、；m-8：機(jī)械空氣分布21.員工日志管理制度物業(yè)主管每周須審閱每名員工的工作日志，并批示意見。在下次的審閱中發(fā)現(xiàn)仍未改 進(jìn)的可按照公司管理制度中的相關(guān)條款處罰。1 記錄本按專用表格形式發(fā)給每位員工。2 員工將當(dāng)日上班期間產(chǎn)生的維修服務(wù)或運(yùn)行項(xiàng)目準(zhǔn)確的填寫在日志中。未完成的工作 需注明原因。3 須保持日志本的潔凈、完善。不許在日志本中記錄與工作內(nèi)容無(wú)關(guān)的事情。22.公用設(shè)施數(shù)據(jù)分析制度公司的設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理隊(duì)伍對(duì)公用設(shè)備的消耗、成本、控制、削減負(fù)責(zé)。經(jīng)理每年與財(cái)務(wù)部門一起審查電力、天然氣、水的收費(fèi)費(fèi)率計(jì)劃，保證客戶的費(fèi)率是 根據(jù)公用事業(yè)的類型和使用需求制訂的。23.報(bào)修單管理制度1 接到業(yè)戶或

40、內(nèi)部申報(bào)維修項(xiàng)目，客服部接電話人員應(yīng)將維修內(nèi)容、樓層號(hào)、姓名、何 時(shí)可以維修等問(wèn)題詳細(xì)記錄在報(bào)修電話記錄本上。2 按照?qǐng)?bào)修單內(nèi)容逐行填寫，并及時(shí)將填寫完畢的報(bào)修單交物業(yè)經(jīng)理派工執(zhí)行。 3設(shè)備維修工接到維修指令后，根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。4 當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)有關(guān)材料和人工費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)戶報(bào)價(jià)，經(jīng)商戶 確認(rèn)后，方可實(shí)施維修服務(wù)。5 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向商戶解釋清楚，預(yù)計(jì)下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記 錄在報(bào)修單上。6 因商戶自購(gòu)設(shè)備故障無(wú)法維修的，應(yīng)詳細(xì)向商戶說(shuō)明原因，由商戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng) 商維修，同時(shí)將情況記錄在報(bào)修單上交業(yè)

41、戶簽名。7 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場(chǎng)周圍物品的防護(hù)和遮蓋。8 故障修復(fù)后，商戶驗(yàn)收合格，維修工在報(bào)修單上填寫維修結(jié)果及完工時(shí)間，請(qǐng)商戶 簽名確認(rèn)。設(shè)備維修工清理現(xiàn)場(chǎng)后離開。10設(shè)備維修工在完成的報(bào)修單上簽名，交設(shè)備主管復(fù)核簽名，一聯(lián)留商戶，另一聯(lián) 交報(bào)修接待員，由報(bào)修接待員及時(shí)進(jìn)行回訪。24.維修類型劃分管理制度物業(yè) 部實(shí)行每周 24 小時(shí)工作值班制度。設(shè)備維修服務(wù)劃分為緊急搶修、一般維修、日常維修三類。緊急搶修 ：指大流量漏水、供回水管爆裂；液化氣、蒸汽大量泄漏；電梯困人；動(dòng)力供電突然中 斷，大面積停電以及危及人身安全與財(cái)產(chǎn)重大損失的事件。接到緊急搶修電話時(shí)，接電話人員應(yīng)

42、立即記錄，并立即物業(yè)經(jīng)理或主管，由經(jīng)理或主 管調(diào)動(dòng)相關(guān)技術(shù)人員組成緊急搶修組并在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)組織搶修。搶修工作結(jié)束 后，立即向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。并存檔。一般維修：接到一般維修電話后，物業(yè)部經(jīng)理或主管及時(shí)與報(bào)修人聯(lián)系，商定維修時(shí)間，組織維 修人員，一般維修要求在 36 小時(shí)內(nèi)解決。維修工作結(jié)束后由技術(shù)負(fù)責(zé)人寫出詳細(xì)事故原 因及經(jīng)過(guò)，上繳項(xiàng)目管理處一份，部門存檔一份。日常維修：日常維修屬于計(jì)劃性維修，物業(yè)部經(jīng)理或主管每月對(duì)各類日常維修項(xiàng)目按照技術(shù)的專 業(yè)性質(zhì)，將維修編成計(jì)劃性工作安排到班組，并要求班組安排人員在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)完成。 計(jì)劃性維修工作可由班組長(zhǎng)制定或由工程主管按照部門工作計(jì)劃下

43、達(dá)。對(duì)每周、月安排的 設(shè)備設(shè)施的計(jì)劃性維修保養(yǎng)工作，班組長(zhǎng)必須有計(jì)劃的安排到個(gè)人，并督促其完成。對(duì)完 成了的計(jì)劃性維修保養(yǎng)工作，物業(yè)經(jīng)理、主管必須匯同班組長(zhǎng)到現(xiàn)象檢查實(shí)施情況。對(duì)不 達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目要督促其返工。25.倉(cāng)庫(kù)管理制度倉(cāng)庫(kù)管理制度是為了確保倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存物品的安全。1、 倉(cāng)庫(kù)系物品保管重地，除倉(cāng)庫(kù)管理人員和因業(yè)務(wù)、工作需要的有關(guān)人員外，任何人未 經(jīng)許可不準(zhǔn)入倉(cāng)庫(kù)。2、 因業(yè)務(wù)、工作需要進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)的人員，在進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)時(shí)，必須辦理入倉(cāng)登記手續(xù)，記錄進(jìn) 入倉(cāng)庫(kù)的時(shí)間、人員、事由及離開時(shí)間等，進(jìn)倉(cāng)要有倉(cāng)庫(kù)管理員陪同，不得獨(dú)自進(jìn) 入，凡進(jìn)倉(cāng)人員工作完畢，出倉(cāng)時(shí)應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)倉(cāng)庫(kù)管理員檢查。3、 一切進(jìn)倉(cāng)人員不得攜

44、帶火種、背包和手提袋等物進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。4、 倉(cāng)庫(kù)內(nèi)堆放易燃、易爆物品需采取相應(yīng)的安全措施，符合消防規(guī)范。倉(cāng)庫(kù)內(nèi)不得存放 私人物品。26.工具管理制度1、 工具分為公用工具及個(gè)人工具兩部分2、 個(gè)人工具的領(lǐng)用品種統(tǒng)一配備，由使用人辦理領(lǐng)用手續(xù)后到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用。領(lǐng)用后由個(gè)人 負(fù)責(zé)使用及保管，離開公司時(shí)交還，倉(cāng)庫(kù)管理人需作簽收記錄。3、 公共工具由主管/領(lǐng)班負(fù)責(zé)領(lǐng)用、保管及分配使用，經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)后，辦理相關(guān)領(lǐng) 用手續(xù)后到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用。公共工具由申請(qǐng)人或指定專人負(fù)責(zé)保管。4、 工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。5、 全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具，因此

45、造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。6、 所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢 修并保養(yǎng)所屬工具，保持各類工具的正常使用功能。對(duì)于電動(dòng)工具，使用前應(yīng)進(jìn)行外 觀和絕緣檢查。對(duì)于金屬工具，長(zhǎng)期不用應(yīng)涂上防銹油。專項(xiàng)工具專用，不能代替使 用。對(duì)于易損工具如鉆頭等應(yīng)節(jié)約使用。7、 專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺 失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償。8、 臨時(shí)借用工具，由使用人填寫臨時(shí)借用工具表，經(jīng)批準(zhǔn)后，向倉(cāng)庫(kù)管理員申請(qǐng)領(lǐng)取， 并在員工工具借用登記本上登記。工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需 再繼續(xù)使用時(shí)，

46、必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。在交 還時(shí)倉(cāng)庫(kù)管理員亦要在該表上寫明交還時(shí)間并簽收，簽收時(shí)應(yīng)檢查工具及其附件是否 完好無(wú)損，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即記錄并向經(jīng)理反映。9、 工具一律不得帶出，特殊情況須經(jīng)由工程部經(jīng)理批準(zhǔn)同意，辦理正式手續(xù)后方可借 出。員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。同時(shí)不得用公司配發(fā)工具干私活。10、 所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工 具，原則上以舊換新。發(fā)生丟失和毀損，由保管者寫明原因，向部門經(jīng)理報(bào)告，不屬 人力不可抗拒的原因丟失和毀損，由責(zé)任人按該工具購(gòu)買價(jià)與實(shí)際使用年限按照一定 比例賠償；屬長(zhǎng)期使用正常磨損或損

47、壞，由主管辦理報(bào)廢手續(xù)，工程部經(jīng)理審核，報(bào) 總經(jīng)理批準(zhǔn)同意。33.物業(yè)部設(shè)備節(jié)能管理制度1、 重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是物業(yè)管理之重要內(nèi)容。2、 物業(yè)部各專業(yè)管理人員要了解主要用電、用水、用氣設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況。3、 了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4、 指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。5、 推廣節(jié)能觀念、意識(shí)和方法；積極引進(jìn)先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)充實(shí)到實(shí)際工作中。6、 不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 7、應(yīng)用自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，時(shí)刻調(diào)整。8、 加強(qiáng)保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。9、 空調(diào)溫度、風(fēng)量根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、國(guó)家規(guī)定隨時(shí)調(diào)整。10、

48、 照明線路的布置及調(diào)整。11、 燈具的選擇（應(yīng)盡量使用節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器的）。12、 升降梯/電扶梯的智能化管理。13、 采用節(jié)能開關(guān)控制照明：如聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時(shí)間控制開關(guān)、延時(shí)控制開關(guān)等。14、 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。15、 使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)（如潤(rùn)滑、密封等）。16、 采用節(jié)水水龍頭。第二章驗(yàn)收與接管工作規(guī)程1目的：規(guī)范管理公司的設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收與接管工作，確保驗(yàn)收接管的房屋本體與設(shè)備設(shè)施的 質(zhì)量合格率，保證接管的物業(yè)滿足設(shè)計(jì)圖紙要求及相關(guān)規(guī)劃要求；2職責(zé)：2.1 管理公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)驗(yàn)收與接管工作的組織與運(yùn)作，辦理與項(xiàng)目公司的接管手 續(xù)；2.2 經(jīng)

49、營(yíng)管理公司分管物業(yè)的總監(jiān)、經(jīng)理或負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及施工單位對(duì)接，組成 驗(yàn)收接管工作小組，對(duì)驗(yàn)收與接管各項(xiàng)工作進(jìn)行計(jì)劃和協(xié)調(diào)各方關(guān)系；2.3 驗(yàn)收接管工作小組對(duì)驗(yàn)收與接管各項(xiàng)工作具體實(shí)施；4內(nèi)容：4.1 驗(yàn)收接管應(yīng)具備的現(xiàn)場(chǎng)條件：4.2 驗(yàn)收接管的準(zhǔn)備工作交接一般定在確定的開業(yè)時(shí)間前 34 個(gè)月，經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理與項(xiàng)目公司總經(jīng)理協(xié)商 確定具體驗(yàn)收接管時(shí)間與工作計(jì)劃；交接小組組長(zhǎng)擬定驗(yàn)收接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批；1 房屋本體接管驗(yàn)收表2 公共設(shè)施接管驗(yàn)收表3 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表4 圖紙、資料移交清單5 鑰匙移交清單6 驗(yàn)收接管問(wèn)題匯總表4.3 圖紙、資料的驗(yàn)收移交圖紙、資料進(jìn)行驗(yàn)證；其他資料。

50、業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議或?qū)汖埑鞘袕V場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所業(yè)主自營(yíng)承諾函。4.4 房屋本體驗(yàn)收1 墻體不得滲水；2 道路排水暢通無(wú)積水、不滲漏；出水口、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲 漏；抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一 致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；門開啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確、無(wú)翹曲變形。 門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。3 玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷。4 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑； 混凝土樓梯無(wú)裂縫、無(wú)表皮剝落

51、；1 路面平整、無(wú)水泥塊、無(wú)起砂、斷裂；2 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無(wú)缺角損傷；3 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；4 交通標(biāo)識(shí)線、導(dǎo)示牌清楚完好；房屋本體的驗(yàn)收結(jié)果記錄于房屋本體接管驗(yàn)收表4.5 公共配套設(shè)施驗(yàn)收1 消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好；2 消防設(shè)施配件齊全；3 消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯、閥門完好、無(wú)滲漏水，水壓充足；“左零右火”規(guī)定；公共設(shè)施接管驗(yàn)收表。4.6 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收4.7 鑰匙移交1 機(jī)房、設(shè)備房鑰匙2 機(jī)電設(shè)備專用鑰匙鑰匙移交清單。4.8 驗(yàn)收總體要求建筑、質(zhì)量相關(guān)的技術(shù)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。變相結(jié)合，按工作計(jì)劃執(zhí)行。4.9 接管驗(yàn)收的遺留問(wèn)題處理。4.

52、9.1 遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)。資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄 在驗(yàn)收接管問(wèn)題匯總表中，交房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在 驗(yàn)收接管問(wèn)題匯總表中，交房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)人員簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目補(bǔ)齊相關(guān)資料。資產(chǎn)登記表、驗(yàn)收接管問(wèn)題匯總表對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項(xiàng)目 時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。4.10 正式驗(yàn)收接管房屋本體接管驗(yàn)收表、公共設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表上的所有 項(xiàng)目確認(rèn)簽字認(rèn)可。資產(chǎn)登記表、房屋本體接管驗(yàn)收表、公共設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn) 收表各一式三份，由房地產(chǎn)項(xiàng)目公司和經(jīng)營(yíng)管理公司雙方蓋公章后各執(zhí)一份，另 一份交由集團(tuán)資料室存檔。4.11 對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)配套的酒店式公寓、住宅樓等的驗(yàn)收接管，參照本規(guī)程的要求執(zhí)行， 驗(yàn)收結(jié)果記錄于房屋接管驗(yàn)收表。5 應(yīng)用表單5.