1、房地產開房地產開 發發 流流 程程 房地產開發流程 1.市場條件判斷2.項目位置選擇 1.確定開發方案2.編制可行性研究報告 1.1.辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證2.2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證 1.1.領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設 1.1.領取領取商品房銷售許可證商品房銷售許可證 選選 址址 立立 項項 取得土地取得土地 規劃設計規劃設計 開工建設開工建設 竣工驗收竣工驗收 建建 設設 用用 地地 規規 劃劃 許許 可可 證證 房地產開發流程 房地產開發流程可以

2、用房地產開發流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿 商商 品品 房房 銷銷 售售 許許 可可 證證 建建 筑筑 工工 程程 施施 工工 許許 可可 證證 建建 設設 工工 程程 規規 劃劃 許許 可可 證證 國國 有有 土土 地地 使使 用用 證證 一一二二三三四四五五 圖片暫缺 房地產開發流程 證件解釋 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城 市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位 用地的法律憑證。 國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法 律保護。 規

3、劃局 建設項目選 址意見書 國土局 土地掛牌 拍賣手續 地震局 建設工程抗震 設防要求審批 環保局 建設項目環 境保護審批 其他相關部門 （水利、交通、人防、 供排水、文保、氣象 等相關意見） 申報材料： 1、機構代碼證副本、 代碼（首次申報）； 2、申請表； 3、意向性批文、項 目建議書或選址申請； 4、現勢原件地形圖2 份； 5、其它相關材料； 申報材料： 提供計委、 規劃、土地 部門相關審 批材料 申報材料： 1、項目所在地環 保部門和行業主管 部門簽署預審意見 的環境影響報告 表5份及其軟盤 2、建設項目排 放污染物指標申請 表、建設項目 環境保護審批登記 表及其軟盤 3、附有環境影響

4、 專項分析或專項評 價的應附環境保護 咨詢中介機構技術 評估意見及評審專 家組名單 申報材料： 1、機構代碼證副本、代 碼（首次申報）； 2、申請表； 3、項目有效批準文件； 4、選址意見書復印件 （含附圖）； 5、已批總平面方案； 6、現勢原件地形圖3份； 7、其它相關材料； 選選 址址 立立 項項 取得土地取得土地 規劃設計規劃設計 開工建設開工建設 竣工驗收竣工驗收 房地產開發流程 開發商開發商 選址、立項 國土局 國有土地使用證國有土地使用證 計委 項目建議書，可研報告 規劃局 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證 房地產開發流程 證件解釋 建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是有關建

5、設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設 單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證 的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、 允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記 的主要依據之一。 氣象局 防雷工程 設計審批 人防辦 人防工程建設 項目技術審批 其他相關部門 （水利、交通、 供排水、文保、 消防等相關意 見） 申報材料 1、申請報告 （已批可行性 研究項目） 2、項目初步 設計文本及修 改文本（資質 單位編制） 3、其他文件

6、申報材料 1、XX省建筑工程施工圖設計審查報審表（一式三份） 2、外地勘察設計單位資質證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已 經審查） 3、建設用地土地使用證及規劃設計要求說明書（復印件） 4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續 5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料 6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱 的，由建設單位報送 7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛生、消防、環保、人防、安 全等），建設單位還須按相關規定報送有關材料 申報材料 1、機構代碼證副本、代碼 （首次申報）； 2、申請表； 3、項目的有效批準文件； 4

7、、有效的土地權屬證明； 5、現勢原件地形圖1份（市 政現勢管線圖）； 6、規劃設計條件（或選址意 見書）及已批方案； 7、全套施工圖； 8、其它相關材料。 房地產開發流程 申報材料 1、申請報告 2、建設項目 計劃 3、經規劃部 門批準的總 平面規劃圖 4、項目建筑 方案 5、工程地質 勘察報告 申報材料 1、建設單位申報表 2、建設項目總平面圖 3、設計說明（包括分類依據） 4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面 圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖） 5、高層建筑防側擊雷措施及說明 6、電氣施工說明及總配電圖 7、防雷產品的說明及有關證件 8、施工資質證，焊工證（復印件2份） 9、接地系統圖（

8、復印件2份） 申報材料 1、建筑工程施工許可證申請表； 2、建筑施工合同文本； 3、建筑工程招標文件； 4、施工單位中標通知書； 5、建設工程會辦單； 6、質量、安全、監理手續； 7、工程上繳規費清單； 8、建設資金落實證明； 9、拆遷許可證 10、施工險繳費單 11、外地施工企業準予進淮備案許可證 選選 址址 立立 項項 取得土地取得土地 規劃設計規劃設計 開工建設開工建設 竣工驗收竣工驗收 規劃局 建設用地規建設用地規 劃許可證劃許可證 規劃局 建設工程設計 方案評審 計委 初步設 計方案 建設局 施工圖 設計審查 規劃局 建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 建設局 建設工程施建設工程施

9、 工許可證工許可證 圖片暫缺 證件解釋 商品房銷售商品房銷售( (預售預售) )許可證許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房 地產開發企業銷售商品房的批準文件。 建設局 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 計委 開工報告審批 房管局 商品房預銷售許可證商品房預銷售許可證 申報材料 1、申請表（按要求填寫） 2、規劃部門、國土部門相關手續 3、初步設計批文 4、項目法人及負責人材料 5、開工前審計報告（審計相關規 定范圍內項目） 6、執行招投法相關材料（總投資 50萬元以上項目） 7、監理制實施相關材料 申報材料 1、商品房銷售申請書 2、營業執照、法定代表人身份證明 3、資質等級證書

10、 4、立項批文 5 5、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證 6 6、國有土地使用證、國有土地使用證 7 7、施工許可證、施工許可證 8、建設項目總規劃圖、銷售房平面圖 9、建設工程投資及工程進度狀況證明 10、白蟻防治合同 11、商品房預售價格審核報告 12、物業管理方案 13、商品房預售方案 14、項目手冊實施情況 15、其他材料 選選 址址 立立 項項 取得土地取得土地 規劃設計規劃設計 開工建設開工建設 竣工驗收竣工驗收 房地產開發流程 房地產開發流程 立 項開工建設規劃設計取得土地竣工驗收 人人目的目的事事提交文件提交文件 開發商尋找可以投資

11、的地塊 1.市場條件判斷 2.地塊位置尋找 投資分析報告 n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書 n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷 需要提交文件為: 項目建議書 可行性研究報告 開發商 房地產開發流程 開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 開發商取得項目開發經營權 1.投資分析 2.編制項目建議書 3.編制可行性研究報告 4.進行項目方案概念設計 項目建議書 可行性研究報告 涉及部門分別為: 計委 規劃局 建委 房地產開發流程 立 項開工建設規劃設計選 址竣工驗收 人人目的目

12、的事事向政府提交文件向政府提交文件 開發商取得土地開發與使用權 1.取得建設用地規劃許可證 2.取得國有土地使用證 1.建設用地規劃許可證規定提交文件 2.國有土地使用證規定提交文件 辦理建設用地規劃許可證: 需準備文件如下： 立項批復 建設項目規劃審批表 市政府征地批復 用地釘樁成果 按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件 1.審定設計方案通知書 房地產開發流程 立 項開工建設規劃設計選 址竣工驗收 辦理國有土地使用證: 需準備文件如下： 立項批復 辦理土地出讓手續申請 審定設計方案通知書 土地評估報告原件 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖 或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地

13、 使用證附圖（加蓋雙方公章） 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單 建筑面積與用途說明書 加蓋工商部門備案章的營業執照復印件 建設用地批準書或原用地單位的國有 土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬 來源證明文件（原件） 與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償 協議、聯建協議及相關文件 1.房地產開發企業資質證書等 房地產開發流程 立 項開工建設取得土地選 址竣工驗收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 開發商項目方案滿足市場需要和政府要求 1.項目方案設計 2.項目方案審批 3領取建設工程規劃許可證 項目設計方案 辦理建設工程規劃許可證: 需準備文件

14、如下： 供電、給水、市政、燃氣電力 等部門意見 建設項目規劃審批報表 審定設計方案 建筑工程施工設計圖紙 工程檔案登記證明 按審定設計方案要求取得的 1.協議通知書 房地產開發流程 立 項規劃設計取得土地選 址竣工驗收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 開發商找到符合條件施工隊,開發建設 1.施工隊招標 2.領取建筑工程施工許可證 項目設計方案 辦理國有土地使用證: 需準備文件如下： 建筑工程施工許可申請表一式兩份 建設用地規劃許可證及附件 建設工程規劃許可證及附件 施工圖紙設計文件審查通知書 經過備案的施工合同 監理單位中標通知書 項目建設資金落實證明 年度施工計劃 人防工程備案

15、通知書 園林局伐移樹木批準文件 四源費統一收費憑證 質量監督通知書 安全監督通知書 建筑節能新型墻體收費憑證 1.統計局登記通知 房地產開發流程 立 項開工建設規劃設計取得土地選 址 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 開發商完成建造,出售,回收資金及獲利 1.建設項目 2.工程驗收 之前取得的所有證 辦理商品房銷售（預售）許可證: 需準備文件如下： 年度施工計劃 施工合同 地名辦批復 物業管理公約批復 臨時國有土地使用證，國有土地使用 權出讓合同，出讓金繳納證明 建設工程規劃許可證 建筑工程施工許可證 銷售（預售）房價監管協議書，投資 總額達35%以上的證明材料 銷售（預售）商品房面積測量報告和 分攤部位的說明，各層平面圖 市政府征地的批復 1.銷售（預售）商品房圖，裝修標準和 設備簡介等 房地產開發流程 總 結 1.房地產開發過程中所涉及的部門有: 計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等計委、規劃局、國土局、建設局、環保局