1、 工業用地想變性為商業用地，直接補交出讓金是否可以，是 否還需要進行招拍掛？ 土地改變用途為經營性用地應當以招標拍賣掛牌方式 重新出讓。主要法律法規政策依據： 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十 八條“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地 用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃 部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合 同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。 ” 國務院辦公廳關于清理整頓各類開發區加強建設用地 管理的通知（國辦發200370號）第四點“四、加強對開 發區建設用地的集中統一管理。開發區建設用地必須符合土 地利用總體規劃并納入土地利用年度計

2、劃，選址必須納入城 市統一規劃管理。凡是違法下放農用地轉用、土地征用和供 地審批權，違法下放規劃管理權的，必須立即糾正，廢止有 關文件。要嚴格按照法定程序征用土地，并按法定標準給予 農民合理補償和妥善安置，嚴禁拖欠、截留和挪用被征地農 民的補償費用。嚴禁低價協議出讓土地，協議供地必須提前 公布供地方案。協議出讓的土地改變為經營性用地的，必須 先經城市規劃部門同意，由國土資源行政主管部門統一招標 拍賣掛牌出讓。禁止將以征用方式取得的農民集體所有土地 用于農業園區開發。各省、自治區、直轄市人民政府要對種 植、養殖等農業園區的建設用地標準 （或比例）做出規定，防 止將農用地轉為建設用地，變相搞房地產

3、。” 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定（國土資源 部令第11號）第四條“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各 類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩 個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式 出讓。” 如果用途的變更符合城市規劃，按政策個人認為只要按 市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則。但是， 在實際當中，不同的地方對這一原則的理解程度和政策執行 方式都不盡相同，比如規定對這類土地必須進入市場公開交 易（招拍掛），又如只要按經認可的市場評估價格補交清出 讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上 可以理

4、解為“應補交的市場價”如何實現的問題，政策對此 并沒有規定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性， 也就是說如果地方在執行上頭的政策時可以采取更為嚴格 的措施，比如2樓朋友說的“必須招拍掛”等等。值得注意 的是，“必須招拍掛”個人認為需要有一定的前提，那就是 土地使用權的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業用 地，由于使用權已經被買斷（一定年期），因此強制性要求 “招拍掛”的做法不妥當，有違物權的基本準則；但如果是 劃撥用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交 易。 國務院辦公廳關于清理整頓各類開發區加強建設用地管 理的通知(國辦發200370號)第四點中的部分原文：“協 議出讓的土地

5、改變為經營性用地的，必須先經城市規劃部門 同意，由國土資源行政主管部門統一招標拍賣掛牌出 讓。” 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)國 土資源布 2006年5月31日發布2006年8月1日實施規定： “4. 3招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍 (1) 供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地 以及有競爭要求的工業用地； (2) 其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以 上意向用地者的； (3) 劃撥土地使用權改變用途，國有土地劃撥決定書或 法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招 標拍賣掛牌出讓的； (4) 劃撥土地使用權轉讓，國有土地劃撥決定書 或法律、 法

6、規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣 掛牌出讓的； (5) 出讓土地使用權改變用途，國有土地使用權出讓合同 約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權， 實行招標拍賣掛牌出讓的; (6) 法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的 其他情形。” 協議出讓國有土地使用權規范(試行)一一國土資源 部 2006年5月31日發布 2006年8月1日實施 規定： “4. 3協議出讓國有土地使用權范圍 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當 采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式，主要 包括以下情況： (1) 供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地

7、以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向 用地者的； (2) 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依 法批準，可以采取協議方式，但國有土地劃撥決定書、國 有土地租賃合同、法律、法規、行政規定等明確應當收回 土地使用權重新公開出讓的除外； (3) 劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準， 可以采取協議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法 規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除 外； (4) 出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可 以采用協議方式； (5) 法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。 “出讓土地改變用途等土地使用條件的處理 出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經出讓方和規 劃管理部門同意，原土地使用權人可以與市、縣國土資源管 理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽 訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓 金，但國有土地使用權出讓合同、法律、法規、行政規 定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。原土地 使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協議或重 新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用 權出讓金額，并按規定辦理