1、焦 作 新 區 標 準 化 廠 房項 目 建 議 書 焦 作 新 區 管 理 委 員 會二零一一年九月十九日xx新區標準化廠房區項目建議書總 論 近年來，隨著xx“工業強市、農業穩市、商貿活市、旅游名市、科教興市”總體發展戰略目標的提出實施，xx市社會經濟建設進入全面發展的新階段。建設新區標準廠房項目，是實施“工業強市”的目標。是落實國務院關于深化嚴格土地管理的決定（國發【2004】24號）節約和集約利用土地，建立資源節約性社會的重大舉措，建設多層標準化廠房，是為了促使分散的中小企業集中分布，提高土地利用效率，達到資源共享，保障一億元以上的建設項目用地。按照我市土地利用總體規劃，城市總體規劃和

2、布局集中，用地集約，產業集聚的原則進行建設，高標準，高起點，統一規劃，分步實施。同時鼓勵社會投資主體參與建設經營，對促進我市經濟增長結構和增長方式的根本轉變、加快工業化和城鎮化進程具有重要的歷史意義和積極的現實意義。xx新區于2010年2月經省政府批準成立，是xx市經濟社會戰略規劃的重要區域，根據xx新區總體建設方案要求，建設現代產業集聚、“三化”協調發展，體現經濟、生產、人居、生態功能復合、人與自然和諧發展的綜合功能區。標準化工業廠房園區是集商務、休閑、娛樂、購物、生產、生活等為一體的城市綜合體項目，產城融合，協調發展，城市形象進一步提升，成為我區又一個經濟增長點。加快產業集聚，延伸產業鏈條

3、，壯大主導產業。1、 項目概述1.1項目承辦單位1.1.1項目名稱：xx新區標準化廠房區項目1.1.2項目承辦單位：xx新區建設開發有限公司1.1.3法定代表人：1.1.3項目地點及規模：標準化廠房園區選址位于中緯路以南、永興路以北、山陽路以東、東苑路以西，總占地面積為572478平方米約合858.7畝。實際用地面積457488平方米約合686.2畝。總建筑面積98.3135萬平方米，擬建以標準化廠房為主，集研發、辦公、商務服務為一體的新型產業園區。建設內容及用地性質。標準化廠房區建設內容主要為工業標準化廠房，用地性質為建設用地；園區配套、園區功能建設、園區保障等用地，用地性質為商服、商住用地

4、，分別建設商業酒店與文化餐飲娛樂、辦公樓、專家公寓、職工宿舍與俱樂部等功能設施。完善園區的綜合功能整體配套，實現產城融合、產城一體和產城聯動的新型園區業態，創造生態型、復合型的產、商、研、居于一體的綜合產業社區。建成后將成為xx市新區中一座美麗的花園式工廠。1.2 重要經濟技術指標（一）xx市總體規劃（20082020）（二）工業廠房設計規范（三）河南省國土資源廳文件（豫國土資發200821號） 容積率：2.14建筑密度： 37.4%綠地率： 18.5%基地面積171173平方米1、3設計規劃理念工業建筑的品味，企業的生命力，文化是永遠不能替代的競爭因素。建筑在設計上采用了工業建筑本身就是一個

5、企業的巨大的廣告牌的啟迪力求建筑自身成為xx市新區內的一個景觀，以工業建筑單體體量的具體尺寸，以體塊的形成格式，詮釋了在規模上的工業建筑陣容，即單體在功能上所限制的體型營造了整體的布局格式。整個建筑在立面設計手法上采取了簡約現代風格。根據對該標準化廠房區的自然條件、生產性質、規模、污染狀況等方面的調查，并結合該項目的實際情況，本項目規劃的目標定位于花園式工廠，將工廠融入綠地當中，最大限度提高綠地率，擴大綠地率，充分發揮綠地效益，適當安置園林小品，營造出具有企業文化氛圍特點的廠區。建成后該廠將成為綠樹成蔭、花團錦簇、整齊清潔、環境優美的花園式工廠。通過這一具有高質量、可持續發展的工作、生活環境的

6、廠區的建設，樹立企業在xx市新區中的現代企業集團形象，達到提升企業市場競爭能力，實現經濟效益、社會效益與環境效益的共贏目標。城市化的過程離不開工業經濟的發展，在新興的城市以及在城市新興的工業園區內，工業用地都占有極大的比重。因此，工業廠區景觀與公共空間、商業空間以及其他城市空間的景觀一樣是城市景觀的有機組成部分。1、32設計原則1)生態性生態建筑設計應注重把握和運用以往建筑設計所忽略的自然生態特點和規律，貫徹整體優先的準則，并力圖塑造一個人工環境與自然環境和諧共存的，面向可持續發展的未來建筑環境。搞好工業廠區的生態景觀環境設計，對整個城市的景觀環境建設也有著十分重要的意義，特別是在當代新興的工

7、業城市，一個整體和諧、環境宜人的廠區景觀，不僅是企業實力與形象的象征，也是一個城市面貌的體現。2)人性化充分考慮工人休息時間段的安排，造景以硬質景觀為主滿足工人們的休閑需求，以植物造景為主，樹種的選擇、布局、搭配，堅持喬、灌、草相結合，通過增加綠量和合理配置來創造優美環境。3)特色化體現工廠綠化的景觀特色與風格，在景觀節點和小品的設計中融入企業元素，以提升企業形象，弘揚企業文化。4)藝術性突出綠化的美學風格，綠化要與建筑主體相協調，統一規劃、合理布局，形成點、線、面相結合的廠區綠地，以大氣簡潔的直線條構圖，將強烈的工業特色景觀貫穿于整個廠區，體現時代特色，以適應現代企業形象的塑造。1、3、3.

8、 總平面布置我們將整個用地按照道路系統的設置劃分為4個地塊，中緯路以南，衛源路以西，南海路以北，山陽路以東，為1號地塊；中緯路以南，東苑以西，南海路以北，衛源以東，為2號地塊；南海路以南，衛源路以西，永興路以北，山陽路以東，為3號地塊；南海路以南，東苑路以西，永興路以北，衛源路以東，為4號地塊。1、2、4號地塊為標準化工業廠房用地，3號地塊為職工宿舍區。1、3.4 園區規劃設計 1、廠前區設計1、2、4號地塊的廠前區部分是廠區道路與廠外道路銜接的地方，進入廠區的重要部分，我們在此入口位置布置了中心綠化景觀帶，兩側布置相應的工業化廠房，作為整個廠區最標志性的建筑物。建筑風貌利用序列、幾何的簡潔大

9、氣構圖手法，表達園區內企業高效、有序的企業文化特征。2、 廠區管理用房設計廠區管理用房采用規則式布局，設置在標準化廠房的端頭連接區域，從功能上能夠較好的協調生產區跟管理區域之間的關系。大樓外側設置了生態停車場，車場的綠化設計既高效利用土地和空間，滿足停車場建設需要，又增加綠化覆蓋率，可同時發揮建設和綠化兩方面的效益，而且利用綠化吸附粉塵和汽車尾氣，隔離吸收噪聲，減少停車空間因車輛集中而造成的對周圍環境污染的擴散。設計造景講求美觀，運用帶狀綠化造景，做到與周圍環境和諧統一。建筑設計在生態上主要是從規劃來考慮，首先是優化設計，節約用地。我們把這類建筑放在園區中的重要地段山陽路東側，作為企業文化來表

10、現，成為工業建筑組合的亮點，并提升著企業的形象。3、標準化廠房區設計各地塊內的標準化廠房區是企業的核心，是工人在生產過程中活動頻繁的地段，占企業用地很大部分，環境的好壞更直接影響到工人身體健康及產品的產量和質量。建筑平面的布置本著簡潔、高效為出發點，從柱網的選擇到外部墻體材料的選擇都盡可能的突出工業建筑的性格特點。在生產區建筑周邊布置綠化，使其構成整個廠區的基礎綠化，形成簡潔、整齊、優美、較開敞的植物景觀。4.生活區設計我們將生活區職工宿舍布置在整個園區地塊的西南角，總體布局上將不同的功能進行分隔處理，基地西側為創業中心、研發中心；東側職工住宿區。職工公寓為11層小高層，住宅為18層，沿街設置

11、商業用房。5 、道路景觀設計我們力求尊重原有環境與美化廠區環境，通過規劃設計改善生態條件，突出以人為本的思想，營造宜人的工業生存環境。本項目行道樹種的選擇根據廠區條件和中原地區特點，選擇耐修剪、主干挺直、樹冠大、抗性強、生長迅速、易成活、便于管理的品種。主要車行干道，上層喬木采用法國梧桐、雪松等，中層采用修剪成球形的丁香球，下層外圍采用小葉女貞作綠籬，形成有節奏變化、色彩變化、形狀變化的層次豐富的景觀路。另外通過白蠟，使生產車間與員工住宅之間形成一個虛隔空間，這樣既增加空間效果又暗示空間的分隔。其余道路綠化，以女貞作背景，群植木槿和火炬樹，這些喬木既有遮蔭功能又有利于交通，且構成工廠道路優美的

12、景觀。6、 綠化種植設計在植物配置上我們大量采用了有利于改善工業廠區生態環境的植物品種，例如，雪松(四季常綠，具有防塵、減噪作用)，紅瑞木(四季色彩進行變化、殺菌)，丁香(清新醒腦的藥用功能)，龍柏(防塵、減噪作用)，珊瑚樹(紅果形如珊瑚，絢麗可愛，防塵，隔音，防火，對有害氣體具有吸收性)，小葉女貞球(四季常綠，隔音)，石楠(四季常綠，對有害氣體有抗性，隔音，早春嫩葉絳紅，初夏白花點點，秋末累累赤果，艷麗奪目)等等。7建筑立面風貌設計園區內工業建筑和辦公建筑從立面上看是一整體，遵循著形式跟隨功能的設計手法。體量的組合不僅是立面設計首先考慮的問題，應該歸屬于空間機構的一部分。由于在廠房內布置了工

13、廠的主要生產車間，所以體型設計既要反映功能的需要，還需考慮全廠建筑的完整與統一以及周圍環境的協調。新廠區工業建筑(廠房)的立面發揮了其自身得天獨厚的空間，根據其功能要求我們創造了建筑本身的體塊形象即工業建筑的生產特征。園區工業建筑的立面設計力求在簡潔大方中體現現代工業建筑的時尚感。建筑中局部采用玻璃幕墻處理，并做體量上的出挑變化，正方形與橫、豎條形窗戶的組合，表達著對比的效果，使整個立面達到簡約大方的現代效果。立面設計應用了建筑構圖的一般規律。在組合空間的過程中，突出重點、強調中心的同時，建筑體型簡潔，但避免單調枯燥，即：簡潔主義的直白，而不簡單，是變化富于統一之中，并使建筑的體量和外形與其圍

14、合的空間相呼應。 二、項目建設內容（一）標準化廠房58.36萬平方米應滿足多種生產功能需求，考慮廠房的不同需求類型，適應不同層高、跨度、面積等需求。平面布局應便于使用功能的靈活劃分。（二）研發中心建筑面積為41520平方米為科研成果轉化、大學生創業等提供從研發辦公到生產的一站式服務平臺。（三）公共服務1、辦公樓面積為104030平方米，辦公室、多種類型的會議室、多功能廳、培訓中心、接待等，創業中心建筑面積41520平方米。2、商業網點面積為33088平方米，餐飲、會所（娛樂、休閑、健身等）。3、郵電、電信、銀行、中介、物業、配送中心建筑面積40320平方米。4、其他：運動場地、停車場、自行車棚

15、、物流中心建筑面積40320平方米。（四）商檔、商住樓及高級職工住宅面積4544平方米為本園區及周邊企業員工提供住宿服務。應考慮多種戶型，滿足不同層次人才的需求，其中職工公寓建筑面積44682平方米。（五）四星級商務酒店面積為40320平方米；（六）寫字樓面積為54432平方米；餐廳建筑面積為10755平方米；職工俱樂部面積為2448平方米；會所建筑面積為3825平方米；（七）廠房情況1、土地集約節約利用，公共服務設施共享。2、標準化廠房為5層。一期共20棟，總建筑面積為20萬平方米，一層層高5米，二至五層層高4.5米。三、項目建設的必要性3、1標準化廠房區完成產業聚集區戰略定位概括為：“3s

16、”模式，即“服務（serve）+帶動（stir）+輻射（spread）”。依托xx新區管委會產業聚集區的服務體系，為周邊區域生產性企業提供綜合性的現代物流服務，以物流服務帶動先進性制造業的產業區發展模式，促使xx市產業聚集區裂變式發展，全面發揮產業區溢出效應，將產業區的服務經濟效能輻射到整個中原經濟圈，打造區域性經濟增長極。 同時，產業區確定了“一個樞紐、兩個平臺、三大基地、四大功能、五大系統”的戰略規劃。 一個樞紐：即流通服務樞紐。xx物流產業園就是要把xx市打造成為連接京津滬地區，乃至全國物流與商流的交匯大樞紐。 兩個平臺：即產品信息交流平臺與產品展示營銷平臺。 三大基地：即金融后臺服務基

17、地、制造業服務外包基地與新型服務業孵化基地 四大功能：即口岸通關功能、出口加工功能、轉口貿易功能、保稅物流功能 五大系統：即運輸系統、配送系統、信息管理系統、倉儲管理系統、輔助服務系統標準化廠房產業聚集區邀請多位權威規劃專家，經過多次的反復推敲論證，確定“一核、二軸、四片”的空間發展布局。“一核”即產業區核心，是整個產業區的門戶與焦點，規劃以商業、辦公及產業服務功能為主。“二軸”即呈十字交叉的縱橫兩條軸線，其中縱軸為交通景觀軸，是產業區對外交通要道，是物流工業中心生活的城市序列展示軸；橫軸為中心景觀軸，是以中心含綠化帶的景觀路為依托，結合收放有序的空間創造及不同的中心功能進行組織，它串聯起度假

18、休閑、文化娛樂、商業服務、生產性服務等中心。“四片”即中部產業綜合服務片區、東部安置和商住配套片區、西北部高新技術和先進制造業片區及南部現代物流和加工出口片區。每個片區依據功能的不同有不同的組織方式，包括片區中心的組織及綠地的布置。建立標準化廠房區可以充分利用當地的土地、交通、電力、通信、環保和水資源等公共資源，是貫徹科學發展觀、建立資源節約型社會的內大要求。目前，產業集中低成為制約我市工業化和城填化發展的突出問題，具體表現在產業空間集中度低、產業鏈條短兩個方面。工業集聚區建設就是要把新上項目集中擺放，提高產業的集中度，促進產業集群的形成，最大限度的發揮資源及產業集聚效應，進一步提高產業競爭力

19、。3.2是重雕xx形象的重要手段過去xx是一個發煤炭資源開采為主的礦區小鎮，市區的工礦企業大多存在著規模小、檔次低、布局散、污染重等特點。要真正實現從“黑色印”到“綠色xx”的形象轉變，不僅需要城市的綠化、美化和亮化，更需要第三產業的有效跟進。這將使我市實施山水園林城市建設的一個重要環節。因此，項目建設的好壞，將直接影響著市容市貌的變化程度和城市功能的完善水平。3、3是提升xx城市競爭力有效途徑xx市位于我國中西部地區的結合部，東臨經濟發展強勁的東部沿海發達地區，西接資源豐富的西部廣大地區，南跨黃河與我國新世紀經濟發展主軸線歐亞大陸橋經濟帶相連，北岳太行山與我國能源重化工基地山西省毗鄰，正在建

20、設中的國家“西氣東輸”工程和即將動工建設的“南水北調”中線工程。這種承東啟西、通達南北的宏觀區位優勢和邊際化勢，使xx成為國家晉陜蒙接壤地區重要能源基地東緣的門戶和晉煤南下東運的咽喉要道。被譽為中西部地區經濟發展的“隆起帶”和“發動機”。從省內情況來看，xx與省會鄭州和古都洛陽構成了中原城市群中最為著名的“金三角”，但與上述兩城市相比，xx的工業基礎相對薄弱，經濟實力和城市競爭亟待提高，要真正實施中原崛起的戰略構想，鄭州、洛陽兩城市南北對接、兩岸呼應、經濟互動、協調發展的“三足鼎立”格局，快速發展工業集聚區，擴大招商融資力度，是xx必須采取的戰略措施。3.4是解決土地供矛盾的必然選擇xx的經濟

21、發展正處在工業化起飛階段。工業項目強勁的發展勢頭，必然會用一定數量的耕地。如果不扭轉粗放用地、低效用地的觀念，國家越來越嚴格的土地管理和耕地保護政策，勢必會減緩經濟發展速度。因此，發展標準化廠房區、推廣使用多層標準廠房是緩解土地供需矛盾的必然選擇。加之標準廠房建設項目是新區管委會的工業啟動項目，因此，項目的順利實施就顯得尤為重要，意義深遠。四、投資要求及優惠政策4、1、要求，園區的投資強度不低于300萬/畝（包含入住園區企業的固定資產投資）。開發方式。投資商可采取分塊開發和整體開發兩種方式。 運營方式。公用配套設施，統一建設，統一管理。標準化廠房可采取出租、出售和廠房入股等合作方式。項目的主要

22、用途和適宜規模按照xx新區的總體規劃，標準廠房建設項目建成后，將主要用于電子組裝、生物工程、服裝加工、產品包裝、醫藥包裝等無污染的中小型項目入駐，不會對周圍環境產生任何污染。根據現有的入駐項目投資意向，擬建設五層標準化廠房樓60余棟，本項目產品是標準工業廠房，它區別于傳統工業建筑，是現代企業生產的升級換代型產品，是未來工業的主流建筑模式。產品特性表現在：（1）建筑形態：獨體。單層、多層。（2）建筑環境：高綠化、園林式、生態型。（3）建筑風格：多樣、現代、高端、唯美。（4）內部空間：寬敞、靈活、立體感強。（5）高效節能板隔音、隔熱、保溫、耐腐蝕、漂亮時尚。（6）完美的服務和商務配套設施。（7）入

23、駐感受：尊貴、人性、和諧、現代，能最大程度地激發人的創新精神和創造欲望。2、 優惠政策 為了進一步落實新區關于加快建設“六園一區”的指導思想，大力推進標準化廠房區建設及招商引資工作，根據國家有關法律法規，依據xx新區鼓勵外來投資優惠辦法、關于加快工業企業發展的意見等文件精神，結合新區實際，特制訂本優惠政策。第一章標準化廠房區項目概括第一條 地理位置與面積。標準化廠房區規劃選址位于山陽路以東、中緯路以南、永興路以北、東苑路以西，南海路兩側。總占地面積572478平方米，約800余畝，總建筑面積1009711平方米。（注：項目地塊實際位置與面積以規劃選址意見書為準）第二條 建設內容及用地性質。標準

24、化廠房區建設內容主要為工業標準化廠房，用地性質為建設用地；園區配套、園區功能建設、園區保障等用地，用地性質為商服、商住用地，分別建設商業酒店與文化餐飲娛樂、辦公樓、專家公寓、職工宿舍與俱樂部等功能設施。完善園區的綜合功能整體配套，實現產城融合、產城一體和產城聯動的新型園區業態，創造生態型、復合型的產、商、研、居于一體的綜合產業社區。第三條 建設規劃指標。根據河南省人民政府關于進一步加強土地開發利用管理的若干意見要求，園區的投資強度不低于300萬/畝（包含入住園區企業的固定資產投資），園區的建筑密度高于37.4%、容積率為2.2。第四條 開發方式。一是整體開發和運營模式；二是分功能區開發和運營方

25、式；三是開發和運營分離的方式。第五條 運營方式。公用配套設施，統一規劃，統一建設，統一管理。標準化廠房按單元分割產權，可采取出租、出售、合作入股等方式運營。第二章 標準化廠房區投資建設優惠政策第六條 標準化廠房區的土地使用權依據相應地塊性質以出讓方式取得。土地招拍掛時，投資建設方依法繳納土地出讓金和各項交易稅費。第七條 工業標準化廠房的土地出讓金按工業基準地價執行。第八條 園區配套設施用地的土地出讓金按評估價，即起拍價執行。投資單位依法依規履行完招拍掛手續，新區管委會在土地出讓金達到新區財政賬戶后，依據投資建設單位的建設進度逐步將土地摘牌價格與起拍價之間產生的溢價款項獎勵給投資單位，用于加快園

26、區整體開發建設進度。在園區投資建設單位按合同要求完成總工程量的50%時，新區將溢價款的40%獎勵給投資單位；在園區投資建設單位按合同要求完成總工程量的75%時，新區將溢價款的30%獎勵給投資單位；在園區投資建設單位按合同要求的建設期限內完成全部工程量時，新區將剩余的30%溢價款全部獎勵給投資建設單位。第九條 標準化廠房區建設涉及到的本級行政性收費免征，事業單位收費減半收取。涉及市級及企業收費的項目（如文物勘探、燃氣、自來水、熱力等）由新區管委會協調，爭取按最優惠標準執行。第十條 新區管委會協調農村集體用征地補償款等社會資金投資園區內工業標準化廠房及配套設施建設。第三章 標準化廠房區統一開發建設

27、運營的優惠政策第十一條 對于有意按照新區的統一規劃建設要求投資建設標準化廠房區并自主承擔后期運營的企業，新區管委會與其簽訂合作協議，并按“一事一議”的原則給予優惠。第十二條 園區建成后，前五年土地使用稅超過8元/平方米以上的部分由新區財政獎勵給投資運營單位。第十三條 新區管委會將投資單位招商引資入住的企業所得稅收區級留成兌現相關企業優惠政策后結余部分，第一年獎勵給園區建設投資單位結余部分的50%，第二年獎勵給園區建設投資單位結余部分的25%。第十四條 投資運營標準化廠房的業主，在招商引資項目入住時，所需辦理的各種行政審批手續，由新區管委會在園區內設立專門的服務窗口，提供優質服務。第四章 入住企

28、業優惠政策第十五條 對園區建設投資單位通過招商引資入住園區的各類企業及項目，凡是完成年度合同計劃投資，固定資產投資總額達到1億元以上，按實際完成的固定資產投資額的1-2獎勵入住企業。第十六條 對入住園區的投資規模大、知名度高、社會效益好得長期性稅源項目，在項目投產達效后，新區財政將其所得稅地方留成部分的50%連續三年獎勵項目單位。第十七條 注冊在標準化廠房區商務中心的總部經濟類項目，享受xx新區鼓勵外來投資優惠辦法第十三條之規定：當年稅收地方留成100萬元至1000萬元的部分，新區財政獎勵其地方留成部分的20%；地方留成1001萬元至2000萬元的部分，獎勵22%；2000萬元以上的部分，獎勵

29、25%。以后年度地方留成部分連續遞增的，繼續按上述標準給予獎勵。第十八條 對于知名度高、科技含量高、社會貢獻大的入住企業在房租和物業費方面享受優惠，按規定租金和物業費的80%收取。第十九條 區級科技扶持資金集中優先扶持入住該園區的國家產業政策鼓勵類項目及新區重點發展的高新技術項目。第二十條 積極幫助入住園區的高科技企業爭取國家、省、市科技扶持資金。第二十一條 對于園區和各入住企業引進的領軍人才、高級人才、經營管理人才、專業技術人才、高級技能人才按照xx新區人才引進、培養與獎勵的暫行規定予以獎勵。第二十二條 凡入住村集體出資建設的標準化廠房的企業所得稅區級留成兌現相關企業優惠政策后結余部分，新區

30、管委會將前兩年結余部分的50%獎勵給村集體，第三年將結余部分的25%獎勵給村集體。第二十三條 農村集體投資建設標準廠房內自主招商的入住企業，符合本政策第十八條規定的，租金和物業費下浮部分由新區管委會財政承擔。 五、市場分析和經濟、社會效益評價 5.1社會效益標準廠房建設項目屬xx新區建設的啟動項目，該項目順利實施后，將會對整個xx新區建設起到良好的示范和帶動作用。5.1.1帶動招商引資項目建成后，能夠入駐電子組裝、生物工程、服裝加工、醫藥分裝、軟件工程、文化產品、科研、產品組（包）裝等中小型企業1180多家。通過當地政府一系列的優惠政策和服務措施，能顯著提高xx新區工業區的知名度和品牌效應，擴大xx新區的招商引資能力，進而為xx帶來新的人流、特流、技術流、資金流和信息流，整體提升xx的城市競爭力。5.1.2拉動城市消費大量的企業及人員入駐，必然能夠拉動當地的物品需求和消費水平，進而促進當地的農副產品、輕工產品