1、精品文檔淄博市住宅物業服務等級標準依據住宅小區物業服務需求的不同，將物業服務質量分為一星級、二星級、三星級、 四星級和五星級五個等級。 其中一星級為最低等級， 五星級為最高等級，等級越高，物業服務標準越高。基本要求一、服務機構應在住宅小區內設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求：1、具有符合物業服務企業資質管理辦法要求的資質；2、有委托方提供的服務場所；3、配備滿足服務需要的設施設備；4、服務窗口應公示物業服務企業資質證書或復印件、物業服務項目、服務流程、 收費依據、 收費標準、 投訴渠道等。 提供特約服務的， 公示特約服務項目、服務流程及收費標準等；5、有客戶服務人員，為業主或物業使用人提

2、供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務。二、人員物業服務人員應符合以下要求：1、具有良好的職業道德；2、管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書；3、進駐物業服務區域后，物業服務企業應針對實際情況對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；4、統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔。服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；5、定期參加專業技能、法律法規、安全等相應的培訓。三、規章制度物業服務企業應建立完善的規章制度，主要包括：1、物業服務方案；2、崗位職責、工作流程及服務規范；3、內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。四、財務管理應符合以下要求：1、物業服務費

3、和其它費用收支應符合物業管理企業財務管理規定 、 山東省物業管理條例 、 山東省住宅物業服務收費管理辦法等相關要求；2、對于合同約定的收費項目及標準，應按合同要求執行；3、為業主或物業使用人提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結算；4、規范操作，賬目清晰。五、檔案1、基本要求物業服務企業應建立和完善檔案管理制度， 做到檔案、 記錄等內容完整、 準 確，系統、及時的對文件資料和記錄進行歸檔保存。2、技術檔案主要包括：工程竣工驗收檔案；項目竣工綜合驗收檔案；物業承接查驗檔案；其它資料。3、日常檔案主要包括：設施設備管理檔案；裝飾裝修管理檔案；業主或物業使用人檔案；物業服務日常管理文件、記錄；公共秩

4、序維護與管理檔案；應急事件處理檔案；處理投訴檔案；其它資料。六、消防管理1、協助公安機關消防機構、公安派出所做好消防安全工作。2、消防安全職責應符合以下要求：制定消防安全管理制度， 明確消防安全責任， 確定物業服務企業消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材；制定符合本小區實際情況的滅火疏散預案， 每年組織業主進行以撲救初起火災、 逃生自救為內容的消防演練； 應利用消防宣傳教育設施普及消防安全知識；工作人員應參加消防培訓， 具備檢查消除火災隱患的能力、 組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓的能力；設有消防控制室的小區，物業服務企業應實行24小時值班

5、制度，每班不少于 2 人； 防火巡查人員、 自動消防系統操作人員應取得國家認可的職業資格證書，持證上崗；建立消防檔案，存檔備查；其他依法履行的消防安全職責。3、消防安全防范服務應對管理區域內的共用消防設施進行維護管理， 提供消防安全防范服務， 并符合以下要求：與建設單位交接時， 確保消防技術資料齊全， 消防設施運行正常， 消防器材、消防宣傳設施、消防設施警示標識配備符合要求且完好有效；保持疏散通道、安全出口、消防車道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，常閉式防火門處于常閉狀態；在消防車道設置禁止占用的明顯標志；定期進行防火巡查、 防火檢查， 每周至少進行1 次防火巡查， 每季度進行1 次防火檢查，及

6、時消除火災隱患；巡查、檢查應做記錄，由檢查人及主管人員簽字，歸檔備查；應對住宅小區中的商業服務區域加強管理，增加巡查頻次，業主或物業使用人應配合物業服務企業的管理工作；水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查；設有自動消防設施的住宅小區， 物業服務企業應委托具備資質的檢測、 維修保養機構每年對自動消防系統至少進行1 次全面檢測和維保，并做好記錄；確保管理區域內的共用消防設施運行正常， 器材完好有效， 如有故障、 損壞，及時維修更換，滅火器應定期維修；不得擅自停用自動消防設施；發現違法行為應及時糾正， 當事人拒不糾正的， 應立即報告當地公安派出所。七、監督與投訴1、信息收集物業服務

7、企業應以各種方式收集業主及物業使用人對物業服務質量的信息，及時分析這些信息， 不斷改進服務的內容和質量。 業主及物業使用人對物業服務滿意度信息的收集可以采用以下方式：直接與業主溝通；向業主發放調查問卷；來自各種媒體的報道；收集各種渠道的業主投訴。2、投訴處理物業服務企業應主動接受業主的監督，建立投訴處理機構，明確責任人，對外公布監督、投訴電話。積極配合有關部門做好投訴處理工作，對投訴處理結果進行回訪。認真及時地處理業主的意見和建議，并將處理結果及時通知投訴者。五星級一、硬件設施要求1、小區內地面停車位數量不應超過小區總停車位數量的10%。專用固定停車泊位不少于1 個/ 戶。2、住宅小區應具備門

8、禁系統、監控系統、電子巡更系統或其他3 項以上安全防范設施。3、小區宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業主 需求的體育活動設施。4、新建小區綠地率不應低于35%，舊區改建不宜低于25%。5、住宅小區公共服務設施的配建水平應與居住人口規模相對應，其中小區應配套建設有教育、 醫療衛生、 商服務、 金融郵電、 社區服務等公共服務設施。二、綜合管理服務1、前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。2、承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續 齊全。3、 客戶服務接待場所工作時間不少于 12 小時， 其它時間設置值班人員。 設 置并公示 24 小時服務電話。4、

9、 24 小時受理主或物使用人報修。 急修 15 分鐘內到達現場， 6 小時內修復；一般修理1 日內完成（預約除外） 。5、對業主或物業使用人的投訴在 24小時內答復處理。6、住宅小區項目經理應具有注冊物業管理師資格，有 6年以上的物業服務 工作經驗，并有3 年以上住宅小區項目經理任職經歷。2 次服務資7、實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布4歡迎下載 。精品文檔金的收支情況.8、能提供6種以上便民（無償）服務，如代收郵件、電瓶車接送、配置手 推車、短時間內物品存放、配備雨具、信息咨詢等。9、每年開展4次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題環境布置。10、每年的溝通面達到小區

10、住戶的 100%每季至少1次征詢業主對物業服 務的意見，并定期向業主發放物業管理服務工作征求意見單，滿意率達95%z上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%處理率達95%以上。三、房屋管理與維修養護服務1、房屋管理制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾 裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度。每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。小區主出入口設有小區平面示意圖， 主要路口設有路標，組團及幢、單元 （門）、戶門標號標志明顯。房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、

11、無 明顯污漬，使用安全。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔、統一、美觀，無安全 隱患或破損。封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。除建筑設計有要求外，不應安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻， 并報告業主委 員會和有關部門。2、維修養護巡查物業服務企業應根據小區實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行 檢測評定；每季檢查1次墻體、墻面；每季檢查1次頂棚；每季檢查1次樓梯、扶手；每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；每季檢查1

12、次大臺扶欄、公共防盜網；每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；每季全面檢查1次樓板、地面磚；每季檢查1次通風口 ；每半月巡查1次小區各標識；?每周全面檢查1次公共門窗；?每周巡查1次路面、側石、井蓋等；?每周巡查1次圍墻；?每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；?每周巡查1次室外健身設施、兒童樂園。維修服務在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理。 依照合同約定， 屬于物業服務費用中支出的維修項目應在24 小時內組織修復；需要動用維修資金的，應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并在24 小時內向業主委員會提出書面申請，根據業主大會的決定組織維修。3、裝飾裝修管理受理業主或物業使用人的裝飾裝

13、修申請登記， 與業主、 物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議， 告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項。裝飾裝修期間每日巡查1 次現場， 發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修， 影響房屋外觀、 危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主委員會，并在物業管理區域內公示。裝飾裝修結束后進行檢查， 對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在 2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在 2 日內清運。四、共用設備設施

14、運行、維修、保養服務1、供配電總配電室專人值守， 每 2 小時檢查 1 次設備運行狀況， 對主要運行參數進行查抄； 具備無人值守條件的配電室每日檢查1 次， 用電高峰時期適當增加巡視次數；其它低壓配電室每周巡查1 次。高低壓配電柜、 變壓器每年1 次檢修除塵， 按要求對高低壓配電設備、 絕緣工具進行打壓檢測。配電室安全標識、 安全防護用品齊全， 通風照明良好， 能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。2、公共照明院落、 樓道照明巡查每周 1 次， 不定期巡視， 及時修復損壞的開關、 燈口、燈泡。保持公共照明燈具清潔，亮燈率 100

15、%院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。3、電梯配備專業管理人員，電梯設備運行情況每日巡查2次，記錄規范、詳實。保證電梯24 小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼年檢合格證 。對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。電梯發生故障， 物業管理人員應及時通知電梯維保單位， 并督促維保單位對故障進行修復， 一般性換件維修1 日內完成， 較為復雜維修3 日內完成； 發生困人或其它重大事

16、故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15 分鐘內到達現場， 開展應急處理， 協助專業維修人員進行救助； 物業服務企業保存相關記錄。4、給排水生活供水泵房設備運行情況每日檢查 4 次； 地下室、 管道井等部位明裝管線、 閥門巡查每周1 次。水泵、閥門全面檢查、檢測、保養每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1 次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1 次。水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件，并對水質進行化驗，二次 供水水質符合國家飲用水標準。水箱、 水池管理具備一箱一卡； 上人孔蓋板完好并加鎖； 溢流管口安裝防護網并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性

17、。泵房環境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。雨污水排放公共污水管道每季檢查 1 次，視情況進行清通，排水暢通。雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無 堵塞。污水提升泵檢查保養每半年1 次， 對化糞池進行清挖、 清抽， 集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。不定期對鑄鐵雨污水井蓋、 明裝雨污水管道進行除銹、 刷漆， 損壞井蓋及 時更換。5、供熱設施自行供熱的住宅小區， 其供熱設備、 設施及供熱管線應由物業服務企業負責維護、 管理， 或由其委托專業供暖公司維護、 管理； 采用集中供熱的住宅小區，物業服務企業可根據集中供熱部門的委

18、托承擔小區內供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。每年在供熱開始前完成采暖供熱系統的年度檢修保養工作。供熱季節，供熱交換站內應設 24小時值班人員，每2小時巡視機房和設 備 1 次，并做好設備運行記錄，及時發現和處理設備的各類故障隱患。維修人員每日 10:00 、 22:00 對小區供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發現的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。6、安全防范設施物業服務企業應根據小區安全防范設施配備的實際情況， 選擇做好下列維護保養工作：監控系統，做到：設備設施 24 小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像

19、機、攝像機等設備進行檢修保養；設備出現故障，能及時修復。門禁系統，做到：每周巡視1 次，保證系統工作正常；門鎖、對講主機檢查保養每季1次；一般性故障2 小時內修復；較為復雜的故障2 日內修復。電子巡更，做到：調試保養每季1 次，保證正常運行；保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。周界防范系統，做到：主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；報警系統有效性測試每周 1 次， 中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修 復。7、防雷接地系統每年

20、對避雷裝置進行2 次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。8、景觀配套附屬設施設備每日按時開啟；每月檢查1次，發現損壞及時修復。重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修， 保證各項設施運行正 常。五、協助公共秩序維護服務1、人員要求專職公共秩序維護人員以中青年為主， 45 周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業培訓。能處理和應對小區公共秩序維護工作， 能正確使用各類消防、 安防器械和設備。配備對講裝置或必要的安全護衛器械。2、門崗建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責 任

21、到位。保障值班電話暢通，接聽及時。各出入口 24小時值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理， 加強出入詢問， 阻止小商小販、可疑人員隨意進入。保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。3、巡邏制定詳細的巡查方案。 公共秩序維護人員手持巡更采集器， 按指定的時間和路線每 2 小時巡查 1 次，重點部位增加巡查頻次。每日定時巡查樓梯間等室內公共區域， 保持樓梯間暢通、 無擅自占用、 亂 堆亂放現象。巡查中發現異常情況， 應立即通知有關部門并在現場采取必

22、要措施， 隨時準備啟動相應的應急預案。4、車輛管理按車輛行駛要求設立標識牌和標線， 規定車輛行駛路線， 指定車輛停放區域，地上車位標識規范。有條件住宅小區宜設立臨時停車位。按照合同約定對車輛進行管理， 確保車輛有序停放， 消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。有條件的住宅小區宜建設立體化停車設施。建有立體停車設備的車庫應設專業技術人員值守， 并對設備使用人進行專 業培訓。車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。非機動車應定點停

23、放。5、監控設有監控室的應有專人24 小時值班，交接班記錄規范、詳實。監控室收到報警信號后， 公共秩序維護人員應在5 分鐘內趕到現場進行處理。監控的錄入資料至少保持 30 日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。6、緊急事故防范對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案， 明確應急事件處理責任人。 事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。對因故障導致的臨時性停水、 停電事故， 應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。每年組織1 次以上應急預案演習。六、保潔服務1、樓內保潔樓層通道和樓梯臺階，每日清潔 3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔

24、。樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔 1 次。天花板、 公共燈具、 墻面、 踢腳線每月清潔1 次， 目視無積塵、 無蜘蛛網。共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 2次,保持干凈、整潔。2、外圍保潔道路每日清掃 2 次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。綠化帶每日清潔2 次， 秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數， 目視無雜物。花壇表面潔凈無污跡。水景開放期內， 每日清潔 2 次。 定期對水體投放藥劑或進行其它處理。 水 面無漂浮物，水體無異味。休閑娛樂、健身設施每日擦拭1次，每周刷洗消

25、毒1次，設施表面干凈。3米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈。標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈。天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。設有公共衛生間的，每日清潔 2次；每周2次對公共衛生間進行消殺。3、車庫、車棚地面每日清潔1 次，每月沖刷 2 次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網。門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設施每月清潔1次，目視無積塵。指示牌、指示燈保持整潔。4、垃圾收集與處理垃圾桶布局合理，樓道內每層宜設置1個垃圾投擲點，方便業主使用。垃圾日產日清， 周圍地面無散落垃圾、 無垃圾外溢、 無污水、 無明顯異味。建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，及時外運。垃圾桶、果皮箱每