1、房地產金融期中作業 （范圍：第1-6章） 【參考資料】： 1. 第1-6章課件 2. 謝經榮，殷紅，王玉玫.房地產金融（第三版）M.北京：中國人民大學出版社，20124 3. 龍勝平、方奕.房地產投資與金融概論M.北京：高等教育出版社，2006.11.（重要輔助教材, 已提供電子書） 4計算題需使用“月復利表”查系數，請登錄華工網絡教育平臺，找到本課程課件資料及其他電 子資源，如下圖找到“月復利表”，下載文件后供計算用。 4 / 4 痔龍產金融 匕房地產金融 6 第一童緒論 膽哋產金融的作用和繭彗性 01.2房地產金融的發展 J 1.3房地產金融的碾急和內容 t第二草叨地產金融基本知溟 * _

2、第三帝抵押貸款的運作 十第四科牛人住腭戰獄 +第五草房地產開冷捋款 +第貢章收益性虜地產捷款 +第七卓怪房公枳金捋熬 * 第八章馬地產保險 +第九章抵押哉款二級丐場 |L房地產金融計算用表 J電幵 J灤程番點 命課理學習 學習材料隨堂問答 *課件容稱 1 1 -房地產金融異篡利表pdf網頁）口曲 2 2冊地產金融-月曩利.pdf（網頁）B曲 3 3-房地產金融-衆額表.pdf聞貢 由 （認真審題再解答，每題必須有計算過程，如僅給出一個答案而無計算 過程的，不得分；發現抄襲，計0分） 1. 一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為200萬元，假設 貸款年利率7% （1）該貸款的

3、每月償還額為多少？ 解：貸款年利率 i =7%,PV=2,000,000 元，n= 30 X12=360 月 查月復利表“抵押貸款常數”：0.005996 每月還款額（本利和）：PMT=2,000,000 X0.005996= 11992 元；（5 分） （2）若購房人計劃在第5年末提前清償部分貸款，屆時該抵押貸款的貸款余額為 多少？（ 5分） 解 ：第 10 年末抵押貸款余額（現值法），查“余額表”， i =7% ， 30 年期貸款第 10 年末“貸款余額系數”為 0.836857 第 5 年末抵押貸款余額： MB5= 2,000,000 X0. 836857= 1673714 元 2. 某

4、人欲購一套售價 300 萬的商品住房，該借款人符合首套房、首次貸款的條件， 首付 30%，申請了房價 70% 的個人住房貸款，貸款年利率 6，貸款期限為 20 年，假設在整個貸款期內貸款利率不變，以下兩種還貸方式： （1）等額 本息還款方式下： a）每月供樓款（ 3分） b）第一個月應償還利息（ 3分） c）第一個月應償還本金（ 3分） d）第一個月已還當月供樓款后，該借款人在銀行尚未償還的貸款余額 （3 分） 解：貸款金額為： 300*70%=2100000 元 貸款年利率 I=6% PV=2100000 元 N=20*12=240 月 則每月還款額（本利和）： PMT=2100000*0.

5、007164=15044.4 元 第 1 個月償還利息 i=6%/12*2100000=10500 元 第 1 個月償還本金： P1=PMT-I=15044.4-10500=4544.4 元 第 1 個月未貸款余額： MBi=pv-p1=2100000-4544.4=2095455.6 元 （2）等額 本金還款方式下： a）每月應償還本金（ 3分） b）第一個月應償還利息（ 3分） c）第一個月供樓款（ 3分） d）第一個月在已還當月供樓款后，該借款人在銀行尚未償還的貸款余額 （3 分） 解：每期所還本金額 pn=m/n=2100000/240=8750元 第一個月應付利息 t1=i*pv=6

6、%/12*2100000=10500 元 則第一個月未還款額（本利和）pmt仁p n+t仁8750+10500=19250元 第一個月未貸款余額： mb1=2100000-8750=2091250元 3. 一宗商品住宅抵押貸款總額為 360萬元，貸款期限為 30年，初始利率為 6%，貸 款利率每年調整。因此， 第一次調整利率的時間是第二年年初 。屆時，綜合利率 就等于 1 年期國庫券利率指數加上 1%的利差（利率邊際）。假定： ? 后四年 的國庫券利率指數分別為 6%、 7%、 6%和 8%； ? 每月付款額和利率均按年調整； ? 每月付款額和利率均無上限； 計算這筆可調利率抵押貸款第 1-5

7、 年各年的 1） 每月償還額 2） 每年年末抵押貸款余額。 18 分） 18 分） 答：第 1 年 查“月復利表”之 6%，30 年期“抵押常數”： 0.005996 第 1 年每月付款額：3600000 X 0.005996 =21585.6 元 現值法查表計算貸款余額： 查表法，查“月復利表”之 6%，29年期“年金現值因素” 164.743394 第1年末貸款余額： 21585.6 X 164.743394 =3556085 第 2 年： 查“月復利表”之 7%，29 年期“抵押常數”： 0.006721 第 2 年每月付款額： 3556085X 0.006721 =23901 元 現值

8、法查表計算貸款余額： 查表法，查“月復利表”之 7%，28年期“年金現值因素” 147.143515 第 2年末貸款余額： 23901X147.143515 =3516877 第 3 年： 查“月復利表” 8%，28年期“抵押常數”： 0.007468 第 2 年每月付款額： 3516877X 0.007468=26264 元 現值法查表計算貸款余額： 查表法，查“月復利表”之 8%，27年期“年金現值因素” 132.576786 第 3 年末貸款余額： 26264X 132.576786=3481997 4. 某一房地產項目第一年年初投入 12,000,000元，第一年年末即收入 2,000

9、,000元， 第二年末有收入 3,000,000元，第三年到第四年年末都有 4,000,000元的收入。以 4 年 為期評估： 1）不考慮資金的時間價值，分析項目的可行性。 5 分） （2）考慮資金的時間價值，貼現率 8%,用凈現值法（NPV）計算，分析項目的可 行性。 （最后結果保留整數 ） 25分） 答： （ 1 ）不考慮資金的時間價值 CF=200,000+300000+400,000 X 2-1,200,000=118,000 元0 不考慮資金的時間價值，該項目運營 4 年有 118,000 的凈現金流入，項目可行。 (2)考慮項目資金的貨幣時間價值，以8%貼現率，查年復利表之“現值因素”第1-4 年末的貼 現系數分別為： 0.925926 ，0.857339 ，0.793832 ， 0.73503 計算該項目前 4 年的凈現值 NPV NPV= 前 4年收入的貼現值總和 -第 1 年年初投資額 NPV=200,000(1+8%)-1 +300,000 X (1+8%)-2+400,000 X (1+8%)-3+400,000 X (1+8%)-4-1,300,000 =200,000 X 0.925926+300,000 X 0.857339+400,000 X 0.793832+4