1、前言龍年伊始，銀行首套房貸利率下調(diào)，央行和住建部先后表態(tài)實(shí)差別化住房信貸政策，支持首東莞中原研究部次置業(yè)者的貸款需求。而后，北京、武漢、上海、天津和廈門(mén)等多個(gè)城市陸續(xù)上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。另外，央行于2 月 24 日和 5 月 18日先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并于6 月 8 日和 7 月 6 日實(shí)施降息。在一系列利好消息的推動(dòng)下，樓市進(jìn)入“剛需年”。2012.9.13今年以來(lái)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)一直有個(gè)主流的觀點(diǎn)：2012 年為剛需年，中小戶型持續(xù)保持旺銷(xiāo)并且一直“供不應(yīng)求” ，而大戶型銷(xiāo)售情況則普遍欠佳。中小戶型被購(gòu)房者“一搶而空”，而大戶型走貨則是“步履維艱” 。然而，市場(chǎng)真相真是這樣的嗎？目

2、錄一、前 8 月東莞大戶型洋房市場(chǎng)特征分析2二、前 8 月東莞大戶型洋房市場(chǎng)特征總結(jié)12三、四季度東莞大戶型洋房市場(chǎng)展望14數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)說(shuō)明：1、 大戶型洋房是指建筑面積120 以上的洋房；2、 本報(bào)告修正合拼戶型，洋房供應(yīng)、成交、庫(kù)存套數(shù)皆為合拼后的套數(shù)；3、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2012 年 1 月 1 日至 8 月 31 日。一、前 8 月東莞大戶型洋房市場(chǎng)特征分析觀點(diǎn)一：前8 月大戶型洋房供需比重雙雙下滑，剛需年特征突出。近兩年前8 月東莞大戶型洋房總體供需比較：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 2012 年前 8 月，東莞洋房供應(yīng) 22151 套，其中 120 以上的大戶型洋房供應(yīng) 7834 套

3、，占比 35% ，與 2011 年前 8 月相比較，下降 7 個(gè)百分點(diǎn)。前 8 月東莞洋房成交 26191 套，其中 120 以上的大戶型洋房成交 8599 套，占比 33%，同比下降 3 個(gè)百分點(diǎn)。與去年同期相比較，東莞大戶型洋房無(wú)論是供應(yīng)還是成交比重都有不同程度的下滑，尤其是供應(yīng)比重下降 7 個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯， 2012 年剛需年的特征較為突出。觀點(diǎn)二：與去年同期相比較，前8 月大戶型洋房供應(yīng)、成交、價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)全線回落。近兩年前8 月東莞大戶型洋房供需比較（面積：萬(wàn)；金額：億元）：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 2012 年前 8 月，東莞大戶型洋房供應(yīng)套數(shù) 7834 套，同比下降

4、12.59% ；供應(yīng)面積 121.07 萬(wàn)，同比下降 19.17% ；成交套數(shù) 8599 套，同比下降 6.98% ；成交面積132.85 萬(wàn)，同比下降 9.98% ；成交金額105.88 億元，同比下降13.73% ；成交均價(jià) 7970元 / ，同比下降 4.17% 。與去年同期相比較，2012 年前 8 月東莞大戶型洋房供應(yīng)、成交、價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)全線回落。觀點(diǎn)三：從銷(xiāo)售率來(lái)看，前8 月大戶型洋房銷(xiāo)售情況僅比去年略有下降 。近兩年前8 月東莞大戶型洋房銷(xiāo)售率比較（單位：套）：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011 年底，東莞大戶型洋房庫(kù)存套數(shù)12216 套，另外前 8月新增 7834 套，因

5、此2012 年前 8月東莞大戶型洋房可售套數(shù)為12216+7834=20050套。前 8 月，東莞大戶型洋房成交 8599套，銷(xiāo)售率為8599 套/20050套 =43% 。2011 年前 8 月，東莞大戶型洋房銷(xiāo)售率為47% 。與去年相比較，前8 月東莞大戶型洋房銷(xiāo)售率下降近4 個(gè)百分點(diǎn)。但 2011 年?yáng)|莞樓市有著特殊情況，去年3、 4 月份受限購(gòu)傳聞?dòng)绊懀瑬|莞部分大戶型需求提前釋放， 尤其以合拼戶型為甚。因此， 2011年?yáng)|莞大戶型洋房成交量比正常年份偏高。若剔除這一因素，今年前8 月東莞大戶型洋房銷(xiāo)售率與去年相比已所差無(wú)幾。觀點(diǎn)四：前 4 月大戶型洋房成交低位徘徊， 5月以來(lái)成交量迅速

6、反彈。從 2012 年前 8 月東莞大戶型洋房成交情況來(lái)看，前4 個(gè)月，由于市場(chǎng)仍未走出下行陰影，市場(chǎng)觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無(wú)甚起色，總體成交低位徘徊。5 月以來(lái)，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，在剛需產(chǎn)品的帶動(dòng)下，大戶型洋房成交也是迅速反彈。5 月成交 1441 套，創(chuàng)下年內(nèi)月度最高峰，17 個(gè)月以來(lái)僅次于2011 年 5 月。 6 月份至今，東莞大戶型洋房成交繼續(xù)高溫不退， 6 月成交 1439 套，幾乎追平5 月，同比增長(zhǎng)23% 。7 月成交 1362 套，同比增長(zhǎng) 26% 。至 8 月，大戶型洋房成交的高溫仍未退卻，8 月共成交1389 套，不僅環(huán)比7 月有2%的漲幅，同比去年8 月亦大

7、幅增長(zhǎng)17%。觀點(diǎn)五：降價(jià)促銷(xiāo)成為2012 年?yáng)|莞大戶型洋房走貨的主要手段。前 8 月排行前40 名大戶型洋房項(xiàng)目成交情況一覽表：從 2012 年前 8 個(gè)月東莞大戶型洋房的銷(xiāo)售情況來(lái)看，降價(jià)促銷(xiāo)幾乎成了東莞大戶型洋房市場(chǎng)的主旋律。 縱覽前 8 個(gè)月大戶型洋房項(xiàng)目的成交情況，前 40名項(xiàng)目當(dāng)中， 降價(jià)的項(xiàng)目達(dá)到了26 個(gè)，占比65%。而前 20 名當(dāng)中，降價(jià)項(xiàng)目更是達(dá)到了16個(gè)，顯示出降價(jià)幅度越大，就越容易出貨的特點(diǎn)。 典型項(xiàng)目如常平鎮(zhèn)的卓越 蔚藍(lán)城邦， 2011年成交均價(jià)為6546 元，2012年降至 5361元/ ，降價(jià)幅度高達(dá) 18% 。而成交也是節(jié)節(jié)攀升，從2011年的月均成交 4 套

8、上升至 2012年的 14 套，銷(xiāo)售速度大大提高。另一方面， 從 2012年新上市的大戶型項(xiàng)目來(lái)看， 理性定價(jià)、 快速出貨不約而同地成為這些新項(xiàng)目的共同選擇。 11 個(gè)新項(xiàng)目中，成交均價(jià)低于當(dāng)?shù)卮髴粜脱蠓績(jī)r(jià)格的有8 個(gè)，占比 73% 。典型項(xiàng)目如南城區(qū)的中信凱旋公館，其大戶型洋房成交均價(jià)為8348 元 / ，比 2012 年南城區(qū)同類產(chǎn)品9159元/ 的均價(jià)低 8.85% 。開(kāi)盤(pán)至 8 月，中信凱旋公館大戶型洋房共成交240 套，全市排行第6 名。2012 年新上市大戶型洋房項(xiàng)目成交情況一覽表：觀點(diǎn)六： 2011 年豪宅大戶型洋房成交突出，而2012 年則是普通大戶型洋房成交占主導(dǎo)。從近兩年前

9、 8 個(gè)月東莞大戶型洋房成交情況來(lái)看，與2011 年相比， 2012年前 8 月東莞大戶型洋房各總價(jià)區(qū)間占比大部分相差不大，有較大差別的總價(jià)區(qū)間主要有兩個(gè)，一個(gè)是總價(jià)100-150萬(wàn)元區(qū)間，另一個(gè)則是200 萬(wàn)元以上區(qū)間。從上圖可以看出，100-150 萬(wàn)元區(qū)間當(dāng)中，2012年所占比重是38%，比 2011 年的 29%高出 9 個(gè)百分點(diǎn)； 而 200萬(wàn)元以上區(qū)間當(dāng)中，2012 年所占比重僅有 9%，比 2011 年的 14%減少 5 個(gè)百分點(diǎn)。 這說(shuō)明了2012 年?yáng)|莞大戶型洋房成交主要分布在總價(jià)100-150 萬(wàn)元的普通大戶型洋房，而2011年則是總價(jià)在 200 萬(wàn)元以上的豪宅大戶型洋房成

10、交較多。從物業(yè)檔次上來(lái)看，2011年?yáng)|莞成交的大戶型洋房明顯要比 2012年高出一籌。印象中，一提到大戶型，人們往往會(huì)想到豪宅樓盤(pán)。 但由于今年的大戶型洋房成交更多集中在諸如萬(wàn)科金域松湖、萬(wàn)科金域華府、益田大運(yùn)城邦、中惠香樟綠洲、萬(wàn)科城、金地外灘 8 號(hào)等“剛需”項(xiàng)目，因而給外界留下了今年?yáng)|莞中小戶型供不應(yīng)求，而大戶型產(chǎn)品走貨“步履維艱”的錯(cuò)覺(jué)。觀點(diǎn)七：深圳客的持續(xù)入市，成為東莞大戶型洋房走貨的重要推力。5-8 月東莞大戶型洋房成交排行榜（前8 名）：5 月過(guò)后，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，東莞大戶型洋房成交也是迅速反彈，5-8月期間，大戶型洋房成交持續(xù)高位運(yùn)行。在東莞大戶型洋房熱銷(xiāo)的背后，都活躍著

11、一個(gè)特殊的群體深圳客。深圳客的持續(xù)入市， 成為東莞臨深鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房走貨的主要受益者。5 月，塘廈的金眾 金域半山成交 115套，在 5 月大戶型洋房成交榜中排名第一。另外，三正半山豪苑也成交59套，排行第四。6 月，樟木頭的綠茵溫莎堡成交117 套，當(dāng)月排行第一，隨后的益田大運(yùn)城邦成交 54 套，排行第三。 7 月，益田大運(yùn)城邦成交59 套，排行第二。8 月，益田大運(yùn)城邦成交 40 套，排行第四。從 5-8 月大戶型洋房的成交排行情況來(lái)看，前8 名當(dāng)中，來(lái)自臨深鎮(zhèn)區(qū)的益田大運(yùn)城邦、金眾金域半山、綠茵溫莎堡和迎賓豪苑等四個(gè)項(xiàng)目就占了一半。觀點(diǎn)八：臨深鎮(zhèn)區(qū)及城區(qū)大戶型洋房銷(xiāo)售情況最為理想。前 8

12、 月東莞各區(qū)域大戶型洋房成交排行榜：從 2012 年前 8 個(gè)月東莞大戶型洋房成交情況來(lái)看，各鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)中，銷(xiāo)售情況最好的是松山湖、塘廈、樟木頭、常平、鳳崗等臨深鎮(zhèn)區(qū)以及南城、萬(wàn)江等城區(qū)。其中前8 月南城區(qū)成交2224套排名第一，臨深區(qū)域的松山湖、塘廈分別以599 套、 595 套分列二、三位。另外萬(wàn)江區(qū)排行第四，而臨深鎮(zhèn)區(qū)的常平、樟木頭、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)成交套數(shù)也分別排名6-8 位。與 2011 年前 8 月相比較，今年前8月南城區(qū)大戶型洋房成交套數(shù)同比大增17% ，另外臨近深圳的幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)同比也有較大漲幅，其中塘廈鎮(zhèn)同比大增92%，常平鎮(zhèn)增長(zhǎng)51%，樟木頭鎮(zhèn)更是大漲 182% 。另外長(zhǎng)安鎮(zhèn)有14%的漲

13、幅，清溪鎮(zhèn)亦有38%的增長(zhǎng)。總體而言，泛深圳區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房銷(xiāo)售情況普遍好于其余鎮(zhèn)區(qū)。這主要是由于受東莞經(jīng)濟(jì)下行的影響，總價(jià)較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，本土大戶型洋房需求下降。因而主打本地客戶的區(qū)域，除了購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的城區(qū)以外，其余鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房走貨受到較大影響。而臨深鎮(zhèn)區(qū)的大戶型洋房，由于其客戶很大部分來(lái)源于購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)的深圳客戶，因而受到的沖擊也最小，成交情況也普遍比非深圳區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)好。觀點(diǎn)九：東莞各區(qū)域成交分化嚴(yán)重，大戶型洋房成交集中在少數(shù)區(qū)域。前 8 月東莞各區(qū)域大戶型洋房成交排行榜（排名按成交套數(shù)，單位：套）：從 2012 年前 8 個(gè)月東莞大戶型洋房成交情況來(lái)看，各區(qū)域成交分布

14、極不平衡，大戶型洋房成交集中在少數(shù)區(qū)域。前8 月，南城、松山湖、塘廈、萬(wàn)江和寮步等5 個(gè)區(qū)域共成交4431 套，占前 8 月總成交套數(shù)的51% ，其余 28 個(gè)區(qū)域成交比重僅占49% 。一些大戶型洋房存量較多的區(qū)域如虎門(mén)、東城、厚街、石龍、莞城等成交情況并不理想。從銷(xiāo)售率來(lái)看，前8 月這幾個(gè)區(qū)域的總體銷(xiāo)售率也較低。如虎門(mén)的大戶型洋房銷(xiāo)售率為27% ，東城為 31% ，厚街為 27% ，石龍為 27% ，莞城為39%。這主要是因?yàn)檫@些區(qū)域的大戶型洋房項(xiàng)目主打本地客戶，受經(jīng)濟(jì)下行的影響，總價(jià)較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，區(qū)域內(nèi)大戶型洋房需求下降。區(qū)域成交分化嚴(yán)重，大戶型洋房成交集中在少數(shù)區(qū)域，這

15、也是給外界留下今年?yáng)|莞大戶型洋房走貨“步履維艱”印象的又一個(gè)重要原因。由于各觀點(diǎn)十：東莞目前大戶型洋房總體銷(xiāo)售率為84% ，多數(shù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率都較為理想。截至 2012 年 8 月 31日，東莞在售項(xiàng)目中，含有大戶型洋房的樓盤(pán)共有122個(gè)。在這 122個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，共含有大戶型產(chǎn)品76685 套，其中已售套數(shù)76685套，庫(kù)存套數(shù)11999 套，總體銷(xiāo)售率為 84% 。截至 2012 年 8 月 31 日，東莞含有大戶型洋房的在售項(xiàng)目共有122 個(gè)，其中總體銷(xiāo)售率在30%以下的有 16個(gè)項(xiàng)目，占比13% ；銷(xiāo)售率在 30-50% 的有 12 個(gè)項(xiàng)目，占比10% ；銷(xiāo)售率在 50-70% 的有 28

16、 個(gè)項(xiàng)目，占比23% ；銷(xiāo)售率70-90% 的有 45 個(gè)項(xiàng)目，占比37% ；銷(xiāo)售率在90%以上的有 21個(gè)項(xiàng)目，占比17%。從上圖來(lái)看，銷(xiāo)售率在50% 以上的共有94 個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目占比達(dá)到了77% 。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，東莞多數(shù)大戶型洋房項(xiàng)目的總體銷(xiāo)售率都較為理想。結(jié)合庫(kù)存套數(shù)分析，截至 2012年 8 月 31 日，東莞大戶型洋房庫(kù)存套數(shù)共11999 套，其中銷(xiāo)售率在 30% 以下的16 個(gè)項(xiàng)目中， 其庫(kù)存套數(shù)是1534 套；銷(xiāo)售率30-50% 的 12個(gè)項(xiàng)目中， 其庫(kù)存套數(shù)是 2035套。也就是說(shuō)，銷(xiāo)售率低于50% 的 28 個(gè)項(xiàng)目中，其擁有的3569 套大戶型洋房套數(shù)僅占總體庫(kù)存

17、的30% 。這也從另外一個(gè)角度反映了，目前東莞大戶型洋房項(xiàng)目的庫(kù)存情況并不悲觀。大戶型洋房銷(xiāo)售率與項(xiàng)目數(shù)、庫(kù)存套數(shù)交叉分析：二、前 8 月東莞大戶型洋房市場(chǎng)特征總結(jié)剛需年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2012 年龍年伊始，銀行首套房貸利率下調(diào)，央行和住建部先后表態(tài)實(shí)差別化住房信貸政策，支持首次置業(yè)者的貸款需求。而后，北京、武漢、上海、天津和廈門(mén)等多個(gè)城市陸續(xù)上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。另外，央行于2 月 24 日和 5 月 18 日先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并于6月 8 日和 7 月 6 日實(shí)施降息。在一系列利好消息的推動(dòng)下，樓市進(jìn)入“剛需年”。從東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，亦是如此。 201

18、2 年前 8 月，東莞 120 以下的中小戶型洋房供應(yīng)比重達(dá)到65%，中小戶型洋房的成交比重亦達(dá)到67% ，分別比上年增加7 個(gè)百分點(diǎn)和3 個(gè)百分點(diǎn)。從東莞大戶型洋房市場(chǎng)情況來(lái)看，前4 個(gè)月，由于市場(chǎng)仍未走出下行陰影，樓市觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無(wú)甚起色，總體成交低位徘徊。1-4 月，東莞大戶型洋房?jī)H成交2968套，同比去年同期的4250 套大幅下降 30% 。然而，由于東莞購(gòu)房者有偏好大戶型產(chǎn)品的置業(yè)習(xí)慣，大戶型洋房在東莞仍然具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。5月份以來(lái)，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，在剛需產(chǎn)品的帶動(dòng)下，大戶型洋房成交也是迅速反彈。5、 6 月份，東莞大戶型洋房成交呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長(zhǎng)的勢(shì)頭，其中5

19、 月份成交1439 套， 6 月份成交 1441 套，這兩個(gè)月的成交套數(shù)僅次于 2011 年 5 月份的 1562 套，創(chuàng)下了自 2011年 1 月至今20 個(gè)月以來(lái)第二、第三高峰。7-8 月，盡管東莞大戶型洋房成交勢(shì)頭有所減緩，但同比2011年 7 、8 月份，依然增幅驚人。其中 7 月成交 1362套，同比增長(zhǎng)26% 。而 8 月份更是成交 1389 套，不僅環(huán)比 7 月有 2%的漲幅，同比去年 8 月亦大幅增長(zhǎng)17% 。從大戶型洋房銷(xiāo)售率來(lái)看，2011 年底，東莞大戶型洋房庫(kù)存套數(shù)12216 套，前 8 月新增 7834套，大戶型洋房可售套數(shù)總計(jì)為20050 套。前 8月，東莞大戶型洋房

20、成交8599 套，銷(xiāo)售率為 42.89% 。與去年同期相比較，東莞大戶型洋房銷(xiāo)售率下降近4 個(gè)百分點(diǎn)。但剔除受限購(gòu)傳聞?dòng)绊憱|莞部分大戶型需求提前釋放的因素，今年前8 月東莞大戶型洋房銷(xiāo)售率與去年相比已所差無(wú)幾。從項(xiàng)目銷(xiāo)售率來(lái)看，截至2012 年 8月 31 日，東莞在售項(xiàng)目中，含有大戶型洋房的樓盤(pán)共有122 個(gè)。在這 122 個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，共含有大戶型產(chǎn)品76685 套，其中已售套數(shù)76685 套，庫(kù)存套數(shù) 11999 套，總體銷(xiāo)售率為 84% 。總體而言，剛需年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。原因分析：2012 年以來(lái)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)一直有個(gè)主流的觀點(diǎn)：2012年為剛需年，中小戶型持續(xù)

21、保持旺銷(xiāo)并且一直“供不應(yīng)求”，而大戶型銷(xiāo)售情況則普遍欠佳。中小戶型被購(gòu)房者“一搶而空”，而大戶型走貨則是“步履維艱”。然而，從前8 個(gè)月東莞大戶型洋房的銷(xiāo)售情況來(lái)看，事實(shí)卻并非如此。在中小戶型保持旺銷(xiāo)的同時(shí)，大戶型銷(xiāo)售情況亦不遑多讓。在進(jìn)入剛需年的2012年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷(xiāo)售成績(jī)，這其中的原因何在呢？首先，與許多城市不同，東莞購(gòu)房者有偏好大戶型產(chǎn)品的置業(yè)習(xí)慣，大戶型洋房在東莞具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。就目前東莞樓市而言，剛性需求可分為兩種，一種是首次置業(yè)的剛性需求，另一種則是改善型剛需。前4 個(gè)月，由于市場(chǎng)仍未走出下行陰影，市場(chǎng)觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無(wú)甚起色，改善型剛性需求處于壓

22、抑狀態(tài)。5 月以來(lái)，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的回暖，壓抑多時(shí)的改善型剛需集中釋放，因此5-6 月期間，東莞大戶型洋房成交呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長(zhǎng)的局面，這個(gè)勢(shì)頭一直延續(xù)至 8 月。改善型剛性需求的集中釋放是近幾個(gè)月東莞大戶型洋房得以保持旺銷(xiāo)的首要原因。其次， 2012 年以來(lái)，東莞宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，一季度GDP 僅增長(zhǎng) 1.3% ，上半年也僅有2.5% ，經(jīng)濟(jì)增速全省墊底。受東莞經(jīng)濟(jì)下行的影響，總價(jià)較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，本土大戶型洋房尤其是豪宅洋房需求下降。主打本地客戶的區(qū)域，其大戶型洋房銷(xiāo)售不同程度地受到影響。在東莞本土大戶型洋房需求下降的情況下，臨深鎮(zhèn)區(qū)的大戶型產(chǎn)品由于深圳客的持續(xù)入市，有效地

23、彌補(bǔ)了本土大戶型產(chǎn)品需求下降的不足。這其中又以 5-8 月期間最為典型，鳳崗鎮(zhèn)的益田大運(yùn)城邦、塘廈的金眾金域半山、迎賓豪苑、三正半山豪苑以及樟木頭的綠茵溫莎堡等項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品的持續(xù)熱銷(xiāo)，有力地?fù)纹鹆藮|莞大戶型市場(chǎng)的半邊天。再次， 2012 年開(kāi)春以后，東莞大戶型市場(chǎng)面臨著較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)。一方面，去年四季度以來(lái)全國(guó)樓市下行的陰影猶在，另一方面，東莞宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，大戶型需求受到的沖擊較大。面對(duì)著嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，東莞開(kāi)發(fā)商選擇主動(dòng)出擊，降價(jià)促銷(xiāo)。從前8個(gè)月大戶型洋房項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，銷(xiāo)售排行前40 名的項(xiàng)目當(dāng)中，降價(jià)的項(xiàng)目達(dá)到了26個(gè)，占比65%。而前 20 名當(dāng)中，降價(jià)項(xiàng)目更是達(dá)到了

24、16 個(gè)，顯示出降價(jià)幅度越大，就越容易出貨的特點(diǎn)。此外，一些新上市的項(xiàng)目也是低價(jià)跑量。降級(jí)促銷(xiāo)的方式促成了不少大戶型項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，如中信森林湖、中信凱旋公館、卓越蔚藍(lán)城邦等項(xiàng)目，均取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。最后，東莞公積金新政的實(shí)施，也是促成東莞大戶型產(chǎn)品熱銷(xiāo)的一個(gè)重要原因。從 8 月起，東莞公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸” ：無(wú)論之前是否申請(qǐng)過(guò)公積金貸款買(mǎi)房，只要是家庭的第二套住房，均按“二套房”認(rèn)定，首付比例最低 5 成。而擁有第三套（及以上）住房的，則不能再申請(qǐng)住房公積金貸款。公積金新政的實(shí)施，致使不少改善型需求趕搭政策末班車(chē)提前入市，促成了 6-7 月份期間東莞大戶型洋房需求迎來(lái)了一波釋放的小高峰。

25、1日附：近兩年前8 月東莞大戶型洋房成交項(xiàng)目排名比較：2012 年前 8 月排行：2011 年前 8 月排行：三、四季度東莞大戶型洋房市場(chǎng)展望隨著預(yù)調(diào)微調(diào)力度的加大，宏觀經(jīng)濟(jì)有望筑底并回升，本土大戶型需求將逐漸回升。近日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶表示，將堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大預(yù)調(diào)微調(diào)的力度。同時(shí)，國(guó)務(wù)院討論通過(guò)關(guān)于促進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)定增長(zhǎng)的若干意見(jiàn)，將出臺(tái)八大舉措促外貿(mào)穩(wěn)定增長(zhǎng)。從東莞經(jīng)濟(jì)來(lái)看，近日，東莞市舉行“三重”項(xiàng)目簽約儀式暨建設(shè)工作推進(jìn)會(huì)，一次簽約 72 個(gè)項(xiàng)目，投資總額達(dá) 1025 億元。隨著經(jīng)濟(jì)政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度的加大，宏觀經(jīng)濟(jì)有望筑底并逐漸回升。而隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，此前被壓

26、抑的大戶型需求尤其是本土大戶型需求有望逐漸得到釋放。前 8 個(gè)月，東莞一些主打本地客戶的區(qū)域如虎門(mén)、東城、厚街、石龍、莞城等大戶型洋房成交情況并不理想。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于好轉(zhuǎn)的背景下，這些區(qū)域大戶型需求將逐漸回升，從而成為四季度東莞大戶型市場(chǎng)的一支生力軍。深圳客的持續(xù)入市，將有效的拉動(dòng)?xùn)|莞大戶型洋房需求。前 8 個(gè)月，受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，東莞本土大戶型需求下降較為嚴(yán)重。而得益于深圳客的持續(xù)入市，東莞大戶型洋房總體成交并沒(méi)有受到太大的沖擊。展望四季度，預(yù)計(jì)深圳客將持續(xù)進(jìn)駐，繼續(xù)有效的拉動(dòng)?xùn)|莞大戶型洋房需求。深圳客青睞東莞的大戶型洋房，有著各方面的原因。首先，從市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)看，2011 年在限購(gòu)等政策的影響下，深圳樓市降價(jià)，深圳客到東莞買(mǎi)房的人數(shù)減少。而2012 年以來(lái)，市場(chǎng)趨勢(shì)回暖，深圳樓價(jià)出現(xiàn)回升，東莞價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，越來(lái)越多的深圳客開(kāi)始回流東莞。另外，隨著深圳關(guān)內(nèi)外一體化，城市生活中心向北、向東，形成一個(gè)個(gè)“副中心”，而房?jī)r(jià)的漲升亦隨之從關(guān)內(nèi)轉(zhuǎn)移到關(guān)外，使得部分原關(guān)外客群，在鄰近外圍的深圳鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)居住。其次，深圳繼續(xù)限購(gòu)，東莞不限購(gòu)，吸引了大量深圳客入莞投資；而近些年莞深聯(lián)動(dòng)成功，贏得了東莞開(kāi)發(fā)商的口碑，不少做得比較專業(yè)的深圳中介機(jī)構(gòu)將會(huì)