1、房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理第一節(jié)房屋維修與房屋維修管理一、房屋維修的概念房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。 為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。二、什么是房屋維修管理房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管 理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕，技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋維修管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。三、房屋維修管理三原則（一）經(jīng)

2、濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則房屋維修管理要堅(jiān)持 經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成 本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢(qián)多修房； 合理，就是要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案；安全，就是要通過(guò)房屋維修管理，使住戶(hù)居住安全；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，滿(mǎn)足用戶(hù)在房屋使 用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。（二）區(qū)別對(duì)待”原則根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類(lèi)。對(duì)于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。對(duì)于舊房屋應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)

3、、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等綜合條件，綜合城市總體 規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。（三）服務(wù)”原則在房屋維修管理上必須維護(hù)住戶(hù)的合法權(quán)益， 切實(shí)做到為住戶(hù)服務(wù)； 建立和健全科學(xué)合 理的房屋維修管理服務(wù)制度。房屋維修管理人員要真正樹(shù)立為住戶(hù)服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶(hù)需解決的房屋修繕問(wèn)題。這是房屋維修管理的基本原則。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋質(zhì)量管理房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)

4、算并為作出投資計(jì)劃提供依 據(jù)。房屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目；房屋裝修是指門(mén)窗、 外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目；房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、 暖氣和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目，對(duì)尚不能包括的房屋組成部分如 煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并某一部分。一般可將房屋完損等級(jí)分為五類(lèi)，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。（二）完損等級(jí)的評(píng)定1、房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求（1）要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合評(píng)定。（2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。（3）要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承

5、重構(gòu)件屋面中最低的完 損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定。（4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。（5）要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。（6 ）對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。2、房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法可分為定期和不定期兩類(lèi)。定期評(píng)定。定期評(píng)定一般是每隔（）$年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。不定期評(píng)定。不定期評(píng)定就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。一般在以下幾種情況下進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等， 著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)；第二、房屋經(jīng)過(guò)中修、 大修、翻修和綜

6、合維修竣工驗(yàn)收以后，重新評(píng)定完損等級(jí)；第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行 完損等級(jí)評(píng)定。（三）危險(xiǎn)房屋的評(píng)定與解危辦法加強(qiáng)危險(xiǎn)房屋檢查管理， 組織好危險(xiǎn)房屋的鑒定， 并確定解危辦法， 是房屋質(zhì)量管理的 主要任務(wù)。一般應(yīng)做好以下工作：1、制訂劃分危險(xiǎn)房的標(biāo)準(zhǔn)房屋危險(xiǎn)程度的劃分，一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍大小、變形和損壞程度及以對(duì)周?chē)h(huán)境和整個(gè)房屋的危險(xiǎn)程度而定，是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)又責(zé)任重大的工作。（1 ）整幢危房。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。已危及整幢房屋的安全，整 幢房屋隨時(shí)有倒塌的可能，無(wú)維修價(jià)值。（2 ）局部危房。它是指房屋構(gòu)件大部分結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，一旦發(fā)生事故，對(duì) 整幢房屋

7、無(wú)太大影響。只要排除局部危險(xiǎn)，就可繼續(xù)安全使用。（3）危險(xiǎn)點(diǎn)。它是指房屋某個(gè)承重構(gòu)件或某項(xiàng)設(shè)施損壞，但對(duì)整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。2、建立危險(xiǎn)房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定物業(yè)管理企業(yè)要設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn)， 按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)受理申請(qǐng)，開(kāi)展初始調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)查勘、檢測(cè)驗(yàn)算、論證定性和簽發(fā)鑒定文書(shū)等程序。在掌握測(cè)算 數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋建筑質(zhì)量及安全可靠程度。3、確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險(xiǎn)情況對(duì)危險(xiǎn)房屋的不同情況，可采取不同的解危辦法。觀察使用法。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。處理使用法。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施

8、后，可以解危使用的房屋。停止使用法。這一方法適用于無(wú)修繕價(jià)值，又暫無(wú)條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安 全的房屋。整體拆除法。這一方法適用于整幢危房又無(wú)維修價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。二、房屋維修施工管理物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊(duì)伍來(lái)完成，也可以通過(guò)招標(biāo)，通過(guò)發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專(zhuān)業(yè)維修施工隊(duì)伍來(lái)完成。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自行完成的維修施工管理和由專(zhuān)業(yè)承包的維修施工管理是不同的。對(duì)專(zhuān)業(yè)承包的維修施工管理只要做好維修工程招標(biāo)工作、維修工程設(shè)計(jì)和技術(shù)交底工作、維修施工合同管理和施工質(zhì)量控制管理、維修工程的竣工驗(yàn)收和價(jià)款結(jié)算工作管理以及維修

9、技術(shù)檔案資料管理。而對(duì)自行完成的房屋維修工程管理則比專(zhuān)業(yè)承包的維修工程管理復(fù)雜。（一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容（1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)。（2）做好維修工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作，包括做好住戶(hù)臨時(shí)遷移工作，使水電路通，并安排 好材料堆放、安置場(chǎng)地，確定施工方案等。（3）制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過(guò)程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理 工作。（4 ）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施 工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。（5）加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合理利用空間。（二）房屋維修施工管理的程序和方法

10、1、制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書(shū)的單位承擔(dān)。2、落實(shí)房屋維修施工任務(wù)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的年度維修計(jì)劃和月度、季度施工作業(yè)計(jì)劃落實(shí)施工任務(wù)。3、進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備施工組織與準(zhǔn)備是開(kāi)工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對(duì)大型維修工程編制施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)一般維修工程編制施工方案，對(duì)小型維修工程編制施工說(shuō)明。（1）維修施工組織準(zhǔn)備的主要內(nèi)容：勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解包括電纜電機(jī)及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向，安置好需搬遷住戶(hù)，接通水電源并平整好場(chǎng)地。準(zhǔn)備好經(jīng)批準(zhǔn)

11、的維修工程設(shè)計(jì)方案和施工方案及圖紙。落實(shí)資金、勞動(dòng)力計(jì)劃。材料及構(gòu)件進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)并保障供應(yīng)，確保連續(xù)施工。（2 ）大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的程序和內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。組成大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的最基本骨架和最主要部分是維修施工總方案、施工總進(jìn)度和施工總平面圖。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是：了解和熟悉維修工程概況。包括維修工程地點(diǎn)、名稱(chēng)、工程規(guī)模、維修內(nèi)容、工期預(yù)算費(fèi)用 等。確定施工方案。根據(jù)維修設(shè)計(jì)圖紙，劃分施工階段。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時(shí)間長(zhǎng)和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體，確定施工方案。正確選擇施工機(jī)械和各種預(yù)制構(gòu)件的加工方案，確

12、定冬雨季施工技術(shù)和保證維修施工質(zhì)量和安全的技術(shù)措施。制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。根據(jù)施工設(shè)計(jì)方案和資金、勞動(dòng)力、材料供應(yīng)情況等，制訂施工進(jìn)度計(jì)劃和工程概預(yù)算。確定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場(chǎng)施工的平面間的施工部置方案。（3） 一般維修工程施工方案的內(nèi)容：工程概況。重要分部分項(xiàng)工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又安全節(jié)約的技術(shù)措施。單位工程形象化施工進(jìn)度計(jì)劃。施工現(xiàn)場(chǎng)平面圖。小型維修工程施工說(shuō)明：小型維修工程施工說(shuō)明主要包括工程概況維修性質(zhì)和內(nèi)容、維修預(yù)算造價(jià)、安全質(zhì)量技術(shù)措施、舊料利用和材料工具的配置等內(nèi)容。（三）進(jìn)行維修工程施工過(guò)程中管理維修施工計(jì)劃管理。維修施

13、工計(jì)劃是按照施工總進(jìn)度計(jì)劃要求，結(jié)合人力、物力、財(cái)力情況，根據(jù)上月實(shí)際完成的形象化進(jìn)度而制訂的下月維修施工計(jì)劃。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。其管理的主要內(nèi)容是：第一，貫徹執(zhí)行計(jì)劃。月度維修施工計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，應(yīng)把各項(xiàng)計(jì)劃按旬按日分別落實(shí)到施工班組和個(gè)人；第二，督促檢查計(jì)劃保質(zhì)保量安全完成情況。 可采取專(zhuān)業(yè)檢查和班組自查相結(jié)合的方式，專(zhuān)業(yè)檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。維修施工技術(shù)管理。維修施工技術(shù)管理就是指對(duì)房屋維修施工的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)和過(guò)程， 按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)管理，以保證房屋維修施工工程符合技術(shù)規(guī)定要求。維修施工質(zhì)量和安全管理。維修施工質(zhì)量和安全管理是指為保證

14、和提高維修施工質(zhì)量， 貫徹預(yù)防為主、保護(hù)職工人身安全和對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。維修施工的材料管理直接影響施工計(jì)劃與進(jìn)度和施工質(zhì)量與維 修成本。維修施工的機(jī)械設(shè)備管理。為了更好地發(fā)揮機(jī)械設(shè)備的使用效果，就要加強(qiáng)管理。（四）進(jìn)行維修工竣工驗(yàn)收管理房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。房屋維修工程交驗(yàn)條件是按維修設(shè)計(jì)方案全部完成各項(xiàng)維修工程內(nèi)容，做到水、電路通和供暖通風(fēng)恢復(fù)正常，竣工圖和施工技術(shù)資料齊全。房屋維修技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可分為“合格” 和“優(yōu)良”兩種。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定，應(yīng)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，采

15、用多種檢測(cè) 手段和科學(xué)方法才能實(shí)現(xiàn)。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、 吊、量、套等八種檢查方法。房屋維修竣工驗(yàn)收管理還包括對(duì)竣工圖紙的收集整理保存管理。三、房屋維修行政管理物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕?lè)课菔欠课菟腥藨?yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。 因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。租賃私房的修繕則由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任。對(duì)于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)， 遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，物業(yè)管理企

16、業(yè)的房屋維修行政管理部門(mén)，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險(xiǎn)解危”的強(qiáng)制措施，排險(xiǎn)解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。四、房屋維修檔案資料的管理物業(yè)管理企業(yè)在制訂房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專(zhuān)門(mén)部門(mén)和專(zhuān)職人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個(gè)方面：（1）房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時(shí)的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。（2）現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。（3）房屋維修的技術(shù)檔案資料。第三節(jié)房屋維修工程的分類(lèi)與考核房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、

17、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。一、小修工程二、（一）什么是小修工程小修工程亦稱(chēng)零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來(lái)的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫。經(jīng)常 地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶(hù)正常使用，又能使發(fā)生的損壞 及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失， 對(duì)于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而 導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來(lái)就可以及

18、時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長(zhǎng)大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材 料。（二）小修工程范圍小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容：（1 ）屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等。（2 ）鋼、木門(mén)窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。（3 ）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。（4 ）修補(bǔ)內(nèi)外墻抹灰、窗臺(tái)、腰線(xiàn)等。（5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈。拆換個(gè)別過(guò)梁等。（6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。（7）水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。（8 ）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。（9 ）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)

19、件的臨時(shí)加固、維修等。物業(yè)管理企業(yè)日常服務(wù)的房屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)工程通過(guò)房屋維修管理人員的走訪(fǎng)查房和業(yè)主（住 戶(hù)）的隨時(shí)報(bào)修這兩個(gè)渠道來(lái)收集取得的。（三）編制小修工程計(jì)劃通過(guò)走訪(fǎng)和接待報(bào)修等方式收集到的小修工程服務(wù)項(xiàng)目后，應(yīng)分輕重緩急和勞動(dòng)力情 況，作出維修安排。對(duì)室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險(xiǎn)情等影響正常使用的 維修，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。 對(duì)暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目，均由管理人員統(tǒng)一收集，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。 對(duì)暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。（四）落實(shí)小修工程任務(wù)管理人員根據(jù)急修項(xiàng)目和小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃， 開(kāi)列小修養(yǎng)護(hù)單。房屋小修養(yǎng)

20、護(hù)工賃單領(lǐng)取標(biāo) 料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、 項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行小修工程施工。 對(duì)施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險(xiǎn)情 可先行處理，然后再由開(kāi)列小修養(yǎng)護(hù)單的管理人員變更或追加工程項(xiàng)目手續(xù)。（五）監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場(chǎng)解決工程中出現(xiàn)的問(wèn)題監(jiān)督檢查 當(dāng)天小修工程完成情況。二、中修工程中修工程范圍主要包括以下一些維修內(nèi)容：（1）少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修。（2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門(mén)窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油 漆保養(yǎng)、房屋管線(xiàn)的維修和零配件的更換等。（3 ）整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項(xiàng)目的維修如下 水道重做

21、，整幢房屋門(mén)窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等等。三、大修工程（大修工程范圍）大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容：（1 ）修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。（2）對(duì)整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行管線(xiàn)更換、改善或新裝的工程。（3 ）對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程。（4 ）對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)搞震加固的工程。四、翻修工程（一）翻修工程概念翻修工程是指原來(lái)的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。這類(lèi)工程具有投資大、工期長(zhǎng)的特點(diǎn)。由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類(lèi)結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。一般翻修后的房屋必須達(dá)到完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)。（二）翻修工

22、程適用范圍翻修工程主要適用于下列房屋的維修：（1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。（2 ）因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋。（3 ）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋。（4 ）主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋無(wú)修繕價(jià)值的房屋。（5）國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。五、綜合維修工程（一）綜合維修工程概念也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理工程）工程。這類(lèi)維修工程應(yīng)根 據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。 綜合維修工程的費(fèi)用應(yīng)是該片房屋同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的10%以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)可不單獨(dú)列出，可計(jì)

23、入大修工程項(xiàng)目中。 經(jīng)過(guò)綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好 房的標(biāo)準(zhǔn)。（二）綜合性維修工程的適有范圍以下這些房屋需要進(jìn)行綜合性維修：該片（幢）大部分嚴(yán)重?fù)p壞。或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋。六、房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級(jí)類(lèi)別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確 定的。（一）主體工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán) 重時(shí)，不論哪一等級(jí)或類(lèi)別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。（二）木門(mén)窗及裝修工程這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門(mén)窗開(kāi)關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、 美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的

24、木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。（三）樓地面工程樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開(kāi)裂，地坪無(wú) 倒泛水的現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p 壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。（四）屋面工程經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。（五）抹灰工程抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開(kāi)裂、不起殼、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。（六）油漆粉飾工程油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、 色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各 類(lèi)鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆各內(nèi)外墻涂料以及地面料， 應(yīng)制訂養(yǎng)護(hù)周期進(jìn)行 保養(yǎng)。（七）金屬構(gòu)件經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢

25、固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。（八）其他工程房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證住用戶(hù)安全，改善住用戶(hù)條件。七、房屋維修工程考核指標(biāo)房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的 重要指標(biāo)。主要有以下幾種指標(biāo)：（一）房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證住（用）戶(hù)安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到90% （新房屋除外）。（二）房屋維修工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)

26、量（以建筑面積表 示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員，但不包括從事新建房屋的工程隊(duì)人員。房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。（三）大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中 修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到!#、優(yōu)良品率達(dá)到 $# % &# 。（四）小修工程的考核指標(biāo)小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。（1 ）定額指標(biāo)。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量

27、，搞好物業(yè)管理的重要考核 指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作實(shí)績(jī)的指標(biāo)。包括人工定額和材料定額。人工定額是指每個(gè)小修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工程量。（2 ）服務(wù)指標(biāo)。小修工程的服務(wù)指標(biāo)走訪(fǎng)查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)戶(hù)及時(shí)率。走訪(fǎng)查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪(fǎng)查房戶(hù)數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)住（用）戶(hù)總戶(hù)數(shù)之百分 比，可分為月度走訪(fǎng)查房率和季度走訪(fǎng)查房率。在計(jì)算走訪(fǎng)查房率時(shí)，若在月度（季度）內(nèi) 走訪(fǎng)同一戶(hù)超過(guò)一次的均按一戶(hù)計(jì)算。一般要求管理員月走訪(fǎng)查房率大于&#以上，季走訪(fǎng)查房率等于 !#。小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶(hù)次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶(hù)次數(shù)之比

28、。小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率一般要求達(dá)到（”#以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶(hù)次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶(hù)次數(shù)之比。一般來(lái)說(shuō)月（季）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到）#以上。安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住（用）戶(hù)和小修安全的指標(biāo)，包括事故率、違章率。要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。第四節(jié)房屋維修管理的范圍一、房屋維修范圍房屋維修范圍是指房管部門(mén)應(yīng)負(fù)責(zé)修繕的公有出租的房屋工程項(xiàng)目的范圍。房屋維修范圍

29、是劃分出租人（主要指產(chǎn)權(quán)人）或承租人承擔(dān)修繕責(zé)任，提負(fù)修繕費(fèi)用的界限。從上述意義來(lái)講，某項(xiàng)工程是否應(yīng)由房管部門(mén)來(lái)維修，其判定標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三個(gè)。（一）產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)這是重要的標(biāo)準(zhǔn)，即由房管部門(mén)負(fù)責(zé)修繕的房屋必須是由房管部門(mén)所經(jīng)營(yíng)管理的公產(chǎn)代管產(chǎn)或委托管理的房屋及其附屬設(shè)備。私產(chǎn)（包括單位自管房） 或者是在公產(chǎn)房?jī)?nèi)屬于用戶(hù)自己搭建的房屋、自添的設(shè)備。均應(yīng)由用戶(hù)（或產(chǎn)權(quán)人）自行負(fù)責(zé)修繕。對(duì)已售出的房屋修繕，實(shí)行有償服務(wù)，同棟異產(chǎn)毗連的房屋，如直管房和私房結(jié)構(gòu)相連， 直管房和單位自管房結(jié)構(gòu)相連等，其修繕?lè)秶膭澐郑鞔_屬于各自單獨(dú)使用的部分由各自負(fù)責(zé)修繕外，對(duì)于涉及到雙方共同使用的屋面、樓層承重結(jié)構(gòu)部分

30、的維修， 事先各方應(yīng)訂立協(xié)議，原則上由各方按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。（二）損壞原因標(biāo)準(zhǔn)凡是屬于房管部門(mén)經(jīng)營(yíng)或委托代管的房屋，由于自然損壞或因不可抗拒的事故，如震災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等造成的損壞，由房管部門(mén)負(fù)責(zé)修繕。凡是由用戶(hù)使用不當(dāng)或故意破壞等責(zé)任事故而造成的損壞， 不但應(yīng)由用戶(hù)負(fù)責(zé)修繕， 其情節(jié)嚴(yán)重者，還應(yīng)追究其損壞公物的責(zé) 任，并督促用戶(hù)或責(zé)任者限期修復(fù)。（三）工程項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)屬于房管部門(mén)經(jīng)營(yíng)或代管的，又是屬于自然損壞的， 原則上應(yīng)由房管部門(mén)修繕，但又要根據(jù)該工程項(xiàng)目是屬于修繕項(xiàng)目還是屬于改善項(xiàng)目，分輕重緩急，區(qū)別對(duì)待。（1）原有的建筑、裝修、設(shè)備損壞等，屬于必修項(xiàng)目應(yīng)予以修復(fù)。（2）屬于改善工

31、程，應(yīng)根據(jù)需要與可能適當(dāng)安排。（3） 提高房屋結(jié)構(gòu)能力的修繕有： ！加強(qiáng)房屋抗震能力。在房屋進(jìn)行大修時(shí)，可以按抗震 加固標(biāo)準(zhǔn)和采取抗震加固措施進(jìn)行施工。 ”注意蟻害的防治。對(duì)房屋定期進(jìn)行蟻情檢查，發(fā) 現(xiàn)蟻情，及時(shí)滅治和維修。 #注意房屋修繕與防火、防風(fēng)、防洪、防雷等相結(jié)合。二、房屋維修質(zhì)量管理（一）房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容房屋維修質(zhì)量管理的具體內(nèi)容有房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評(píng)定，為編制房屋維修計(jì)劃、 進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、繪制修繕工程概預(yù)算作出投資計(jì)劃提供依據(jù)。房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評(píng)定大體上可分為房屋完損等級(jí)鑒定和房屋安全檢查鑒定。（二）房屋完損等級(jí)鑒定房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞劃分的

32、等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)理等級(jí)。評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定的方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好損壞等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作專(zhuān)業(yè)技術(shù)既有目觀檢測(cè)，也有定量、定性的分析。三、房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類(lèi)房屋建筑結(jié)構(gòu)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)通常可有三種分類(lèi)方法：（1）按主要承重構(gòu)件材料分類(lèi)，可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土 結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)以及其他結(jié)構(gòu)。（2）按結(jié)構(gòu)布置情況分類(lèi)，可分為框架結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)、框一筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、 框一支結(jié)構(gòu)。巨型（吊掛）結(jié)構(gòu)。（3）既考慮承重構(gòu)件材料，又考慮結(jié)構(gòu)布置情況的分類(lèi)方法。四、房屋建筑構(gòu)造房屋建筑構(gòu)造一般是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱屋頂、樓地

33、面、樓梯（高層設(shè)電梯）和門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、雨篷等部位組成。作為房屋完損等級(jí)評(píng)定時(shí)需鑒定的部位通常包括：（1）結(jié)構(gòu)部分：包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項(xiàng)目；（2）裝修部分：包括門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目；（3）設(shè)備部分：包括水衛(wèi)、電照、暖氣及特殊設(shè)備（如消防檢、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng) 目。對(duì)有些組成部分中尚不能包括的部分，如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并入一個(gè) 部分。五、建筑物基本構(gòu)造建筑物的類(lèi)型多種多樣，包括住宅、寫(xiě)字摟、商場(chǎng)、工業(yè)廠(chǎng)房或倉(cāng)庫(kù)等。概括起來(lái)，建 筑物可以分為以下兩種民用建筑（含公共建筑）和工業(yè)建筑在實(shí)際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建筑構(gòu)造，以

34、便更好地做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)及修繕工作。這也是物業(yè)管理人員必須掌握的專(zhuān)業(yè)知識(shí)之一。（一）民用建筑（含公共建筑）（1）基礎(chǔ)（2）墻體。（3）樓板。樓板包括結(jié)構(gòu)層和天花、地面裝飾。（4）屋頂。屋頂包括結(jié)構(gòu)層、防水層和隔熱層。（二）工業(yè)建筑工業(yè)建筑指廠(chǎng)房、貨倉(cāng)塔架、坑池、煙囟等。（1）廠(chǎng)房類(lèi)型。貨倉(cāng)除特殊物品貨倉(cāng)以外（如冷庫(kù)），與廠(chǎng)房的建筑結(jié)構(gòu)大致相同。（2）單層廠(chǎng)房主要構(gòu)件的形式。（3）工業(yè)建筑的裝飾和其他。六、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分（一）房屋完損的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各類(lèi)房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來(lái)劃分的，將房屋完損狀況分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）完好標(biāo)準(zhǔn)；（2）基本完

35、好；（3）一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；（4）嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。（二）房屋完損等級(jí)的分類(lèi)根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、 設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等級(jí)即房屋質(zhì)量評(píng)定分為以下五個(gè)等級(jí)：（1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良 好，使用正常。或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。（2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆 缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能修復(fù)的。（二）房屋完損等級(jí)的分類(lèi)根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等級(jí)即房屋質(zhì)量評(píng)定分為以下五個(gè)等級(jí)：（

36、1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良 好，使用正常。或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。（2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆 缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能修復(fù)的。3） 般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝 修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或 殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。（4） 嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底、

37、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線(xiàn)、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。（5）危險(xiǎn)房。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋（詳見(jiàn)建設(shè)部頒發(fā)的”#$% &危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)）。七、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（1 ）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定。（2 ）其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定。其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、磚拱、窯洞、捆綁等類(lèi)型的房屋（通俗稱(chēng)簡(jiǎn)易結(jié) 構(gòu)）。此類(lèi)結(jié)構(gòu)的房屋，在評(píng)定完損等級(jí)時(shí)按以上兩種方法評(píng)定。八、評(píng)定房屋完損等級(jí)應(yīng)注意事項(xiàng)（1 ）評(píng)定房屋完損等級(jí)是根據(jù)評(píng)定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部

38、分的各項(xiàng)完損程度 的基礎(chǔ)上，對(duì)整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。（2 ）在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的房 屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來(lái)代替、劃分評(píng)定，也不能以房 屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來(lái)代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。（3）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評(píng)定，這是因?yàn)槠渲械鼗A(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級(jí)的主要條件。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定。（4）完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才能保證完好房屋的質(zhì)量。（5）評(píng)定房屋

39、完損等級(jí)時(shí)，若超過(guò)允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降 一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。（6）評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋 的標(biāo)準(zhǔn)。（7）在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或測(cè)試 過(guò)后才能確定基完程度。（8 ）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。（9） 危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)定方法另按建設(shè)部頒布的#$% &危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行。（10）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，遇到公私房交叉若公房無(wú)屋面、承重墻、基礎(chǔ)等，其評(píng)定方法 不宜本方法進(jìn)行，可視實(shí)際損壞的程度評(píng)定。九、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法房屋完損等級(jí)的評(píng)定

40、可分為定期和不定期兩類(lèi)：（1 ）定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔$年）年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行全面的逐幢完損等級(jí)評(píng)定。這種評(píng)定因其面廣量大，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備（包括制定評(píng)定工作計(jì)劃、建立評(píng)定組織、評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)等）；實(shí)施查勘；統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。（2）不定期進(jìn)行房屋完損等級(jí)的評(píng)定一般有以下幾種情況：1、根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)汛、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和 一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)；2、房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)；3、接管新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。4、房屋安全檢查鑒定房屋是長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品， 需要

41、經(jīng)常維修保養(yǎng)。 隨著年代增長(zhǎng)，房屋結(jié)構(gòu)的各部分構(gòu)件，由于自然損壞和人為損壞因素， 其強(qiáng)度會(huì)大大削弱。有些構(gòu)件損壞到一定程度， 就會(huì)產(chǎn)生危險(xiǎn)點(diǎn)。 如果不及時(shí)修理或加固， 就會(huì)發(fā)生構(gòu)件墜落或塌屋傷人事故。結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋， 就稱(chēng)為危險(xiǎn)房屋。有的原屬一般損壞房屋，不進(jìn)行維修保養(yǎng)，也會(huì)向嚴(yán)重?fù)p壞方面轉(zhuǎn)化。因此房屋檢查和危險(xiǎn)房屋鑒定，就成為房屋維修管理的一項(xiàng)經(jīng)常性任務(wù)。十、造成房屋損壞的原因造成房屋損壞的原因是多方面的，大致可歸納以下幾種：1、自然因素房屋建筑物因在自然界中，經(jīng)常受到日曬雨淋、風(fēng)雪侵襲及干濕冷熱等氣候變化影響， 使其構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落和老化等侵蝕，質(zhì)量引起變化。如木材的腐爛蛀朽，磚瓦的風(fēng)化，鐵件的銹蝕，鋼筋混凝土的漲裂，塑料的老化等尤其是構(gòu)件的外露部分更加損壞。2、人為因素人為因素是同自然因素相對(duì)而言，也可以解釋為由于人們有房屋內(nèi)生活和生