1、隨心編輯,值得下載擁有！YOUR COMPANY NAME IS HERELOGO專業丨專注|精心|卓越beikeZhan9【管理制度】萬科地產成本管理制度第一章房地產成本管理制度一、總 則1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合成本 管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為 手段，提高經濟效益為目的。3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。二、房地產成本管理職責（一）成本管理部

2、的成本管理職責1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢 查執行情況，對成本實行制度監控。2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業管理層作決 策參考； 保持對國家有關法規政策和成本管理環境的了解， 協助房地產公司爭取優惠政策、 處理有關政 策性問題。3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把 握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：立項資料是否齊全、規范；市場定位是否明確、恰當；投資成本估算是否經濟、合理；投資回報是否符合利

3、潤目標要求；投資風險能否有效控制。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編成本報表； 分析、總結項目成本控制情況。協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監控中心， 及時收集各項目成本動態資料， 為管理層提供充分、 有效的決策依據， 并按要求將有關意見反饋給各開發企業。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識， 推廣內外成本管理經驗尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理 性、成本管理的規范性

4、提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投 資回報率等指標。8、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。（二）各執行部門的成本管理職責1、認真執行成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監督。2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和 前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規劃設計階段， 應按市場定位和成本估算準確把握設計方案， 組織審查設計概算的經濟合理性， 使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。4、客觀、認真地進行項目成本費用

5、測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目 標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施5、遵循基本建設程序， 進行項目實際操作， 對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制， 對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控、保證將成本控制在目標成本范圍內。6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質 量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編 報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成

6、本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各 種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次， 并將分析報告報財務部。三、房地產成本監控（一）成本監控系統1、根據公司的管理體制 建立以管理監控為中心、以操作監控為中心的房地產成本監控系統。實 行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部

7、等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。（二）成本監控的要求制度建設1、根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并備案：成本管理責任制及監控程序；計劃管理制度（包括指標、定頒、考核管理辦法） ：招、投標管理制度；合同管理制度；工程（質量、進度、監理、現場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算款項撥付僧理制度費用控制制度；材料設備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、公司應不斷總結成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司的房地產成本管理制度。計劃管理1、各開發企業應按根據項目開發的節奏，及

8、時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情 況：開發產品成本計劃（按完全成本口徑） ；期間費用計劃； 降低成本技術組織措施什劃。2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做 到目標明確、先進、可行，盡量數據地、圖表化。3、各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核 指標。分析檢查1、各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控 制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是： 計劃及其執行盾況；實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因

9、； 分析棚內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策； 評價、結論與揭示。2、公司根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1、應上報的常規性成本資料主要包括：項目基本情況；按會計制從規定應編報的成本核算報表； 成本動態情況及其分析資料； 當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則對下列成本異常偏差及其處置辦法應隨時上報；當地有關法規政策的重大調整：成本超降率占單項工程成本總額 10 以上、占其本身預算成本或計劃成本 30 以上的的項目、事件（包括停工、嚴重南工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、

10、減項目、事件） ：合作條件更改補交地價。3、各開發企業應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。四、房地產開發環節的成本控制（一）立項環節的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交立項價示和詳細的可行性研究報告，并經立項聽證會討論通過。可行性研究報告除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式 及條件、初步規劃設計方案、開發節目及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；竟投方案 （僅限招標、拍賣項目）投資風險田信及相應的對策； 項目綜合評價意見。2、可行性研究報告應至少在立項聽證會前提

11、前一周上交。3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因是發生變化，并將對我方構成重大不利影 響時，應重新提交立項申請 。4、招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方 式及相應的資金成本；5、招標、拍賣合同或合你開發合同應經律師審核后正式簽署。（二）規劃設計環節的成本控制1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則： 能由內部完成的規劃設計工作，應由內部自行完成； 需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取地標方式，擇優確定。2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通

12、過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計） 。每 階段都必須要求設計單位出具設計概（預）算 ，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較 的基礎上編制我方的建造成本概（預）算 ，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設 計。3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施工 圖預算原則上不得突破我方編制的建造成本預算 。4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、 經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修 正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造

13、成的投資損失浪費。（三）施工招標環節的成本控制1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯臺組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、 招標條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、 技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考讀，提出書面考察意見；對投標情況進行評估， 提出書面評估意見。4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣 1 ，000 萬元的工程項目若采取邀請招標方式。應事后提

14、交有關招標、評 標等工作的文字備忘。6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合 同條款及內容概念應消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等10 、出包工程應嚴禁擅自轉包四）施工過程的成本控制現場簽證1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單 位現場管理人員共

15、同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體 審批程序與權限，由各開發企業自行制定。3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在職后五日內辦理完畢， 嚴禁事后補簽。 簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目。在施工過 程中不得辦理任何簽證。5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫設計變更審批表并編制預算， 經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合 同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更

16、的審批權限由各開發單位根據自身實際情況而定。工程質量與監理1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理 單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部 門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢 部門認可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。 凡未經驗收簽證的， 應要求施工單位不得隱蔽

17、和進入下道工序施工。 隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者應不超過工程造價的 15 并在工程進度款支付到工程造價 50 時開始抵扣預付備料款。2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表.工程、預算部門會同監理人員對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質量證明等資料： 預算部門整理復核工程價值量 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使

18、 用提供便利.4、工程進度款支付達到工程造價 85 時 原則上應停止付款， 預留至少 10工程尾款和 5保修 款以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；2）、實行甲供或甲定已供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。3）、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象4）、甲供材料、設備的采購必

19、須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采 用招標方式在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照以下列條件擇優確定供貨單位：能夠實行賒銷或定金較低的供貨商：愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；售后服務和信譽良好的供貨商。2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符臺要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款3、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時成質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任4、 各單位必須建立健全

20、材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不 得促成由一人完成材料采購全過程的行為5、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。6、 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過審算部門同意領導批準7、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部 門的驗收檢驗證明以及結算清單經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算六）竣工交付環節的成本控制1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交2、設

21、計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等。“移交證明書” 應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施均 應限期整改直到復驗合格。 因施工單位原因延誤工程移交， 給我方造成經濟損失的， 要按合同追究其責 任。4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂保修協議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保 修費用。6、甲方按

22、租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用應在工程承包合同中便明確由乙方承擔（七）工程結算管理1、工程竣工結算應具備以下基本條件；符合合同（協議）有關結算條款的規定：具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢:施工單位結算書按投求編制，所附資料齊全。2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一 般只能作為參考3“點工” 必須按照定頒價計取、結算4、審算部門應詳細核對工程量審定價格、取費標準計算工程總造價做到資料完整有根有 據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審5

23、、編制的預、結算書，應當有工資、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明， 扣清甲供材料款項6、 審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理進行“三算”對比 找出工程成本超、降的因 素，并提出改進措施和意見7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債 務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書（八）其他環節的成本控制1、 正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單逐項測 算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入 項目完全成本范圍內 銷售承諾事項清單 及有關成本測算， 須報

24、各開發單位總經理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時應事先編制預算并報各開 發單位總經理辦公會批準后方可實施。3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工 成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏：應減少現房積壓時間， 減少利息費用等成本4、各開發企業應按回避、竟爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與 合作伙伴的關系五、附 則1、本制度適用于各房地產開發企業各房地產開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點，結 合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法在

25、實際工作中不斷完善，并備案2、本制度未涉及到的內容或未盡事項應按照國家和房地產開發企業成本管理的有關規定執行。 本制度由財務管理部根據成本管理的需要進行修訂和完善第二章 房地產企業成本核算指導一、總 則1 1 為了加強成本管理，規范房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資 料的比較和分析，根據國家頒布的有關會計準則、會計制度以及制定的有關規定的要求、制定本指導。1 2 房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對 象，正確歸集和分配開發成本的費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發現成本管理 中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1 3

26、 各房地產開發企業，應建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算 方法，嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監督。、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本費用。第三步： 按受益原則和配比原則， 確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、 標準。 第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 第六步：正確劃分已完工和在建開發產品

27、之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。第七步： 正確劃分可售面積、 不可售面積 （由主管部門劃分提供） ，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。三、成本核算對象的確定3 1 成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。3 2 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、 裝修檔次、 層高、 施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況， 確定具體成本核算對象。

28、（ 1） 單位開發項目， 一般以每一對立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核 算對象。2 ） 在同一開發地點、 結構類型相同、 開竣工時間相近、 由同一施工單位施工或總包的群體開 發項目，可以合并為一個成本核算對象。（ 3） 對于開發規模較大、 工期較長的開發項目， 可以結合項目特點和成本管理的需要， 按開發 項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）戈愴成本核算對象的基礎上，還應 按功能劃分成本核算對象。同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構戈分成

29、本核算對象。（4） 根據核算和管理需要， 對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施， 不論其支出是否攤入 房屋等開發產品成本， 均應單獨作為成本核算對象。 對于只為一個房屋等開發項目服務的、 應攤入房屋 等開發項目成本且造價較低的配套設施， 可以不單獨作為成本核算對象， 發生的開發費用直接計入房屋 等開發項目的成本。四、 成本費用項目及核算內容41 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括系 列六項：1）土地獲得價款2）開發前期準備費3）主體建筑工程費4）主體安裝工程費5）社區管網工程費6）園林環境工程費7）配套設施費8）開發間接費4 2 各成本項目的開

30、支范圍如下：土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：二）政府地價及市政配套費： 支付的土地出讓金、 土地開發費， 向政府部門交納的大 市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交 的地價。三）合作款項： 補償合作方地價、 合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅四）紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接 口補償費。五）拆遷補償費： 有關地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出， 安置及動遷支 出，農作物補償費，危房補償費。開發前期準備費 :指在取得土地開發權之后、 項目開發前期的水文地質勘查、 測繪、規劃、設計、 可行性研究、 籌建、“三 通一平”等前期費用。主要包括以下內容：