1、江油房2019年 房地產市場調查報告,2019年2月28日,一、城市概況 二、江油房地產市場情況 三、江油房地產市場總結,目錄/contents,一、城市概況,江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龍門山脈東南。距離綿陽市30公里，成都160公里，市幅員面積2719平方千米，地理位置優越，氣候條件宜人。 2018年末，全市常住人口79.05萬人，建成區面積41平方公里，城市總人口38萬。城鎮化率為48%，同比提高1.8個百分點。人口出生率9，死亡率10.4，人口自然增長率2.86，符合政策生育率96.8,目前正處于城市化快速推進，舊城改造加快建設時期,1、城市區位,2、經濟發展狀況,經濟總量,在

2、四川的縣級市中，江油的經濟發展屬于一流水平。 2018年江油GDP為428億元，環比增長11.29%， 在四川155個縣市區中排名23位。 江油全市鄉鎮經濟實力排在綿陽市前列，是綿陽北部副中心城市，工業較為發達。已形成冶金、機械、建材、化工、能源、食品等六大支柱產業,固定資產投資狀況,江油一直在積極創造良好的投資營商環境，吸引了很多大型企業前去投資。 2017年固定資產投資218.1億元，環比增長19.1% 江油以第二產業為主；三次產業構成比為13.9：50.2：35.9,3、城市功能規劃,城市近期建設用地發展主要以城南明月新城片區為主，向西繼續開發西山片區、向南開河西為重點，并在城東片區適當

3、向彰明開發。 城市用地發展遠期在完善現有江西、江東片區基礎上，沿涪江兩岸和綿江公路、寶成鐵路，重點向東、向南發展，西、北擴展延伸，形成以涪江為軸線和一城“兩片”相對集中緊湊的片區組團開放式布局結構形態。遠景再跨越讓水河和東山向龐家場和大堰發展,江東北功能區：主要是改造、完善用地和設施，加強環境整治，依托現有工業和鐵路站場，建成能源（電力、天然氣開采）、冶金、建材、機械和鐵路客貨運輸、倉儲區等，配套生活居住。 江東南功能區：為分區中心，發展二類工業，配套生活居住。 中壩功能區：主要屬于舊城區，規劃“退二進三”，遷出不適宜工業企業，大力發展第三產業，建成城市商業服務中心和行政中心，以及部分生活居住

4、。 西北部功能區：主要依托太白公園、西山公園、昌明河風光和靠九寨溝旅游環線要道等，疏散舊城功能，發展為城市商貿金融、文化娛樂、教育科研和旅游服務中心，以及生活居住等。 城南功能區：作為明月新城區，規劃為以高新技術產業、信息咨詢和游樂服務等為主的分區中心，配套生活居住。 彰明功能區：發展城市協作配套產業和鄉鎮企業，配套生活居住。 遠景龐家場片區為一、二類工業為主的綜合區,由中壩、太平、三合和彰明4鎮構成的江油市區在綿陽北部經濟區中發揮龍頭作用，2018年現狀城市人口41萬人，根據江油市統計局與計生局相關數據，預測到2020年為42萬人左右，目前已經達到41萬人。 到2017年城市建設用地總面積為

5、2670.95公頃，人均城市建設用地面積為89.03。 到2020年城市建設用地總面積為4088.63公頃，人均城市建設用地面積97.35,4、城市人口及建設用地規劃,江油綜合交通次樞紐 依托鐵路、公路，完善公、鐵交通功能，形成以江油市區為中心的內連外接的一體化綜合交通體系。 1、鐵路：西成高鐵、成綿樂城際客專在江油交匯，境內從南至北依次設青蓮、江油、江油北（厚壩）三個高鐵站，成為全國設高鐵站最多的縣級市之一，成功融入“成都1小時、重慶2小時、西安3小時經濟圈”，”7小時進京”夢想變為現實；寶成鐵路縱貫全境，鐵路客貨運十分方便。 2、公路：加快綿九高速公路、梓（潼）中（壩）快速通道建設，新建江

6、油市至綿陽第二快速通道，將通往境外的縣道提升為一、二級公路，增強與境外的通達能力,5、城市交通規劃,交通次樞紐重點建設項目： 公路： 1、完成省道302線、中綿路（綿江第二快速通道）、安梓路、西河路、涪江四橋、中雁路（二馬段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、東雁路（楓順段）、許青路、新太路、玻武路的道路、橋梁恢復重建工程。 2、繼續建設綿九高速公路、梓潼至江油快速通道，對S205線、小伏路、武馬路改造升級,二、江油房地產市場情況,土地市場,地震前江油市每年的土地推出指標在250畝左右，災后指標每年在400畝-1000畝不等。2018年10月2019年2月，本市共拍出的土地有700畝。 江油市

7、已售土地中大概還有近1000畝的住宅用地未開發，預估開發量在200萬平方米左右。 江油畢竟只是縣級市，人口也無明顯增長，1000畝的住宅用地存量和已拍出的700畝土地，規模還是相當可觀的。按平均容積率2.8計算，可建住宅面積約310萬平方米,由于城東片區項目不多，目前只有東岸華庭項目在售，本次市調主要選取的是城南明月新城和西山片區的在售或預約登記的樓盤項目,主城片區,項目區位,西 山 片 區,明月新城片區,城東片區,樓盤情況,城東片區：東岸華庭,明月新城片區：置信城市花園,明月新城片區：敏捷悅江府,在售樓盤五：水韻長灘,明月新城片區：華豐觀瀾城,明月新城片區：碧桂園天璽,西山片區：東辰清雅庭,

8、西山片區：花溪七里,三、江油房地產市場結,1、目前區域市場上在售或待售總體量達到300萬，競爭激烈，在沒有新的政策對樓市松綁的情況下，2019年銷售情況不容樂觀。目前政府全力打造的是明月新城片區。 2、區域樓盤不僅建筑風格多為新亞洲現代風格樣， 其產品同質化也較為嚴重。 3、區域樓盤以高層為主，個別項目輔以少量多層和別墅，住宅、商業主要集中在城西和城南板塊，目前這兩個區域的配套都很成熟。 4、區域暢銷樓盤主力戶型為80-110的戶型，部分項目有可變戶型，由于戶型有贈送的可變空間，所以倍受當地購房者青睞,總 結,5、目前的城東片區在售樓盤高層價格在43004800元/之間，城南明月新城片區在售樓盤高層價格在50006000元/之間西山片區在售樓盤高層價格4900 5500元/之間；成交客戶中。本地鄉鎮購房者占到90%以上，多以自住型客戶為主。 6、區域產品建筑密度、容積率較高，綠化率較低，少有樓盤注重居住的舒適度。 7、區域樓盤銷售旺季主要集中在春節前