1、民間借貸房產抵押三大風控核心12020 年 4 月 19 日文檔僅供參考民間借貸房產抵押三大風控核心：核心一：必須保證在不通知借款人( 原房屋所有權人) 、且不經過司法程序的情況下，就能將標的房產過戶( 變賣 ) 。核心二：任何情況下都不要以抵押權起訴借款人，也就是說，任何情況下都不要涉及司法拍賣環節。核心三：任何情況下都不要給借款人留有任何手續。下面敘述民間借貸房抵十大風控要點：要點一：借條 ( 據) 與收條 ( 據)借條與收條必須打印和手寫各一份，而且要在借款人姓名、身份證號、借款金額大、小寫、借款人簽名五處，由借款人按手印。收條 ( 據 ) 必須寫兩套，每套兩份 ( 打印和手寫各一份 )

2、 ，一套是借款款項的收條，另一套是購房定金的收條，而且要在賣房人姓名、身份證號、購房定金金額大、小寫、賣房人簽名五處，由賣房人按手印。切記：借款款項的收條與購房定金的收條，在書面表示意思上不要有任何法律關系，這個必須做精，而且購房定金的收條必須注明收到的是現金。要點二：房屋全權委托公證22020 年 4 月 19 日文檔僅供參考房屋全權委托公證是必須做的，切記! 這個是重中之重，民間借貸房產抵押借款的所有實操手續中，只有這個公證書能夠實現民間借貸房產抵押三大風控核心中的核心一在不通知借款人( 原房屋所有權人 ) 、且不經過司法程序的情況下，就能將標的房產過戶( 變賣 ) 。房屋全權委托公證分為

3、兩種，沈陽線下的行話一種叫大全委，另一種叫小全委，大全委是委托房屋的全部權利項目，也就是一般性權利委托和特殊權利委托 ; 小全委是委托房屋的部分權利項目，也就是一般性權利委托。其中關于房屋的繼承權的委托是在特殊權利中，而且在公證書中規定，此房屋的繼承人完全由受托人任意指定，這個條款是為了防止借款人 ( 原房屋所有權人 ) 在抵押期間意外死亡或意外喪失民事行為能力的情況下，受托人能夠配合她項權利人直接把房子搞到手，不會有財產繼承糾紛，因此房屋全權委托公證必須做成大全委。房屋全權委托公證中的受托代理人絕對不能和抵押權人做成同一人，原因我會在要點九里詳細闡述。要點三：借貸抵押合同與房屋買賣抵押( 定

4、金 ) 合同32020 年 4 月 19 日文檔僅供參考這兩個合同在法律上沒有任何聯系，借貸抵押合同是債權和抵押權的司法生效要件，而房屋買賣抵押 ( 定金 ) 合同是確定買賣合同關系，而且證明房屋購買方已支付支該標的房屋的部分受讓價款做為買房定金，是兩套完全不相干的法律手續。重點解釋：這里所提到的房屋買賣抵押 ( 定金 ) 合同是沈陽市房產局監制的，在二手房經過中介交易時必須簽屬的合同，而且在此合同中，要求受讓人在房屋過戶前，必須繳納在房屋買賣抵押 ( 定金 ) 合同中所約定的房屋成交價減去已支付定金的剩余金額價款后，才能由全權委托公證中的受托代理人配合房屋受讓方辦理房屋過戶手續，而且此剩余金

5、額價款的支付過程必須走沈陽市房產局二手房交易專項資金監管賬戶，因此此合同絕對不會構成流質擔保契約。要點四：房屋她項權利證房屋她項權利這里所說的權利是一個復合權利，它是多個權利的統稱，是在同一標的房產上賦予的多項權利的集合名詞，其中包括典權、抵押權、租賃權( 使用權 ) 、典質權、繼承權、甚至還包括此基礎上衍生出來的另一種用益物權的抵押等等。42020 年 4 月 19 日文檔僅供參考而且在擔保法中有明確規定，不動產做為債權的擔保物權時，必須到相關部門登記，不登記不生效，不登記不得對抗善意第三人，其登記落實到紙質憑證上就是房屋她項權利證，只有辦了這個證，其抵押權才具備司法生效要件，不會被任何第三

6、方對抗，且保證其相應的抵押權順位的優先受償權順位。我們做的房屋買賣抵押 ( 定金 ) 合同應該是的她項，可是當前沈陽市房產局的她項辦不了這個權利項目，沈陽市的房產登記系統中沒有這一項，只能做成抵押權，可是為了實現經過中介做二手房非親屬交易，因此沈陽市房產才出了一份標準的房屋買賣抵押 ( 定金 ) 合同說到這里我再強調一次，關于網上流傳的債務人 ( 抵押人 ) 偽造房屋租賃協議在抵押之前的說法純屬是扯淡，中華人民共和國城市房屋管理法規定，房屋出租需到當地房產部門進行登記備案 ( 備案后進檔案 ) ，不登記不得對抗第三人。而這個登記備案就是辦理房屋租賃權 ( 使用權 ) 的她項權利證，如果該房屋辦

7、理了租賃權 ( 使用權 ) 的她項權利證，在提檔時就能查出來，可是我在這篇文章的要點中并沒有把提檔的環節列出來，是因為辦理進押時，如果不提檔，房產局根本就不受理進押。要點五：房屋買賣抵押( 定金 ) 合同與房屋買賣協議書52020 年 4 月 19 日文檔僅供參考這兩個合同及協議都是沈陽市房產局制定的政府行政機關固定格式合同，前者是房產局提供電子版，自己打印的，后者是房產局統一印刷的三聯無碳復寫合同。前者的法律重點是確立購房定金的交付事實，后者是進一步確立買賣關系的成立，其中在房屋買賣協議書中的中介方，就是全權委托公證中的受托人。房屋買賣抵押 ( 定金 ) 合同與房屋買賣協議書，可完全避免流質擔保契約的成立。要點六 ：房屋全權委托公證和房屋她項權利證辦理時的收費發票 ( 前者 360 元，后都 80 元) 必須由放款人保存，因為一旦借款發生逾期，房屋變現是由房屋全權委托公證中的受托代理人配合買房人辦理過戶的，在辦理過程中，有時房產局需要受托人提供房屋全權委托公證發票。要點七：放款、砍頭息、手續費的收取方式一定要把所有手續