百強商業地產項目案例之四十七九江長隆凱旋城項目位于九江縣未來的市政中心，整個地塊由五宗地塊組成，其中3號地由于規劃路的必然分割，分成了3A號地、3B號地、3C號地、3D號地，地塊較為分散，毗鄰廬山北路，各地塊環繞市民廣場、市民公園。項目總占地面積為153520萬容積率為1830一期四號地臨廬山北路長622米，五號地臨廬山北路長398米、六號地臨廬山北路長20米；二期三號地臨市政廣場、市民公園長334米，臨規劃路長190米和140米；三期二號地臨廬山北路長362米，臨市政廣場市民公園100米；項目各地塊臨街總長2166米；市政廣場、市民公園長334米，寬170米，面積56780。經對九江縣現有商業地產市場的客觀分析及多方論證，長隆公司和共讀地產，均認為有必要對九江縣現有的商業業態進行徹底的調研。為凱旋城商業項目的定位提供科學的依據。為使該項目的業態規劃、產品規劃進一步切合經營者和終端消費者雙方的需求，最終實現開發商、投資者、經營者三贏，消費者滿意的商業局面，共讀地產研究部進行了較為深入的市場調研。區域預期分析據調查統計，68的業主認為本地塊須35年時間才能預見前景，首先，需要力度較大的行政手段，集中行業，建立較大較綜合的大型商業業態，帶動人氣，產生一定的商業氣息，再次，解決交通問題。22人認為即使有政府扶持并有政策導向，加上九江市通往九江縣的公交線路雙梅公路建成并通車，最快也要58年，10的業主認為位置太偏，前景不是太明朗。交通流量分析行人數量、騎車及車輛流量極小,上下班時段流量較平時有較大增幅，但絕對數量仍然較小。周六、日等節假日幾乎沒有行人經過，因此該區域是標準的發展新區，商業地產的開發需要有充足的準備，商業氛圍需較長時間的引導。道路狀況分析人行道已硬化的寬度為米左右，非常適合行人行走。車行主干道為四車道，車速過快不利于行人穿行，但由于道路中間沒設立分隔欄，因此給行人提供了穿行的可能，水泥硬化路有利于商業地產的開發。道路綠化樹，樹齡小，對商鋪的可視性不會形成遮擋。用地與道路銜接緊密，是較好的商鋪用地環境影響分析由于該地塊為新開發區域無法進行商業飽和度定量分析（）因此大體量的商業開發將有風險。地商鋪為東南朝向，是市場最受歡迎的商鋪朝向，應該在價格上與地有所區別。地為西北朝向更適合做與夏季相關產業。物業周邊環境主要有政府行政機關、主力酒店、新建社區及部分原有私房，地塊商業價值明顯。公共交通，目前還未有公共交通，加強與公交公司的溝通，盡力爭取在縣內循環車設站的同時，將前往九江市區快速巴士的最后站設于該區，將極大的提高商鋪的價值。優勢九江縣（未來九江市城區的一個行政區）的行政中心，商務發展空間無限；項目環繞市政廣場和市民公園，是休閑、娛樂的首選場所，有人氣就有商氣；毗鄰九江市，是九江市及周邊商家經商的發展之地，銷售層面廣，既有經營價值又有投資價值；項目是九江縣第一大盤，可塑性強；三千戶居住單位商機無限；淵明山公園文化底蘊濃厚，歷史源長。劣勢項目地塊是生地，缺乏人氣和商氣；九江縣老居住區和項目地塊有一定距離，中間沿線人居商業匱乏；片區打造不集中，連動性不強；市政配套實施進展緩慢，影響項目進程。機會按照整體規劃，九江縣將劃入九江市城區板塊，撤縣設區；八分鐘干道線，直通九江市；項目周邊無強勢競爭對手；集中、大規模商業的強大輻射力，對商圈內人口產生強大的吸引力；淵明山歷史文化可挖掘性，為項目商業帶來旅游、觀光人群。威脅九江縣老商業區已成氣侯，若本項目商業物業開發后不能有效形成人氣和商氣的聚集，將會對項目商業產生不利影響；九江縣項目眾多，分流項目客流及人群，市場競爭激烈。總結生地打造城區商業中心有相當大的難度，一定要規避風險，循序漸進；主力店洽談要廣撒網、重點捕撈，切忌無的放矢，形成困難局面；商業招商積極主動，時間和對象的切入點是關鍵，忌盲目無序；大盤可塑性強，資源豐富，充公利用手中籌碼，通過嚴格管理，打開商業局面；優勝劣汰，換血更新，需要持之以恒；一、商業物業市場定位打造九江區域商業中心集購物、餐飲、休閑、娛樂、運動、旅游于一體的城區型商業中心。營造全新的立體商圈，成為九江縣商業板塊的重要組成部分，從而進一步提升九江縣商業板塊在九江的商業地位，成為促進九江商業和旅游業發展的新模式。定位三步曲、專業家居建材商業長廊時間一期樣板房裝修、封頂、交房期間；業態組合裝飾公司、家居、建材、窗簾、布藝、燈飾，結合餐飲、酒樓、綜合超市、便利店、銀行、柜員機等；市場策略原則只租不售，實在要買的可斟情處理，通過嚴格管理、利益互換進行商鋪招商，簽訂短期合同；目的培養項目人氣、商氣。、社區型商業配套時間一期入住，二期開發業態組合銀行、柜員機、郵局、電信、綜合超市、便利店、餐飲、酒樓、服裝店、飾品店、社區醫務服務站、康體中心、美容美發屋、書店、文體用品店、花店、音像店、電器店等；市場策略租售兩宜，租期視具體業態確定合同時間；目的打造一站式便捷生活圈，通過商鋪租金和銷售啟動商業回款。、城區型商業中心時間業態組合零售商業業態為主，如服裝形象店、加盟店、精品屋、玩具店、飾品店、外貿店、鞋城、床上精品等，輔以休閑、娛樂、服務等綜合業態，如特色餐飲、酒樓、銀行、柜員機、郵局、足浴城、美容美發屋、康體中心等；市場策略街鋪返租銷售，商場鋪整體（大面積和整層）銷售，保留部分商場鋪出租。目的通過完美的商業組合打造城區型商業中心，體現商業價值最大化，實現資金回籠。商業街主要業態戶型需求小型服裝店經營面積3060，開間45米，配衛生間，重點招商為，規模不大，但有經營特色的商鋪，所售服裝非高檔名牌，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區采購；婚紗攝影店引進港臺地區品牌店，面積在200300左右，可考慮兩層，有大面積櫥窗展示，配衛生間、化裝間、更衣室等。經營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃等；化妝品小屋面積2050，開間45米，配衛生間。集合眾多化妝品品牌，并以較低價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低。時尚飾品店面積1550均可，開間35米，配衛生間。女性時尚飾品，如耳環、項鏈、手鏈、發飾、玩具等，價格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；大型網吧面積300以上，經營場所可在二樓