鴻海物業普羅旺斯項目部經營發展思路 長期以來，普羅旺斯項目作為專一從事居住物業管理的企業，一直被籠罩在收支相對平衡的不利局面之中。因此，項目部要想贏利，除擴大管理面積外，還應利用自身優勢開展多種經營活動，以此彌補物業主業的不足。 當前，我項目就面臨著人員增加，收支不能相抵的尷尬境地。因此，積極開展多種經營，不斷創新贏利模式，創造新的贏利點，增加經營收入，已經成為我項目繼續發展壯大的首要任務。物業項目作為業主的集中地，從理論上來說，是一個需求非常集中的天然市場。普羅旺斯項目部要想成為具有巨大經營潛力的項目，必須盤活業主的需求資源。經營思路要打破原來圍繞“小區物業”轉的傳統做法，改為圍繞“人的需求”轉的做法。實際上，業主和使用人的需求就是我項目可經營的項目。1.開展家政服務。許多小區的業主，因工作忙而無暇顧及家庭清潔，他們往往請家政公司的清潔工上門服務，這本是無可厚非。問題是，業主請家政公司的人員上門服務，無論是對業主，還是對小區管理和安全都不利：家政公司的清潔工上門，業主家里必須有人；而家政公司的人員進入小區，物業管理公司也保證不了安全。因此，我公司可根據業主的這一要求，提供有償的家政服務，即能夠保證業主人身和財產的安全，又能創造利潤。2.為業主開辦代售飛機、車船票、旅游聯系、訂餐訂賓館、物流等業務。現在人們的生活，講究凡事圖方便，而我項目開展上述業務，就很好地迎合了業主，既滿足了他們的需要，又得到了中介服務費，同時還融洽了業主與物業管理公司的關系。 3.開辦電梯、園區等廣告業務。許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業小區的電梯、園區等公共場所列為他們的選擇目標。我項目可以經過業主委員會的同意，將電梯、小區院內顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。 4、開辦房屋中介業務。房屋出租、出賣，可以說是各小區都有的事，往往是業主想出租、出賣房屋而找不到租賃戶、買方，而租房者、買方也因找不到房主而發愁。我項目可以為業主房屋出租提供中介服務，這樣既方便了業主，又方便了租賃方，收費合理、服務方便，各方都能得到滿意的結果。其實，我公司開展多種經營活動，并非只有上述幾種類型，還可以根據自己的實際情況開展經營項目。金融方面：進行電、天然氣等方面的代收代繳工作。 無論是什么樣的多種經營，都要遵循效用、方便、態度、滿意的要求來進行展開，給業主最滿意的服務、方便業主的生活，這是前提，對于有有償及無償也是要區分對待的，不要因是無償服務就降低其服務的質量，探索更適應現代物業管理的信息化平臺多種經營模式，充分利用信息化優勢，去建立自己的經營模式。一般情況下具有經營性的項目很多，主要有；經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設保姆介紹所等等。廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的電梯進行廣告宣傳。開展多種經營服務的要求基本要求是高效、優質。具體有以下四方面要求： 效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。 態度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。滿意。這是用戶對于效用、方便和態度的心理感受。綜合服務的方式綜合服務的方式由其內容所決定，主要有：（l）常規性服務這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。 （2）委托性服務這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，住（用）戶自愿選擇的特約服務。 （3）無償性服務物業服務企業多種經營的方式一、從經營原理的角度看，經營的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各類資源。物業服務企業要實現多種經營方式，可以從自身現有的兩種資源著手。1整合自身技術、技能資源，通過產業化發展獲取利潤。為了避免物業服務企業利潤的外溢和流失，有實力、有條件的物業服務企業可以成立電梯維保機構、清潔服務機構、綠化服務機構、機電管理機構等專業服務機構。這些專業服務機構一方面承包自己公司的服務外包業務，另一方面，合法參與專業市場競爭，外拓專業服務市場，為企業獲得更多利潤。不少早期大型物業服務企業都采取了這種盈利模式。同樣，物業服務企業可以利用自身的資源優勢，向房地產業產業鏈條的上游和下游延伸業務，從而達到整合經營、獲取利潤的目的。例如許多物業服務企業在地產策劃代理、物業租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產開發、園林施工、建筑監理等產業鏈條環節都有所作為。2利用所服務樓宇及業主資源，獲取附加利潤。物業服務企業由于服務于物業項目而具有獨特的社區經營資源。其多種經營便可以利用這些資源，開展多種社區經營活動，為企業獲取附加利潤。如很多物業服務企業引入家電維修機構、家政服務機構、垃圾回收機構等社會服務機構，以管理處為中心，在這個社區平臺上，從這些服務機構的整合和經營中獲取利潤。深圳某物業服務企業，利用自己平時工作中所掌握的業主資料，開展了婚介和旅游“業務”。他們聯合旅行社精心設計旅游行程，邀請部分業主參加，在這個過程中成全了一些有緣之人，也服務了業主、獲取了利潤。二、針對不同業態形式的物業來講，業主和商戶的需求以及所擁有的資源也不盡相同，所以，對于不同種類的物業，物業服務企業可以選擇不同的方式進行經營。對酒店和寫字樓，除了開展優質的物業服務，亦可從事與物業管理本身沒有直接關聯的其他產業的經營，如餐飲經營、超市經營、股票投資、置業投資等等。另外，物業本身也需要一些諸如電話、衛星會議、商務活動策劃等專業化商務服 務，這無疑也是物業服務公司可以開拓的利潤點。這也符合物業服務企業的產業化發展趨勢，同時還可以促進物業服務企業與國際接軌的進程。在進行商業物業的管理和服務中，物業服務企業還可以為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施提供一些委托、代辦服務，以獲取利潤。當然，產業化的經營，對企業提出了更高的要求，唯其提高自身的專業科技水平，改善服務態度，才能獲利，同時得到業主（商戶）的肯定，實現名利雙收。三、從具體項目上講，物業服務企業的經營方式大致有以下幾類：商業餐飲類便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場、茶室、特色餐館、咖啡廳；生活服務類干洗店、服裝加工點、美容美發、代聘家教、洗車、食品配送等；文化娛樂類書店、音像店、報刊亭、打字復印、健身房、活動室；醫療教育類社區醫療門診、幼兒園、托兒所；商務類商務中心，代購車、船、機票，代辦住戶委托事項；房地產中介類代辦房屋買賣、轉讓、租賃業務，室內裝飾、裝修；家政類代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物；金融類與有關部門合作開辦銀行分理處；環保物資回收類物資回收站、舊報紙書刊回收銷售。在項目的選擇和組合上，物業服務企業需根據自身管理物業的特點和需求考慮，并且要遵循方便住戶、用戶滿意、優質高效、企業盈利的原則物業服務企業當前開展多種經營應優先選擇的幾種經營項目1家居裝修裝飾行業。隨著我國城市化進程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業發展迅猛，蘊藏著巨大的市場商機。物業管理行業與裝修行業有著天然的緊密聯系，參與這項服務有其天然的資源優勢，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進行經營。2立體化停車場建設。隨著經濟的發展，汽車進入家庭趨勢明顯，中國人多地少的客觀條件，使“立體化”停車場成為朝陽產業，物業服務企業天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費相對有保障。3開發社區商業。有專家提出，城市社區建設的加快，社區商業存在巨大的需求市場，但目前的社區商業配套不足，今后將會有其蓬勃發展的契機。因此，物業服務企業聯合開發商，加大底商和街鋪的建設，如社區購物中心、社區廣場、鄰里中心等，是今后物業管理中新的經營收入點。4發展環保產業。環保產業近年來受到國家大力扶持，也是與物業管理行業聯系比較緊密的行業。在生態環境日益受到重視的今天，環保社區得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環使用，無疑是一個巨大的市場。同樣可以建立區域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類處理中心等，也可以實現社會效益和經濟效益雙豐收。5組建區域性物流配送中心。物流配送是生活現代化的一個重要標志，居民對這種服務需求也越來越大，物業服務企業只要在現有工作構架中增加幾個環節，即可實現。6為社區提供信息服務。在信息轟炸的時代，更多的商家希望進入社區進行面對面的產品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類，物業服務企業參與為商家宣傳的活動，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業主提供其他各類生活服務信息，獲取應得利益，何樂而不為？7走國際化道路，開展社區旅游服務。社區旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著巨大商機。物業服務企業完全可以和旅行社合作，組織游客到社區參觀或做客，使業主、游客和自身企業各自取得收益。同時，也可以和旅行社合作，組織本社區居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤.物業管理企業開展多種經營活動，并非只有上述幾種類型，不同的物業管理企業，可根據自己的實際情況開展經營項目：1. 開展各項娛樂活動業務。如今，許多業主因提前退休或其他原因在家休息，經常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時光。由于許多小區沒有這些娛樂場所，業主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽擱了時間。假如物業管理公司能夠利用小區空地、空房開展茶館、棋館、牌館和麻將館等業務，為業主盡可能地提供娛樂方便，不但業主沒意見，物業管理公司也能增加收益。2. 開辦電梯、房頂等廣告業務。許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業小區的電梯、房頂等公共場所列為他們的選擇目標。物業管理公司假如經過業主委員會的同意，能夠將電梯、房頂和小區顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。3. 開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業務。物業管理公司利用暑假和寒假期間，聘請社會上有一定影響和水平的老師，在小區里開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班，為業主提供一個方便優質的學習環境，讓兒童“足不出區”就能夠參加培訓、學習。據筆者了解，在許多高檔小區里，業主對這方面的要求是比較強烈的。假如物業管理公司能夠開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業務，也是好處多多。4. 開辦房屋中介業務。房屋出租，可以說是各小區都有的事，往往是業主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發愁。假如物業管理企業能夠為業主房屋出租提供中介服務，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業主，又方便了租賃方，假如收費合理、服務方便，各方都能得到滿足的結果。5. 開辦代理接送小區兒童上學和放學業務。現在許多業主工作都很忙，往往為小孩上學放學回家沒人接送而苦惱，請專職保姆費用太高，一般家庭難以承受；不請保姆，孩子無人接送又不安全。假如物業管理公司能夠利用優勢，開辦代理接送孩子的業務，想必會有很好的效果。 對經營收益與業委會如何分成的思考物業管理公司開展多種經營，其中有許多項目涉及到利用業主的物業空間，這就產生了物業管理公司與業主或者業委會怎樣分成的問題：其一，物業管理公司假如開展各項娛樂活動，電梯、房頂等廣告，書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班等業務，自然就牽連到業主的利益，因為開展業務的場地是業主的，物業管理