讀中央商務區(qū)（CBD）研究心得（虹橋商務區(qū)管委會綜合管理處 劉華偉）近日，根據(jù)管委會主要領導要求，我處開展了“薦書讀書談心得”活動。我認真閱讀了首都經(jīng)貿(mào)大學金融學院院長蔣三庚教授主編的中央商務區(qū)（CBD）研究（北京：中國經(jīng)濟出版社，2008.9），結(jié)合9月份在德國柏林波茨坦廣場、法國巴黎拉德芳斯等國際知名商務區(qū)實地考察的體會，談幾點個人心得。一、CBD概念問題目前，全國不少城市都在提建設CBD的口號，甚至有些中小城市也要發(fā)展CBD，但對CBD概念并未研究清楚。有的以為CBD就是商業(yè)中心區(qū)，有的借用CBD炒作房地產(chǎn)，概念透支現(xiàn)象嚴重。中央商務區(qū)研究一書中提及CBD概念是1923年美國城市社會學家歐內(nèi)斯特伯吉斯在同心圓理論中提出的。根據(jù)他的理論，城市的社會功能圍繞一個中心呈同心圓狀分五個圈層擴展，其中的中心層為“城市地理和功能的核心區(qū)域”，即CBD（Central Business District），可定義為“商業(yè)匯聚之處”，國內(nèi)多翻譯為“中央商務區(qū)”或“中心商務區(qū)”。當前，包括經(jīng)濟學、地理學、社會學等不同學科都對CBD作了深入研究，但至今尚未形成一個關于CBD的標準概念。不過，各學科普遍認為，CBD既是一個空間布局概念、區(qū)位地理概念，也是一個經(jīng)濟概念、產(chǎn)業(yè)集群概念。可以將CBD定義為現(xiàn)代大都市中集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務機構(gòu)，擁有商務辦公、酒店、公寓和娛樂等配套設施，具有完備的市政交通與通信條件，便于商務活動的城市功能核心區(qū)。由此可見，基于經(jīng)濟全球化背景下的CBD應特指國際經(jīng)濟中心城市的特定區(qū)域，不是任何城市都可能建設CBD，也不是任何城市都適合建設CBD。當今，世界知名的城市CBD有紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德芳斯、東京新宿、香港中環(huán)等。中國是從20世紀八九十年代才開始CBD建設實踐的，但總體上還處于摸索階段。據(jù)相關資料反映：截至2009年，全國有70多個城市提出興建CBD，但具備發(fā)展真正國際性CBD條件的城市只有上海、北京和廣州，目前建設比較成熟的CBD有北京朝陽CBD、上海陸家嘴CBD、廣州珠江新城CBD。二、CBD的形成是一個長期復雜過程城市規(guī)劃領域的不少專家和學者都從城市區(qū)位與空間結(jié)構(gòu)方面展開CBD形成的研究。而蔣三庚教授卻認為，CBD首先是一個“經(jīng)濟景觀”，是城市空間經(jīng)濟體系的最高形式，是社會經(jīng)濟活動空間集聚的結(jié)果。從這一角度講，城市CBD的形成是經(jīng)濟力量的自然結(jié)果。作者提出了“集聚效應是CBD形成發(fā)展的內(nèi)在原因”的觀點。我個人贊同這一觀點。CBD之所以能夠產(chǎn)生，固然和政府行政引導、城市規(guī)劃布局等因素相關，但其內(nèi)在原因是集聚經(jīng)濟利益的驅(qū)動。正是由于企業(yè)、人流、物流、信息流、資金流等資源的集聚，社會經(jīng)濟活動在空間集中，才引起資源利用效率的提高、交易成本的降低，產(chǎn)生外部經(jīng)濟、規(guī)模經(jīng)濟，企業(yè)源源不斷向CBD集中，促進CBD不斷發(fā)展壯大。可以說“集聚經(jīng)濟是CBD產(chǎn)生發(fā)展的動力源泉”。由于人流、物流、信息流、資金流等資源的集聚復雜而緩慢，相對的交通、金融等配套需要一定時間的積累，所以成熟CBD的形成和發(fā)展是城市演進的長期復雜過程，需要經(jīng)歷相當長的階段，而不是一蹴而就。紐約曼哈頓CBD的形成經(jīng)歷了近200年的時間，才形成現(xiàn)在的規(guī)模。二戰(zhàn)后，雖然開發(fā)建設周期縮短，但新興CBD的形成一般也需20年至30年才相對成熟。9月份，管委會考察了巴黎拉德芳斯商務區(qū)，據(jù)管理方介紹，早在1958年戴高樂總統(tǒng)就提出了建設拉德芳斯的設想，1982年開始組織國際招標，1985年7月工程正式動工，經(jīng)過20多年分階段分期建設，才形成目前345萬平方米辦公面積規(guī)模，2950家公司入駐的國際知名CBD。根據(jù)2006年的拉德芳斯重建計劃，交通領域?qū)⑦M行重大投資，一些建筑正在翻新，甚至推倒重來，以滿足未來發(fā)展和區(qū)域輻射要求，形成拉德芳斯塞納新凱旋門的大巴黎區(qū)域。虹橋商務區(qū)的建設也有個周期，需要長期的努力。我們提出5年建成710萬平方米（地上450萬平方米，地下260萬平方米）的目標僅是指建筑形態(tài)完成，但業(yè)態(tài)形成、商務氛圍成熟是更為艱巨的任務。我們在工作實際中，必須深刻把握CBD形成的周期規(guī)律，順勢而為，好中求快，而不是一味貪大求快，欲速則不達。三、CBD的空間演變規(guī)律中央商務區(qū)研究一書詳細介紹了西方國家CBD的空間演變過程。19世紀末至20世紀初期，世界范圍的城市化運動，使得最初的CBD產(chǎn)生于傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，紐約曼哈頓、英國倫敦城、東京丸之內(nèi)就是這一階段的典型代表。20世紀初期至20世紀70年代，郊區(qū)化的進程加快，CBD在空間區(qū)位上與中心商業(yè)區(qū)相對分離，并逐漸外擴，紐約的Midtown、巴黎十六區(qū)就是這一時期的典范。20世紀70年代，發(fā)達國家出現(xiàn)逆城市化，進入城市化進程的第三個階段，形成了城市的另一個核心（副中心），產(chǎn)生了雙核或多核城市，巴黎的拉德芳斯、東京的新宿就是這一時期典型的城市副中心CBD。所以，從歐美等西方發(fā)達國家70多年城市CBD發(fā)展歷史來看，西方城市CBD的空間演變呈現(xiàn)逐步從城市中心向外圍延伸或跳躍式擴展的趨勢。由于城市空間結(jié)構(gòu)也由最初的單中心向多中心模式演變，CBD形態(tài)也從原來的“單核中心模式”轉(zhuǎn)變成“中心-區(qū)域模式”即核心CBD周圍有若干次級CBD，兩者有效互動與互補。筆者以為，虹橋商務區(qū)建設是符合城市CBD空間演變規(guī)律的。上海于上世紀80年代末率先提出發(fā)展CBD，借助浦東開發(fā)開放的大好機遇，陸家嘴外灘核心CBD快速發(fā)展，外灘復興，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)崛起標志著上海CBD建設取得巨大成績。但是，僅有一個核心CBD，已不適應現(xiàn)代化國際大都市CBD“多層級”、“擴散式”、“復合化”的發(fā)展趨勢。上海為了改變城市發(fā)展“單中心”、“單核化”的現(xiàn)狀，先后部署“一城九鎮(zhèn)”、“1966”等規(guī)劃，提出“十二五”發(fā)展的重點在郊區(qū)，但CBD的培育并未與城市空間擴展相適應。而郊區(qū)CBD的發(fā)展遲緩也在一定程度上帶來了上海衛(wèi)星城鎮(zhèn)、新城建設“只見房、不見人”。依托虹橋綜合交通樞紐建設的虹橋商務區(qū)恰與陸家嘴外灘核心CBD處于延安路高架的同一軸線上，遙相呼應，相互分工。虹橋商務區(qū)的發(fā)展，將帶動嘉青松等上海西部的發(fā)展，形成上海西部商務圈、東部商務圈比翼齊飛的現(xiàn)代服務業(yè)集聚帶，共同構(gòu)建具有國際競爭力，適應國際化大都市發(fā)展要求的多中心、高能級中央商務區(qū)。四、世界知名CBD發(fā)展的啟示中央商務區(qū)研究一書用較大篇輻詳細介紹了國內(nèi)外知名CBD（包括美國曼哈頓CBD、英國倫敦CBD、日本東京新宿CBD、巴黎拉德芳斯CBD、香港中環(huán)CBD、上海陸家嘴CBD等等）在規(guī)劃建設、政府指導、產(chǎn)業(yè)集聚等方面的經(jīng)驗，在諸多方面給我們啟示，值得我們借鑒。 1、CBD建設須政府主導與市場機制運行相結(jié)合 前文提及，CBD形成的內(nèi)在原因是集聚經(jīng)濟利益的驅(qū)動，這需要充分發(fā)揮市場機制的作用。但與此同時，政府行政主導的作用不可或缺。CBD規(guī)劃的制訂、動拆遷問題、開發(fā)建設的推動、配套設施的完善、招商引資、優(yōu)惠政策等方方面面都需要由政府或類似機構(gòu)發(fā)揮主導作用。以拉德芳斯CBD為例，早在戴高樂時期，就發(fā)布了建設拉德芳斯的法令，密特朗決定建設拉德芳斯新凱旋門，希拉克時期政府決定將歷史性軸心線建設延長至楠泰爾的塞納河。2006年，薩克奇擔任內(nèi)政與領土整治部長、拉德芳斯公共建設規(guī)劃局管委會主席，制訂了拉德芳斯重建計劃。為進一步的整治與開發(fā)，成立了拉德芳斯塞納新凱旋門公共整治機構(gòu)，其理事會有9個地方政府代表。 所以，虹橋商務區(qū)的開發(fā)建設，也要充分發(fā)揮虹橋商務區(qū)管委會這一市政府派出機構(gòu)的政府主導作用。區(qū)別于地方政府，管委會可從繁雜的民生、科教文衛(wèi)、社會穩(wěn)定等公共事務管理中解脫出來，集中精力做好規(guī)劃編制、建設推進、招商引資、行政審批等，更好地為CBD建設提供行政服務。2、發(fā)達的公共交通體系至關重要交通道路是城市的血管，公共交通體系是城市發(fā)展的唯一出路。CBD是人流、物流高度集中的區(qū)域，交通問題更顯重要。曼哈頓CBD處于哈德林和依德森河交界處，是美國全國的運輸交通樞紐和航運中心。東京新宿CBD有9條地鐵穿過，加上環(huán)線達10條，日人流量超過400萬人。巴黎拉德芳斯已成為歐洲最大的公交換乘中心和大巴黎最大的國際交通樞紐，實現(xiàn)了獨特、徹底的人車分流方式，每天有40多萬人換乘地鐵，85%職工乘坐公共交通上下班。即便如此，拉德芳斯還計劃未來幾年在交通領域作出重大投資，如建設Eole郊區(qū)火車線和大巴黎快鐵，將商務區(qū)直接連至戴高樂機場和奧利機場。虹橋商務區(qū)有其依托虹橋綜合交通樞紐，打造長三角1小時都市圈同城效應的交通優(yōu)勢，但也可能出現(xiàn)樞紐外來客流沖擊商務區(qū)人流、會展客流與商務人流疊加等不利因素。此外，虹橋商務內(nèi)部樓宇間的聯(lián)系、地下空間的交通組織、地上地下間的交通聯(lián)接，特別是商務區(qū)與樞紐間的便捷通達都關系著商務區(qū)建設的成敗，每一環(huán)節(jié)都需深思熟慮、認真謀劃，謀定而后動。3、建設完善的配套設施，提升CBD商務綜合功能陸家嘴CBD建設的一個教訓就是如果沒有完善的工作、生活配套（如餐飲、娛樂、公共活動空間等），將會限制CBD商務功能的發(fā)揮，甚至導致CBD的空心化，產(chǎn)生“空城效應”。目前世界知名的CBD多是城市綜合體的形式，以商務、辦公為主，酒店、文化娛樂、餐飲、會議，甚至住宅、展覽、購物等為補充，相互依存、缺一不可。這既是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是CBD產(chǎn)業(yè)集聚的必然要求。紐約曼哈頓CBD匯集了著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等形式各異的建筑形態(tài)，成為世界繁華之都。拉德芳斯區(qū)內(nèi)建有80年代歐洲最大的購物中心，有CNIT等大型會展中心，賓館、郵局、旅行社、餐飲等各種配套服務設施一應俱全。甚至還有95萬平方米的住宅，拉德芳斯楠泰爾巴黎大學還有35000多名學生。拉德芳斯真正成為一個服務配套設施齊備，以商務辦公功能為主，集居住、購物、會展、旅游、教育等多種功能為一體的國際知名CBD。虹橋商務區(qū)是城市綜合體的形式，除商務、辦公外，也規(guī)劃了酒店、會展、餐飲、購物等配套設施，以及20多萬平方米的住宅。但與拉德芳斯相對，文化娛樂設施如圖書館、影劇院等較少，特別是高等教育資源缺失，這將是虹橋商務區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃需著重研究的方面。4、注重文化傳承，提升CBD品位文化是國家和民族的靈魂，集中體現(xiàn)了國家和民族的品格。文化既為經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展提供強大的精神動力，也是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要內(nèi)容。正如中央商務區(qū)研究一書所述，“CBD建設不僅是城市基礎設施，商貿(mào)、設施等硬件建設，還應包括文化、藝術、圖書館、博覽等文化建設內(nèi)容”。歐洲考察之行印象最深的就是感受到文化在建筑上的傳承，建筑不只是鋼筋混凝土，還有文化，還是藝術品，處處可見的年代久遠的石板路更是顛出了文化積淀的厚實感。拉德芳斯最具