管理規章制度山西萬國物業管理有限公司 年 月山西萬國物業管理有限公司規章制度目錄一、公司概況一管理模式流程示意圖二工作流程圖三機構設置圖四企業文化、企業精神、企業宗旨、服務標準、管理目標五文明服務用語六文明忌語七員工守則八員工職業道德規范九員工行為規范十物業公司人員編制二、管理部門職責一綜合辦公室職責二管理部職責三工程維修部職責四保安部職責五財務部職責六商戶服務部職責三、管理部門負責人職責一總經理職責二副總經理職責三辦公室主任職責四管理部部長職責五工程維修部部長職責六財務核算部主辦會計職責七商戶服務部部長職責八保衛部部長職責四、員工職責一工程技術管理人員職責二工程維修人員崗位職責三值班員職責四保安員崗位職責五保潔員崗位職責六樓管員崗位職責七綠化員崗位職責八義務消防員職責九地下停車場管理員職責十鍋爐工崗位職責十一鍋爐維修工崗位職責十二上煤工崗位職責十三水泵工崗位職責十四水處理化驗工崗位職責十五房管人員職責十六財務管理核算主辦職責十七財務管理人員職責十八辦公室辦事員職責十九炊事員職責二十公司食堂管理實施方案五、考評細則：一保衛部部長考評細則二帶班班長考評細則三商務大樓保衛人員考評細則四商務樓巡視人員考評細則五消防監控值班人員考評細則六園區保衛人員考評細則七超市保衛人員考評細則八車場進口崗考評細則九車場出口崗考評細則十收費兼閉路電視監控保安員考評細則十一保安員考評細則十二保潔（樓管）員考評細則十三綠化員考評細則十四維修工考評細則十五員工考核十六員工考核標準十七部門評比檢查評分細則六、管理制度：一接待來訪投訴工作制度二商戶投訴處理標準作業規程三對講機管理制度四電話接聽規定五會議制度六印章使用規定七辦公用品、低耗品、材料購買發管理辦法八員工培訓制度九人事勞資管理辦法十崗位技能工資分配辦法十一物業管理有限公司工資標準十二獎懲及辭退條例十三勞保用品管理及領用制度十四勞動紀律管理制度十五勞務用工協議十六財務管理制度十七費用報銷管理辦法十八費用收繳核算管理辦法十九門崗治安防范標準二十保安管理制度二十一工程維修部巡檢規定二十二工程維修部簽到表二十三機房管理規定二十四設備機房防火規定二十五機房衛生管理規定二十六房間配電房管理制度二十七轉、停電通知用戶工作規程二十八停電、限電管理二十九臨時用電管理規程三十供電運行安全操作規程三十一供配電設備運行管理規定三十二供配電設備維修保養規程三十三電房倒閘操作制度三十四供電實發性事故的應急措施三十五配電室管理制度三十六水暖、管道管理規定三十七空調系統管理三十八維修工標準作業規程三十九維修工作流程圖四十鍋爐房管理制度四十一司爐人員交接班制度四十二鍋爐房崗位責任制度四十三食堂管理制度四十四園區清潔衛生監督管理規程四十五園區綠化管理制度四十六鑰匙管理辦法四十七倉庫管理制度四十八倉庫材料保管規定四十九倉庫防火安全規定五十材料領用購買監督管理規定五十一檔案管理五十二停車場管理規定五十三消防工作手冊五十四關于園區勞務用工聘用管理辦法七、物業管理委托合同八、內部房屋租賃合同九、辦理商戶入住服務程序十、公共制度一萬國汽貿園物業管理公約二精神文明公約三服務承諾四辦理商戶大件物品放行工作程序五園區土地管理規定六園區商房及公共設施管理制度七治安消防管理條例八園區車輛交通管理規定九園區停車場管理規定十園區用水、用電管理規定十一園區供電管理規定十二園區綠化管理規定十三公用設施管理操作規程十四園區商戶裝修管理規定十四附一商戶室內裝修申請表十四附二裝修協議十四附三維修、裝修人員暫住人員管理辦法十五萬國汽貿園露天場地展車安全保衛管理辦法十六衛生管理條例十七商戶投訴管理規定十八商務大樓電梯使用管理規定十九園區收費管理規定十九附件物業管理收費標準二十房屋設施維修管理規定二十一園區違章處罰標準二十二園區維修收費標準、二十三常用電話一、 公 司 概 況萬國汽貿園是為適應汽車產業發展的形式，創新做強山西汽貿市場、迎接隨入世而來的汽車消費商機，根據太原市整體規劃，由山西北方實業集團抽資建設的華北地區規模巨大、功能齊全，具有先進營銷模式、國際商務水準的大型汽車貿易服務綜合園區。承擔園區物業管理的是 公司。憑籍石林經濟住宅園區、奧林花園高檔住宅園區物業管理的成功經驗，對物業管理行業深刻、透徹的理解及物業管理處工作人員嚴謹務實、不懈努力、不斷學習的工作精神，物業管理處將竭誠為商戶擔供盡善盡美的管理服務。物業管理公司下設一室五部：1辦公室：負責人事勞資，檔案文書接待來訪，投訴及行政事務管理等工作。2商戶服務部：負責辦理商戶入駐手續和商戶日常的聯絡及園區服務項目的開發經營，提供特約服務，代辦服務，中介服務以及開展適合園區的商業網點和服務工作。3管理部：負責園區內房屋建筑、公用設施巡檢、供水供電、環衛、綠化管理和二次裝修審批、監督。4保衛部：負責園區內的消防以及管理組織園區治安、交通、車輛及24小時巡邏，加強安全防范的管理服務工作。5工程維修部：負責園區房屋、土地、共享設施維修、共享設備運行、商戶室內報修、特約維修等。6財務部核算部：負責財務收支的核算，加強管理，努力做好各項費用收繳、催收、加速資金周轉及日常財務工作。物業管理公司擁有一支精明、高效的管理服務班子，對園區的房屋、土地、公建設施、環境衛生、治安交通、園林綠化等實行統一管理，并選配了一批有專長、懂技術、敬業精神強的技術工作人員，包括鍋爐、土建、水工、電工工程師、管道維修工、司爐工、清潔工等，物業管理公司將積極主動的開展全方位的優質服務，一流的管理，我們將以質量求生存、以品牌求發展、以服務求信譽，來贏得客戶的信賴。園區物業管理公司現有員工 人，其中管理人員 人，專業技術人員 人，全體員工均經過了崗前培訓教育，始終堅持：“用戶至上、服務第一、竭誠奉獻”的行業宗旨，履行“服務至誠、精益求精、熱情奉獻、溫暖商家”的管理目標，實行“管理無盲點，服務無挑剔，用戶無怨言”的服務標準管理好園區。以最大限度滿足商戶經營居住和辦公生活需求，實行：“以業養業，自我發展”的新型管理模式。公司在健全組織機構的基礎上，完善了物業管理的各項規章制度，并以嚴格的管理、優質的服務、逐步創立精品形象。使商戶在座享萬國汽貿園天時、地利、人和等帶來的無限商機和最大利潤的基礎上產生歸屬感。我們的服務承諾是：值班室電話鈴響三聲必須有人接聽；接到報修電話10分鐘內趕到現場；垃圾隨時清理，確保整潔衛生；員工配帶工作證上崗；歡迎商戶監督批評。為把萬國汽貿園的服務推向新的更高層次，給商戶提供一個綠色的交易休閑環境，完善的終身服務體系，并感受到現代化高科技先進的脈搏，享受智能化帶來經營生活上的便利，我公司全體人員竭誠歡迎各位商戶的親臨指導，共同推進萬國汽貿園的蓬勃發展。一管理模式流程示意圖一、管理方式物業公司采取董事會監督下的總經理全權負責制，實行垂直職能形式，確保董事會目標、計劃正確、快捷實施，方便于總經理全面掌握情況，正確指揮、制定指標、安排計劃、收集信息、采取措施、監督檢查、等一系列運作程序，保證公司經營適應社會、適宜市場，以市場機制調節公司行為，修正管理方式和策略。這將是公司生存和發展的客觀規律。二、管理運作流程總經理確定目標擬定實施方案副總經理分解工作下達工作計劃公司管理部門工作分解到人執行計劃管理部門落實計劃執行情況月度例會匯集，制定改進措施。其運作圖示為總經理計劃及指令管理部門分解到人過程監督工作例會反饋情況三、物業管理方式圖示物業公司園區商戶聯合協會物業管理便民綠化園區商戶維修社區文化保安保潔省市政府物業主管部門政府相關部門市物業協會四、管理運行機制公司的管理過程是一個統一協調的系統工程，總經理既是工作的指揮者，同時也是監督的檢查者。在整個過程中要不斷地檢查、判斷、糾正、總結，提高管理的高效性。從而保證公司在經營管理上適應市場運行：1、獨立核算、自負盈虧、自主經營、自我發展的專業化企業化管理方式。2、公司用人原則，寧可破格求才，不用庸人曠職，重業務，重能力，不拘一格，任人為賢。3、實行工作目標責任制度，把工作效益考核考評與個人工資相掛起鉤來，按勞取酬“多勞多得”提倡精神鼓勵和物質激勵協調并用。4、公司堅持“以人為本、無情管理、有情教育”關心員工的生活學習，發揮員工團隊合作精神，增強企業的凝聚力。5組織員工的政治、業務、技能培訓，提高工作能力、掌握新理論，新技術，新信息。多方位提高員工素質，工作能力，提升公司“超越自我”發展生存的理念。四企 業 文 化企業管理是一種文化，也是企業生存和持續發展的關鍵。隨著市場經濟的發展和人們對物業消費認識的提高，它表現了一個企業內在素質的外表形象，并不斷的創新與提升，使企業具有強大的凝聚力和社會形象擴散力，這將是一種最新的管理思想和經營理念。公司所制訂為：企 業 精 神團結務實 誠信高效 開拓創新 優質奉獻企 業 宗 旨服務第一 商戶至上 嚴謹求實 爭創一流服 務 標 準管理無盲點 服務無挑剔 商戶無怨言管 理 目 標1、 規范化管理 依法制定管理制度2、 制度化管理 依法約束管理行為3、 塑造企業品牌 提升企業現象4、 以人為本管理 創新管理理念5、 加強知識管理 培養和引進人才6、 智能化管理 完善現代功能五文明服務用語一、接待商戶時：您好！請進。請坐。您有什么事情需要我嗎？對不起。抱歉。讓您久等了。請問您貴姓？請問您住在哪兒？請提寶貴意見。歡迎光臨！這件事情需要XX部門來辦，請隨我來。歡迎再來！謝謝！再見，以后有什么事情隨時和我聯系。不客氣，沒關系。請問您找那一位？對不起您找的人不在，請改日來。請您留下電話我們隨時聯系好嗎？我們一定把這件事向領導反映。謝謝合作！二、接電話時：您好！我是XXX部XXX。請稍等。能告訴我您的單位和姓名嗎？請您改撥XXXXXXX電話。三、維護秩序時：請不要亂扔雜物。請你愛護花草。請不要在墻上亂涂亂畫。請不要亂倒垃圾。請出示出入證。對不起打擾了。謝謝！請走好。請不要在便道上停車。四、在商戶辦公場所時：按門鈴或敲門，對不起，打擾您一下。我是物業公司XXX，能進去嗎？得到商戶允許后，方可進入商戶辦公場所。謝謝！六文 明 忌 語不知道。少廢話。現在沒空。現在不辦。這事我不管。到一邊等著。愛找誰找誰去。少羅嗦真討厭。快點。你聽見沒有。別問我。找領導去這事我不管。七員 工 守 則一、關心公司，熱愛本職工作；盡職盡責，無私奉獻。二、上班時間內，必須保持著裝整齊、整潔，儀表端莊，精神飽滿。女不穿奇裝異服，不濃妝艷抹，男不留胡須、長發、不坦胸開懷，上班時必須佩戴工作卡。三、服務至誠，文明禮貌，對待商戶訪客、同時均應以誠相待，保持彼此間的良好關系。說話要得體，辦事要徹底，及時解答和解決商戶提出的各種意見和要求。四、必須嚴格遵守考勤制度，不得無故遲到、早退。五、管理人員不得在當班時間內為個別商戶做職責范圍以外的及對私人服務的工作。六、不準損壞公司信譽及對公司有欺詐及不誠實行為。七、不得向商戶或與公司有關的任何人士接受或索取任何形式的禮物或小費。八、熱情、周到、主動、高效為商戶服務。八員工職業道德規范按照“團結務實、誠信高效、開拓創新、優質奉獻”的企業精神和“管理無盲點、服務無挑剔、商戶無怨言”的服務標準，規范公司工作人員的職業道德如下：1、嚴守信用，履行承諾，真誠為商戶著想，認真履行崗位責任，說到做到，言行一致。2、主動熱情的接待商戶，做到生人熟人一個樣，忙時閑時一個樣。3、著裝整潔，儀表端莊，精神飽滿，文明禮貌，弘揚敬業精神，端正工作態度。4、接待商戶時使用文明服務用語，不能冷淡人，不能刁難人，不能取笑人，不能報復人。5、誠信無欺，遵守紀律，為商戶服務不索要禮物，不拿一針一線，維護公司的集體利益。6、敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，遇到突發事件，要見義勇為，挺身而出，保護商戶的生命財產安全。7、刻苦學習和鉆研業務知識技能，練就過硬的服務本領，全心全意的做好本職工作。九員工行為規范 一、職業道德要求1、敬業愛崗。勤奮敬業，積極肯干，熱愛本職崗位，樂于為本職工作奉獻。2、遵守紀律。認真遵守國家政策、法規、法令，遵守公司規章制度和勞動紀律。3、認真學習。努力學習科學文化知識，不斷提高業務技術水平，努力提高服務質量。4、公私分明。愛護公物，不謀私利，自覺維護公司的利益和聲譽。5、勤儉節約。具有良好的節約意識，勤儉辦公，節約能源。6、團結合作。嚴于律已，寬以待人，正確處理好個人與集體、同事的工作關系，具有良好的協作精神，易與他人相處。7、嚴守秘密。未經批準，不向外界傳播或提供有關公司的任何資料。二、服務意識要求1、文明禮貌。做到語言規范，談吐文雅，衣冠整潔，舉止端莊。2、主動熱情。以真誠的笑容，主動熱情地為用戶服務，主動了解用戶需求，努力為用戶排憂解難。3、耐心周到。員工在對商戶的服務中要耐心周到，問多不煩，事多不煩，虛心聽取用戶意見，耐心解答用戶問題，服務體貼入微，有求必應，面面俱到，盡善盡美。三、儀容儀表要求1、保持衣冠整潔，按規定要求著裝，將工作卡端正地佩戴在左胸前。2、工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。3、男員工頭發不蓋耳朵，不遮衣領，每天剃須，保持指甲清潔，不留長指甲，扣好衣扣褲扣，緊束領帶（大箭頭垂到皮帶扣處為準），襯衣下擺放進褲內。4、女員工頭發不過肩、不留怪異發型、不留長指甲、不染指甲、不濃妝艷抹、不穿黑色或帶花絲襪。5、員工不得在大庭廣眾下化妝、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠伸懶腰。四、行為舉止要求1、站立時，自然挺立，眼睛平視，面帶微笑，雙臂自然下垂或在體前交叉。2、坐立時，上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前縮后仰，搖腿翹腳。3、行走時，眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，男走平行步，女走一字步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰搭背。4、在各種場合，見到上級領導或商戶都要面帶微笑、主動問好。5、進入上司或用戶辦公室前，應先用手輕敲3下，得到同意后再進入，進入后不得隨意翻動室內物品。6、乘電梯要先出后進，禁止在電梯內大聲喧嘩。二、管 理 部 門 職 責一辦公室職責1、負責公司月度工作計劃下達，協調各部門之間的工作關系。2、負責安排各種定期會議和經理召集的臨時會議，做好會議紀錄并檢查落實決議的執行情況。3、負責公司文件的草擬和打印、傳遞工作；文件收發登記、傳閱和保存工作及公司板報的定期更換。4、對公司保存的各種資料要分類建檔保管，編制索引目錄。遇有缺項的主要資料，要向有關領導報告，及時追索補充。5、接待來信、來訪、來人參觀等工作，態度和藹熱情，有禮貌，介紹公司情況并做好登記工作。6、負責公司的人事勞資工作，建立員工勞資檔案，辦理員工的勞動合同及工資核定工作，嚴格按規定編制工資發放表，不徇私情。7、嚴格執行考勤制度，負責勞動紀律檢查，對違紀違法人員隨時向領導匯報；負責員工的工作成績、工作態度、工作作風、業務技能的考察工作，建立檔案，為員工的提級、升資和獎勵提供依據。8、配合考核組做好各部門的檢查考評工作，并執行獎懲。9、負責公司員工的培訓，企業文化與理念的建議與宣傳，不斷提高員工的思想覺悟和業務水平。10、負責多功能廳的租用，和內部安排使用等管理工作。11、做好公司的后勤工作，保證各部門辦公用品的發放與管理，管理好本公司的固定資產。并按時完成總經理交辦的其它工作。二管理部職責管理部是物業公司負責監督園區公共部位的清潔、綠化、公用設施，接待商戶投訴，代辦郵政服務，協助園區安全保衛、消防等工作的職能部門。它是商戶服務部部分服務項目的具體執行及延伸拓展。職責如下：一、負責檢查、監督清潔人員搞好園區環境衛生，以清潔質量為依據每日評估、每周小結，凡發現不符合清潔質量標準的，限期整改。二、監督園區房屋及公用設施的運行情況，并監管理園區商戶的室內外裝修。三、配合當地派出所及有關部門搞好園區綜合治理。四、組織專業人員，按園區環境規劃，做好園林綠化工作，適時修剪、噴藥、補充花草，保持園區優美環境。五、監督檢查本部門房管、保潔、綠化員工履行崗位職責，遵守規章制度，完成工作任務，定期進行考核、指導、提出改進意見，提高員工服務質量和工作效率。六、組織員工學習業務和專業技能，不斷提高本身素質；關心員工生活，培養員工熱愛集體、團結奮斗的團隊精神。七、配合保安部做好突發事件及特殊天氣的應急處理。八、按規范服務流程，工作程序嚴格管理嚴格考評；不斷總結，不斷改進，不斷提高服務質量。三工程維修部職責1、主要負責園區公共設施維修，商戶室內設施有償服務，對外小型安裝工程、鍋爐運行等工作。2、做好園區公建設備的運行安排，對園區內公共管線進行檢查、維護、保養、維修，保持上水、下水、煤氣管線的通暢，摸清需要大中修和搶修的項目，及時編報房屋設施修繕、養護、維修預算計劃并組織實施。3、負責園區內的土建、電器線路、電梯、水、暖、煤氣、通信設備的維修、保養、檢查工作；遇有暴雨、雪、冰凍等突發氣候變化，要對整體設施進行巡查、及時發現和解決出現的問題。4、建立健全商戶情況檔案、了解房屋建筑施工結構，園區平面圖、管線圖等資料齊全，做到搶修時準確及時。5、負責對商戶內水、電、氣、暖設施進行維修、保養。維修人員要晝夜值班，接到報修電話10分鐘到達現場，不得拖延，保證小修不過夜，問題較大不能及時修復時，要向商戶耐心解釋，并向領導匯報，積極組織搶修。6、上門服務的維修操作人員必須持證上崗，要文明禮貌、盡職盡責，保證維修質量。做到商戶滿意，樹立良好的服務形象，不準亂收費、不收受財物，完工后要將現場清掃干凈，攜帶派修單經商戶簽字后交回備案，商戶滿意率要達到98%以上。7、按時上報規定的各種報表，填寫工作日記，建立商戶維修臺帳，測算修理項目價格，編制年、季、月維修工作計劃并總結上報。8、開展對外維修項目有償服務。承接外部任務時，要經主管經理批準，要留足人員，不得影響園區的維護工作。9、每月按時登記園區水電總表支出數，做好和有關部門的核對工作。園區所有用戶的水電費，每月20日至22日抄查底數，23日報送財務。10、做好園區平時每日巡視檢查水電使用情況，防止跑、冒、滴、漏現象。11、確保鍋爐、水泵、送變電等工作按經濟技術指標安全運行，正常供應；對設備定期檢查、保養、清潔、潤滑、緊固、確保設備完好；平時認真填寫設備運行紀錄，根據運轉情況，采取有效技術措施，降低能源消耗。12、團結協作、愛護公共設施及工具，節約使用材料，達到最佳使用效果。四保衛部職責1、負責管轄園區范圍內商務大樓、地下室、配電室、消防監控室，空調機房、一環、二環、三環各專賣店、1#、2#、3#維修車間、綜合服務大樓、輪胎辦公樓、車管辦公樓、檢測車間、車管大廳、二手車、水泵房、發電機房、鍋爐房等整個園區的人身財產、消防設施、公共設施、交通秩序、車輛出入及停車場安全保衛工作。2、維護園區范圍內正常的業務工作秩序，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，對園區范圍內尋釁滋事、擾亂秩序的人員及時制止、阻攔直至扭送公安機關。3、保衛人員必須嚴格按照甲方所制定的崗位職責、考核辦法、管理制度執行，堅守崗位、站崗服務、禮貌帶人，文明值勤、規范操作。上崗時必須著裝整齊，舉止端莊，認真負責，勇于同一切違法犯罪行為做斗爭。4、萬國汽貿園保衛科系集團保衛處直屬分支機構，接受其業務指導，日常工作接受萬國汽貿園公司領導并與物業公司銜接，服從物業公司安排，嚴格履行請銷假制度，加強組織紀律，做到一切行動聽指揮，保證做到召之即來，來之能戰，戰之必勝。5、園區范圍內的值勤時間執行全天候24小時保衛服務，提供不間斷性巡邏，發現問題必須10分鐘趕到現場解決；如發生重大案件，保衛人員必須負責保護現場，并及時向集團保衛處、物業公司報告、公安部門報警，并積極配合組織實施。6、門崗保衛人員要嚴格執行出入證管理制度，嚴防“三無”人員進入商務大樓二、三層辦公區域內，對出入人員攜帶物品和車輛認真檢查，對來訪人員履行規定登記制度。7、流動崗保衛人員按規定區域和路線認真巡查登記，發現可疑人員和非正常現象要果斷處理，及時報告。做好防盜、防搶、防劫工作，保護公共設施，維護園區的經營和工作秩序。8、告知裝修施工人員，必須到物業管理部辦理出入手續，如發現無證人員一律不得進入施工現場，嚴格檢查施工動用明火情況，對違規現象及時發現制止，并及時向物業管理部匯報。對其進出廠的車輛及材料和設備工具等進行認真檢查，并做好登記。9、嚴格執行消防條例，檢查維修消防設施器材，保障正常使用，負責認真做好防火工作及火災隱患的處理。10、負責園區安全措施及超市大樓安全監控設備的管理和操作。11、嚴格執行園區停車場、停車位及商務大樓展區的停車管理規定，保證各種交通標識導向線清晰醒目。指揮進入園區車輛務必停在車位區域內，不得越界停車，保護好車輛的安全，如有損失、丟失，必須照價賠償。12、對出入園區的車輛要認真進行檢查、登記。屬商品車輛一律憑經銷商家開具的出門證予以放行；屬使用車輛務必停在指定泊車區內，不得越界停車，保護好車輛的安全，如有損失丟失，必須照價賠償。13、負責做好園區上牌拓號的車輛秩序管理工作，嚴格按照有關規定標準認真收費，并將所收款項于當天下午17點交與財務結算，做到帳實相符，日清月結。14、負責做好園區露天場地和超市樓展廳商戶車輛的出入、驗收和交接手續，認真填寫車輛存放表，并于次日早8點交到物業部。15、保衛人員必須做到認真負責、堅持原則、不得私自脫崗，嚴禁喝酒，嚴禁在執勤時睡覺、打撲克、嘩眾打鬧、扎堆聊天。16、保衛人員按規定時間負責在早、晚開啟和關閉園區擎天柱、鐵藝、路燈及超市樓公共區域內照明；同時早晚開啟和關閉超市樓里公用區域的熱水器，在夜班巡邏、檢查過程中如發現有未關閉的門鎖、燈或空調等物時，應及時關閉。17、必須嚴格執行換崗交接班制度和公物使用制度，如有違紀者視其情節給予處罰。18、負責承擔園區自行車棚中午12點13點、下午19點以后及節假日全天的看管工作。19、負責園區大門口三包區域和自身衛生責任區的衛生掃除工作。20、如遇其它突發事故不能處理時，要速與物業管理部有關人員聯系。21、保衛人員有責任對如下違規現象進行監督、檢查、制止：（1） 亂扔果皮、紙屑、煙頭。（2） 隨地吐痰。（3） 點燃明火取暖、燒雜物。（4） 擅自接電、接水。（5） 未經允許挖土、取土。（6） 未經允許不得上商務樓頂層樓面或私自進入地下室。（7） 將建筑垃圾在非指定地點亂堆亂放。（8） 在非指定區域洗車（包括草坪、環路）。（9） 亂貼廣告、條幅、招牌等。（10）嚴禁在公共露天場所修車、換油。（11）交通要道、消防通道未經許可，一律不得停車。（12）園區執行“寬進嚴出”外運物品必須憑物業部出具的出門證方可放行。五財務部職責 財務部是物業管理公司財務管理和會計核算的執行部門，是對公司的經濟業務事項進行會計核算，實行財務監督、組織、安排、使用各類資金提高資金利用效率，以實現最優經濟效益的職能部門，財務部工作的主要職責是：1、根據物業管理公司的經營特點合理組織財務活動。2、依法合理籌集資金，并有效使用資金，提高資金使用效益。3、建立健全內部管理制度，完善經濟核算，盡可能降低消耗，增加盈利。4、正確計算和反映經營管理成果，合理組織分配并依法繳納國家各項稅收。5、實行財務監督、執行國家各項財經政策，法規和企業內部財務管理規定、審核公司各項開支，對預算開支標準和各項經濟指標按照財務管理大綱進行監督。6、做好各項財務預算、控制、核算、分析和考核等工作。7、加強資金管理，準確反映財務收支情況，及時進行清理債權債務的核算工作。定期向總經理報告資金周轉情況。8、熟悉物業收費標準，進行收費核算，回收率達到95%以上，做好售電抄表計量、計費和收、催、結欠款工作，并做到收費對帳程序管理，數字準確，核算清楚。9、按照國家有關稅收政策、標準和上級有關規定，上繳各種稅費。10、熟悉本職工作，提高業務水平和工作能力，嚴格管理會計帳薄、憑證和其它資料，做好保密工作。六商戶服務部職責商戶服務部具有協調、溝通、公關、服務等職能，是物業公司對商戶的執行與反饋并提供多種直接服務的部門。物業公司主要對商戶服務是通過商戶服務中心的業務程序和服務環節來完成的，它是物業公司與商戶之間的橋梁，是物業公司的窗口。職責如下：1、提供園區管理咨詢服務，受理商戶投訴、辦理商戶遷入、搬離、室內裝修及裝修后驗收的申請手續，商戶資料的派發手續等工作。2、負責園區內外經營開發和公關聯絡工作，建立經營信息臺帳和追蹤開發紀錄，并定期向主管經理匯報。3、制定開發項目計劃，組織安排已承攬項目、人員招聘和前期準備工作，并做好經營核算和遠景規劃設計。4、開展多種延伸服務項目的開發，包括中介服務、銷售點代理、超市、園區便民服務網點的經營開發工作，做好園區整體服務規劃。5、負責園區車位出租經營業務，協助招商部做好招商工作。6、負責簽訂辦理各類出租合同，并建檔保管定期檢查履行情況。7、定期向經理匯報各個項目的經營進展情況。8、積極慎重做好新項目的可行性報告和市場調查，給經理決策提供科學依據。9、辦理領導交辦的其它服務經營業務等工作。三、管理部門負責人職責一總經理職責1、負責公司全面經營管理工作，按公司的經營規劃，制定公司整體經營管理目標計劃；參與重大經營項目的開發工作。2、制定公司工作任務，審定公司各項管理制度和管理方案，主持召開工作會議及成本分析會議。3、建立健全公司組織機構，任免管理人員，主持公司例會，及時解決管理中出現的問題。4、負責公司資金籌集，控制資金運行情況；負責控制成本費用開支；審批各項費用報銷。5、檢查、協調各管理部門工作運行情況；定期召集經營管理情況匯報會議。6、以身作責，關心員工，努力提高公司凝聚力，調動員工的工作積極性，使員工以高度的熱情和責任感完成好各項工作。二副總經理職責一、協助總經理制定工作計劃，當好領導參謀，發揮助手作用，掌握公司各項工作的落實情況。二、貫徹落實上級指示精神和公司的各級規章制度，按照總經理的安排，積極做好科室之間的協調工作，催辦、督查、落實、完成好日常事務。三、負責管理制度和方案編制；月度工作計劃安排、檢查考核等工作；定期召開月度工作計劃會和季度匯報會。四、負責經營計劃編制、經營項目開發、對外承攬鍋爐運行服務，供應水電暖等工作。五、嚴格按照公司制定的服務程序，經常深入工作弟一線，檢查每個崗位的工作情況，發現問題及時匯報、解決。六、加強公司與商戶的聯系，及時為商戶排憂解難，把物業管理工作置于商戶監督之下，從而集思廣益，將反饋的意見，要求，建議、投訴及時逐條整理綜合、研究、妥善解決。七、督促檢查安全保衛和消防工作，做好經常性防事故保安全教育，抓好公司各個工作面的安全檢查。八、負責維修、搶修工作安排，定期對員工進行業務培訓與考核，不斷提高員工的整體素質和服務技能。九、積極主動工作，以身作則，關心職工，協助總經理做好職工的思想政治工作，主動提出合理化建議。十、完成好總經理交給的其它各項任務。三辦公室主任職責一、在總經理及主管的領導下，負責公司日常行政管理、人力資源、后勤保障等工作，當好領導的參謀和助手。二、負責公司各類印章的管理工作。三、認真做好政府各職能部門、集團、商戶的接待來訪工作，協調各方面的關系，正確處理有關問題。四、負責監督檢查職工簽到、出勤情況，匯總考勤，為工資發放提供依據。五、組織公司董事會，經理辦公會、辦公例會并安排部屬人員做好會議紀錄。六、監督、檢查、指導本部門員工工作，定期進行考核。七、完成公司領導交辦的其它工作任務。四管理部部長職責一、認真貫徹物業管理法規、政策、方針，執行公司各項規章制度、管理標準、工作流程、考評細則，落實工作目標責任。二、制定本部門的工作計劃，加強對本部門保潔、綠化、房管等員工的監督、檢查、指導工作。三、督促檢查本部門員工履行崗位職責，遵守各項制度及工作進展情況，并進行考核指導。四、定期匯總業務報告和工作總結，并提出改進工作的管理措施。努力提高管理服務水平。五、組織本部員工學習業務知識和專業技能，努力提高每個員工的工作效率和服務質量。六、關心本部員工生活情況，幫助他們解決實際困難，培養員工熱愛集體、團結奮斗的團隊精神。五工程維修部長職責1、編制年、季、月維修工作計劃，按月統計上報實際完成工作報表，填寫維修臺帳，進行有償服務項目估價，提出材料工具規格及需用量計劃，商報批購。2、認真抓好本部門日常工作安排，協調部門人員帶領其完成園區房屋的水電暖維修保障任務，與其他部門取得聯系共同為商戶做好服務工作。3、熟悉掌握園區的水電暖設施、設備的運行情況及管理狀態，及時準確安排維修計劃，做到心中有數，有隱患及時排除。4、主動熱情為商戶和解答并解決維修上出現的問題。5、分配維修人員的當日工作，對所管人員進行工作業績考核。6、全面負責鍋爐房、變電所，深井泵房的技術、生產等行政管理工作。7、采取多種技術措施，降低能源消耗，保證各項經濟技術指標的完成。掌握材料的消耗規律，堅持勤儉節約方針，制定上報材料定購計劃，合理安排材料領報，杜絕各種浪費想象。8、定期對所屬人員進行安全防事故教育，嚴格落實各項規章制度，嚴格操作程序，防止事故發生。9、按時參加公司各種會議并及時傳達貫徹會議精神，編制設備檢修計劃，檢查落實總結，按月填報各種報表并進行經濟核算總結。六財務部部長職責一、嚴格執行會計法、財經紀律和財務制度，負責公司的財務管理和成本核算工作。二、制定財務管理制度：編制年、季財務收支計劃；按時編制報送財務會計報表并進行財務分析。三、嚴格執行現金管理制度，處理好現金收付存繳和銀行支票結算工作。四、加強資金管理，準確反映財務收支情況，及時進行清理債權債務的核算工作。定期向總經理報告資金周轉情況。五、嚴格按規定審核采購、借款、票據使用等報銷單據，對食堂收支帳務進行核算。六、建立綜和各種帳薄和有關科目，登記及時準確，帳帳、帳物相符。七、熟悉物業收費標準，進行收費核算，回收率達到95%以上，做到售電抄表計量、計費和收、催、結欠款工作，并做到收費對帳程序管理，數字準確，核算清楚。八、按時編制員工工資表，編制財務報表，進行各種庫存的盤點。九、按照國家有關稅收政策、標準和上級有關規定，上繳各種稅費。十、熟悉本職工作，提高業務水平和工作能力，嚴格管理會計帳薄、憑證和其它資料，做好保密工作。七商戶服務部部長職責1、在總經理、副總經理的領導下，負責商戶服務部的工作，貫徹執行物業管理法規、政策，執行公司各項管理規章制度。2、編制商戶服務經營計劃和項目開發計劃，對本部門工作進行統籌安排。3、負責對外聯絡，擴大經營范圍，增加服務項目，提高經濟效益。4、督促、檢查指導本部門員工履行崗位職責，遵守規章制度并進行考核指導。5、定期匯報商戶服務經營狀況并進行總結，提出改進工作措施，提高服務經營水平。6、組織本部門員工學習商戶服務經營業務知識，努力提高業務技能、工作效率和服務質量。7、處理商戶投訴，定期收集商戶意見，建議并反饋至各職能部門。8、根據商戶入駐園區后的需求，結合園區實際情況，及時提出單項服務實施方案，報公司領導審批。9、每日對商戶工作人員數量進行調查和統計，適時建立餐飲、客房、通信、報刊征訂、醫療服務、洗衣房、車船票預定等服務項目、全方位提高服務檔次。10、組織部門員工對各項服務工作進行交叉檢查，保證各項工作處理及時，銜接到位。八保衛部部長職責1、全面貫徹實施園區的治安消防工作。2、及時向公司領導及保衛處匯報具體工作。3、 在保衛處防火總負責人的領導下組織保衛部認真完成消防十項職責。4、遵循“群防群治”原則，組織實施各項安全防范措施。5、親臨現場并處理發生在園區的重大治安案件和事故。查清案件原因，總結教訓，并將事發經過及處理辦法以書面形式向總經理及保衛處匯報。6、國家法定節日期間，組織有關部門對園區的消防設施、設備進行一次維護保養，對園區各場所進行一次全面的消防安全檢查，對檢查出的問題填發整改通知書，并落實整改情況。7、每年組織保衛人員進行一次消防訓練，組織全公司開展一次消防演練，并進行一次消防實操訓練。8、及時調查處理用戶對保衛部、保衛人員的投訴。9、每天審閱當值記錄薄、交接記錄薄、監控記錄薄、收費工作薄，發現問題及時解決糾正處理。10、負責每天監督、檢查、指導本部門員工的工作，糾正工作偏差，對工作失職或違紀的員工提出處理意見，報送公司人事部門。11、每天對班組的工作進行評估并做好記錄。12、每半年對本部門員工進行一次考核。四、 職 工 職 責一工程技術管理人員職責1、認真做好園區規劃、設計和維修工程的監理工作，為園區商戶創造良好的生活環境。2、對中、大修工程要認真監理，嚴格執行國家有關的建筑安裝工程施工規范和太原市修繕工程施工技術操作規程，把好施工質量關，切實保證園區商戶的安全。3、負責做好園區的工程預結算和房屋檔案及房屋報表工作。4、負責園區內公用設施的規劃設計工作。5、努力完成領導交給的其它工作任務。二工程維修人員崗位職責1、熟悉園區各類房屋的分布狀況、房屋內外部結構、附屬設施，清楚水電暖消防系統的管線走向、分布狀況以及管線控制位置、設備的性能和使用狀況。2、思想穩定，立足本職，加強業務技術知識的學習，熟悉掌握供電、供水、供暖等技術；熱愛本職工作，熱情接待每一位商戶，服務周到，高標準、高質量的為商戶服務。3、統一著裝，儀表整潔，佩戴工作證，做到不留長發、胡須，樹立良好形象。4、經常巡視園區，掌握公共設施及消防設施的運行和完好狀況，發現有損壞、隱患或其它不正常的情況，應及時組織人員搶修，以確保公共設施的完好無缺。定時定期對未入住的房屋及設施進行檢查，防止發生跑、冒、滴、漏，保證室內設施完好。5、保證上、下水系統、排污管道和供電系統暢通無阻，設備運行正常，確保按時供水、供電，各種設備干凈無積塵，設備室環境衛生整潔，使用安全無隱患。遇有停水、停電要提前通知商戶。6、水、電、暖維修人員必須持證上崗，并嚴格遵守安全條例和操作規程。7、及時滿足商戶的維修需求，解答商戶問題時態度熱情，接到派工單10分鐘內趕到現場，做到急修不過夜，排除故障準確無誤，小修小補應及時完成。上門維修應態度熱情，服務周到，愛護商戶的財產，維修時工具要輕拿輕放，在商戶處不準拉家常，不準抽煙、喝水、吃東西，更不允許接受商戶送給的錢物，對于因不慎損壞商戶物品的，要照價賠償。8、嚴格執行公司規定的各種維修管理費、特約服務收費價格標準，并及時上交財務，給商戶開具收據，如有收費不交或向商戶索要小費者，一經發現，按收取額的10倍處罰。未經派工不得干私活。9、嚴格按公司規定辦事，凡屬商戶反映維修人員的有關違紀問題，根據違紀事實，對當事人給予處理。10、愛護公物，自覺維護公司形象，團結互助，工作不扯皮，執行公司的規章制度，服從領導的工作安排，協助部門領導做好交辦的其它工作。11、認真及時填寫維修日志，提出好的建設性意見或合理化建議。12、積極完成部門領導和公司領導交辦的其它工作。三物業管理部值班人員管理制度1、值班時間為：星期天早8：00至晚6：00；夜班晚6：00至次日早8：00；2、嚴格執行公司各項管理規定，要有高度的責任心、敏銳的洞察力。3、值班人員必須堅守崗位，隨時接聽報修、投訴、來客來訪的接待，認真做好當班記錄。4、負責實施突發事故的搶修、處理。5、負責突發事件的協調解決，如不能解決時應及時向有關領導匯報請示并積極與相關部門取得聯系配合處理。6、負責監督檢查保安人員值勤巡視，認真做好查崗、查哨及園區各公共場所電源、上下水管等設施的檢查管理。7、嚴格按照排班順序輪流值班，當班人不得擅離職守，需要調整時必須請示部門主管領導批準。8、當班人員通訊工具必須開通，不得關機，如發現有關機或聯系不上等情況，一經發現視其情節嚴肅處理。9、值班人要與鍋爐房保持聯系，并負責與鍋爐房帶班人員一起驗收燃煤入庫，確保煤質與重量如實記錄，如有弄虛作假，將按有關規定嚴懲。10、值班人有責任對鍋爐房帶班人員及司爐工進行工作檢查，認真查閱鍋爐房設備檢修、保養、運行、水處理、事故及交接班的各項記錄。11、聯系方式：物業公司負責人：張小68239） 7086612田 68242）趙 68282） 7580699曹利68251） 6084730張建68293） 安 68288） 李小68286） 李俊68285）吳建王望68283） 閆曉宇6943781 孫培信公司負責人：張元68019） 胡李68270）王文68231）工程部負責人：王建68212） 段貴68248）保衛處負責人：張計張國68289）四保安員崗位職責1、保安員上崗需著制式服裝，佩戴胸卡，做到儀表端正；堅守崗位不擅離職守，作風正派；遵紀守法，遵守上下班時間及執勤、巡邏、值班、交接班紀律；執勤中要提高警惕，糾正違章和處理問題時做到言行規范，講原則，講方法，以理服人，以禮待人，文明執勤，禁止與商戶和顧客發生爭吵現象。2、執勤保安員要認真做好防火、防盜、巡查工作，發現不安全因素立即查明情況排除險情，并及時向主管領導報告，確保園區安全，維護正常的治安秩序。3、巡邏執勤保安員實行24小時輪流巡視和巡查，巡視園區時要勤走、勤查、勤問，發現形跡可疑的人員及時進行盤問、追查，必要時按章檢查其所帶物品。執勤中要以敏銳的職業警覺注意觀察人、事、物，發現其它可疑情況應加倍警惕，并及時與班長取得聯系或上報領導；發現偷盜、破壞等違法犯罪分子要勇于斗爭，決不能臨陣脫逃，堅決杜絕重大案件和事故的發生。4、愛護監管好設施設備。防止撬門偷盜、損壞公物等事件的發生；熟悉了解園區的防火設施，開展安全檢查，及時消除火災隱患，隨時注意火警，制止燃放明火，掌握消防安全防護知識，熟悉消防器材的位置和操作使用保養方法。做到發現火情早，報告報警準確及時，組織人員行動快，撲救應急措施周到。5、嚴格履行值班登記和交接班制度，對本班發生的各種情況，及要認真處理，又要認真做好值班紀錄，遇有緊急情況，要及時向上級領導請示報告，值班中發生、處理的各種情況需作詳細記錄，按時交接班并主動介紹本班情況和上級指示，明確下一班需要處理的有關問題。不得遲到、早退更不準誤、漏班。積極配合其他班組保安員做好安全防范工作，把好大門關。6、禮貌地指揮進出車輛并認真檢查，指揮、監視園區車輛按規定路線行使，確保通道暢通無阻，防止交通事故，并做好車輛的停放管理工作，防止撬、盜車事件的發生。保持門崗崗亭的整潔及設施、標識完好；同時積極向商戶做好治安保衛宣傳。7、對運載貴重物品或搬家出園區的車輛，憑管理部簽發的臨時出入證經確認后予以放行；對于帶出園區或在園區起卸的較大物品，憑單位證明、本人證件與單位聯系核實后方可放行。8、對進入園區的車輛和人員要認真進行盤查，決不放過任何疑點，做到無死角、無遺漏、無疑點，嚴格控制外來車輛及閑雜人員、游商進入園區。對進入園區施工的人員，要憑管理部簽發的臨時出入證、施工許可證確定后予以放行，以確保園區商戶生命財產安全。9、回答訪客的咨詢，必要時為其向導，協助解決商戶困難。五保潔員崗位職責樹立企業良好形象為商戶提供健康、舒適的環境，就有必要建立科學合理的保潔管理制度。保潔人員應熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，按照清潔衛生標準對園區的清潔衛生實行全面管理。1、對園區的環境衛生按標準和要求進行全面清潔，同時對樓宇外觀及外部公共設施記錄并報告完損情況，確保任何時候衛生情況均能達到衛生標準。2、樓外保潔員主要負責園區的道路、綠地、花壇、人行道、衛生間的衛生保潔工作，同時對公共部位的垃圾及時清理，做到對其責任區內的衛生每日清掃一次并保潔，達到責任區內無