關于在天津紅 橋區開設 KTV 的可行性分析概述 北京美亞歌管理咨詢有限公司 2 第一章 總 論 1、項目簡述 2、編制依據 3、結論與建議 第二章 項目背景 1、項目提出的背景 2、行業發展前景 第三章 投資環境與發展規劃 1、資源狀況和社會經濟環境 2、項目的發展規劃 第四章 市場需求和分析 1、市場現狀 2、商業需求 第五章 總體規劃方案 1、組織結構 2、功能定位與布局 3、經營模式 4、建設地址與條件 5、建設規劃和要點 第六章 項目實施進度安排 第七章 投資估算與效益分析 1、項目建設投資估算 2、 項目營業效益分析 第八章 結論 3 第一章 項目總論 第一節 項目簡述 1、項目名稱：樂翻天量販式 KTV （暫定，以下簡稱 LFT項目） 2、承辦單位： 3、建設地址：天津市紅橋區國美電器商場 5 樓 4、總可用面積： 3000 平米 5、總建筑面積： 4100 平米 6、主要功能： 為客人提供健康、舒適環境的歌唱服務 7、項目投資預算：人民幣 1000 萬元 8、項目可行性研究單位：北京美亞歌管理咨詢有限公司 第二節 編制依據 本 KTV 項目可行性分析報告是按照我國一線 城市及天津當地的實際情況，以及美亞歌公司在多年的 KTV 行業實際操作經驗，經過深入、詳實的調查研究后，通過客觀分析以及經濟評估，為 LFT項目實施設計和未來營運提供踏實、科學、全面的決策依據。 第三節 結論與建議 天津是我國四大中央直轄城市之一， 城鎮人口 783.06 萬人，國內生產總值 5018.28億人民幣，人均 GDP 6022 美元，人類發展指數 0.855，以上經濟指標位列中國省級行政區第 6 名，次于香港、臺灣、上海、澳門、北京。 由于其特殊的地理位置，天津是中國北方最大的經濟商貿中心，是座頗富旅游價值的歷史悠久的 文化名城，也是座充滿現代活力的國際港口都市。近年來天津發展迅速，正處于經濟、文化、娛樂業快速發展上升期，隨著人們生活水平不斷提高，而今人們對于休閑、娛樂需求不斷增加，政府更是倡導健康娛樂消費，使得量販式 KTV 得以在國內蓬勃的快速發展。近兩年不斷開業和發展的 KTV、酒吧等娛樂場所說明了社會的需求是迫切的。 LFT 項目預備建設在天津老城紅橋區，這不單是為該地區提供了一間大眾娛樂的歌唱場所，而且是該地區周邊規模最大、檔次最高、最貼近大眾的一間環境優美配套設施齊全的量販是娛樂場所，對于促進周邊商圈發展起到招牌性作用 ，進而推動該地段商業、娛樂業等的發展有著重要的意義。 縱觀 LFT 項目周邊商圈業態，肯德基、麥當勞、國美電器城等知名業態，并且相距河北工業大學不足 200 米，相鄰有多所中等院校、科研院所、多處商業寫字樓，門前停車位置充足，公共交通方便快捷，并且方圓五公里內沒有相同的業態。能在如此環境之中尋找到這樣一塊商業空間可算是及其不易的。 同時該項目位于紅橋區政府規劃的丁字沽商貿服務功能區及西沽文化旅游休閑功能區內，是紅橋區未來重點開發的以商貿、餐飲、文化、旅游及休閑為一體的綜合服務為主的特色功能區內。政府的支持為該項目的 發展提供更為平坦的道路。這也是投資該項目可持續發展的堅實基礎和動力保證。 投資收益保守估算，僅 KTV 的入場包廂收費及超市酒水收入就可達穩定回收基本投資，這說明該酒店項目具有相當好的投資價值，是近乎于無投資風險的可行項目。（見圖標 1） 同時，分析表明天津市近幾年同類業態展店迅猛，未來的競爭將逐步激烈。新開店面無論是在規模上還是資金投入上均往規?；?、豪華化發展。針對現狀，我們需放眼長遠做好市場定位，充分打造企業獨特競爭力，通過建立完善管理體系，著眼于差異化的營銷思路，打造自己 4 的品牌定位。在做好單店的基礎上，通過 連鎖擴張形式做大做強，以確保 LFT項目長久不衰。 第二章 項目背景 第一節 項目提出的背景 該項目地所處天津紅橋區，地區人口 56 萬，北側區域緊鄰河北工業大學校東院、北洋職高，東側為西沽公園，南側為河北工業大學校南院，周邊有風貌里小區、金忠公寓等多個小區等。項目空間周邊交通便利，配套商業較為設施完善。周邊目前尚未有適合大眾消費的大型休閑娛樂場所。 第二節 行業發展前景 第一家量販式 KTV 最早由好樂迪于 1990 年在臺灣創建，大陸第一量販式 KTV 是 1994年錢柜在上海創建。十多年經營和發展，使得量販式 KTV 已經在全國風靡。這種源于臺灣的新型 KTV 以其高質量的音響設備、快捷方便的點歌系統以及規模化、大眾化和自助式的時尚概念，已經成為家庭、朋友、同事、同學聚會的極佳場所。 隨著人們的生活水平不斷的提高，人們的生活形態已經有了較大的改變，休閑娛樂的消費比重所占人均消費比重正在快速提高，人們現在對品質生活的理解也越來越透徹，豐富和滿足精神層面的需求是現代人的生活追求之重。量販式 KTV 的出現恰好彌補目前大眾娛樂休閑的需求。 根據調查表明，在本身就不是很多可選的娛樂項目中，即不需要打保齡球體力要求，也不向看電影那 樣靜態缺乏互動，而 KTV 可以為大眾提供一個增進感情、紓解壓力的場所。所以， KTV 這一適合各階層、各種消費層面的娛樂休閑項目在一個相當長的時間內是無法代替的。以目前同是直轄市的北京為例，目前各種規模 KTV 近千家，大型 KTV 也已經百多家，天津的 KTV 發展的潛力可見一斑。 第三章 投資環境和發展規劃 第一節 資源狀況和社會經濟環境 1、自然資源和基礎設施。紅橋區是天津的發祥地。北運河、子牙河、南運河交匯區內，形成三岔河口，成為歷史上南糧北運和水上運輸的集散地。紅橋區的城市建設，配套設施也日臻完善。幾年來，全區 住宅面貌發生了巨大改觀。全區綠化率達到 24.76%。大搞綠化、環境管理使小街景、小游園、小綠地遍布全區。文化體育設施配套齊全，功能完備，文化館、娛樂中心、體育場、游泳池、圖書館、影劇院分布全區。“ 2、社會經濟現狀和發展。紅橋區是天津市重要的商業區之一。自清代以來，北大關一帶就成為天津最早的商埠，估衣街是天津古老而久負盛名的綢緞、棉布、呢絨市場，商賈云集，生意興隆，至今不衰。全區現有商業企業和新興第三產業達 4200 多戶，各類商業網點星羅棋布，市場繁榮，流通活躍。不僅有馳名中外的瑞蚨祥、謙祥益、同升和、寶林祥 、天一坊等老店坐落在這里。天津 “三絕 ”之一的 “狗不理包子 ”、 “耳朵眼炸糕 ”也發源于此，而且，一批新型的現代賓館也坐落于區內繁華地區。大胡同小百貨批發商廈、天奕商城、天津都行貨采江南，輻射三北，面向全國和俄羅斯等國家地區，已經成為華北地區最大的小商品批發集散地。 3、區域同業資源。目前該項目方圓 5 公里內沒有較大規模的同類業態，周邊未來的主要 5 目標客戶群體，包括周邊高校學生、周邊小區居民等目前歌唱消費最近的也是到 5 公里外的東方明珠河北店。近兩年隨著大眾消費者對 KTV 的熱衷，規?；牧控?KTV 逐漸成為被關注的熱點， 而 LFT項目的建設恰恰彌補了該地區的空缺。 4、區域發展規劃。 LFT項目所處位置恰好是紅橋區政府規劃的丁字沽商貿服務功能區及西沽文化旅游休閑功能區內，其建設對于紅橋區打造以商貿、餐飲、文化、旅游及休閑為一體的綜合服務為主的特色功能區是非常重要的。 第二節 項目的發展規劃 1、量販式 KTV：場地建筑總建五層，其中該項目使用該建筑五層，建筑面積為 4700 平方。一層為西餐咖啡廳，二、三、四層為快捷酒店，其中四層中心地帶提供給五層 KTV 做配套設施，修建包括員工宿舍、員工餐廳、更衣室、會議室、庫房、財務室及營運用 辦公室等。五樓預計設計各類包廂 80 余間，另包括公共大廳、等位區、試聽區、接待臺、收銀臺、景觀區、緩沖區、工作間、水吧間、超市、機房、公共衛生間等區域。 2、公共大廳：由于一樓面積的局限，未來的接待大廳將修建在五樓。一個功能完善、設計精美的大廳是體現該項目檔次的最直接表現，也是未來吸引客人的最重要硬件設施之一，該大廳將為來店消費及在此等候包廂的客人提供等候、視聽以及節假日小型的會員活動等 3、車位： 一個可以?？孔銐驍盗科嚨耐＼噲鍪谴笮?KTV 的必須，否則將難以滿足目前越來越多的有車一族，他們將是未來最有價值 的目標客戶。 第四章 市場需求和分析 第一節 市場現狀 通過調查顯示，目前天津地區量販 KTV 以“東方之珠”為行業領頭羊，開有 7 家分店共有包廂 600 多間，其它同類業態大多是單店經營。目前在天津口碑好和規模較大的還有米樂星、好樂迪、金永、快樂迪等，這些 KTV 包廂數目大多在 60-100 間左右，在大者恒大的發展趨勢下，小型 KTV 將難以生存，未來 KTV 業的成長將來自規?；慕ㄔO和連鎖店的發展。同時，隨著越來越多的市場進入，競爭的不斷升級， KTV 業發展已逐漸走入高品質低消費的方向，未來也將以此為其發展重點。 天津現有 KTV 位置集中于南開區及和平區附近，而 LFT項目區域方圓 5 公里內沒有較大型適合普通大眾消費的休閑娛樂場所。該區域缺乏規模量販式 KTV，周邊的同類業態均距離較遠，不能滿足現今倍增消費的需求。 天津市主要分布點位圖（見附件 1） 重點競爭對象經營狀況（ 見附件 4） 第二節 商業需求 項目消費群體 主要以 18-40 歲為主，以追求時尚、喜歡休閑娛樂的大中學生及年輕白領居多，包括同事朋友同學聚會，邊娛樂邊交際的商務應酬，情侶相約，也有老少齊參與的家庭聚會。 項目所屬區域消費者 中最值得關注的群體是該區域中的 多所大中院 校，僅河北工業大學紅橋校區就有 1 萬多學生和教職員工。周邊的院校還包括：北洋職專、第五中學、求知中學、中大職業學校、鐵達中學、紅橋職工大學、天津民族職專、天津商業大學、天津機電工藝學院、天津外國語學院等等，而我們知道，學生唱歌一族是 KTV 消費群體中最重要的一部分人群，這一部分消費人群以往只能選擇去較遠的其它店面消費或者因便利性原因減少消費次數。 LFT項目建成后將成為該區域內最大規模及最具競爭力的量販式 KTV，這也將極大的方便周邊 K 6 歌一族就近消費。 同時，周邊的麥當勞與肯德基的存在可以充分證明，其周邊擁有足夠的客流、足夠的便利性以及該區域同城市發展規劃的相符合性。這是因為麥當勞和肯德基的開業選址是非常縝密的，每一個項目他們都會花 3 到 6 個月進行論證，會充分考慮 包括人口、經濟水平、消費能力、發展規模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發展機會及成長空間。雖然餐飲選址同 KTV 會又不同，但很多也是我們選址考慮的重點，值得參考。 重點競爭對象的市場客源分析（ 見附件 5） 第五章 總體規劃方案 第一節 組織結構 LFT項目將以多人合資共贏的形式創立，其中 占該項目 %股權， 占該項目 %股權的比例進行資金投資。 LFT項目實行董事會領導下的總經理負責制。公司部門設置根據需要而定。 第二節 功能定位 大型量販式 KTV（ 可 帶自助餐） 量販式 KTV 又稱“自助式 KTV”，“量販”一詞源于日語即大量批發的超市。由此引出的量販式經營，實際體現的就是透明，平價和健康的消費方式，自助購物、自點自唱。量販式KTV 娛樂場所，主要以白領、學生一族、家庭同學聚會、公司 Party為消費群體。價格比較優費，包房以計時鐘消費，沒低消，酒水食品以量販自助 式購買。目前市內的東方之珠、米樂星、好樂迪、金永等均為此類 KTV ，一般都擁有 50-100 間包廂，實行專業化管理，強調專業服務性，講求經濟效益，主要以包廂費收入為主，僅提供自助式歌唱服務。 部分商家還 提供自助餐服務。 第三節 經營模式 量販式 KTV 是一個專業性非常強的項目。一個話筒插座的位置、一個茶幾的大小、一個電視機的高度等等，這些看似很小的地方卻會在以后的經營中，直接影響公司的經營乃至生存。包括項目的空間設計，國內目前很少專業從事量販式 KTV 的設計師，通常都是工裝、家裝或是酒店設計師來主筆。很多項目的設計師，連 什么是量販式 KTV 都不清楚，只是走馬觀花的參觀下其它店面就開始設計，這樣出來的項目，其效果可想而知，更談不上功能區的合理規劃了！ LFT項目應充分利用該區域無規模量販 KTV 店，并且周邊眾多大中院校的優勢，憑借專業管理公司的豐富的娛樂業經營管理、投資及運作方面的經驗，充分發揮專業的資源優勢，整合各種資源，不僅著眼于眼前短時間的盈利，更需具有預將 LHT 項目從種子培養成參天大樹的思想和準備，如：開設連鎖經營，樹立品牌 KTV 等。 LFT項目的經營收入主要表現為以下形式： 1.包廂收入，這是 LFT項目最主要的基本 收益。 2.超市收入，項目中配套的超市可以為來此消費顧客提供酒水、飲料、小吃等，這是通過獲取進銷差價的營業性收入。 3、水吧收入，水吧可以為客人提供自制果盤、茶水、冰品、飲料、餐點等，屬于利潤較大的營業性收入。 第四節 建設地址與條件 7 1、建設地址 天津紅橋區丁字沽一號路同光榮道交叉路口的國美電器 5 層 2、建設地基礎設施 用地、供電（需考察容量是否滿足營業需要）、供水、通訊、排污、消防（需根據最后包廂布局改造）等條件完善 第五節 建設規劃和要點 1、設計風格和主要功能。 在建筑設計方面，請專業的 KTV 設 計師設計，要求布局協調一致，功能區域完善，通過設計的造型語言，以超前和創新的手法塑造出一種全新的、時尚的、令人印象深刻的設計形象，具有鮮明的專業意識，體現出娛樂業的內涵，使其成為同業中的標志性設計裝潢。 主要功能是向來店消費的客人提供優雅、時尚的歌唱環境、專業的歌唱設備、美味的飲食及專業的配套服務。 2、建設規劃要點（簡） 總可用面積： 3000 平米 總建筑面積： 4100 平米 外立面設計規劃 （整體、燈光、門頭） 五層包廂區規劃（包括房型、面積、各房型比例、通道、休息區、緩沖區 、 ） 五層接待大廳規劃（接待臺、 收銀臺、等位區、活動區、視聽區、景觀區） 五層營業配套功能區規劃（超市、工作間、水吧、自助餐區、機房、 預約中心 、 公共衛生間） 四層后勤行政區規劃（員工宿舍、員工餐廳、廚房、庫房、更衣室、相關辦公室） 停車場 停車位規劃 一層接待處及通道規劃 中央空調系統 消防噴淋系統 視頻監控系統 VOD 電腦點歌系統 電梯 （暫定）兩部貨梯改造為客梯 第六章 項目實施進度安排 詳見附件 2 項目實施進度安排 表 第七章 投資估算和效益分析 第一節 項目建設 投資估算 項目名稱：樂翻天量販式 KTV（暫稱） 項目投資總 額： 1000 萬人民幣 建筑面積： 4100 平方米 類別 項目名稱 建筑面積 （平米） 估算投資 （萬元） 備 注 8 項 目 投 資 概 算 表 第二節 項目營業 效益分析 1、 營業收入預算 主 要 工 程 和 設 備 裝修費 按中高檔水平 元 /m2（含強電） 門頭裝飾 含門頭燈光 消防工程 改造項目 中央空調、排風 品牌、功率會影響投資 電梯工程 2 部貨梯改造 監控系統 VOD 點歌系統 按 80 個點計算，包括包廂電腦 +液晶觸摸點歌器 +服務器 +服務鈴 +墻面板 +收銀系統軟件 +點歌系統軟件 視頻系統 按 80 個點 計算，包括液晶 及 投影設備 音響系統 按 80 個點計算， 含 功放 、 音箱 、 效果器 、麥克風等 家具沙發飾品 包廂和大廳的沙發、家具、裝飾品 自助餐設備 廚房設備、餐區設施、餐具等 水吧設備 制冰、保鮮、冷凍、制作等設備及器皿 其 它 費 用 證照辦理 員工工資 未開業培訓期間員工工資 辦公設備、用品 員工服裝 員工宿舍、餐廳 籌備期辦公費用 宣傳印刷品 廣告費用 預付租金 暫未計算 合計投資估算 9 房型房價規劃：如下表（包廂數量按 80 間計算） 房型 包廂數量 包廂價格 標準 式 迷你包 小 包 中 包 大 包 豪華 式 套房式中包 套房式大包 VIP 房間 派 對 包 多功能廳 說明 1、 包廂價格暫按不帶自助餐計算 2、 所標價格為原價，非黃金時段享受 3-8 折優惠 包廂收入預估：見附件 3包廂收入預估表， 營業總收入：（按月計算） 保守營業收入預估 正常營業收入預估 備注 包廂消費收入 酒水銷售一般為包廂收入 %左右 酒水銷售收入 總營業收入 最后經過核算， LFT 項目每月營業收入按最保守預估為 1,386,480 元 。正常營業狀況下營業收入預估為 2,132,106 元 2、經營成本 預估 （按月計算） 類別 名 稱 保守狀況 金額（萬元） 正常狀況 金額（萬元） 備 注 1 租 金 2 業務稅金及附加 保守和正常營業額稅費不同 3 水 電 4 設備折舊 裝修、設備按 5 年折舊 5 超市成本 保守和正常銷售超市成本不同 6 人員工資 7 廣告費用 8