東營 XX 汽車修理有限公司 福田汽車 4S 店項目 可行性研究報告 二 一一年六月十 三 日 2 / 24 目錄 一、項目基本情況 1、 項目名稱 2、 項目地點 3、 承辦 單位 : 二、實施單位概況： 三、項目建設背景 1、 汽車市場現狀與未來 2、 東營市 汽車消費市場分析 四、項目建設規模及內容 1、 建設指導思想與原則 2 規劃設計原則 3、 建設內容 4. 建設規模 5、 建設內容與規模列表 6、 功能定位 五、項目建設與運營對環境的影響 1 施工階段環境影響分析 2 運行階段 的環境影響分析 3 環境影響評價結論 六、 投資估算與資金籌措 1、 投資估算 3 / 24 2、 建設投資估算 3、 流動資金估算 4、 資金籌措 七、市場預測與效益分析 1 財務價格 2 計算期與運營負荷 3 財務基準收益率的選擇 4 其他計算參數 5、 營業收入估算 6、 成本費用估算 7、 總成本費用 8、 利潤測算 9、 盈利能力分析 10、財務分析結論 八、項目可行性研究結論 4 / 24 一、項目基本情況 1、項目名稱 東營市福田 4S 店 2、項目地點 東營市 XX 縣 3、 承辦 單位 情況 : 項 目承辦單位： 東營 XX 汽車修理有限公司 項目法定代表人： 二、實施單位概況： 東營 XX 汽車修理有限公司 成立于 2006 年，注冊資金 50萬元，員工 50 人。是一家經營汽車 維修、 銷售及汽車服務業務的企業。經營面積達 1200 多平方米。隨著近幾年國家經濟的發展，人民生活水平的提高，汽車銷售業務也日益擴大。經過幾年的發展，公司已逐步形成了以汽車銷售代理、二手車經銷 、 汽車維修保養、汽車裝潢美容為核心，兼營汽車銷售其他品牌服務的經營格局。是 福田 汽車銷售有限公司在 東營市 的獨家代理銷售商。 公司始終秉承“誠信為本 、 真誠服務”的宗 旨，采取靈活的經營模式，企業取得了良好的經濟效益， 公司各項業務形成互相促進、協同發展的良好態勢，共同構成了乘用車銷售及綜合服務一體化的業務模式和完整的產業鏈條。 在 5 / 24 東營市 及周邊縣市贏得了較好的聲譽。 在區域內擁有領先的市場地位、良好的品牌形象。 三、項目建設背景 1、汽車市場現狀與未來 隨著全面建設小康社會的逐步實施，人民生活逐步走上富裕，轎車進入家庭已經開始成為現實。目前，城市化步伐逐步加快，城市人口不斷增加，道路交通條件逐步改善，家庭轎車的擁有量將會以很高的速率增長。中國的汽車時代悄然來臨，并影響著每一個人 的生活。 改革開放以來，特別是近幾年我國汽車工業發展勢頭強勁。據中國汽車工業協會統計， 2010 年，汽車全行業完成工業總產值將近 4 億元，同比增長 36.90%：利潤總額 3313.75億元，同比增長 66.75%。 主要經濟指標增長都比較大，實現了增產增收。汽車產業作為國民經濟支柱產業的地位越來越突出。 現在市場競爭已經從產品競爭向品牌競爭過渡，而品牌專營是品牌競爭的一種有效形式。中國是未來世界上最大的汽車生產國和消費國，中國的汽車市場逐漸成熟，用戶的消費心理也逐漸成熟，用戶需求多樣化，對產品、服務的要求也越 來越高，越來越嚴格，原有的代理銷售體制已不能適應市場與用戶的需求。隨著汽車工業競爭的日趨激烈，我國汽車銷售市場除傳統的汽車貿易市場外，出現了：超市式大賣 6 / 24 場、汽車一條街、特許經銷商、專賣店等多種形式。目前國內各大汽車廠商均已在全國各大中城市設立特許經銷商 (或專賣店 )。而隨著汽車消費群體的進一步擴張，二三線城市已成為個大汽車廠家的下一個主戰場。 4S 店是由歐洲傳入中國的，由于與各個廠家之間建立了緊密的產銷關系，具有購物環境優美、品牌意識強等優勢，4S，是四個英文單詞的首寫字母，分別代表：整車銷售(Sale)、零配件 (Sparepart)、售后服務 (Service)、信息反饋 (Survey)“四位一體”的汽車經營方式，它是由汽車生產商授權建立的汽車服務企業 . 4S 店的出現，恰好能滿足用戶的各種需求，它可以提供裝備精良、整潔干凈的維修區，現代化的設備和服務管理，高度職業化的氣氛，保養良好的服務設施，充足的零配件供應，迅速及時的跟蹤服務體系。通過 4S 店的服務，可以使用戶對品牌產生信賴感，從而擴大汽車的銷售量。眼下，隨著新車型的出臺， 4S 店還將如雨后春筍般蓬勃增長。 2、 東營市 汽車消費市場分析 （ 1）、 東營市 簡述 東營市 地處 于 位于山東省東北部、黃河入海口的三角洲地帶，內控黃河、外瀕渤海，是環渤海經濟圈與黃河經濟帶的交匯點，具有顯著的區位優勢。 總面積 8053 平方公里，總人口 162 萬，人均地面積 7.8 畝。黃河每年還 7 / 24 填海造陸 3 萬畝，是中國東部沿海土地資源最豐富的地區。東營市轄東營、河口兩區和廣饒、 XX、墾利三縣，共設 44 個鄉、 15 個鎮、 4 個街道辦道辦事處， 1775 個行政村。 東營公路縱橫貫通，交織成網。全市公路通車里程2913.4 公里，公路密度每百平方公里 39 公里，居中國沿海城市前列。 10 條干線公路以東營黃河大橋為樞紐，南與 濟青高速公路相連，北通北京、天津，是膠東半島和魯中山區進入京津的必經之地。 （ 2）、 東營市 汽車消費市場特點 作為 山東省較 強的市之一， 東營市 汽車市場的消費檔次呈一定層次化趨勢，主要分為：大眾化汽車消費和企業汽車消費。其中大眾化的汽車消費約占汽車交易額的 80%以上 ，企業汽車消費約占 1520%左右。汽車消費主要受經濟發展、購買能力、品牌和舒適性等限制，鑒于 東營市 已 基本 步入小康社會，一些中產階級對汽車消費有迫切需要。汽車消費檔次尚可，高檔車約占 10%， A 級及以下車約占 40%， B 級及以上車約占 40%。 福田 品牌涵蓋 了中低檔市場，有較強的競爭優勢。 四、項目建設規模及內容 1、建設指導思想與原則 8 / 24 1）充分發揮該地段的優勢，盡最大可能有效利用土地。 2）外形設計與色彩的選用，既要和周邊區域相統一，又要獨樹一幟，有一定特色，并充分考慮每一單體建筑未來的使用要求。 3）從環境現狀及擬建建筑物分析，平面布局和各建筑構造形式符合城市規劃整體要求，從立體景觀分析，考慮與周圍環境的協調。 4）建設標準要達到：高標準設計、高質量建造、高水準管理，體現功能完善、智能服務等特點，同時體現品牌優勢，并力求造價合理。 5）符合現行工程標準 和規范的要求，并盡量選擇使用新型的節能建筑材料。 2 規劃設計原則 本著“便捷、美觀、現代化”的設計原則，追求功能完善與環境優美高度和諧的建筑理念，注重環境品質的優化，兼顧與周邊建筑群和城市規劃條件相適應的整體環境，力求平面布置合理，出入快捷方便，物流、人流、車流流向合理，避免交叉，力爭創造一個專業化、人性化、功能化的展銷服務中心。 3、建設內容 根據 東營 XX汽車修理有限公司 發展的戰略和總體規劃，以及 福田 汽車標準 4S點的建設要求，規劃在 東營市 投資建設 9 / 24 福田 4S店。項目結合建設地點的地形地貌，確定本項目的主要建 設內容如下： 1） 擬建一個 福田 4S 店，主體 兩 層建筑，鋼結構。集汽車展示、咨詢、銷售、預定、信息反饋、市場調研、零配件供應、售后維修保養服務為一體； 2）店外部建設停車場； 并設二手車交易區。 3）沿場地周圍建設鐵圍欄； 4）大門設置門式標牌、旗幟； 5）購置汽車維修設備一整套； 6）室外水、暖、電、通信等基礎設施管網及場區硬化、綠化等工程建設。建筑物內部主要功能區包括：汽車展銷區、新車發放區、客戶接待區（簽約室、休息區及收銀室、辦公室等）停車場、車輛預檢區、新車停放區等。 4. 建設規模 根據項目特點、 產品方案和經營規模，本項目規劃總占地面積 13333 ，建筑初步設計新建 4S店總建筑面積 8316 ，兩層鋼結構，其中一層建筑面積 3748 ， 二層建筑面積 2692 ， 項目規劃容積率為 1，室外綠化率為 30%，綠化、硬化面積 3400 。 5、建設內容與規模列表 福田 4S 店建設指標一覽表： 10 / 24 序 號 建設內容 層數 數量 建筑面積 ( ) 備 注 一 項目總占地面積 20畝 二 建筑占地面積 15畝 三 新建總建筑面積 四 建設內容 1 4S 店建筑物 鋼結構 一層 二層 2 地面停車場 五 建設指標 1 容積率 1.0 2 綠化率 30% 六 院內基礎設施 1 4s 店外水、暖、電、 通信、道路等基礎設 施 2 店外硬化、綠化 不計入建筑面積。綠 化面積按照 30的 占地面積計算 6、 功能定位 本項目 福田 4S 店以整車銷售、售后服務、零配件供應為主要經營方向，實現集汽車品牌展示、咨詢、銷售、預定、信息反饋、市場調研、零配件供應、售后維修保養服務為一體的現代化、專業化 汽車銷售服務網點。 五、項目建設與運營對環境的影響 本建設項目為 東營市福田 4S 店建設項目，項目本身不產生明顯的重大污染。針對項目實施對周邊環境產生的影響，本項目主要從兩個部分去考慮，即施工階段對環境的影 11 / 24 響及運行階段對環境的影響。項目建設過程中主要環境影響因素是場地平整、設備運輸、廠房建設等行為產生的揚塵及施工過程所用機械產生的噪聲。 1 施工階段環境影響分析 項目建設過程中主要環境影響因素是場地平整、材料運輸、廠房 建設等行為產生的揚塵及施工過程所用機械產生的噪聲。 1）施工揚塵影響分析 施工造成的揚塵 主要來自以下兩個方面：其一是平整土地、清理現場過程中產生的地面揚塵；其二是運輸車輛與施工用車運行引起的揚塵。施工揚塵的影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。但清理場地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，還是會在短期內影響當地的空氣質量。 2）治理措施 在施工期間要采取積極有效的措施盡量減輕揚塵的產生，防止揚 塵擴散，具體環保要求如下： 施工道路要硬覆蓋，要在工地出口處設置沉砂池，出場車輛要沖洗車身及輪胎，確保車輛不帶泥土駛出工地。 施工工地必須使用預拌混凝土，禁止現場攪拌 混凝土。 建筑材料運輸過程中進行遮蓋，防止撒漏，盡可能減少運 12 / 24 輸中產生的揚塵。 3） 施工噪聲影響及治理措施 施工噪聲源影響分析 施工期的噪聲主要來源于施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工現場噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲 。 防治措施 由于施工設備的噪聲源強比較高，而建筑施工是露天作業，流動性和間歇性較強，因此，對各生產環節中的噪聲治理具有一定難度，下面結合施工特點，對一些重點噪聲設備和聲源，提出一些治理措施和建議： 降低聲源的噪聲強度，基礎施工過程中盡量選用低噪聲設備，如采 用人工挖孔樁的代替氣錘打樁機等。 采用局部吸聲、隔聲降噪技術對各施工環節中噪聲較為突出的，且難以對聲源進行降噪可能的設備裝置，應采取臨時隔聲措施，在隔離體上最好敷以吸聲材料，以此達到降噪效果。 嚴格按當地環境保護局有關建設項目環境保護規定執行。禁止夜間進行產生噪聲污染的建筑施工作業。若因搶修、搶險以及生產工 藝要求需要進行夜間連續施工作業的，必須經當地環保局批準同意后方可施工。并及時公告附近居民，以取得諒解。項 13 / 24 目施工噪聲產生的影響屬于短期行為，待施工結束后即可消除。在施工期間，產生的噪聲采取以上防治措施 后，能確保施工期噪聲滿足建筑施工場界噪聲限值（ GB12523-90）的要求。 4） 排放污廢水影響 施工期廢水來源主要為施工人員的生活污水及車輛、設備沖洗水。其中：車輛設備沖洗水成份相對比較簡單，污染物濃度低，水量較少，而且一般是瞬時排放。因此，對周圍水環境質量的影響不大。施工期生活污水主要污染物為 BOD、 COD、 SS，但因施工人員用水量相對較少，對周圍水環境質量也不會造成較大影響 5） 固體廢物污染 施工產生的固體廢物主要有施工人員的生活垃圾、廢建材、撒落 的砂石料、工程土、混凝土、廢裝修材料等。施 工區的生活廢棄物亂扔輕則導致蚊蠅滋生，重則致使施工區暴發流行疾病，同時使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的危害施工期間將產生許多棄土，這些棄土的運輸、處置過程中都可能對環境產生影響。車輛裝載過多將導致沿程泥土散落滿地，車輪沾滿泥土導致運輸公路布滿泥土，晴天塵土飛揚，雨天路面泥濘，影響行人和當地環境質量。棄土處置不明確或無規劃亂丟亂放，將影響城市的建設和整潔。 14 / 24 因此對于施工中的固體廢棄物應集中堆放及及時清理，外運到環衛部門指定地點，防止露天長期堆放可能產生的二次污染。 .2 運行階段的環境影響分析 本項目主要經營以轎車展示、銷售和售后服務業務，運營期對環境的影響主要由廢氣、污廢水排放及噪聲、固體廢棄物等。 1、 廢氣影響 本項目存在汽車維修保養業務，因此在對汽車進行保養維修過程中將由噴漆烤漆房排放一定的廢氣，廢氣中的主要污染物為苯、甲苯、二甲苯等。根據本地區同行業的測試報告類比，預測本項 目噴漆時廢氣中主要污染物為苯、甲苯、二甲苯、甲苯、二甲苯等。根據本地區同行業的測試報告類比，預測本項目噴漆時廢氣中主要污染物的濃度為： 5.75mg/m ，苯甲苯 39.1mg/m ，二甲苯 18.4mg/m 。 對此，本項目擬采用電子溫控汽車噴漆烤漆房進行噴漆烤漆，噴漆烤漆房是比較成熟的成套技術，自帶活性炭過濾吸附凈化裝置，廢氣能夠穩定達標排放。過濾后污染物去除效率為 30，其污染物濃 度降為為：苯 4mg/m 、甲苯 27.4mg/m 、二甲苯 12.9mg/m ，均可達到大氣污染物綜合排放標準（ GB16297 1996）中表 2 的二級標準。 15 / 24 綜上所述，本項目烤漆房廢氣排放濃度和周圍大氣中的苯、甲苯和二甲苯濃度均可達標，油煙廢氣達標排放，廢氣對周圍環境的不利影響較小。 2、 廢水污染源 （ 1）清洗汽車廢水中主要含 泥土和少量的石油類物質，泥土不溶于水，經沉淀池可完全沉淀，石油類物質與水也不混溶，可經隔油池分離出廢水中的石油類物質。根據同類企業廢水處理措施，本項目采用“隔油池沉淀池”處理清洗廢水，排入城市污水管網，由市政污水處理站集中統一處理。 （ 2）生活污水主要來自食堂和衛生間等處，主要污染物是 COD、 BOD5、動植物油。食堂污水先由隔油池沉淀處理后，再經化糞池處理；生活廢水經化糞池處理后，與處理后的食堂污水一并外排至市政排水管網。生活污水經化糞池處理后，懸浮物一般可降到 140 150ppm，生化需氧量 (BOD)可下降 60%左右，有的可下降 80 90%。 經過上述處理措施后，本項目生活污水達標排放，生產廢水不外排，對周圍水環境不會造成明顯不利影響。 3、噪聲 項目主要噪聲源是高壓噴漆槍和空氣壓縮機等設備，其噪聲最大值為 85dB（ A）。擬采用下列措施消聲降噪： 車間墻體及屋頂應采用輕質復合隔聲簿板。 16 / 24 上述車間固定采光窗和車間運輸大門應采用隔聲設計。 對壓縮機等空氣動力型設備應設置進出氣消聲器，水泵等震動設備設減震裝置。 在廠界四周種植長綠喬木構成隔聲綠化帶，綠化帶寬度宜大于 10m，并做好廠內綠化。采 用上列措施后可使噪聲降低 30 40dB(A)，廠界噪聲達到工業企業廠界噪聲標準以最大程度減輕對周圍環境的影響，的相關要求， 8.2.2.4 固體廢棄物 本項目固體廢棄物主要有工業廢棄物，如廢車胎、廢部件等。維修過程也將產生一些固體危險廢棄物：拷漆廢氣防治過程收集的油漆，清洗汽車部件剩余的廢溶劑，及一些廢棄溶劑桶。對此，本項目設專用儲存池統一收集，定時送往具有相關處理資質的單位處理。沉淀池定期清理出來的污泥，因污染物含量較少，可直接與生活垃圾一起由環衛部門統一處理。日常生活辦公產生的廢紙和紙質包裝箱等有 回收利用價值的固廢經收集整理后可出售，其余固體廢棄物由市環衛部門統一收集清運和處理。 經過上述處理，本項目固體廢物對周圍環境不會產生明顯影響污染。 3、 環境影響評價結論 17 / 24 經過對項目建設期和運營期的環境影響分析，本項目污染物排放量較少，只要嚴格執行環保“三同時”制度，落實各項環保措施，加強管理，工程投產后，對周圍環境不會帶來明顯影響。 六 、 投資估算與資金籌措 1、 投資估算 根據現行建設項目可行性研究階段投資估算有關規定，本項目總投資由建設投資和流動資金構成。經計算，本估算總投資為 1000 萬元，其中建設投 資為 400 萬元、流動資金投資為 600 萬元，其估算過程如下： 2、 建設投資估算 根據建設方案和各章節工程量計算，本項目估算建設投資為 833 萬元，其中： （ 1）建筑工程費：本項目主體工程主要為一棟 2 層 4S 店綜合樓，配套實施場區道路硬化、綠化等室外工程。本項目建筑工程費估算主要以相關定額標準為基礎，根據當地類似工程造價指標參考類似工程造價指標并根據近期價格信息進行相應的調 整，采用單位面積估算指標法估算。經計算，本項目估算建筑工程費為 459 萬元，占建設投資的 55.1%。 （ 2）設備及工器具購置費 ：本項目設備及工器具主要包括店面設備及工器具、維修檢測等設備及工器具和電梯、 18 / 24 供配電、給排水、空調及廚房設備 、辦公設備 等設備及工器具，其購置費主要根據當地市場價格和供應商報價相結合的方式估算。經計算，本項目估算設備及工器具購置費為 155萬元，占建設投資的 18.6%。 （ 3）安裝工程費：本項目按照工程主要涉及到設備安裝費用及室外管線安裝工程費，根據不同設備類型和安裝費比例計算，本項目估算安裝工程為 24 萬元，占建設投資的 2.88%。 （ 4）建設用地費用：本項目需建設用地 20 畝，本汽車4S 店用地為工業用地 ，按照當前用地成本 5 萬 /畝計算，約為 100 萬元。用地通平成本約為 20 萬元 ，總計用地成本為120 萬元。 占建設投資的 14.5% （ 5）預備費：根據可行性研究有關規定和項目實際，本項目基本預備費按上述費用的 約 10%計提為 55 萬元，占建設投資的 5.5%。 以上合計，本項目估算建設投資為 500 萬元 3、 流動資金估算 根據項目營業收入和經營成本數據，本項目流動資金采用估算法測算，達到設計運營能力時需要流動資金為 600 萬元 流動資金預算： 1 流動資產 400 萬元 19 / 24 1） 存貨 280 萬元 ，其中 整車 260 萬 元 ， 零配件 20 萬元 2）流動 現金 20 萬元 3） 預付賬款 100 萬元 4、資金籌措 本項目 建設資金和流動資金擬全部由建設單位自籌解決。 七 、 市場預測與效益分析 綜上針對未來 東營市 汽車市場及 福田 汽車的分析， 福田 汽車一旦在 東營市 建立首家 4S 店，銷售潛力巨大，前景樂觀，初步預測 2012 年將達到項目設計運營符合的 60%，具體預測如下： 1 財務價格 本項目財務價格采用固定價格，即項目運營期內不考慮價格相對變動和通貨膨脹影響的不變價格，并按不含稅價格計算。 2 計算期與運營負荷 計算期 按 11 年計算，其中建設期 1 年，運營期 10 年。本項目運營負荷第一年按 60%、第二年按 80%，第三年達到滿負荷運營計算。 3 財務基準收益率的選擇 20 / 24 根據建設項目經濟評價方法與參數中財務基準收益率參數，本項目所采用的財務基準收益率為 12%。 4 其他計算參數 （ 1）折舊參數：建筑物取 20 年，設備取 10 年，殘值率均取 5%，采用直線法折舊；攤銷參數：無形資產與其他資產攤銷年限按 10 年計算。 （ 2）稅費計算：增值稅率 17%，營業稅率 5%，城市維護建設稅率 7%，教育費附加費率 3%，地方教育費附加費率 1%。所得稅按照應納稅所得額的 25%計算，不考慮當地有關優惠政策。 （ 3）本項目無銀行借款和進口設備，不考慮利率和匯率水平。 5、 營業收入估算 本項目營業收入主要由整車銷售收入、二手車銷售收入、汽車裝潢美容收入和零配件及維修收入構成。按設計運營能力計算，本項目達到設計運營能力年份， 每年計劃整車銷售量為 490 輛；預計實現整車銷售收入 3695 萬元；二手車銷售收入 800 萬元，裝潢美容收入 300 元另外零配件銷售及日常維修保養收入按整車銷售收入的 5%計算，其銷售收入 748 萬元 ，具體 如下表所示： 21 / 24 以上合計，本項目達到設計運營年份，可實現營業收入 5543 萬元，繳納營業稅金及附加 30 萬元、增值稅 95 萬元。 6、 成本費用估算 1）、 外購原材料費估算 本項目外購原材料主要為整車和零配件的采購，達到設計運營規模年份外購原材料費估算額為 4685 萬元。 2）、 工資及福利費估算 本項目達到設計生產能力年份需要 50 名工作人員，根據當地同行業 和本地 工資水平和福利標準，本項目正常運營年份工資及福利費為 158 萬元。 3）、 其他費用估算 其他費用主要由管理費用和銷售費用構成，其中管理費按工資及福利費的 15%計提為 24 萬元，銷售費用按銷售收入的 1.5%計提為 83 萬元，合計本項目正常運營年份其他費用為107 萬元 。 4）、 折舊費與攤銷費估算 本項目房屋建筑物折舊率為 4.75%、機器 、辦公 設備折舊率為 9.5%，年均折舊費為 27 萬元；項目無形資產和其他資產攤銷率為 10%，年均攤銷費用為 4 萬元。 5） 利息支出估算 本項目無債務資金，不產生利息支出費用。 22 / 24 6）、稅收合計 根據以上數據測算，本項目達到設計運營能力年份，繳納營業稅金及附加 30 萬元、增值稅 95 萬元。所得稅 114萬元。 7、 總成本費用 根據以上成本費用計算，本項目達到設計運營能力年份總成本費用為 498