1駿景南苑項目可行性研究報告（東區）廣州合生駿景房地產有限公司二00二年十月2目錄一、項目名稱3二、項目地點3三、項目背景3四、項目開發企業概況3（一）發展商簡介3（二）投資商簡介4五、項目規劃設計5（一）總體規劃5（二）主要經濟技術指標5（三）形態結構規劃6（四）住宅基本戶型7六、市場分析及發展前景7（一）2001年廣州市房地產市場前景分析7（二）項目市場分析101、優越的地理位置112、配套完善，生活便利113、周邊樓盤分析124、項目的發展前景12七、項目資金籌集12八、基礎數據說明.13九、項目開發與銷售計劃.13十、財務分析14（一）銷售收益估算表14（二）利潤估算表14（三）現金流量表15十一、項目評估結果163駿景南苑（東區）可行性研究報告一項目名稱駿景南苑二項目地點廣州市天河區中山大道南面、車陂路西面地段。建設用地規劃許可證號：穗規地證字（1997）第136號。項目東側為車陂路；南面為規劃住宅區，距黃浦大道約500米；西側為規劃住宅區；北面是成熟住宅小區“駿景花園”，緊臨中山大道。三項目背景第一、廣州市經濟發展勢態，為房地產業的快速發展提供有力保障。廣州市具有龐大的房產消費群體，為房地產的有效開發提供根本保證。第二、廣州市區東移，使天河區成為新的市中心區，“駿景南苑”所在地成為近市中心區，具有優越的地理位置。“九運”主會場建于東浦，使東浦板塊成為房地產的熱炒之地。第三、“駿景花園”的成功開發，為“駿景南苑”開發奠定了良好的基礎。可以說“駿景南苑”的開發是應消費者之求，按需而開，順勢而生。第四、“駿景南苑”的開發商為“廣州合生駿景房地產有限公司”，與“駿景花園”開發商“廣州合生科技園房地產有限公司”是一套人馬，有較高的房地產開發技術力量，在小區規劃、建筑安裝、銷售策劃、物業管理等方面有著豐厚的基礎和豐富的經驗。四項目開發企業概況（一）發展商簡況廣州合生駿景房地產有限公司是由廣州天河科技園4實業發展有限公司和（英屬處女島）南博置業有限公司合作成立的中外合作公司，經廣州市工商行政管理局批準于二00一年六月四日注冊登記，注冊資金為22167萬元，合作經營期限為30年。合作公司宗旨為：為社會提供環境優美、生活舒適、價格適宜的房地產商品，并從開發中獲得合法利潤，發展各方經濟。生產經營范圍是：在經廣州市規劃局編號為：穗規地證字（1997）第136號建設用地規劃許可證同意使用的位于天河區中山大道南面、車陂路西面地段土地的開發、建設、銷售、出租以及管理自建的商業住宅樓宇。合作項目規劃總用地面積為253965平方米，項目計劃分期分批進行開發，建筑總面積約為45萬平方米。合作公司設董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。董事長肖燕霞系由南博置業公司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室、財務部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人，其中大專以上學歷20人，中級職稱10人，高級職稱2人，聚集了一批房地產開發建設、銷售各方面的人才。（二）投資商簡況中方廣州天河科技園實業發展有限公司。該公司提供項目已三通一平的用地開發權及5%注冊資本。外方南博置業有限公司（英屬處女島）是香港合生創展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內地投資創業。集團自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業發展及投資權益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產界之翹楚。合生創展集團擁有完整合理的內部結構及各方面專業人員，在廣州市房地產市場競爭中具備較大的優勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優5勢、規模優勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，合生創展集團憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優勢。公司組織開發的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售率達90%以上，市場反應熱烈。公司在發展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系，取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持。目前正在全面展開開發的樓盤有：華南新城（占地3000畝，設計總建筑面積260萬平方米）；珠江帝景（占地1000畝，設計總建筑面積156萬平方米）；逸景翠園（占地580畝，設計總建筑面積90萬平方米）；駿景南苑（占地375畝，設計總建筑面積45萬平方米）；愉景南苑（占地4.8萬平方米，設計總建筑面積15.7萬平方米），這些新盤的順利開發，將更顯“合生”氣勢，穩固龍頭地位。五項目規劃設計駿景南苑將建設成為大型高尚住宅區，以其優越的地理位置、超前的規劃設計、完善的配套設施、幽雅的園區環境，專業的物業管理，為居民提供舒適、方便、高質生活環境。（一）、總體規劃駿景南苑項目占地面積約25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優越的地理位置，全部用于建造13-19層低密度、高尚的大規模住宅小區。駿景南苑東區，占地面積81000多平方米，規劃建筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。1、規劃結構力圖淡化組團模式，采用小區鄰里住宅群的結構模式，削弱組團形態，規劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內容，精心組織住宅組群。2、以大面積的綠地為紐帶的機組合，形成風格各異的圍合或半圍合空間。3、住宅首層大部分規劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點、線、面結合的方式形成小區的綠化系統，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區。4、小區以東部40米規劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建6筑組合、路網走向、綠地系統上相互呼應，使小區成為一個統一整體。（二）、駿景南苑主要經濟技術指標1、規劃用地平衡表：面積（M2）比例（%）人均（M2）居住區總用地16200010012.8住宅用地76140476公建用地159909.91.3道路廣場5404033.44.3公共綠地156809.71.2項目其中2、主要經濟技術指標表：項目數量單位總征用地253965平方米總規劃用地162000平方米總建筑面積4940905平方米其中：1、住宅建筑面積466008平方米2、其中公建面積28082平方米綠地面積15680平方米道路面積54040平方米綠地率33.9%容積率3.05建筑密度25%居住總戶數3628戶居住總人口12698人人口毛密度783.8人/公頃(三)、形態結構規劃小區規劃總目標：特色鮮明、生態優良、經濟與環境協調發展的居住園區。住宅設計健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創造良好的室內氣候，依據人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置環境藝術小品，娛樂設施7等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型小區設計有三種住宅類型，共63棟，戶型從二房一廳一衛至五房二廳二衛等6種戶型，住宅面積從66.95140平方米（套內面積）。六市場分析及發展前景（一）2001年市場分析廣州市經濟發展勢態，為房地產業的快速發展提供有力保障1、近幾年，廣州市的GDP保持了持續平穩增長，從1998年以來，增長速度分別為13%、13.3%、13.6%，2000年創近5年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費性支出9546.23元，同比分別增長16.9%和17.4%，2001年，市政府預計增長速度仍會達到12%，如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負擔，1998年廣州的這一比例超過了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5-8，居民的有效購房能力大大提高。2、房地產投資資金充裕。2000年全市房地產開發企業資金來源合計546億元，比前年同期增長13.74%，房地產資金來源與實際完成開發投資的比例為1.5：1，房地產投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。3、買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據統計，2000年44%潛在消費者家庭月收入達3000-6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經濟環境進一步改善。當中20-40歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千8元。近城買家認為3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均單價為4039元/M2，與上半年3807元/M2相比，他們對商品房價承受能力有所提高。政府政策與市政配套建設，有利于房產業的發展1、政府出臺新政策，使房產市場完備化、秩序化，一方面繼續刺激消費，另一方面保護消費者。例如：、金融界推出“零首期”業務，二手樓按揭業務，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地提供給求購者，從而使集團購買力退出市場后，個人購房時期平穩過渡。根據市國土房管局對市屬八區的房地產交易統計，2000年，二手房屋交易面積增長99%，達到125.47萬平方米。、“交通年票制”，帶動海珠、芳村、白云樓市；、“提高預售政策門檻”，“實行套內面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺，用有形之手大清場，使有實力的發展商占領市場，從而保護消費者利益，保證市場運作更規范更有效。2、市政配套建設上新臺階，帶旺新板塊地產開發。、新世紀廣州城市總體規劃擬定“西調、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區，廣州將向國際化大都市發展。花都發展“空港產業”，番禺建成廣州的休閑居住旅游區，各衛星城與舊城區相連，各功能區生態環境更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產開發格局產生重大變化。、地鐵二號線動工興建、新港東路的竣工、會展中心的建設等將使琶洲板塊炙手可熱；三號線規劃出臺、帶旺了番禺、河南樓市，番禺區新一年數個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作；舉辦九運會，東圃板塊有突9出表現；花都區新機場建設亦帶動樓市興旺。市政建設的配套和完善，使新一輪的房地產快速發展勢頭已開始出現。3、發展商積極儲備土地，對房地產業持樂觀態度。2000年，全市開發企業購置土地面積742.52萬平方米，比1999年同期增長72.6%。土地購置費達到52.82億元，增長46.33%。說明開發企業正在積極增加土地儲備及前期開發準備工作，反映出房地產開發企業對廣州房地產發展前景的樂觀態度。廣州市具有龐大的房產消費群體1、據廣州日報調查，普通員工買房人數大增。兩年內打算購房的潛在消費者，73%是20-40歲的青壯年，其中26-35歲的青壯年由于正值結婚成家的年紀，對住房需求表現更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費者占了48%，比上半年59%有明顯減少。而一般職工的購房比例則由上半年12%上升到24%，顯示消費群向中等偏低收入層擴充。2、非本地人買樓占4成。廣州作為一個開放城市，有著寬容的成