南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-1-目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、房地產估價結果報告（一）委托估價方（二）評估機構（三）評估范圍和具體情況說明（四）評估目的（五）評估原則（六）評估基準日（七）評估依據（八）評估方法（九）評估結果（十）評估作業日期（十一）評估報告有效期限（十二）附件南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-2-致委托方函周優錦：受您的委托，我們對坐落于南京市四條巷32號5幢306室房屋所有權證編號：寧房權證白改字第002026號，丘號：245020-VII-41；國有土地使用證編號：寧白國用（98）字第04400號，地號：03-004-021-001房地產進行了價格評估。我所估價人員根據國家有關政策、法規，本著客觀、公正、獨立的原則，采用科學的估價方法，按照必要的估價程序，經過實地查勘并結合估價經驗,進行了綜合分析測算。本報告最終確定委估房地產在估價基準日(二00三年九月二十四日)的市場價格為：￥27.22萬元,大寫:人民幣貳拾柒萬貳仟貳佰元整。附：寧金房地估字2003-07-244號房地產評估結果報告書南京金匯通資產評估事務所有限公司二00三年八月二十七日南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-3-估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得用做其他用途。7.未經我所和估價人員同意，本報告的全部或部分內容不得提供給除委托估價方和評估報告使用人之外的單位和個人，不得發表在任何公開媒體上。南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-4-估價的假設和限制條件1.本報告評估結果是二00三年九月二十四日的市場價格，僅適用于本評估報告之特定目的，即在估價時點預期能夠成交的最好的價格，它依據如下假設：（1）具有一個公開、比較活躍、發達的房地產市場；（2）委估房地產能夠自由地在市場上進行交易活動；（3）為使交易完成以及達成合理成交價格，需有一個合理的談判周期，在這個周期內，市場狀況、物理狀態等是相對靜止不變的；（4）未來交易雙方已對該房產作了全面了解，不考慮交易雙方交易時可能存在的特殊目的。2.本報告中的估價結果僅為委托方以上述房地產抵押貸款提供價格參考，不適用于其它房地產經濟活動。3.本次評估的房地產建筑面積以委托估價方提供的房屋所有權證為依據，如面積有變化，其價值應隨之作相應的調整。4.委托方應對所提供資料的真實性、完整性和合法性承擔全部責任；如因資料不實，影響評估結果，我所不負任何責任。5.我們僅對委估對象物業作一般性的查看，并未對結構及內在質量進行測試，故不能確定其有無內部缺陷。本報告以其質量達到要求為假定前提進行評估。南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-5-6.本評估報告結果包含與房地產不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的相關輔助設施。7.本報告書所稱的“估價價格”，是指委估房地產在現有規定的用途持續不變，以及在估價時點的外部經濟環境不變的前提下，根據公開市場的原則確定的現行價格，沒有考慮將來可能承擔租賃、擔保、抵押兌現等事宜，以及特殊的交易方式可能追加、扣減等對估價價格的影響，同時，本報告也沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對房地產價格的影響。當上述條件發生變化，或估價中遵循的用途持續不變等原則發生變化時，估價結果將會失效。南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-6-房地產估價結果報告寧金房地估字2003-07-244號一、委托估價方周優錦二、評估機構南京金匯通資產評估事務所有限公司三、評估范圍和具體情況說明委估房地產坐落于南京市四條巷32號5幢306室，房屋所有權人周優錦持有房屋所有權證和國有土地使用證，權屬合法、界址明晰。委估房地產東為中山東路，南臨四條巷；周圍超市、菜場、便民網點、休閑娛樂等生活配套設施齊全，生活方便；有5W、9W等多條公交線路從附近經過，交通較為便利。本次委估的房地產居混合結構六層住宅樓中的第三層，南北朝向，建筑面積為64.79平方米。該套房屋水、電、衛、氣等基本生活設施齊全，木門、塑鋼窗，具體裝修狀況如下：客廳、餐廳：地面花崗巖鋪設，木墻裙，墻面墻紙飾面，頂面乳膠漆刷白。臥室：地面木地板鋪設，木墻裙，墻面墻紙飾面，頂面乳膠漆刷白。南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-7-廚房、衛生間：地面地磚鋪設，墻面瓷磚貼面，鋁板吊頂。陽臺：地面木地板鋪設，木墻裙，木板吊頂。四、評估目的本次評估為委托方以該房地產辦理抵押貸款提供價值參考。五、評估原則1.合法性原則按照國家和省市有關資產評估、房地產評估的法律規定，遵循公認的房地產評估程序開展評估工作。2.客觀性原則評估中嚴格按現場勘察的情況、建筑狀態、使用保養情形、地域周圍環境等現狀進行評估。3.估價時點原則主要按委托估價方要求及評估目的的需要確定評估基準日，評估時以估價期日的市場價格標準和基礎數據，以權威機構發布的有關房地產評估的資料信息來評估和規定本報告結果。4.公平原則本評估機構堅持公正、公平原則，站在中立的立場上實事南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-8-求是地開展本次委托的評估工作，本機構及參加本次評估人員與待評估房地產及委托估價方無任何利害關系或重要經濟聯系。5.替代原則在同一個市場中，具有相同的使用價值和質量的物品，其價格是趨向一致的。在評估一宗房地產的價格時，如已知附近地區若干相近效用的房地產價格，則可依據“替代原理”修正得出估價對象的價格。六、評估基準日二00三年九月二十四日。七、評估依據1.法律依據中華人民共和國城市房地產管理法中華人民共和國土地管理法江蘇省、南京市人民政府及有關部門頒布的政策法律、法規文件；2.技術規范資產評估常用數據與參數手冊房地產估價規范江蘇省城鎮基準地價表南京金匯通資產評估事務所有限公司地址：南京市華僑路37號春風大廈27層E座電話：（025）4707516郵編：210029-9-3.委托方提供的有關資料房屋所有權證（復印件）國有土地使用證（復印件）4.評估人員收集的有關資料南京市房地產交易市場發布的有關房地產信息資料；近年來本地區同類物業價格波動情況以及交易行情；評估人員實地查勘獲得的資料；評估人員認為需要的其他資料。八、評估方法考