行業經濟論文-商業地產對城市發展的影響力研究商業是城市最古老、最基本的功能，城、市兩個概念合在一起才能成為城市，市是指進行交易的場所，是商品流通的中心，縱觀中外，古代城市初期功能主要包括政治中心、市場中心、文化中心、軍事要塞，最早的烏爾城、唐代長安、宋代幽州，意大利的威尼斯、熱那亞、佛羅倫薩，德國的律貝克就是在古代商業交通的基礎上發展起來的典型城市。商業地產是現代“市”的載體，其對一個城市發展的影響可謂彌足深遠，其研究具有現實和長遠意義。商業地產與城市發展演化路徑的關系商業地產是城市化進程中重要的推動力量。商業地產的開發，遠遠大于工業和住宅業。因為商業地產帶動的是一個城市或者是一個較大的區域，住宅和工業建筑主要是滿足城市居民居住的需要和生產的需求，商業地產帶動了大規模的基礎設施建設，保障了城市化進程。商業地產是城市商業重要的商務環境，比如北京CBD建設、中關村商務環境的營造均在很大程度上依托于酒店、寫字樓、商場等商業地產項目的建設。其質量、數量、分布、使用效率影響城市的商業功能的充分發揮。按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的關系，當一個國家和地區的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP從1100美金到2000美金，城市化在45%以下時，商業形態出現第一次升級，百貨商場、商業街、批發市場等傳統商業取代了農業時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業化下的城市生活提供基本保障；當人均GDP從2000美金到4400美金時，為適應城市的發展，商業形態開始出現質的飛躍，多樣化、規?；默F代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上時，超越商業范疇的廣義商業如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業開始涌現，這一代商業成為推動城市發展和區域進步的新動力。通過對傳統商業地產的改造，提升了商業業態等級，城市的配套功能得到了完善，通過對舊城商業的改造和商業業態的重組，商業網點的布局也得以優化。此外，隨著城市化進程的加快，大量的農村人口進入城市，創造出更多的城市消費群體，創造了更多的就業機會。而綜合商業的輻射帶動作用更使其配套的農副產業、加工業、運輸業、包裝業、廣告業等得以產業化發展，從而帶動了區域經濟的增長，反向推動了城市化的進程。商業地產對城市布局的影響城市的商業規劃實際上是城市資源的有效利用，規劃城市商業發展的總量和布局，都直接關系到整個城市發展和布局問題。必須要有好的商業網點規劃，并且加強執行力，這是可持續發展的重要制度保證。截至2006年12月31日，全國38個重點城市已全部編制完成商業網點規劃，241個地級城市中已有161個城市編制完成商業網點規劃，編制完成率達71.3%，政府營造的商業投資環境的逐步規范，商業網點布局更加趨于合理，從而也在很大程度對城市布局產生影響。過去我國的商業地產長期以來缺乏規劃，建設管理相對混亂，由此引發很多問題，比如交通主干道旁邊出現不合理的商業設施，造成主干道擁堵，給城市總體經濟帶來的危害遠遠大于商業物業所能帶來的收益。本文認為，商業網點規劃對城市發展布局有著至關重要的作用，不同商業形態對城市市政的支持和要求不一樣。比如，大城市近年來在布局上呈現多中心化的趨勢，商業地產的開發在很大程度上促進了這一趨勢的形成，如在北京，2006年隨著新項目的完工，未來望京、中關村、亞運村等區域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業中心，北京原有商業相對集中的態勢將得到改變，商業“多中心”的格局將正式形成。商業的多中心和城市多中心過程是相輔相成的，隨著城市居住區域的變遷，城市傳統的商業中心已經無法滿足新興居住區的消費和購物需求。新建小區規模的擴大、交通的大幅改善、服務人群較高的消費能力以及商業競爭環境相對平緩，均為一定規模的商業物業的發展提供了空間，使服務于城市副中心區域的商業中心逐步形成。2005年至2007年初兩年的時間里，我國已培育出近700個國家級和省級社區商業示范社區，在政府推進和需求拉動的雙重力量下，社區商業將在未來獲得更大的發展，并進一步推動城市的多中心布局。另一方面，只有在符合城市總體規劃的大前提之下，才能制定出與城市發展相一致的商業網點規劃，才能形成有利于城市發展的商業地產建設。有專家認為，大型購物中心的規劃不能僅僅列入商業網點規劃，而必須納入城市中心規劃。有些規劃沒有起作用，主要是因為政府工作不到位，商業和規劃部門的協調機制沒有形成：商業部門懂規劃，但是沒有調動資源的權力，而政府規劃部門則相反，有權力調動資源，卻沒有認識到商業地產的重要性。綜合城市總體規劃資源，進行商業網點規劃要具有科學性，并要有執行性和可操作性，要與城市規劃銜接起來，提供周圍交通和人口的支持，另外要考慮到競爭的合理性，如果不加限制的發展，會產生擾民、影響環境等諸多問題。例如北京后海的無限發展，導致了經營秩序的混亂，嚴重影響了形象和經營。商業地產對城市競爭力的影響城市商業競爭力是考量城市商業的新視角。城市的競爭力，包括生產力、流動力、活力都在不同程度上與商業的整體規模、整體素質有直接關系。城市的流通率是構成城市生產力的重要部分，流通的規模、結構和營銷理念直接影響到城市功能的發揮。目前北京、上海、香港、廣州在城市定位，高科技產業、高級人才、金融中心、國際會展等許多領域都展開了激烈爭鋒，所以城市競爭力成為一個熱點的話題。商業及商業地產是發揮城市凝聚力和輻射力的主要載體。商業地產是城市商業的一個關鍵環節，所有的商業的房地產環節組合在一起形成一個大產業。作為一個高附加值產業，商業地產能直接給城市帶來利潤和財富增強城市的競爭力。商業地產相對價格高低決定城市的商業成本，直接影響商業企業的收益，影響城市創富能力和競爭力。無論中心城市的主導產業是什么，如何布局，商業流通業都是城市生命力和競爭力的集中體現，都承擔著人流、商流、物質流、資金流交換的重要職能。中心商業、商務區是城市經濟發展的中樞，是城市經濟開放程度和城市經濟實力的象征，他們影響和改變現代城市的生產和組織方式，產生聚集效應，并對城市空間結構要素，起主導或核心作用，為提升吸引力而形成的現代化商業建筑群，往往能夠成為城市中最富活力和現代氣息的城市景觀。當前在商業地產開發領域中，大型房地產開發企業與連鎖零售企業聯手，打造“強強聯合”的模式進行共同開拓市場的深度合作，在近幾年中已經逐漸成為趨勢：如萬達集團采用商業和房地產開發相結合的“訂單地產”模式，通過和沃爾瑪、時代華納等12家跨國商業連鎖企業簽訂了聯合發展協議，在全國各大中城市投資建設萬達商業廣場項目；2006年百聯集團與綠地房地產在南京、合肥展開合作；世茂房地產相繼與法國歐尚、英國百安居、韓國CJCGV株式會社、法國迪卡儂體育用品公司、美國麥當勞、馬來西亞百盛商業集團、臺灣星巴克咖啡等結成戰略同盟等。而隨著商業地產市場競爭程度的加強，預計這一趨勢將在今后繼續向深度發展，對于提升城市競爭力具有深遠意義。城市的投資規模也是城市競爭力的重要體現，商業地產的發展有利于提高城市的投資規模，從而帶動城市建設。數據顯示，1999-2006年全國商業營業用房投資額占整個房地產投資額的11%以上，并且投資增速在現代化城市中的速度遠大于房地產整體。如北京2006年完成商業營業用房投資為225.96億元，增長100.1，遠高于北京房地產開發投資12.5%的平均增幅；上海2005年完成商業營業用房投資155.07億元，增長51.1%，也遠高于上海2.3%的房地產市場平均增幅。商業地產對城市形象的影響除了對城市經濟的推動作用外，商業地產的建設還直接關系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表現城市文化底蘊的載體，是城市的名片和品牌。很多城市的商業形態，比如香港的太古廣場、銅鑼灣，上海的南京路，北京的王府井，都是這個城市的重要象征元素。城市的商業地產雖然也有傳統與歷史之分，如北京的王府井、秀水街，上海的城隍廟、南京路，太原的柳巷、海子邊是歷史悠久的商業地產；而北京的金源、東莞的華南、太原的國貿、銅鑼灣廣場則是新的商業地產典范。但無論傳統的還是現代的，無論舊有的還是新建的，這些商業地產無不成為一個城市文化與文明的窗口。商業地產對城市發展有著深遠的影響，而城市對商業地產發展的作用同樣不可忽視，在某些方面，城市對商業地產的發展影響甚至是決定性的，有什么樣的城市就有什么樣的商業地產。應該看到，在未來二三十年的時間里，城市化始終是中國區域經濟發展的主旋律，隨著經濟的高速發展，人口和資金不斷