成都市錦江區香樟大道地塊 項目匯報,1,目 錄 第一部分 錦江區香樟大道地塊及所處區域介紹 一、地塊所在區域板塊規劃 二、地塊位置及現狀 三、地塊所處區域樓盤簡介 四、地塊所處區域土地成交信息 五、地塊規劃條件 六、拍賣公告信息 第二部分 項目市場定位 一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析 二、客戶定位分析 三、產品定位 四、產品創新思路 第三部分 開發初步設想 一、開發進度說明 二、本項目開發進度表 第四部分 經濟測算與分析 一、產品配置 二、產品定價和銷售收入 三、非土地成本說明 四、經濟測算 第五部分 結論和建議,2,第一部分 錦江區香樟大道地塊及所處區域介紹,3,高新區片區,成都市重點規劃板塊區域,一、地塊所在區域板塊規劃（1）,4,按照錦江區政府規劃，該區劃分成提升發展區、加快發展區和優化發展區三大總體分區，重點打造中央商業商務核心區、東大街金融產業帶與濱江路休閑產業帶，發展沙河片區、柳江片區、“198”生態片區、東村片區，形成“一核兩帶四片”的空間發展格局，本地塊就處于東村片區。,一、地塊所在區域板塊規劃（2）,5,一、地塊所在區域板塊規劃（3）,6,一、地塊所在區域板塊規劃（4）,7,一、地塊所在區域板塊規劃（5）,8,一、地塊所在區域板塊規劃（6）,本地塊,9,預計出讓地塊89.94畝,預計出讓地塊62.2畝,一、地塊所在區域板塊規劃（7）,10,一、地塊所在區域板塊規劃（8）,嬌子卷煙廠,11,三圣鄉政府,成都七中育才中學,三圣鄉幸福梅林是集休閑度假、觀光旅游、餐飲娛樂、商務會議等于一體的城市近郊生態休閑度假勝地,政府出資打造的市政景觀帶,一、地塊所在區域板塊規劃（9）,錦江區香樟大道地塊靠近已建成即將試運行中的地鐵2號線（龍泉至茶店子，與1號線在天府廣場換乘）線洪河站，據此站點約1700米。,12,二、地塊位置及現狀（1）,錦江區香樟大道地塊在成都市位置示意圖,成都市區域位置示意圖,錦江區,13,錦江區香樟大道地塊周邊樓盤示意圖,二、地塊位置及現狀（2）,四海逸家,14,二、地塊位置及現狀（3）,15,二、地塊位置及現狀（4）,16,雖然本地塊距地鐵有1700米，但仍然可能吸引部分在地鐵沿線附近上班的客戶。,成龍路是連接成都市市區與三圣鄉、龍泉驛區的重要交通通道,經過該項目附近的公交線路較多，地塊交通優勢明顯。,二、地塊位置及現狀（5）,17,錦江區香樟大道地塊西臨香樟大道（主干路雙向4車道），北靠海棠路（主干路雙向4車道），距成龍路約330米，距三環路約1.6公里。 目前地塊內土地呈丘陵狀，北高南低，地上無建筑，處于待開發狀態。,二、地塊位置及現狀（6）,18,二、地塊位置及現狀（7）,地塊四至：,東至：錦江城市花園一期,南至：和祥瑞苑（四川省勞動廳住宅區）,西至：香樟大道,北至：海棠路,19,地塊七通一平狀態說明,二、地塊位置及現狀（8）,20,三、地塊所處區域樓盤簡介,1、周邊項目示意圖,21,三、地塊所處區域樓盤簡介,2、周邊項目經濟指標對比,22,三、地塊所處區域樓盤簡介,3、卓錦城總平,卓錦城六期整個項目占地約77畝，建筑面積約17萬平方米，由8棟28f、31f的高層建筑構成。分紅郡和紫郡兩個批次，目前在售為紅郡，剩余房源不多，紫郡目前正在打樁，預計2012年10月開盤。,23,三、地塊所處區域樓盤簡介,3、卓錦城六期總平,24,在售樓棟,三、地塊所處區域樓盤簡介,3、卓錦城六期外立面,25,雖然卓錦城項目占地較大，但其外立面色彩沖擊力不強，給人的感官視覺較差，品質感較低，且部分樓棟臨成龍路，車輛過往較多，噪音較大。,三、地塊所處區域樓盤簡介,3、卓錦城獲取土地信息及六期去化率,最近推出房源去化率（紅郡）,26,三、地塊所處區域樓盤簡介,3、卓錦城六期主力戶型圖,1室2廳1衛 產權66.95，實得73.12 贈送率9.22%,1室2廳1衛可變2室 產權77.94，實得88.55 贈送率13.6%,2室2廳1衛可變3室 產權86.13，實得95.66 贈送率11.06%,3室2廳2衛可變4室 產權117.05，實得127.69 贈送率9.09%,27,該戶型入戶門廳浪費較多,三、地塊所處區域樓盤簡介,4、華都美林灣總平,華都美林灣項目占地160畝，建筑面積約41.6萬平方米，由11f小高層和25-33f高層組成，總戶數約3600戶，主力戶型面積為90-140平米。,在售樓棟,28,三、地塊所處區域樓盤簡介,4、華都美林灣外立面,29,本項目為旅游景觀地產，灰白顏色的采用較為普遍，沒有新意，外立面涂料的使用降低了項目檔次感。,三、地塊所處區域樓盤簡介,4、華都美林灣獲取土地信息及最近房源去化率,最近推出房源去化率,30,說明：本項目剩余房源均為大戶型。,三、地塊所處區域樓盤簡介,4、華都美林灣二期戶型,31,三、地塊所處區域樓盤簡介,4、華都美林灣二期主力戶型圖,1室1廳1衛 產權36 無贈送,2室2廳1衛 產權89，實得96.32 贈送率8.22% 該戶型入戶花園較大，實用性不強,2室2廳1衛可變3室 產權78.95，實得87.31贈送率10.59%,2室2廳1衛 產權90，實得96.75 贈送率7.5% 該戶型入戶花園較大，實用性不強,32,三、地塊所處區域樓盤簡介,5、鑫苑名家簡介,鑫苑名家項目占地96.75畝，建筑面積約32.3平米，分兩期開發，一期已于2010年1月交房入住;目前在售為二期100-115平米戶型，由8棟34f高層建筑組成，現已竣工，為現房。,在售樓棟,33,三、地塊所處區域樓盤簡介,5、鑫苑名家外立面,34,鑫苑名家外立面為涂料，線條感不強。輪廓不突出。加之本項目以剛需為主，為34層建筑，容積率較大，且樓間距較小，居住舒適度低。,三、地塊所處區域樓盤簡介,最近推出房源去化率,5、鑫苑名家獲取土地信息及二期最近房源去化率,35,三、地塊所處區域樓盤簡介,5、鑫苑名家二期戶型,36,說明：本項目剩余小戶型房源為40年產權公寓。,三、地塊所處區域樓盤簡介,5、鑫苑名家二期主力戶型圖,1室2廳1衛 產權49，實得54.22 贈送率10.65%,1室2廳1衛可變2室 產權64，實得73.03 贈送率14.11% 餐廳區域較小,2室2廳1衛 產權75，實得83.7 贈送率11.6%,3室2廳2衛 產權110，實得129.64贈送率17.85% 入戶花園實用性不強。,37,三、地塊所處區域樓盤簡介,6、錦江城市花園一期總平,錦江城市花園總占地151畝，建筑面積約50.6萬平米，項目分三期開發，均已售罄且交房入住，其中一期靠臨錦江區香樟大道地塊，由7棟34f高層建筑組成。,38,三、地塊所處區域樓盤簡介,6、錦江城市花園一期外立面,39,本項目外立面使用黃白色小瓷磚，線條使用白色涂料，視覺沖擊感不強烈；物業管理不完善，外立面陽臺風格不統一，給人的視覺感觀較差。,三、地塊所處區域樓盤簡介,6、錦江城市花園獲取土地信息,該項目已售罄入住,40,三、地塊所處區域樓盤簡介,6、錦江城市花園一期戶型,41,三、地塊所處區域樓盤簡介,6、錦江城市花園一期主力戶型圖,3室2廳1衛 產權80.18，實得93.73 贈送率16.9%,2室2廳1衛可變3室 產權74.18，實得85.41 贈送率15.14%,2室2廳1衛可變3室 產權69.32，實得80.24 15.75% 入戶大門面對臥室，私密性較弱,2室2廳 1衛 產權 54.55 ， 實得 60.33贈送率10.6%,42,三、地塊所處區域樓盤簡介,7、四海逸家總平,四海逸家占地205畝，建筑面積約41萬平米，項目分四個組團，組團各具特色，目前在售為二期觀瀾府，32f高層建筑。產權戶型區間為85-130平米，實得面積200-250平米，超大擴展空間是該項目的一大特色。,43,三、地塊所處區域樓盤簡介,7、四海逸家外立面,44,三、地塊所處區域樓盤簡介,7、四海逸家最近房源去化率,45,三、地塊所處區域樓盤簡介,7、四海逸家二期戶型,46,三、地塊所處區域樓盤簡介,47,該區域雖然存量約14.36萬平米，但都以大中戶型為主，尤其是四海逸家主打空中別墅，總價較高，與本項目定位的剛需中小戶型產生的競爭并不明顯，因此，本項目應利用好該機會點，抓住市場空白，設計出贈送率高、低總價的戶型加快項目銷售。,四、地塊所處區域土地成交信息,1、香樟大道地塊周邊最近成交地塊位置圖,48,2011年6月10日成交信息：,2、香樟大道地塊周邊最近成交地塊信息,四、地塊所處區域土地成交信息,49,五、地塊規劃條件,錦江區香樟大道地塊規劃指標如下：,本地塊要求： 1、在簽訂出讓合同之日起6個月內動工建設，從動工之日起2年內竣工； 2、項目套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重需達到住宅開發建筑總面積的70%以上。 3、要求土地款在簽訂出讓合同之日起一個月內付至全款的50%，3個月內付至全款的70%,6個月內付完全款。,50,六、拍賣公告信息,51,第二部分 項目市場定位,52,項目周邊目前在售項目主要為卓錦城、華都美林灣和鑫苑名家等樓盤，從這幾個項目的市場定位來看，都是主打自住型需求為主，走的中端路線。 卓錦城以千畝大盤為主要定位，在配套方面主要強調每一期產品均為獨立組團兼且具備獨立會所，體現的是“大而精”，后期項目以中大戶型為主，且價格較高； 華都美林灣以生態環境為主要訴求，在產品本身的宣傳推廣則相對較弱，推出房源以大戶型為主； 鑫苑名家則主要強調年輕人熱衷的調子，前期產品以小戶型和剛需二三房為主，強調的是滿足居住需求，目前在售為大戶型房源及40年產權小戶型公寓，產品推廣和品牌美譽度一般，品質感不高。,一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析,1、地塊周邊在售項目分析,53,總的來說，目前項目周邊在建、在售樓盤情況都以自用型為主要產品定位和客戶定位，含有部分舒適宜居的大戶型，另外地塊周邊配套商業匱乏。 由此細分出本地塊思路要點： （1）、以剛需住宅為主，主打性價比路線； （2）、建議將兼容的配套商業容積率面積做足，并在負一層做商業。,一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析,1、地塊周邊在售項目分析,54,本地塊位于三環路外側，屬于成都主城區外圍。區域內項目以剛需和普通改善型為主，整體環境仍處于開發階段。 目前區域內在銷售的幾個項目中，鑫苑名家基本進入尾盤銷售，所剩套數在100套左右，考慮到我項目進入市場在半年后，其銷售應該基本結束，加之該樓盤品質較低，口碑一般，市場競爭力較弱。 華都美林灣與卓錦城主要特點是，項目規模大，開發周期長，品質較高，具備較高的市場知名度，是區域內的代表樓盤,由于這兩個項目還將進行后續開放，對我項目存在一定的競爭威脅。但以上兩樓盤主要定位于改善型項目，主要戶型面積基本上在80平米以上，單價較高，競爭并不明顯。,一、地塊周邊在售項目分析及競爭分析,2、競爭分析,55,二、客戶定位分析,三圣鄉片區業主年齡階段主要以26-30歲為主，符合成都購房者主流年齡段； 另外，50歲以上也占到一定比例，與該片區環境適合養老有一定關系。,（一）、片區內購房客戶特征-1,56,二、客戶定位分析,三圣鄉片區業主家庭月收入普遍為1-2萬元（39%），具備一定經濟基礎和消費實力。,（一）、片區內購房客戶特征-2,57,二、客戶定位分析,三圣鄉片區業主以企業普通員工為主（27%），公務員、國企、事業單位人員（19%）次之，自由職業者也占到一定比例，教師醫生軍人等收入穩定行業也占到部分比例，還有部分個體經營者和藝術家也聚居于此。,（一）、片區內購房客戶特征-3,58,二、客戶定位分析,三圣鄉區業主購房時主要關注價格（16%）和地段（14%），其次為戶型面積或特點、區域配套豐富程度、交通通達度等，再次為項目配套、物業管理水平，最后為項目規劃、園林景觀、發展商實力及、人居氛圍、投資潛力等，對建筑形象關注的人很少。,（一）、片區內購房客戶特征-4,59,二、客戶定位分析,一類為年齡段為25-45之間，家庭年均收入約12萬，主要為錦江區成龍路兩側附近企業基層管理者、驛都大道拆遷戶、周邊大、中學校教師及個體經營者。 二類人群為川內二、三級城市客群，主要以小孩上學，投資、養老為主。,（二）、本項目目標客群描述,60,二、客戶定位分析,根據項目所在的區域位置以及項目所在區域的實際情況，本項目的目標客以以下幾類人群為主： 三圣鄉片區拆遷戶、花卉市場、農家樂經營主及務工人員； 周邊企事業單位員工； 在主城區工作的中級白領，年青剛需購買者； 四川范圍內的城市精英，有一定經濟能力的客戶群，主要作為投資或者成都居所； 向往一線都市生活和生態化品質內涵的二級城市客戶； soho型的藝術家、文化工作者； 子女定居成都，父母于成都養老。,（三）、本項目目標客群來源分析,61,三、產品定位,1、市場定位,該片區為中端住宅項目較多的地方，住宅置業的剛需傾向較為明顯。按照本項目的規劃條件要求，結合周邊項目現狀，把本項目定位為“東三環青年品質居所”。 本項目以高層住宅+配套商業構成。 其中住宅項目以二居以及小三居戶型為主； 鑒于周邊商業缺乏的現狀，商業定位于區域型商業中心，做足20%的容積率。,62,三、產品定位,2、項目主要賣點,（1）、區位理想，成長性好。 （2）、緊鄰成龍路及東三環，交通便利，配置日益完善。 （3）、優化項目設計方案，在建筑立面，景觀配置等方面具備較好的品質表現。 （4）、合理適用的戶型設計，較大的贈送空間，較低的戶型總價。 （5）、可根據北高南低的坡地優勢打造坡地景觀。,63,三、產品定位,3、形象定位,針對剛需人群，以及目標客戶主要為40歲以下人群 ，在項目推廣和社區產品打造上，擬體現以下關鍵詞：“青年新貴、商業配套、生態環境”。,64,三、產品定位,4、產品定位,項目定位為剛需型住宅樓盤，戶型產權面積以57-80平米兩室與三室為主（每戶都有較多的贈送面積），設計中注重戶型朝向，景觀方面的均好性。 （1）、產品組合形式：住宅+ 配套商業 （2）、建筑形式：高層住宅+底層臨街商業+集中型商業； （3）、建筑風格：歐陸主題； （4）、建筑外立面設計定位為歐陸風格，細節豐富，色彩較飽滿； （5）、園林景觀打造上，將觀賞性與參與性相結合，運動設施上更多考慮年青 人需要。,65,三、產品定位,5、戶型比例,66,（1）、地塊方正，易于規劃設計。 （2）、修建商業面積較大，項目整體利潤較高。 （3）、臨近三圣鄉景區，居住環境較好。 （4）、地塊所在區域為開發熱點，容易引起購房者關注。 （5）、利用坡地現狀優勢打造坡地景觀，提升項目品質及售價。,6、項目優勢分析,三、產品定位,67,（1）、臨近交通干道，與三圣鄉景區相聯，較為嘈雜，影響居住。要強調交通便利與景區環境優勢，吸引相關購房者。 （2）、與周邊項目相比，體量不大，不利于提升景觀與配置。這就需要規劃設計時作出項目特色，具備亮點。 （3）、商業體量較大，對未來居住有一定影響。因此商業需要提前銷售，同時保持較高的性價比，加快去化速度。 （4）、周邊地塊較多，未來競爭可能較為激烈。控制戶型面積與總價，加快項目去化速度。,三、產品定位,7、項目劣勢及對策分析,68,8、項目案名建議,榮盛幸福028,028是代表成都這個城市的字符，幸福是每個人都想擁有的一種理想，不論是工作還是生活的都希望能在成都尋求幸福，這是熱愛這片土地的人們作出的選擇。項目又依臨“三圣鄉景區”的一個著名景點“幸福梅林”。該案名字面簡單不過，但寓意深刻，采用漢字與阿拉伯字的組合，視覺效果上更能脫穎而出。,三、產品定位,69,四、產品創新思路,（一）、總平規劃： 商業區修建下沉式商業廣場，并在負一層引入中型超市，以帶動人氣，提升項目的商業凝聚力，提高項目總體銷售價格。 充分利用坡地優勢，打造坡地景觀。 對入戶大堂屋頂平臺進行大面積贈送；住宅頂層戶型適度縮小面積，贈送屋頂花園，以提高銷售單價。,為了確保項目在區域市場內取得競爭優勢，我們將在總平規劃、戶型設計、建筑外立面、景觀配套等幾個方面著力，以提升項目品質與附加值，提高項目的整體盈利能力。,70,光華逸家7號樓a1戶型3室2廳1衛1廚 57.36，實得面積：72，贈送率25.52%,四、產品創新思路,（二）戶型設計：,1、光華逸家戶型參考：,光華逸家14號樓b1戶型3室2廳2衛1廚 89.07，實得面積：106，贈送率19.01%,四、產品創新思路,1、光華逸家戶型參考：,（二）戶型設計：,（二）戶型設計,73,四、產品創新思路,3、本項目戶型設計：（住宅設計以面積超過20%的贈送率為出發點和賣點）：,2、成都市建設項目容積率計算規則：,74,卓錦城六期,華都美林灣,鑫苑名家,錦江城市花園一期,四海逸家,（三）、建筑外立面：,1、周邊項目外立面展示,四、產品創新思路,以歐陸新古典主義風格為基礎，強調縱向線條的細膩，突出建筑外形的俊朗挺拔； 住宅外立面貼小面磚，商業考慮石材。,75,2、本項目外立面造型設計-1,（三）、建筑外立面：,四、產品創新思路,產品創新設想,76,2、本項目外立面造型設計-2,（三）、建筑外立面：,四、產品創新思路,77,（四）、景觀配套：,1、周邊項目景觀展示,華都美林灣,鑫苑名家,錦江城市花園一期,四海逸家,四、產品創新思路,利用坡地自然的肌理，打造緩坡景觀，曲徑通幽，蔚然成趣。 設置球類運動場、運動健身器械區、兒童游樂區等 配套，體現項目“運動”活力理念。,78,（四）、景觀配套：,2、本項目景觀配套設計-1,四、產品創新思路,（四）、景觀配套：,79,2、本項目景觀配套設計-2,四、產品創新思路,（五）、入戶大堂：,80,四、產品創新思路,第三部分 開發初步設想,81,一、開發進度總體說明,2012年7月取得土地。 預計2012年11月初開工建設，于2013年2月開始銷售； 2015年3月實現項目全面清盤。 對于開發計劃，由于地上建筑面積為11.3萬平米。建設考慮兩期建設。兩期之間開工周期相隔10個月左右。銷售周期分為兩期四批次。每批次相隔4個月左右推向市場，也可以根據實際銷售情況進行調整。,82,一、開發進度總體說明,（1）、周邊樓盤去化率匯總統計：,（2）、本案產品去化率說明：,83,二、本項目開發進度表,84,第四部分 經濟測算與分析,85,規劃指標：,一、產品配置,86,二、產品定價和銷售收入,（一）、定價參考-1：,說明：萬科海悅匯城為精裝房，銷售均價含1200元/平米的裝修，以清水房7300元每平米計算，如只考慮戶型贈送因素，相比時代天成，贈送率提升了20%左右，價格提升了15.8%左右。即面積贈送率每提高1%，價格提升0.79%,87,二、產品定價和銷售收入,