瓊珠海岸生態度假村 項目策劃提案,2,住宅市場營銷現狀,3,房層住宅施工面積：500.99萬平方米比同期增長23% 住宅新開工面積：143.57萬平方米比同期增長5.5% 房屋住宅銷售面積108.84萬平方米比同期增長43.3%,從上面表格中我們可以得出以下結論： 從銷售面積來看，從2004年開始，銷量增長較快，說明需求在增長， 從空置面積來看，從2004年開始，空置面積迅猛增長，增長了88。83% 從施工面積和竣工面積來看，施工面積遠遠大于竣工面積，12852682-3149528=9703154平米 說明供大于求,4,海口樓盤供需狀況,5,從上圖中可以看出:目前海口在售樓盤有4420005平米, 其中有63.2%, 2794075.2平米的樓盤集中在龍華區,6,各均價建筑面積,7,如果把房屋檔次分為 低:2000 中:2001-2999 高:3000-3999 極:4000以上,總結: 以海口每年的銷售量為 1328480平米來衡量海口的房地產住宅供應情況:供大于求,且結構有些失調.,我們可以看出: 低檔房只占3% 中檔房占52% 高檔房有:1295648平米,占31%,8,由于此表中房租全部為小區住宅租金,沒有民房的資料,所以此租金不能準確 反應海口市的需求狀況 但從房租的供應情況來看:龍華區和美蘭區的需求最旺.,從房租看需求:,9,海口市樓盤戶型供應情況：,10,海口房價收入比:,11,12,注：數據來源于海口市統計局，一戶家庭人口數用 3 代替，以上房價為住宅的價格； 2005年的“人均可支配收入”和“住宅價格”數據根據2005年1-7月的相關數據進行預測。,13,我們從這里可以看出: 海口的房價收入比還是較合理,遠遠低于其他城市,特別是過熱城市,從房價來看,海口的房地產還是較為健康的,只要降低供應量或加大需求,海口的房價還有很大上升的空間.,14,豪宅的理解,稀缺性、唯一性、尊貴、神秘。,1、中國前100名富人平均年齡46歲，美國前100名富人平均年齡65歲。 2、美國1%最富有的人擁有全國財產的40%，80%的人擁有財富60%； 美國貧富差距是24倍；而中國20%的富人擁有55.5%的財富，20%的 窮人擁有1.5%的財富，中國的貧富懸殊34倍；中國財富分配的集中 性，高于發達國家的水平。 3、中國目前豪宅的業主在不斷的遷徙。 4、豪宅就是金字塔間的極少一部分，其價格比普通家庭的年收入在60 倍以上，即一套豪宅的售價約是普通住宅的6-10倍。,15,（1）步行指數：“步行社區”以成為國際城市發展的一個新趨勢， 人們開始重新追求生活的社區內部、社區之間生活與工作場 所、以及休閑娛樂場所之間的步行或非機動車聯系。 （2）商務指數：強調投資保值的功能。 （3）人文指數：集中體現在街區價值上，一個安全的具有公共生 活活力和趣味的街道，應該包括優良的教育配套，適宜行人 的密度，濃郁的生活氣息，并充滿交流感。 （4）自然指數：自然景觀，空氣指標和安靜指數的綜合。,豪宅的三大指數：步行指數，商務指數，人文指數，自然指數,16,（1）地段； （2）郊區豪宅依賴于自然指數，城市豪宅偏重于便利指數和人文指數； （3）城市中的自然環境較容易受到污染，就適用性而言，便利指數大于 人文指數大于自然指數；,豪宅含義,17,（1）先于市場而波動，市場以豪宅為風向標； （2）國內一個普遍的特征是：一入住就降價，入住兩年一般降 20%-30%； （3）豪宅的靜態收益率5.5%-9%（深圳），8%-12%（上海）。 （4）國內豪宅承擔這樣的職責，其二手樓價為片區標定了新盤 價格的上限。 （5）價值引領銷售：視野最開闊，最具空間感的高層戶型被最 先賣掉，盡管這些戶型單價和總價超高。無論將優勢單位 與劣勢單位的價差拉得多大都不過分，它們本來就不是同 一類產品，并各自服務不同的客戶群。,豪宅表現,18,（1）地段價值指數和產品價值指數構成了完整的住宅價值指標體系。 （2）產品價值指數分：硬件指數和奢侈指數。 a.硬件指數：容積率、梯戶比、戶均面積、戶型面局、 園林、立面效果、會所、通行指標。 b. 奢侈指數：單元戶均人數、人均面積和單元空間面積等。 （3）戶均面積均大于普通住宅50%。 （4）產品指數越高，戶均居住人數越少，從一個側面表現出高端客 戶的超前消費意識。,城市豪宅的產品指標,19,目標客戶,島外投資、度假者,島外養老者 （東北、北京、上海）,島外富豪、島內新富階層,重點客戶群,核心客戶群,游離客戶群,20,核心目標客戶分析島外富豪,尋找休閑,21,核心目標客戶分析-島外養老者,尋找健康,22,核心目標客戶分析本島新富階層,尋找證明,23,購買人群結構,35歲以上，大專以上的省外新富階層購房者已形成了消費主力，買房欲望強烈。 一線海景、萬綠園最能打動他們，購房考慮的因素依次是景觀、價格、戶型 、配套、交通等。,24,本地市場分析,a、在真正的海南人心里，有錢的概念是： 買自己的地，建自己的房。購買高檔商品 房是不經濟和實用的，在海口工作的富人 們把很大部分購房資金帶回文昌、瓊海等 出生地購地建房，光宗耀祖。 b、外來定居者是本地購買群體的中流砥 柱，購買欲望強，購買力相對薄弱。,25,島外市場分析,作為全國唯一的熱帶海島，海南擁有獨特的地理資源，是旅游度假的首選之地，海南的房地產業也因此受益。 在提倡健康生活的今天，海南潔凈的空氣為渴望健康的人們提供了良好的棲息場地。 海南房價偏低為外地購房者提供了良好契機，候鳥式的生活、海南養老成為時尚。 據統計，海口外省購房者以東北、西北及華東沿海較多，遍及全國所有城市及地區，有強大的市場開發潛力。,26,購買目的,27,購買第一考慮因素,28,長信海岸水城,海口市高檔樓盤調查,29,西海岸高爾夫溫泉別墅,30,寶安江南城,31,魯能-海藍椰風,32,比華利山莊,33,美源日月城,三棟18層高層 150-321平方米戶型,主力戶型為套內150的四房兩廳單位，少量頂層