第四章 物業環境管理服務,41 保潔服務 411 保潔服務的概述 1保潔管理的涵義 保潔管理: 指物業管理公司通過宣傳教育、監督治理和日常保潔工作，保護物業區域.環境，防止環境污染，定時、定點、定人進行垃圾的分類收集、處理和清運，通過清掃、擦拭、整理等專業性操作，維護轄區所有公共地方、公共部位的清理衛生，保持環境整潔，提高環境效益。,2保潔管理的原則 （1）掃防結合，以防為主 （2）依法依規嚴格管理 （3）責任明確，分工具體,3保潔管理的范圍 （1）公共地方 在物業區域中，業主私人的空間不允許打擾，但是，公共地區的衛生必須靠物業公司來保持，包括樓宇的前后左右、道路、廣場、空地、綠地等平面位置的保潔和管理。 2）共用部位 指樓宇在垂直方面的保潔，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺和建筑物的外觀的清掃保潔。,3）垃圾處理 包括住宅區的生活垃圾和商業樓宇使用過程中的費物的分類收集、處理和清運，要求業主按規定的時間、地點、方式，將垃圾倒入指定的區域或容器。,4保潔管理的質量標準 （1）“五定” “五定”，既指清潔衛生工作要做到：定人、定地點、定時間、定任務、定質量。 （2）“六凈”、“六無” “六凈”、“六無”，即指清掃保潔標準應做到：“六凈”，路面凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈；“六無”，無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。,（3）保潔管理的機構設置,保潔部各級人員的崗位職責,部門經理（保潔主管）的職責 按照公司經理的指示精神和公司的管理目標，組織各項清掃保潔管理的具體工作 每日檢查督促各區域保潔任務的完成情況，發現問題及時返工補課 接洽開拓各種清潔服務業務，為公司創收 經常進行巡查抽查，發現衛生死角及時解決,技術員的職責 配合經理擬定清掃保潔工作的實施方案 對專用清潔設備進行使用指導 隨時檢查和保養清潔用具和機械設備 檢查監督分管的保潔區域和項目 做好經理交辦的其他事項,公共衛生區域領班的職責 向保潔主管負責，每日班前留意當日保潔主管的指示，并接受其督導 檢查員工簽到記錄，察看是否全勤當值，對缺勤及時采取措施，合理安排屬下員工工作 檢查所轄范圍的清潔成效 隨時檢查員工的工作情況，及時調整各種工具及人力配備 編制保潔人員、用品、物料計劃，減少消耗，控制成本,保潔員的職責 遵守員工守則，統一著裝上崗 聽從領班的安排，嚴格按照清潔程序，保質保量地搞好職責范圍內的清掃保潔工作,倉庫保管員的職責 嚴格遵守員工守則及各項規章制度，服從主管的工作安排 認真做好倉庫的安全、整潔工作。按時到崗，經常巡視打掃，合理堆放貨物，發現可疑跡象可火隱患及時排除或報告上級 負責清潔工具用品的收發工作。收貨時必須嚴格按質按量驗收，并正確填寫入庫單；發貨時必須嚴格審核領用手指手續是否齊全，對于手續欠妥者一律拒發 嚴禁私自借用工具及用品 做好月底盤點工作，及時結出月末庫存數據報主管 做好每月物料庫存采購計劃，提前呈報主管,412 樓內保潔服務 （1）人行樓梯、電梯 1）地面保持光潔、光亮，無污跡、無水印、腳印 2)走廊四角及踢腳板保持干凈、無污漬 3)墻面、地面、燈具保持干凈、無積灰 4)安全扶梯臺階保持清潔、無污物，欄桿上保持光亮、無污跡 5)電梯梯門光潔、光亮，轎箱及四壁干凈、整潔,（2）高層住宅出入口大堂及樓層清潔,1)地面：無廢雜物、紙屑，無污跡，地毯平整、干凈 2)墻面：踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌表面干凈，無灰塵、水跡、污跡、斑點 3)垃圾桶：外表干凈，無積垢、臭味 4)玻璃窗（玻璃、窗框、窗簾、窗臺）：明凈、光潔、無積塵、污跡、斑點 5)各種設施外表（如大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等）：表面干凈，無積塵、污跡、斑點,（3）公共部位的衛生間 1）大小便池：內外光潔，無污垢、積塵。適當地方放衛生球，噴空氣清新劑 2）洗手盆、鏡臺、鏡面：內外光潔，無污垢、斑點、積水、積塵 3）地面、墻面：光潔、無污跡，無雜物、臟物，無積水、積塵，無蜘蛛網 4）廁所簍、垃圾桶：無陳積物，無臭味，外表干凈,（4）玻璃門窗及不銹鋼設施 1)玻璃無灰塵，無水跡，保持干凈、光亮 2)玻璃上的污斑、手印應及時清除，保持清潔 3)愛護清潔工具，注意保養，不得用損壞的工具擦洗玻璃 4)不銹鋼表面無灰塵，無水跡，無污跡，無手印,413 外圍保潔服務 1清洗條件 （1）氣候情況 由于外墻情況一般是在室外高空進行，危險性大，因此，應注意清洗的氣候條件。一般情況下，風力應小于四級，尤其是高空風力。此外如果下雨、下雪、下霧及高溫（35C以上）氣候條件，均不宜進行外墻的清洗。 （2）人員條件 外墻清洗的清潔工人，必須身體條件要好，心理素質好。無心臟病、高血壓等癥，嚴格進行定期體驗，并須經過專門培訓、取得高空作業證書，并在證書有效期內，持證上崗。,2清洗方式 （1）擦窗機 擦窗機也叫作室外吊籃，通過吊籃上、下、左、右移動，達到情況的目的。吊籃內有電話，可以與外界隨時聯絡，比較安全，是今后高樓外墻清洗的發展趨勢。 （2）吊板 吊板是由懸掛支架、大繩（直徑16mm），吊板和安全帶、安全滑動鎖組成。它將清潔工吊到工作位置上進行外墻清洗。使用這種清洗方式，危險較大，因此，要求各項安全措施到位，避免危險事故發生。,414 垃圾清運 1環境衛生設施 （1）廢物箱 （2）垃圾容器和垃圾容器間 （3）垃圾管道 （4）垃圾轉運站,2 垃圾的收集與清運 在樓宇的各個場所分別放置垃圾筒、垃圾箱、字紙簍等存放垃圾的容器應做到： 1)按垃圾種類和性質配備存放垃圾的容器 2)按垃圾的產生量布置場所的合適位置 3)存放容器要易存放、易清倒、易清洗 4)存放垃圾容器的周圍環境要保持清潔,垃圾清運的操作程序 1)及時清運所有樓地面上的所有垃圾，選擇適宜的時間，使用貨運電梯清運 2)不準將垃圾散落在地面上、樓梯上 3)要常沖洗垃圾存放地，不得產生異味、飛蟲,42 綠化管理 421 綠化管理概述 1綠化作用 （1）具有保護和改善生態環境的作用 （2）綠化具有美化作用 （3）綠化能陶冶人的情操,2綠化管理工作 綠化管理工作通常是指綠地建設和綠化 養護管理。 綠地建設包括新建小區綠地建設、恢復整頓綠地和提高綠地級別三方面的內容。 新建小區綠地一般由房地產開發公司建設，但物業管理公司應爭取早期介入，參與建設和了解掌握建設情況，以便日后更好管理。 恢復整頓綠地主要是對原有綠地因自然或人為因素嚴重損壞部分進行整治和修復工作。 提高綠地級別就是對原有綠地進行全面升級改造。,綠化管理的機構設置,綠化管理部,養護組,花圃組,辦公室,422 室外綠地養護 1園林綠地的營造與養護 (1）植物選擇 （2）配置方式 （3）施工 （4）養護 2綠化養護管理的質量要求 1）樹木 生長茂盛無枯枝 2）樹形 美觀完整無傾斜 3）綠籬 修剪整齊無缺枝 4）花壇 土壤疏松無垃圾 5）草坪 平整清潔無雜草,綠化養護管理具體的考核標準 1）新種樹苗。本市苗成活率大于95%，外地苗成活率大于90% 2）新種樹木。高度1處傾斜超過10的樹木總數不超過樹木總數的2%，栽植一年以上的樹木保存率大于98% 3）五大蟲害的樹木不超過樹木總數的2%；樹木二級分枝枯枝不超過樹木總數的2% 4）圍欄設施無缺損；綠化建筑小品無損壞 5）草坪無高大雜草，綠化無家生或野生的攀援植物 6）綠地整潔無磚塊、垃圾 7）綠化檔案齊全、完整，有動態記錄,3園林小品 居住區綠地建設中，少不了園林小品點綴。其種類、造型、規格可根據功能與需要而設計。園林小品建造宜簡單、小型，較多采用的是水池、瀑布、噴泉、花架、假山、亭子等。 建筑小品既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用。,居住區綠化管理方面的規定： 1）愛護綠化，人人有責 2）不準損壞和攀折花木 3）不準在樹木上敲釘拉繩晾曬衣物 4）不準在樹木上及綠地內設置廣告招牌 5）不準在綠地內違章搭建 6）不準在綠地內堆放物品 7）不準往綠地內傾倒污水或亂扔垃圾 8）不準行人和各種車輛踐踏、跨越和通過綠地 9）不準損壞綠化的圍欄設施和建筑小品 10）凡人為造成綠化及設施損壞的，根據政府的有關規定和公共契約的有關條文進行賠償和罰款處理,423 室內綠地養護 建筑物內（如賓館大堂、餐廳，會議廳、商店和居室等處）種植或擺放觀賞植物，構成室內裝飾不可分割的部分。人們希望在享受現代物質文明（如空調、音響和燈光等）的同時與植物為伴，是現代審美情趣祟尚自然、追求返樸歸真意境的反映。,1大廈內的綠化布置 大堂的綠化擺設以大盆或中盆的觀葉植物為主，如棕竹、龜背竹、蘇鐵、巴西鐵、橡皮樹等。在春、秋季節還可適當配些色彩鮮艷、品種名貴的盆花來加以點綴，如茶花、杜鵑等。走廊、過道綠化擺設 以普通型的大盆或中盆的觀葉植物為主，如散尾葵、發財樹、針葵棕竹等。,2辦公室的綠化擺設 辦公室是寫字樓辦公的主要地方，在綠化擺設上要突出舒適、清靜、高雅。在窗臺上可選用小蘭草、君子蘭、文竹等植物來點綴，辦公桌上可放些小型盆景或瓶插，如水仙花等來襯托。,3陽臺綠化 (1)根據陽臺不同方向和地區氣候特點所形成的日照、風力、溫度、濕度等條件選擇植物，特點是選擇喜陽或耐蔭植物。 (2)根據