第四章 房地產市場,第一節 房地產市場的供給和需求,一、房地產市場的內涵 房地產市場，是指房地產商品交換的領域和場所 房地產市場是指房地產商品一切交換和流通關系的總和 既包括土地、房產及相關的勞務服務的交易行為，又包括土地所有權和使用權的有償轉讓、房地產買賣交易以及租賃、典當、抵押等各類經濟活動，房地產市場是所有這些交換和流通關系的綜合，體現了市場中的當事人之間錯綜復雜的經濟利益關系,第一節 房地產市場的供給和需求,房地產市場是房地產經濟運行的載體 健全的房地產市場 房地產業賴以生存和發展的基礎和必要前提 房地產企業運行不可缺少的外部環境 完善社會主義市場經濟體制，促進社會經濟健康發展的重要保證 房地產市場同生產資料市場、生活資料市場、金融市場、勞動力市場、技術市場和信息市場一樣，也是社會主義市場體系中一個不可缺少的重要組成部分,第一節 房地產市場的供給和需求,二、房地產市場需求 （一）房地產需求的內涵和特點 1、房地產需求的涵義 房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量,第一節 房地產市場的供給和需求,2、房地產需求的特點 （1）房地產需求的整體性 （2）房地產需求的區域性 （3）房地產需求的層次性,第一節 房地產市場的供給和需求,3、房地產需求的類型 （1）生產性需求 指物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的對房地產商品的需求，其需求的主體是各類企事業單位和個體工商業者 （2）消費性需求 由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是住宅房地產需求，其需求的主體是居民家庭 （3）投資性需求 指人們購置房地產不是為了直接生產和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的,第一節 房地產市場的供給和需求,（二）影響房地產需求的主要因素 1、國民經濟發展水平 2、居民收入水平和消費結構 3、房地產價格 4、城市化水平 5、國家有關經濟政策 6、消費者對未來的預期,第一節 房地產市場的供給和需求,（三）房地產需求彈性 1、房地產需求的價格彈性 根據經濟學的一般原理，房地產需求的價格彈性是指房地產商品的價格變化的比率所引起的房地產需求量變動的比率，它表示了房地產需求量變動對房地產價格變動的反應程度 2、房地產需求的收入彈性 房地產需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產需求量變動的比率，它表示了房地產需求量變動對收入變動的反應程度,第一節 房地產市場的供給和需求,（四）房地產市場的潛在需求和有效需求 1、房地產潛在需求 所謂房地產的潛在需求，是指居民對房地產商品消費的欲望按目前社會一般生活水平計算的房地產商品應有的需求量。即是指過去和現在尚未轉變為實際的房地產購買力、但在未來可能轉變為房地產購買力的需求 2、房地產有效需求 所謂房地產的有效需求是指消費者在一定的時期內，在每一價格的水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。從宏觀經濟的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達到均衡狀態時的總需求,第一節 房地產市場的供給和需求,3、培育房地產市場有效需求的主要途徑 培育房地產市場有效需求，主要途徑是： 深化住房制度改革，實現住房分配貨幣工資化，引導消費者“愿意”購買商品住房，使潛在的需求轉變為有效需求 發展經濟，增加收入，提高消費者“能夠”購買商品住房的支付能力 理順流通環節，完善中介銷售服務，為消費者提供便捷周到的服務 規范房地產市場秩序，降低成本，調整供給結構，使之與消費需求結構相適應，增強購房的承受能力 完善和發展房地產金融市場，擴大住房消費信貸，支持居民買房 重視房地產市場總供給和總需求動態平衡，促進有效需求的形成,第一節 房地產市場的供給和需求,三、房地產供給 （一）房地產供給的內涵和特點 1、房地產供給的涵義 房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品量。在生產者的供給中既包括了新生產的房地產商品（俗稱增量房），也包括過去生產的存貨（俗稱存量房） 房地產供給要具備兩個條件： 出售或出租的愿望，這主要取決于價格為主的交易條件 供給能力，這主要取決于房地產開發商的經濟實力和經營管理水平,第一節 房地產市場的供給和需求,2、房地產供給的特點 （1）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性 （2）房地產供給的層次性 房地產供給一般分為三個層次，現實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態變化的。 現實供給層次是指房地產產品已經進入流通領域，可以隨時出售和出租的房地產 儲備供給層次是指房地產生產者出于一定的考慮將一部分可以進入市場的房地產商品暫時儲備起來不上市 潛在供給層次是指已經開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產產品，還包括一部分過去屬于非商品房地產，但在未來可能改變其屬性而進入房地產市場的房地產產品,第一節 房地產市場的供給和需求,（3）房地產供給的滯后性 房地產商品的生產周期長，一般要一二年，甚至數年。較長的生產周期決定了房地產供給的滯后性，這種滯后性又導致了房地產供給的風險性 （4）房地產供給的時期性 房地產供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種 所謂特短期又稱市場期，是指市場上房地產生產資源固定不變，從而房地產供給量固定不變的一段時期 所謂短期是指在此期間，土地等房地產生產的固定要素不變，但可變要素是可以變動的時期 所謂長期是指在此期間，不但房地產行業內所有的生產要素可以變動，而且可以與社會其他行業的資本互相流動，從而是對房地產供給產生較大幅度影響的一段時期,第一節 房地產市場的供給和需求,（二）決定房地產供給的主要因素分析 1、房地產市場價格 2、土地價格和城市土地的數量 3、資金供應量和利率 4、稅收政策 5、建筑材料供應能力和建筑能力 6、房地產開發商對未來的預期,第一節 房地產市場的供給和需求,（三）房地產供給彈性 所謂房地產供給彈性，就是指供給的價格彈性，即房地產價格變動的比率所引起的其供應量變動的比率，它表示了房地產供給量變動對房地產價格變動的反應程度 1、特短期內房地產供給無彈性 2、短期內房地產供給彈性較小 3、長期內房地產供給彈性較大,第一節 房地產市場的供給和需求,（四）房地產市場的有效供給 1、房地產市場有效供給的涵義 在微觀經濟上，房地產市場的有效供給是指現實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現交換的那一部分房地產商品的供給量。 在宏觀經濟上，房地產市場的有效供給是指房地產商品的總供給與總需求達到均衡時的總供給 2、增加房地產市場有效供給的主要途徑 （1）在房地產供給的實物形態上，努力提高供給結構與需求結構的吻合程度 （2）在房地產的價值形態上，努力提高供給價格與支付能力的吻合程度 （3）在房地產供給的時期性上，努力體現一定超前性 （4）在房地產供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度,第一節 房地產市場的供給和需求,四、房地產市場的供求均衡和非均衡 （一）房地產市場供求均衡 1、房地產供求均衡的涵義 所謂房地產市場供求均衡，即供給與需求的均衡態，是指房地產商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致時的房地產經濟運行狀態,第一節 房地產市場的供給和需求,2、房地產供求均衡的基本原理 （1）需求量和供給量的變動對房地產市場供求均衡的影響 （2）需求和供給變動對房地產市場供求均衡的影響 （3）房地產市場供求均衡原理的要義 均衡態的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結果 均衡態的構成要素，不但包括供給價格和需求價格相一致，而且包括供給數量和需求數量相一致，二者缺一不可 在理論分析時，通常把房地產供給量或需求量作為房地產價格的函數。但在實際市場運作中，情況會復雜得多，供給量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對房地產價格產生重大制約作用 供給數量與需求數量相一致，在微觀層次上，表示某特定市場、特定房地產商品的供求數量相當，供求結構吻合。在宏觀層次上，表示一個城市或一個國家的房地產總供給數量與總需求數量相一致,第一節 房地產市場的供給和需求,3、房地產供求均衡原理的現實意義 房地產供給和需求均衡態的實質就是房地產商品的實現問題。因此，房地產市場的供求均衡，是房地產市場運行的最基本問題，也是房地產市場運行所追求的重要目標,第一節 房地產市場的供給和需求,（二）房地產市場供求的非均衡 所謂房地產市場供求的非均衡態，即供給與需求的失衡狀態，是指房地產商品的供給價格與需求價格、供給數量與需求數量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經濟運行狀態。它表現為三種狀態 1、總量性供不應求狀態 這種狀態是指房地產市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產供求格局，通常把這種處于總量性供不應求狀態的房地產市場稱為賣方市場 2、總量性供過于求狀態 這種狀態通常出現在市場經濟體制下，微觀經濟層次盲目擴大投資，宏觀經濟層次缺乏有力調節的時期和地區 3、結構性供求失衡的狀態 結構性供求失衡有供給結構失衡和需求結構失衡兩種情況，而主要是商品房供給結構與需求結構變化趨勢不相適應,第一節 房地產市場的供給和需求,（三）房地產市場供求均衡條件及其實現 1、深化住房制度改革，積極推進住房分配貨幣工資化 2、完善房地產市場體系，為溝通供求創造良好的市場條件 3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡 4、以需定產，以需促供，注重供給與需求的結構協調,第二節 房地產市場體系,一、房地產市場體系的內涵 房地產市場體系的簡要定義，是指多種房地產市場互相聯系，互相制約所形成的市場集合體和系統。 房地產市場體系是多種房地產市場的集合而形成的有機統一體 房地產市場體系是多種房地產市場之間密切聯系的市場關系 房地產市場體系是一系列房地產市場構成的系統結構,第二節 房地產市場體系,二、房地產市場體系的結構 房地產市場體系的構成可以按照不同的角度進行劃分 按市場運行層次劃分 一、二、三級市場 按用途需要劃分 住宅市場 辦公樓市場 商業用房市場,第二節 房地產市場體系,房地產市場交易客體劃分 土地市場 房產市場 房地產中介服務市場 房地產金融市場 物業管理市場,第二節 房地產市場體系,（一）土地市場 1、土地市場的涵義 土地市場又稱為地產市場，是土地這種特殊商品的交易領域及其在流通過程中發生的經濟關系的總和。 土地市場流通的土地，主要是城市土地。建筑地塊，一般是脫胎于土地的自然狀態，經過人類開發、加工、改造，凝結了人類的勞動，因而是由土地物質和土地資本結合在一起的土地商品。 土地市場的內涵包括兩個方面： （1）集體土地所有權和使用權的轉移 （2）國有土地使用權轉移,第二節 房地產市場體系,2、土地市場的特點 （1）土地市場的區域性 （2）土地市場的權利主導性 （3）土地市場的低流動性 （4）土地市場的壟斷性,第二節 房地產市場體系,3、土地市場的作用 (1)有利于制止非法地產交易和進行公開、有序、合法的地產交易 (2)有利于提高土地使用效率 (3)有利于房地產業的持續發展 (4)有利于對房地產經濟的宏觀調控,第二節 房地產市場體系,（二）房產市場 l、房產市場的涵義 房產市場是以房產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和。房產市場流通的房產，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產。狹義的房產，是指已經脫離了房屋生產過程的屬于地上物業的房屋財產；廣義的房產，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統一體而構成的財產，亦包含相應的土地使用權在內,第二節 房地產市場體系,2、房產市場的細分及其特點 從交易對象區分，房產市場可劃分為住宅市場與非住宅市場 根據住宅的檔次，可細分為豪華型、舒適型、經濟實用型和保障型 非住宅用房市場進而可細分為辦公、商用、廠房、倉庫等 其主要特點： （1）房產市場的供給和需求的高度層次性和差別性 （2）房產市場交易對象和交易方式的多樣性 （3）房產市場消費和投資的雙重特性 （4）房產市場供給和需求的不平衡性,第二節 房地產市場體系,3、房產市場的作用 房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材工業等諸多產業發展 房產市場通過市場機制，及時實現房產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環 房產市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平,第二節 房地產市場體系,（三）房地產中介服務市場 1、房地產中介服務市場的涵義 房地產中介服務市場是服務于房地產交易和經濟活動的場所，是這種服務商品在交易中發生的一切經濟關系的總和。 房地產中介服務市場主要包括房地產經紀、房地產估價和房地產信息咨詢三大部分 從事房地產中介服務的機構，包括房地產咨詢機構、顧問公司、房地產代理策劃或營銷公司、房地產中介或置換公司、房地產估價所和房地產交易中心或交易所等,第二節 房地產市場體系,2、房地產中介服務市場的作用 房地產中介服務市場對于加快房地產商品的交易，理順流通環節，拓展房地產市場，有著其他市場不可替代的作用 發達的中介服務是房地產市場成熟的重要標志,第二節 房地產市場體系,3、房地產中介服務市場的培育 （1）大力發展中介機構，構建大型房地產中介企業 （2）規范管理，提高中介機構服務質量 （3）加強人才培訓，不斷提高從業人員的專業素質、敬業精神和行業的整體實力及形象 （4）加強現代化建設，提高經營管理水平。特別是要建立和完善房地產信息網絡系統，進一步發展網上交易、電子商務,第二節 房地產市場體系,（四）房地產金融市場 房地產金融市場是指與房地產開發、生產、流通、消費相聯系的資金融通活動的領域和場所，是房地產業與金融業互相融合和滲透的產物 房地產金融市場的具體業務包括： 房地產生產性開發貸款 證券（股票、債券）融資 房地產信托 住房消費信貸即購房抵押貸款 住房公積金 房地產保險 房地產金融市場對于支持房地產開發特別是住宅建設，提高購房能力，擴大住宅消費，改善居住條件發揮著十分重要的作用 房地產金融市場也是國家實施宏觀調控的重要手段,第二節 房地產市場體系,（五）物業管理市場 1、物業管理市場的涵義 物業管理市場是物業管理企業為物業業主或使用人所提供的商品性勞務活動的市場，本質上是一種服務性市場。物業管理市場有兩個主體，其供給主體是各類物業管理企業和專業服務企業；需求主體是業主或非業主使用人 2、物業管理市場的特點 （1）服務性 （2）契約性 （3）雙向選擇性 （4）職能的雙重性,第二節 房地產市場體系,3、物業管理市場的發展趨勢 一是物業管理企業化 二是物業管理專業化 三是物業管理社會化 四是物業管理市場化 五是物業管理智能化,第三節 房地產市場的運行,一、房地產市場的功能 1、傳遞信息的功能 2、優化房地產資源配置，提高經營效益的功能 3、促進勞動生產率提高的功能 4、調節和再分配國民收入的功能 5、理順流通環節的功能 6、促進住房消費和優化消費結構的功能,第三節 房地產市場的運行,二、房地產市場運行機制 （一）房地產市場運行機制的內涵 房地產市場是房地產交易關系的總和。要使房地產交易關系得以形成，必須具備下列三個要素：一是房地產交易主體，包括供給主體（賣方）和需求主體（買方）。供給主體即從事房地產交易的賣方當事人，包括國有土地使用權的法人代表，房地產開發商、建筑商、中介商，以及與房地產交易有關的一般企業、金融機構和居民等等。需求主體即房地產買方當事人，包括購買生產經營性用房和購買居住用房的消費者。二是房地產交易客體土地或物業。三是房地產交易法規及其監督者、市場管理者,第三節 房地產市場的運行,（二）房地產市場的主要運行機制 1、動力機制 動力機制就是在房地產企業的動力和經濟利益之間產生相互制約和相互協調的一種內在聯系的市場運行形式和手段。 2、價格機制 價格機制就是指使價格規律發揮作用的市場運行的形式和手段，即由市場上供求關系的變動引起的價格的上下波動的表現形式，以及通過價格波動的作用促使供求趨向一致，價格與價值趨向均衡的手段 3、供求機制 供求機制就是用于調節市場供給與需求之間關系的市場運行的形式和手段 4、競爭機制 競爭機制就是市場競爭的形式和手段。主要是指發生在同類房地產商品的不同房地產企業間，為爭奪市場、資金、人才及先進技術等，通過價格競爭、質量競爭、服務競爭等手段，以較高的質量和低廉的價格戰勝對手的行為方式,第三節 房