赤峰錦繡大地房地產開發有限公司 管理咨詢項目第二階段戰略規劃分析報告,把握區域行業發展機遇，提高自身核心能力，實現三階段跨越式擴張,二OO四年六月二十一日,此報告僅供客戶內部使用。未經*公司的書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。,機密,2019/4/14,保密文件 版權所有,2,重要聲明,本報告是基于*項目組對赤峰錦繡大地房地產公司的內部訪談、管理問卷調查、對現有內部資料的審閱，以及對政府有關政策、規劃的研究、外部行業資料的分析而提出的對赤峰錦繡大地管理診斷和內外部分析初步結論。 這些初步結論是*進行后續工作的分析起點。在繼續工作的過程中，*會不斷修正這些初步的思路，并逐漸形成切實可行的適合赤峰錦繡大地的解決方案。 本報告旨在分析問題，不針對任何部門和個人。 除非特別說明，貨幣單位均為人民幣。,2019/4/14,保密文件 版權所有,3,1 報告內容:第二階段項目進展回顧,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析,赤峰錦繡大地融資戰略分析,第三階段工作計劃,2019/4/14,保密文件 版權所有,4,在赤峰錦繡大地房地產公司通力配合和支持下，咨詢項目按計劃順利進行，順利完成了第一階段的工作內容,第一階段： 內部管理診斷和外部環境分析,第二階段： 戰略規劃的制定,第三階段： 管理模式和組織設計,第四階段： 人力資源規劃,計劃中的工作,實際完成工作,超額完成任務,明晰錦繡大地發展戰略和規劃 明確錦繡大地的經營計劃 對錦繡大地未來融資戰略進行了深入研究,對 赤峰錦繡大地進行了企業文化研討的培訓 對赤峰錦繡大地進行了會議管理技巧的培訓,完成了赤峰錦繡大地發展戰略和規劃報告 完成了錦繡大地經營計劃分析報告 完成了錦繡大地融資戰略研究分析報告,2019/4/14,保密文件 版權所有,5,在制定各項方案的過程中，*項目組關注的重點是方案的科學性和可操作性,資料收集,內部訪談,調查問卷,外部分析,從內部重點收集公司原有的工作方案、各項規章制度等，使新方案在體現新思想的同時，能夠保持工作的延續性,對大地基礎和錦繡大地中高層管理人員和員工進行進一步訪談，與各層級共同研討新方案，確保方案有較強的可操作性,項目組針對公司戰略、組織、人力資源、項目管理等方面的問卷結果進行分析，在方案制定過程中確保新方案具有較強的針對性,對國內房地產市場和相關區域市場的發展趨勢和主要供求關系發展趨勢進行分析，確保在戰略規劃過程中的客觀性和科學性,2019/4/14,保密文件 版權所有,6,同時*認為，在制定方案的過程中,*的責任是. 與錦繡大地一起找出答案 經常向錦繡大地領導匯報項目進展，以獲取及時指導和支持 幫助錦繡大地建立起解決問題的流程，并保證嚴格的標準 及時地與各層級管理人員及員工保持溝通和交流，交換各自意見和建議，共同完善新的方案 提供外部觀點和普遍適用的經驗，使之與錦繡大地的需要相適應 保證以事實為基礎，以成果為驅動力的工作方法,*的責任并不是. 將自己的答案直接告訴錦繡大地 到項目結束前才向錦繡大地領導遞交報告 替代錦繡大地人員來操作業務流程 要求錦繡大地的管理層創造奇跡 無視錦繡大地的專業知識和經驗，無視錦繡大地當前的客觀條件和現實狀況 采用理論性的，以研究為驅動力的工作方法,2019/4/14,保密文件 版權所有,7,2 .1報告內容:赤峰錦繡大地戰略核心觀點匯總,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,2019/4/14,保密文件 版權所有,8,宏觀環境對房地產行業的四大影響,房地產調控政策的出臺使房地產行業出現了整合發展的格局,中國經濟處于新一輪周期性增長的上升階段，經濟發展前景廣闊,京滬穗三大都市圈構成了當前我國經濟增長的核心以及城市建設和社會發展的核心區域,居民收入持續提高和城市化進程的加快使居民生活形態和住房需求出現升級趨勢,房地產行業現狀,我國房地產業處于新一輪發展階段，市場成熟度加強,房地產行業仍具有良好的成長性和盈利性,當前房地產市場供需基本平衡，市場前景廣闊,2019/4/14,保密文件 版權所有,9,中國的房地產行業在未來將出現以下主要趨勢,房地產行業整合加速，競爭更加激烈,房地產企業競爭更趨向專業化運作,房地產企業更重視跨區域化發展，進入二三線市場,金融將繼續收緊，企業融資渠道將趨向多元化,2019/4/14,保密文件 版權所有,10,從當前錦繡大地的業務區域及資源基礎來看，京津唐、遼寧、內蒙三大城市圈是最主要的擴張備選區域,以沈陽為核心的遼寧城市圈，作為振興東北老工業基地的龍頭區域，在老城區改造和新產業發展的雙重推動下，房地產開發開始騰飛，具有很大的上升空間,以呼和浩特、包頭為核心的內蒙城市圈，在國家西部開發政策下經濟迅速增長，房價也穩步上升，而且當地房地產競爭環境較為寬松，具有良好的開發前景,以北京、天津為核心的京津唐城市圈，一直是中國房地產的主要市場，近年隨著一線城市的不斷擴張和環渤海經濟圈的形成，二三線城市的房地產開發開始起步，與一線城市形成緊密的互動關系,赤峰錦繡大地當前在赤峰和呼市正在進行房地產業務投資,2019/4/14,保密文件 版權所有,11,地區發展優勢評價,好 差,赤峰錦繡大地發展地區可進入度評價,2019/4/14,保密文件 版權所有,12,赤峰錦繡大地在管理方面實施了一系列的改進，自身管理水平有所提高，但還不能應對快速擴張的需求,赤峰錦繡大地內部資源與管理能力評價,注：上述評價是指赤峰錦繡大地與競爭對手比較結果，*項目組在訪談和收集的信息基礎上，經充分討論后確認,良好：能夠對滿足公司和項目對職能的要求，但不包括在區域擴張中的復制能力和集團運營能力 中等：基本達到公司正常運營要求，具有較大的提升的空間 較差：公司經營中亟待提高，將對公司區域擴張帶來較大的障礙,人力資源管理能力 戰略規劃能力 產品策劃、設計、開發能力 產品創新、管理創新能力 資金保障、財務管理能力,公司還需要增強的能力,2019/4/14,保密文件 版權所有,13,從赤峰錦繡大地在價值鏈各環節的競爭優勢表現來看，公司在設計理念上具有領先的優勢，但各環節都需要加強投入,赤峰錦繡大地的價值鏈實際能力狀況,弱,強,赤峰錦繡大地在整個價值鏈的一些重要的環節中表現不一。投資策劃、項目策劃和營銷售管理這些對利潤和成本影響較大的環節必須要加強投入、加大管理力度。 價值鏈的環節中公司在設計理念上具有領先的優勢，需要保持。,2019/4/14,保密文件 版權所有,14,公司具有的市場資源分析,赤峰錦繡大地的市場資源狀況,弱,強,注：上述評價是指赤峰錦繡大地與競爭對手比較結果，*項目組在訪談和收集的信息基礎上，經充分討論后確認,目前，一級城市競爭激烈，競爭對手多而且實力強大，進入此市場對公司實力、項目經營專業性要求較高。 二、三級城市競爭較少，對進入公司的要求較低，赤峰錦繡大地需抓住時機積累公司實力、項目運作的專業經驗以及公司管理經驗。,2019/4/14,保密文件 版權所有,15,大地基礎在近年將大力發展房地產業，并充分利用基礎產業的融資能力為房地產業籌備資金，對二三線城市住宅開發，形成自身的獨特模式，快速為持續發展積累實力和資金,基礎產業,大地基礎,總資產約30億左右，凈資產12億左右,非金屬產業,房地產業,提高管理，不再做過大投資。,與基礎產業并行，利用基礎產業作融資平臺，是最近五年重點打造的產業，加強盈利能力。,穩定完善基礎產業,大力發展房地產業,積極培育非金屬產業,利用赤峰附近是東北資源儲備基地的資源優勢，開發非金屬產業。,2019/4/14,保密文件 版權所有,16,SWOT分析,機會-O,O1 房地產行業成長性好、收益率高 O2 中國城市化進程加快，住房需求穩定增長 O3 土地易公開及各地有關政府部門工作的規范化和公開化降低 了異地開發成本 O4 行業產業集中度低，普遍規模較小，進入壁壘低 O5 二三線城市房地產競爭不太激烈，為新進入者提供了機遇 O6 西部大開發及東北老工業基地的振興促進了區域內的房地 產的快速發展,優勢-S,S1 專業性強且團結進取的管理團隊 S2 先進的設計理念 S3 良好的地方政府關系（項目開發地區） S4 豐富的住宅開發及銷售經驗 S5 相對規范的管理體系 S6 相對的品牌優勢,威脅-T,T1 行業、金融政策的調整加大了房地產企業融資的難度 T2 一線城市競爭日趨激烈，進入壁壘大大提高 T3 土地政策的調整，減少了土地的供應量、并提高了房地產公 司的土地成本 T4 房地產業整合加速，將面臨產業巨頭的競爭 T5 異地開發將面臨較大的當地政策變動風險 T6 各地區的區域特性對開發商的跨區域經營提出挑戰,劣勢-W,W1 公司成立時間短，規模較小，實力較弱 W2 缺乏部分專業人才，人才配備、儲備不足。沒有有效的人 才獲取平臺 W3 公司管理水平難以適應快速的區域擴展 W4 缺乏良好的融資平臺及有效的融資手段 W5 未形成自身的核心文化 W6 公司在投資規劃、項目策劃等環節的能力有待提高 ,2019/4/14,保密文件 版權所有,17,赤峰錦繡大地愿景、使命以及價值觀,愿景：成為中國最杰出的區域性城市塑造者,經過5-10年的艱苦奮斗，將赤峰錦繡大地建設成為中國最杰出的區域性城市塑造者，為國人提供超越想象的生活空間,使命：為人們提供日趨完善的生活空間,核心價值觀：存在，高于存在，永恒存在,滿足需求,超越需求,創造需求,在解決企業生存問題的同時，實現員工個人價值,在解決企業發展問題的同時，實現企業價值,在將企業打造成百年老店的同時，實現客戶價值,2019/4/14,保密文件 版權所有,18,赤峰錦繡大地房地產公司的戰略定位,加大房地產投入，快速擴大規模,產業選擇,區域選擇,產品選擇,客戶選擇,以二三線城市中高檔住宅建設為核心業務，分階段多區域快速發展,異地開發，進入二三線城市；基于自身資源，以內蒙、遼寧、京津冀三區域為主,產品以中高檔住宅為主,以中高收入階層為主要對象,2019/4/14,保密文件 版權所有,19,總的來說，未來錦繡大地的發展可分為短期、中期和遠期三個階段進行，每個階段區域、產品、客戶均有相應變化,時間安排,價值,短期（2005-2006）,中期（2007-2009）,遠期（2010-2014）,兩年,三年,五年,充實提升期,區域擴展期,戰略布局期,區 域,產 品,客 戶,赤峰、呼市，建立北京平臺,中高檔住宅,當地中高收入人群,以北京為中心，向內蒙、河北、沈陽區域內二三線城市,以中高檔住宅為主，形成自身的精品品牌,當地中高收入人群,中高收入人群為主，根據區域特點調整,以北京為核心，以多個城市為二級區域中心，多區域擴展發展,形成自身的品牌體系，具備多業態開發能力,2019/4/14,保密文件 版權所有,20,根據赤峰錦繡大地實力增長，進入區域不斷進行擴展，逐步從局部擴展更大的范圍，成為區域領先的核心房地產企業,第一階段進入區域,第二階段進入區域,第三階段進入區域,2019/4/14,保密文件 版權所有,21,根據錦繡大地發展階段的不同，所采用的戰略模式也會逐步變化,區域撇脂模式,區域復制模式,區域擴張模式,時間安排,價值,兩年（2005-2006）,三年（2007-2009）,五年（2010-2014）,搶占市場高端，建立區域市場地位 快速積累資本，迅速壯大企業 建立良好的融資、人才平臺 建立專業團隊 形成高效的項目運作模式,成為區域市場的領先者，占有較大市場份額 建立以北京為核心的運作管理中心 形成在區域內具有相當知名度的品牌 形成有力的區域管控模式,成為區域細分市場的領導者，其他細分市場的有力競爭者 建立全國意義上的戰略規劃與投資中心 擁有數個區域營運中心，形成統分有序的全國戰略布局 形成在全國具有相當知名度的核心品牌，建立相對完善的品牌體系,主 要 內 容,2019/4/14,保密文件 版權所有,22,最終實現赤峰錦繡大地在綜合實力上的三大跨躍，從項目策劃走向企業戰略管理，建立企業的核心競爭力,時間安排,價值,充實提升期,區域擴展期,戰略布局期,兩年（2004-2005）,四年（2006-2009）,五年（2010-2014）,運作手段,區域分布,階段目標,項目運作,城市布局,專業化,區域管理,區域布局,品牌化,規模化,戰略管理,全國布局,階段特點,核心能力,快,項目管理，項目策劃，土地獲取,穩,投資策劃、風險管理、區域控制,戰略規劃、融資能力,強,2019/4/14,保密文件 版權所有,23,區域城市定位,市場需求分析,企業實力評估,經濟現狀分析,經濟區位分析,競爭情況分析,市場結構分析,供需狀況分析,融資實力評估,公關能力評估,人才儲備實力評估,區域房地產進入模型,區域房地產進入分析包括區域城市定位、市場需求分析和企業實力評估三個層面,對區域房地產情況進行評估，一是要判斷該地區城市經濟的未來走勢，這是該地區未來房地產發展的基礎；二是要判斷該地區房地產市場的發展狀況，進而確定該地區房地產市場進入的可能；其三則是結合當地狀況對自身實力進行評估，以判定是否將該城市作為企業拓展的目標。,目標區域選擇,可能性分析,運作方案選擇,2019/4/14,保密文件 版權所有,24,然后對企業自身資源的評估應與當地市場環境、政策環境和金融環境相結合，從而確定企業在該地區的進入方案,土地政策,產業政策,執行狀況,開發商貸款狀況,居民購房貸款狀況,執行狀況,政策環境,金融環境,人才儲備評估,融資實力評估,公關能力評估,融資創新能力,自有資金狀況,企業融資能力,項目運作人員能力,政府資源狀況,公關人員能力,設計人員能力,工程管理人員能力,市場結構,供需狀況,競爭對手狀況,市場環境,確定進入方案,區域環境,2019/4/14,保密文件 版權所有,25,結合赤峰錦繡大地戰略規劃，可以明確以下戰略目標,長期,中期,短期,管理目標,市場目標,財務目標,2019/4/14,保密文件 版權所有,26,為了達到上述戰略目標，赤峰錦繡大地在各階段應采取以下主要戰略措施（短期）,以赤峰、呼市為核心開發區域，提高項目策劃、管理能力快速搶占中高檔住宅市場,初步形成與薪酬掛鉤的績效考核體系、形成體現優勝劣汰的人才競爭機制,建立并宣貫適合公司發展的統一的企業文化，促進公司文化融合,加大成本控制和資金管理力度、在降低成本的同時保證現金流持續穩定,完善人力資源管理，包括招聘、培訓流程和人員配置，形成一定人力資源儲備,短期戰略措施,完善現有組織結構，初步建立北京中心，發揮融資、人力資源平臺作用,1,2,3,4,5,6,2019/4/14,保密文件 版權所有,27,各階段主要戰略措施（中、長期）,以區域復制為主進行跨區域開發，加強與目標二三線城市相關企業進行資源合作,加強總部的管理控制體系，形成總部對各子公司的戰略操作型管理模式,加強戰略規劃能力,增強投資規劃及項目策劃能力，在迅速實現規模擴張的同時降低投資風險,實現大范圍跨區經營,1,2,3,1,2,中期戰略措施,長期戰略措施,提高資本運作水平,2,2019/4/14,保密文件 版權所有,28,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,2019/4/14,保密文件 版權所有,29,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,SWOT分析,外部競爭環境分析,大地基礎的戰略要求,2019/4/14,保密文件 版權所有,30,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,SWOT分析,外部競爭環境分析,行業現狀分析,行業發展趨勢分析,宏觀環境分析,區域行業前景分析,大地基礎的戰略要求,2019/4/14,保密文件 版權所有,31,宏觀環境對房地產行業的四大影響,房地產調控政策的出臺使房地產行業出現了整合發展的格局,中國經濟處于新一輪周期性增長的上升階段，經濟發展前景廣闊,京滬穗三大都市圈構成了當前我國經濟增長的核心以及城市建設和社會發展的核心區域,居民收入持續提高和城市化進程的加快使居民生活形態和住房需求出現升級趨勢,2019/4/14,保密文件 版權所有,32,從宏觀政策來看，財政政策、金融政策、產業政策和土地政策等房地產調控政策的出臺使房地產行業出現了整合發展的格局,積極財政政策逐步向溫和財政政策過渡，投資方向上向西部和東北老工業基地進行傾斜,人民銀行進一步收緊貨幣政策，抓緊金融調控制度性建設，對貨幣信貸總量及結構進行調控,增加普通商品住房供應，加強房地產貸款監管，完善市場監管制度是產業調整的主要方向,財政政策,金融政策,產業政策,土地協議出讓制度出臺，對地方開發區進行大力整頓，中央對土地一、二級市場的管控力度加大,土地政策,總體上國家建設投資降低，但區域上會有傾斜，使西部和東北地區面臨較好的發展機遇,金融機構將一次性減少可用資金1100億元左右，房地產企業貸款難度加大,房地產企業的資金壓力加大，市場對外開放程度增加，競爭激烈,土地供應總量減少，房地產商拿地難度加大，但總體市場趨于規范,房地產企業資金壓力增大，許多中小房地產公司面臨淘汰，房地產金融產業脫穎而出 房地產企業格局發生重大變化，房地產業逐步進入資本實力和品牌競爭的時代 土地、資金、人才資源的再分配，資金將更多地流向效益好、有實力、講信用的優秀企業 二線城市的豐厚回報和快速變現成為對房地產開發商的強烈吸引,2019/4/14,保密文件 版權所有,33,總體經濟來看，目前中國經濟處于新一輪周期性增長的上升階段，居民消費結構和工業生產結構出現良性調整,經過2000年至2001年的盤整，2002年中國經濟再次提速，新的增長態勢已經形成。當前我國經濟處于新一輪經濟周期的增長階段,居民收入持續提高，投資和消費概念進入升級階段 固定資產投資整體發展良好，但局部有過熱傾向 物價在經歷幾年的下跌后開始復蘇，在經濟增長的強勢推動下又面臨通脹壓力,當前中國經濟基本面良好，但有局部過熱傾向,物價指數持續5年下跌后開始復蘇,2019/4/14,保密文件 版權所有,34,在區域上，長三角、珠三角和京津唐三大都市圈構成了當前我國經濟增長的核心以及城市建設和社會發展的核心區域,長 三 角 都 市 圈,珠 三 角 都 市 圈,京 津 唐 都 市 圈,以市場服務業中心及制造業高地為其發展目標，在科技發展方面，主要瞄準產業發展的系列技術創新突破為主。在市場服務業方面，主要建設和發展以金融和航運（資金流和物流）為主體的市場服務體系。,結合區域內各方的優勢，以創新、創業中心及高科技加工生產基地為其發展目標，尤其是以外向型經濟為主要特征。產業發展向“輕（輕型產品）、新（新型產品）、外（外向型出口產品）”發展。在市場服務業方面，借助香港的優勢。,以政治、文化、科學中心為其發展目標，以環境營造為抓手，建設和發展與大國地位相適宜的首都景觀和氛圍。制造業功能適當減輕，并向周邊地區、尤其是向天津轉移和集聚。在科技發展方面，主要是以形成全國性的科研體系，組織科研項目，瞄準重大基礎性技術突破為目標。,2019/4/14,保密文件 版權所有,35,從社會生活上來看，居民收入持續提高和城市化進程的加快使居民生活形態和需求內容出現升級趨勢,居民收入的增長對生活形態發生巨大影響，居民生活正由以吃飽為標志的溫飽型生活，正在向以享受和發展為標志的小康型生活轉變。,2019/4/14,保密文件 版權所有,36,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,SWOT分析,外部競爭環境分析,行業現狀分析,行業發展趨勢分析,宏觀環境分析,區域行業前景分析,大地基礎的戰略要求,2019/4/14,保密文件 版權所有,37,房地產行業現狀,我國房地產業處于新一輪發展階段，市場成熟度加強,房地產行業仍具有良好的成長性和盈利性,當前房地產市場供需基本平衡，市場前景廣闊,2019/4/14,保密文件 版權所有,38,目前我國房地產業處于發展階段，從99年以來，房地產投資持續增長，2003年房地產建設繼續保持較快的增長速度,在歷經起步（1979-1991）、過熱（1991-1993）和調整 階段（1993-1998）后，1999年房地產業步入復蘇階段、近幾年來增長迅速，持續維持較高增長速度。房地產市場發展波動幅度減小，市場成熟度日益加強,1987-2001年固定資產投資與房地產投資增長率統計分析,2019/4/14,保密文件 版權所有,39,從利潤率和資產收益率角度講，在眾多產業中房地產行業處于優勢地位,資料來源：*中國上市公司行業資料分析庫,2019/4/14,保密文件 版權所有,40,從供給來看，自97年以來，我國房地產總體施工、竣工面積一直穩步持續增長，保持了良好的增長趨勢,2003年全國商品房供銷總量基本平衡，銷售面積增幅大于進攻面積增幅，空置面積減少，商品住宅空置面積出現負增長，全國房地產需求旺盛。,2019/4/14,保密文件 版權所有,41,從需求看，估計2020年之前，國內住宅開發總需求將達到159.1億平方米，平均每年的住宅需求都保持在9.3億平方米左右,2019/4/14,保密文件 版權所有,42,目前全國房地產的供給與市場需求基本平衡，東部每年商品住宅開發量占全國比例較高，中西部地區商品住宅需求增長較快,2003年東中西部住宅竣工面積比較（萬平方米）,東部與中西部發展不平衡：中西部則有待發展，東部沿海局部地區出現房地產過熱的跡象：房地產業主要集中在東部沿海地區，我國房地產業的總投資以及銷售額東部沿海12個省市占到了總量的72.5%和78.7%，而東部地區GDP總量不到全國的60%。,中西部地區需求增長較快：中西部各省區近年來的房地產銷售狀況開始啟動，增長率大都超過了40%，伴隨著國家的政策傾斜有著較好的發展潛力。,中西部需求增長率高于供給增長率：商品住宅銷售，中西部地區在2003年中住宅銷售增長率都超過了40%，均遠高于投資增長率。,2003年東中西部住宅銷售增長率比較（%）,2019/4/14,保密文件 版權所有,43,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,SWOT分析,外部競爭環境分析,行業現狀分析,行業發展趨勢分析,宏觀環境分析,區域行業前景分析,大地基礎的戰略要求,2019/4/14,保密文件 版權所有,44,中國的房地產行業在未來將出現以下主要趨勢,房地產行業整合加速，競爭更加激烈,房地產企業競爭更趨向專業化運作,房地產企業更重視跨區域化發展，進入二三線市場,金融將繼續收緊，企業融資渠道將趨向多元化,2019/4/14,保密文件 版權所有,45,從產業來看，房地產業的產業集中度低，主要技術已經成熟化，行業進入壁壘低，,2003年房地產百強銷售額分布,房地產行業產業集中度較低，排位第一的萬科的市場份額不超過市場總容量的0.5%，前10強的市場份額約為3.43%。,行業調整政策出臺，明確對大型企業予以扶持,規模化,信貸規模的控制，房地產企業資金壓力增大,我國房地產企業數量為三萬多家，普遍規模較小，競爭能力較弱，整體來看行業進入壁壘較低。,土地招標拍賣制度實行，土地成本增加,產業出現整合，企業開始走向合并、聯盟的方式來擴大企業規模，提高自身的融資能力及抗風險能力,百強企業的經營業績來看，銷售額超過億元的有家，在億元之間的有家，在億元以下的百強企業有家。,2019/4/14,保密文件 版權所有,46,房地產企業競爭走向對項目運作及更高層次的戰略管理的競爭，使房地產公司更趨向專業化運作,政策的調整對企業操作水平和實力提出更高要求 競爭不完全是產品競爭，更多的表現在企業的操作能力、品牌、服務、信譽等綜合實力上 房地產企業要規模化擴張，必須堅持專業化發展道路,政府資源運作型,項目專業運作型,過去房地產公司更多通過政府關系運作獲取低成本土地資源來盈取暴利，實現快速擴張 在房地產運作過程中，更重要的是拿地，再通過土地的開發或轉讓獲取超額利潤，項目運作能力不是最核心的競爭能力,2019/4/14,保密文件 版權所有,47,從區域來看，房地產業的地區集中度高，全國大型房地產公司主要業務集中于一線城市， 二三線城市房地產競爭不太激烈,從房地產的開發地區集中度上來看，在開發前十位的省市中，東部沿海占到8個，前10位占到全國總開發量的72.2%。,企業的區域分布具有較高的集中性。全國一半以上的房地產開發商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區的 12 個省市中。 西部地區不僅開發商數量相對較少，而且企業規模也普遍不大。 北京、上海等少數地區房地產企業已初現規模化，市場進入壁壘較高。,房地產開發投資完成額前十位示意,2019/4/14,保密文件 版權所有,48,進入二三線市場，跨區域化發展成為當前房地產企業發展的新熱點,中東部沿海地區局部過熱，競爭更加激烈，市場利潤率降低 二三線城市房地產企業規模較小，水平不高,進入不同區域市場發展的土地政策壁壘將被打破 土地交易公開及各地政府部門工作的規范化和公開化降低了異地開發成本,二三級城市住房需求的增加 二三級城市人均可支配收入的增加 二三級城市人均消費的增加,在一級城市保持快速發展，競爭激烈的情況下，二三級城市需求增長，進入壁壘降低，為房地產企業的區域發展帶來新的機會,從供給來看,從需求來看,從政策來看,一線城市房地產水平較高，項目運作能力要求高 目標客戶分散，銷售費用較高,從市場來看,2019/4/14,保密文件 版權所有,49,房地產企業融資渠道多元化是當前金融緊縮勢態下的必然選擇,目前，我國2.5萬家房地產企業僅有不到100家實現了證券市場融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。通過資本市場融資或再融資，成為緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力的好辦法。,到2003年5月份，獲準登記的信托公司有52家，已投向市場的有57支，其中投向房地產業的有19支，募資總額超過27億元。房地產信托將成為除銀行以外房地產業全新的融資平臺，將會對房地產業的產業發展起到越來越大的作用。,房地產基金的出現及發展將會對房地產業的持續健康發展產生深遠的影響。對房地產企業來說，可以通過獲得房地產投資基金而大大拓寬融資渠道，解決資金瓶頸問題。而對于投資者來說，不僅可以從房地產基金中獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。,上市融資,房地產信托,房地產基金,金融緊縮政策的出臺，導致資金密集型的房地產企業被迫尋求新的融資方式和渠道，出于行業整頓的目的，中央在規范房地產信貸的同時，將配合有關部門為開發商開辟多種融資方式，特別是通過股權融資、項目融資等方式，支持房地產市場健康發展。,2019/4/14,保密文件 版權所有,50,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,SWOT分析,外部競爭環境分析,行業現狀分析,行業發展趨勢分析,宏觀環境分析,區域行業前景分析,大地基礎的戰略要求,2019/4/14,保密文件 版權所有,51,從當前錦繡大地的業務區域及資源基礎來看，京津唐、遼寧、內蒙三大城市圈是最主要的擴張備選區域,以沈陽為核心的遼寧城市圈，作為振興東北老工業基地的龍頭區域，在老城區改造和新產業發展的雙重推動下，房地產開發開始騰飛，具有很大的上升空間,以呼和浩特、包頭為核心的內蒙城市圈，在國家西部開發政策下經濟迅速增長，房價也穩步上升，而且當地房地產競爭環境較為寬松，具有良好的開發前景,以北京、天津為核心的京津唐城市圈，一直是中國房地產的主要市場，近年隨著一線城市的不斷擴張和環渤海經濟圈的形成，二三線城市的房地產開發開始起步，與一線城市形成緊密的互動關系,赤峰錦繡大地當前在赤峰和呼市正在進行房地產業務投資,2019/4/14,保密文件 版權所有,52,河北、內蒙古、遼寧、北京和天津五個區域經濟基礎較好，具有較高的增長性,GDP總額,固定資產投資增長率,單位：億元,單位：%,北京和天津作為直轄市具有很大的經濟總量，遼寧和河北全國GDP排名中位居前列，內蒙雖然排名靠后，但近些年增長迅速，居全國之首,數據來源：中國統計年鑒2003中國經濟統計快報,2019/4/14,保密文件 版權所有,53,國家、地區政府具有相關的政策發展地區經濟，各個地區具有其不同的資源和產業優勢，提高城市的持續發展能力,河北省,內蒙古,遼寧省,北京市,天津市,河北幾市也有一定的工業基礎。唐山廊坊等城市，擁有低成本的土地、勞動力等生產要素，可根據自身的比較優勢，承載北京等發展水平較高地區的產業轉移，成為生產加工和產業配套基地。,內蒙古被列入國家實施西部大開發戰略的十二個省區，享有國家西部大開發的有關優惠政策。內蒙古具有豐富的農畜產品地和能源原材料的資源優勢，培育出一批知名企業和馳名品牌,近年經濟增長迅速,帶動房地產業快速成長。,“振興東北老工業基地”國策的提出給遼寧的發展帶來了良好的歷史機遇；遼寧政府計劃在2010年實現初步振興，全省GDP達到11800億元人民幣，人均GDP達到27000元；城鎮居民人均收入達12500元，農民人均收入達到5500元。,北京市我國的政治、文化、經濟中心，同時北京具有良好的亞太區域性商務中心職能，又是中國教育、科技最發達和人才最集中的地方，越來越多的企業選擇在北京設立總部和企業研發中心。,“大北京“方案，提出以北京、天津“雙核”為主軸的規劃模式，為天津的發展帶來了機遇。天津是北方最大的工業基地，北京“總店”、天津“后廠”成為大企業集團的最成功的運營模式；天津港成為北京和河北貨物進出的重要通道。,2019/4/14,保密文件 版權所有,54,地區房地產開發投資的增長較快，均超過20%，商品住宅的需求增長幅度較大，高速增長的需求和供給，給房地產業帶來了飛速發展的機會,2003年地區房地產開發投資完成額、住宅銷售情況,注：排名為全國范圍的省區,遼寧、北京、天津的住宅銷售位于全國的第7位、第2位和第10位，這些地區的住宅需求極其旺盛；而河北和內蒙古兩個地區商品住宅的需求增長較快，分別排名第2位，第10位，具有較大的增長空間。,2019/4/14,保密文件 版權所有,55,跨區域擴張是房地產企業規模化經營的一種有效途徑，國內較大規模的房地產公司進入的主要目標為一線城市和二線城市,主要房地產公司主攻城市及擁有開發項目的城市情況統計,注：數據來源企業網站,2019/4/14,保密文件 版權所有,56,國內較大規模房地產公司跨區域發展，地區內、地區外房地產企業共同形成地區的競爭格局,河北省,內蒙古,遼寧省,北京市,天津市,統計的17個房地產上中只有順弛集團進入了省會石家莊，廊坊、保定、唐山、秦皇島、張家口、承德、滄州城市還沒有其他地產上進入,沒有國內跨地區的房地產上進入,萬科集團進入沈陽、大連和鞍山市場，大連萬達集團已進入沈陽開展業務,全國較大規模的地產商60-70%進入，房地產市場競爭激烈，產品理念、營銷方式等領先國內其他地區,統計的17家公司中萬科集團、大連萬達、順馳集團、陽光100、珠江合生進入天津地區，市場進入激烈競爭階段,2019/4/14,保密文件 版權所有,57,地區發展優勢評價,好 差,赤峰錦繡大地發展地區可進入度評價,2019/4/14,保密文件 版權所有,58,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,大地基礎的戰略要求,外部競爭環境分析,SWOT分析,2019/4/14,保密文件 版權所有,59,管理內部資源分析,自身管理水平有所提高，但還不能應對快速擴張的需求,專業人力資源嚴重不足，沒有有效的人力資源獲取平臺,缺乏良好的融資平臺及有效的融資手段,專業性強且團結進取的管理團隊,相對先進的設計理念、豐富的住宅開發及銷售經驗,2019/4/14,保密文件 版權所有,60,赤峰錦繡大地在管理方面實施了一系列的改進，自身管理水平有所提高，但還不能應對快速擴張的需求,赤峰錦繡大地內部資源與管理能力評價,注：上述評價是指赤峰錦繡大地與競爭對手比較結果，*項目組在訪談和收集的信息基礎上，經充分討論后確認,良好：能夠對滿足公司和項目對職能的要求，但不包括在區域擴張中的復制能力和集團運營能力 中等：基本達到公司正常運營要求，具有較大的提升的空間 較差：公司經營中亟待提高，將對公司區域擴張帶來較大的障礙,人力資源管理能力 戰略規劃能力 產品策劃、設計、開發能力 產品創新、管理創新能力 資金保障、財務管理能力,公司還需要增強的能力,2019/4/14,保密文件 版權所有,61,當前公司專業人力資源不足，沒有有效的人才獲取平臺，對下一階段的地區擴張不利,赤峰錦繡大地要想進行區域擴張，需要在人力資源方面加強專業人員的配備，增強企業的核心能力,項目策劃部 法律事務部,部門缺失,設計部，由副總一人負責 材料部，由工程部資料員兼任,專職人員缺失,營銷部人員配備不夠，且專業能力不足 人力資源職能，只有一人，無法承擔人力資源的大部分管理工作,人員不足,2019/4/14,保密文件 版權所有,62,目前公司缺乏良好的融資平臺及有效的融資手段，需要探索其他有效的融資渠道,提高項目的運作效率縮短項目周期，減輕對資金需求的壓力 建立新的融資平臺 積極尋找新的融資方式,在區域擴張中需要采取相應的措施，滿足后續項目的資金需求,目前企業沒有適當融資渠道 赤峰的金融機構極度不發達,房地產項目資本金要求提高，房地產企業對資金的需求增加 企業跨區域開展新的項目需要相應的資金支持,資金供給,資金需求,2019/4/14,保密文件 版權所有,63,從赤峰錦繡大地在價值鏈各環節的競爭優勢表現來看，公司在設計理念上具有領先的優勢，但各環節都需要加強投入,赤峰錦繡大地的價值鏈實際能力狀況,弱,強,赤峰錦繡大地在整個價值鏈的一些重要的環節中表現不一。投資策劃、項目策劃和營銷售管理這些對利潤和成本影響較大的環節必須要加強投入、加大管理力度。 價值鏈的環節中公司在設計理念上具有領先的優勢，需要保持。,2019/4/14,保密文件 版權所有,64,公司具有的市場資源分析,赤峰錦繡大地的市場資源狀況,弱,強,注：上述評價是指赤峰錦繡大地與競爭對手比較結果，*項目組在訪談和收集的信息基礎上，經充分討論后確認,目前，一級城市競爭激烈，競爭對手多而且實力強大，進入此市場對公司實力、項目經營專業性要求較高。 二、三級城市競爭較少，對進入公司的要求較低，赤峰錦繡大地需抓住時機積累公司實力、項目運作的專業經驗以及公司管理經驗。,2019/4/14,保密文件 版權所有,65,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,大地基礎的戰略要求,外部競爭環境分析,SWOT分析,2019/4/14,保密文件 版權所有,66,大地基礎在近年將大力發展房地產業，并充分利用基礎產業的融資能力為房地產業籌備資金，兩個行業齊頭并進,基礎產業,大地基礎,總資產約30億左右，凈資產12億左右,非金屬產業,房地產業,提高管理，不再做過大投資。,與基礎產業并行，利用基礎產業作融資平臺，是最近五年重點打造的產業，加強盈利能力。,穩定完善基礎產業,大力發展房地產業,積極培育非金屬產業,利用赤峰附近是東北資源儲備基地的資源優勢，開發非金屬產業。,2019/4/14,保密文件 版權所有,67,大地基礎希望赤峰錦繡大地房地產能夠通過對二三線城市住宅開發，形成自身的獨特模式，快速為持續發展積累實力和資金,在北部地區的基礎產業關系資源優勢。 原先行業與房地產相關性強，如對小區配套工程很熟悉。 有其它房地產企業不具備的資金優勢。（基礎產業可提供融資平臺） 西部開發的相關政策優勢，如國家對西部建設的相關扶持，在稅收、資金支持上。 優秀的房地產團隊，豐富的房地產經驗的專業人才。,大地基礎進入房地產的優勢,北京作為人才中心、同時借助其信息優勢。 在北京作為品牌傳播中心，建立樣板項目。 避實擊虛，進入二三線城市。,利用當地政府資源優勢，與政府建立良好的合作關系。 與當地有實力、有政府資源、有資金，但缺乏房地產經驗的企業合作，提高拿地能力，同時降低資金壓力，降低開發風險。,區域安排上,發展模式上,異地運作上,擴大房地產規模，實現規模經濟，降低成本。 形成自身獨特的房地產開發模式，并快速復制。,2019/4/14,保密文件 版權所有,68,2 .2報告內容:赤峰錦繡大地戰略規劃基礎分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,內部資源分析,大地基礎的戰略要求,外部競爭環境分析,SWOT分析,2019/4/14,保密文件 版權所有,69,SWOT分析,機會-O,O1 房地產行業成長性好、收益率高 O2 中國城市化進程加快，住房需求穩定增長 O3 土地易公開及各地有關政府部門工作的規范化和公開化降低 了異地開發成本 O4 行業產業集中度低，普遍規模較小，進入壁壘低 O5 二三線城市房地產競爭不太激烈，為新進入者提供了機遇 O6 西部大開發及東北老工業基地的振興促進了區域內的房地 產的快速發展,優勢-S,S1 專業性強且團結進取的管理團隊 S2 先進的設計理念 S3 良好的地方政府關系（項目開發地區） S4 豐富的住宅開發及銷售經驗 S5 相對規范的管理體系 S6 相對的品牌優勢,威脅-T,T1 行業、金融政策的調整加大了房地產企業融資的難度 T2 一線城市競爭日趨激烈，進入壁壘大大提高 T3 土地政策的調整，減少了土地的供應量、并提高了房地產公 司的土地成本 T4 房地產業整合加速，將面臨產業巨頭的競爭 T5 異地開發將面臨較大的當地政策變動風險 T6 各地區的區域特性對開發商的跨區域經營提出挑戰,劣勢-W,W1 公司成立時間短，規模較小，實力較弱 W2 缺乏部分專業人才，人才配備、儲備不足。沒有有效的人 才獲取平臺 W3 公司管理水平難以適應快速的區域擴展 W4 缺乏良好的融資平臺及有效的融資手段 W5 未形成自身的核心文化 W6 公司在投資規劃、項目策劃等環節的能力有待提高。,2019/4/14,保密文件 版權所有,70,2 .3報告內容:赤峰錦繡大地戰略定位及規劃分析,第二階段項目進展回顧,赤峰錦繡大地戰略規劃報告,赤峰錦繡大地經營計劃分析報告,赤峰錦繡大地融資戰略分析報告,第三階段工作計劃,戰略核心觀點匯總,戰略規劃基礎分析,戰略定位及規劃分析,戰略目標及實施分析,戰略定位及階段分析,階段戰略模式分析,新項目戰略評估分析,愿景、使命及價值觀,2019/4/14,保密文件 版權所有,71,赤峰錦繡大地愿景,成為中國最杰出的區域性城市塑造者,經過5-10年的艱苦奮斗，將赤峰錦繡大地建設成為中國最杰出的區域性城市塑造者，為國人提供超越想象的生活空間,2019/4/14,保密文件 版權所有,72,赤峰錦繡大地使命,滿足需求,超越需求,創造需求,為人們提供日趨完善的生活空間,2019/4/14,保密文件 版權所有,73,赤峰錦繡大地核心價值觀,存在,核心價值觀,在解決企業生存問題的同時，實現員工個人價值,高于存在,在解決企業發展問題的同時，實現企業價值,永恒存在,在將企業打造成百年老店的同時，實現客戶價值,團結協作 專注做事 擅于執行,敢擔責任 堅忍不拔 勇于創新,客戶至上 重信守諾 恪守品質,2019/4/14,保密文件 版權所有,74,赤峰錦繡大地的行為準則,團結協作,客戶至上,重信守諾,專注作事,勇于創新,擅于執行,敢擔責任,恪守品質,堅忍不拔,融入團隊合作，在實現企業價值中實現自我價值 顧全大局，主動溝通，反對當面不說背后亂說；作好自己份內工作，同時充分配合其它部門工作,不盲目分散資源，專注作好精品住宅，積累經驗，建立核心能力 專注作好自己的工作，建立良好的學習意識，專注中提高專業水平,精神要充分領會，行動要迅速及時，細節要精心重視，執行要認真徹底 按制度辦事，反對敷衍了事，自由散漫，辦事拖沓的工作作風,在困難面前永不低頭、迎難而上 在問題面前不逃避、不退縮，做到早發現、早解決 在企業取得一定成就時，做到不驕不躁、繼續艱苦奮斗,堅持專業水準，建設具有獨特品質的精品住宅 質量是企業的生存之本、發展之源，恪守品質就是占據了市場競爭的制高點,堅持換位思考，反對本位主義 對由自己而造成的失誤，勇于承擔責任；對自己不承擔主要責任的失誤，也要敢于自我批評，不推卸責任，不互相扯皮，改善合作氣氛,嚴格遵照合同和契約辦事，做到對內對外一個樣 寧失千金、不毀一諾，努力塑造企業良好形象,以產品品質和優秀服務贏得外部客戶信賴 對待公司內部其它部門，要象對購房者一樣提供滿意服務,關注變化，不拘現狀，積極求變，敢于否定自我，實現自我超越 適應市場變化，抓住機會推陳出新，鼓勵變革創新,2019/4/14,保密文件 版權所有,75,2 .3報告內容:赤峰錦繡大地戰略定位及規劃分析,第二階段項目進展回顧,赤