罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁 明佳時(shí)代公館營(yíng)銷策劃報(bào)告 目 錄前 言 本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)第一篇 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總述一、 宏觀市場(chǎng)“漲”聲一片二、 區(qū)域市場(chǎng)三、 消費(fèi)者分析第二篇 項(xiàng)目定位及分析一、 項(xiàng)目狀況二、 項(xiàng)目SWOT分析三、 項(xiàng)目定位四、 項(xiàng)目形象塑造五、 客戶人群定位第三篇 產(chǎn)品建議規(guī)劃第四篇 營(yíng)銷推廣一、 行銷策劃二、 價(jià)格對(duì)策三、 促銷手段四、 廣告宣傳第五篇 項(xiàng)目整合推廣策略一、 項(xiàng)目推廣宣傳之賣點(diǎn)二、 推廣思路三、 文案風(fēng)格本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目命名項(xiàng)目廣告語(yǔ)項(xiàng)目傳播策略項(xiàng)目分析項(xiàng)目的賣點(diǎn) 人群分析鎖定目標(biāo)群攻擊實(shí)施引言我們認(rèn)為：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的2004年合肥地產(chǎn)界跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告推廣才是突破平庸、贏取競(jìng)爭(zhēng)的解決之道這個(gè)時(shí)代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則沒落創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等樓盤基本面的創(chuàng)新更特指地產(chǎn)廣告定位及觀念的創(chuàng)新！我們的職責(zé)是：通過(guò)形象整合使明佳時(shí)代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳時(shí)代公館”的品牌建設(shè)和銷售帶來(lái)全新的感觸。所以，我們必須從社會(huì)、時(shí)代、人文、產(chǎn)品等角度來(lái)探索“明佳時(shí)代公館”項(xiàng)目與“人”本身的內(nèi)在價(jià)值聯(lián)系，從而找到項(xiàng)目的核心,形成一條主線，推動(dòng)項(xiàng)目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。第一 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總述一、 宏觀市場(chǎng)： 2003年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：& 房產(chǎn)投資漲：2003年前三個(gè)季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額55.51億元，比2002年同期增加18.30%。從曲線可以看出,合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持持續(xù)高速增長(zhǎng)強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。& 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年19月完成開發(fā)投資施工面積819.05萬(wàn)平方米,住宅開發(fā)面積632.98萬(wàn)平方米，同比分別增加71.25% 、64.59%； 施工面積新開工面積384.09萬(wàn)平方米,住宅面積304.8平方米,同比分別增長(zhǎng)79.27%、73.31%； 竣工面積164.28萬(wàn)平方米，住宅面積121.75萬(wàn)平方米，同比分別增加72.29%、56.5%；& 房產(chǎn)銷售漲：2003年19月商品房預(yù)售面積139.64萬(wàn)平方米，其中住宅112.46萬(wàn)平方米,同比分別增長(zhǎng)62.73% 、45.66%；& 銷售額漲：2003年19月商品房銷售額27。29億元，其中住宅21.15億元，同比分別增長(zhǎng)70.01%、62.58 %；& 銷售價(jià)格漲：2003年1月合肥商品住宅均價(jià)在2250元/平方米左右，其中小高層均價(jià)達(dá)到2387元/平方米，到6月小高層均價(jià)達(dá)到2698元/平方米，比多層價(jià)格高33%，增長(zhǎng)勢(shì)頭顯著。今年住宅均價(jià)在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；分析：& 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，政府大幅度加快城市改造建設(shè)的步伐，激 活合肥地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)階段性的財(cái)政投入和城市新規(guī)劃的大量出臺(tái)，以及鼓勵(lì)外商、外地項(xiàng)目及投資資金的進(jìn)入，極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。& 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購(gòu)房熱情空前高漲，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。& 投資性購(gòu)房成為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)一道亮麗的風(fēng)景線。& 供需市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)。結(jié)論：在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，供需基本協(xié)調(diào)。受市場(chǎng)慣性影響，下一階段合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)上沖。本案所處宏觀形勢(shì)，較好。二、 區(qū)域市場(chǎng)（一） 包河區(qū)概況1、 包河區(qū)地理位置位于合肥市中心以南，東鄰南淝河，南瀕巢湖，西至金寨南路，北界環(huán)城路，總面積230.7平方公里（其中巢湖水域面積41.3平方公里）。轄常青、駱崗、義興、義城4個(gè)鎮(zhèn)和大圩1個(gè)鄉(xiāng)，蕪湖路、寧國(guó)路、巢湖路3個(gè)街道，共58個(gè)行政村，32個(gè)社居委，2個(gè)居委會(huì)。全區(qū)總?cè)丝?3.44萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口11.39萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口22.05萬(wàn)。 包河區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。襟三河而帶一湖-包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國(guó)五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國(guó)家級(jí)合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍(lán)天最怡人。包河區(qū)處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)、觀光旅游等服務(wù)業(yè)的最佳選擇。未來(lái)合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。2、包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢(shì)。合肥駱崗國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國(guó)道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級(jí)道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。3、包河區(qū)具有濃郁的科教文化優(yōu)勢(shì)。區(qū)內(nèi)座落有包公祠、包公墓等一批名勝古跡，匯聚有中國(guó)科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等蜚聲國(guó)際的高等學(xué)府，分布了省廣播電視中心、省圖書館、省黃梅戲劇院、省體育館等眾多重要文體機(jī)構(gòu)。4、包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢(shì)。轄區(qū)內(nèi)有美菱集團(tuán)、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、江汽集團(tuán)、安凱集團(tuán)、皖能集團(tuán)等5家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業(yè)有近半數(shù)座落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)聚集度在合肥4區(qū)中處于前列。規(guī)劃面積12平方公里的包河產(chǎn)業(yè)園迅速崛起，園區(qū)建設(shè)和招商引資形勢(shì)喜人；科學(xué)規(guī)劃、合理布局的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展；招商引資政策優(yōu)惠，服務(wù)環(huán)境優(yōu)越。5、配套成熟的“三圈”。繁華的生活圈，如合肥商業(yè)大廈、曙光商貿(mào)、南七商貿(mào)、華聯(lián)超市、合家福等大型的商場(chǎng)和超市；健康的保健圈，如市三院、省立兒童醫(yī)院、安醫(yī)附院、紅十字會(huì)專科醫(yī)院等，人文圈：高等院校、文化體育機(jī)構(gòu)密集。6、建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標(biāo)是：爭(zhēng)創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭(zhēng)創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設(shè)要爭(zhēng)創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)建設(shè)要爭(zhēng)創(chuàng)“全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ，建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。1) 優(yōu)化空間布局，著力構(gòu)筑“三大平臺(tái)”。要做精北部，構(gòu)筑商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。要做強(qiáng)中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。要做美南部，構(gòu)筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺(tái)；2) 營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，著力塑造“三大特色”。要以水為魂，培育濱湖特色。要以綠為美，培育園林特色。要以人為本，培育人文特色； 3) 強(qiáng)化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。本案位于包河區(qū)和瑤海區(qū)交界處，但仍屬包河區(qū)管轄。未來(lái)合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。結(jié)論：（二）、包河區(qū)整個(gè)樓市情況2003年以來(lái)，包河區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，發(fā)展勢(shì)頭也很強(qiáng)勁！1、據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在包河區(qū)已開的樓盤中，76%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬(wàn)平方米以下，其中建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米以上的大規(guī)模則更少，只有“世紀(jì)陽(yáng)光花園”和“銀杏苑”。（2003年樓盤建筑規(guī)模圖 單位：%）2、有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2003年以來(lái)，包河區(qū)現(xiàn)有的樓盤中，一些規(guī)模較大的樓盤，如“逍遙苑”、“世紀(jì)陽(yáng)光花園”等一直在售，還有一些如“世紀(jì)云頂”目前以售完，區(qū)內(nèi)近30家樓盤，雖然較其他三個(gè)區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%多的樓盤集中在“一二環(huán)”之間。50%屬于在售樓盤，還有1/4的樓盤目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤即將開盤。 3、現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價(jià)較其他各區(qū)高，達(dá)到2800元/平方米。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽(yáng)島”、“貴都花園”的（小）高層均價(jià)每平方米在3000元/平方米以上，其余的房?jī)r(jià)都集中在26003000元/平方米之間。整體而言，包河區(qū)（小）高層樓盤價(jià)格在處于中上等。2003年其價(jià)格存在不同程度的變動(dòng)。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。（2003年價(jià)格走勢(shì)表 單位：元/平方米）4、高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個(gè)行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對(duì)來(lái)說(shuō)，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式大量的綜合型高層樓盤眾多。單一高層為數(shù)不多。但從2004年高層住宅的發(fā)展看，它將進(jìn)入一個(gè)成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。隨著購(gòu)房消費(fèi)層的年輕化，高層在合肥銷售及認(rèn)同度會(huì)大大增強(qiáng)，高層樓盤價(jià)格會(huì)有一個(gè)較好的上升空間。2004年高層房?jī)r(jià)保持一路攀升。4、從建筑風(fēng)格上來(lái)看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。在建筑色彩上，采用淡色系為主。廣告形象包裝，從案名、建筑風(fēng)格、形象宣傳等，受北京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。如：蘋果公寓、上城國(guó)際、國(guó)際花都、CBD中央廣場(chǎng)等在樓盤特色上借鑒其他城市的東西比較到位。結(jié)論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長(zhǎng)階段，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段。（小）高層的增多，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。從側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)高層的認(rèn)同度增強(qiáng)，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。本案面臨最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自尚未浮出水面的盤量。針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場(chǎng)的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是適應(yīng)市場(chǎng)變化的必然發(fā)展趨勢(shì)。（三）商務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)情況商務(wù)公寓是一種可居住又可辦公的高檔物業(yè)。在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。它經(jīng)營(yíng)彈性極大，是一種上佳的投資價(jià)值的物業(yè)。合肥大量的中小企業(yè)的興起，商務(wù)公寓迎合市場(chǎng)的需求。現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，同時(shí)刺激對(duì)商務(wù)公寓的需求。從市場(chǎng)的角度分析，合肥商務(wù)公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下需求特點(diǎn)：1、小戶型公寓熱銷，成為公寓市場(chǎng)的亮點(diǎn)；2、投資購(gòu)買踴躍，個(gè)人投資比重逐漸上升；3、買房者對(duì)公寓整體素質(zhì)（包括位置、環(huán)境、戶型、配套等）要求更高；4、商住公寓的需求依然很大，尤其是寫字樓相對(duì)短缺或價(jià)格較高的區(qū)域。商務(wù)公寓在合肥的發(fā)展尚處于起步階段，分布特點(diǎn)呈現(xiàn)出“中間重，兩頭輕”的局面。目前在售樓盤的20家商務(wù)公寓、寫字樓中，廬陽(yáng)區(qū)、包河區(qū)的比重明顯高于蜀山區(qū)、瑤海區(qū)。從目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，包河區(qū)隨著近年來(lái)交通等市政設(shè)施的逐步改善，其比重呈上升趨勢(shì)。典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場(chǎng)”、“福樂家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬(wàn)家商務(wù)廣場(chǎng)”、“安徽國(guó)際商務(wù)中心”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建筑規(guī)模510萬(wàn)平方米占57.1%左右。戶型面積普遍大于其他區(qū)域，主導(dǎo)戶型在140150平方米。其房?jī)r(jià)在34503700元/平方米左右。從合肥整體來(lái)看，在售的商務(wù)公寓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；2、配套齊全，有適合辦公的商務(wù)配套、充足的停車位；3、房型面積較大、總價(jià)較高，房型面積多在130140平方米，總房?jī)r(jià)達(dá)4050萬(wàn)元。結(jié)論：商務(wù)公寓處于起步階段，但包河區(qū)商務(wù)公寓發(fā)展良好，其市場(chǎng)正被開發(fā)商和消費(fèi)者看好。三、消費(fèi)市場(chǎng)分析“城市新興中產(chǎn)階層”崛起誰(shuí)是真正的需求者？市場(chǎng)需要可滿足潛在需求但稀缺的產(chǎn)品！合肥的城市化進(jìn)程日新月異，城市吸引力逐步增加。這一客觀的歷史進(jìn)程，給予了這個(gè)歷史文化與底蘊(yùn)豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市空間不斷擴(kuò)張。這些，導(dǎo)致城市對(duì)居住空間的需求、對(duì)生活工作的空間需求也越來(lái)越多、越來(lái)越趨于國(guó)際化，都市化和現(xiàn)代化。在合肥，有一個(gè)必然但卻被大多數(shù)人不太注意的現(xiàn)象。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個(gè)新興的階層正在崛起。這個(gè)階層我們可以定義為“城市新興中產(chǎn)階層”，對(duì)于這一階層的描述，我們可以歸類如下：1、 年齡集中在2540歲，年富力強(qiáng)是他們基本的特質(zhì)；2、 富有創(chuàng)業(yè)激情，易于接受新事物，敢于挑戰(zhàn)和超越；3、 對(duì)生活有很大期望并正在積極奮斗中；4、 個(gè)人或家庭財(cái)產(chǎn)勢(shì)力較為雄厚，足以支撐其實(shí)現(xiàn)自我創(chuàng)業(yè)；5、 對(duì)現(xiàn)代城市生活和高品質(zhì)的現(xiàn)代生活較為推崇；6、 喜歡具有代表意義和特征的事物，包括居住、辦公、生活用品等；7、 正在創(chuàng)業(yè)階段或已經(jīng)準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的一個(gè)群體；8、 喜歡“休閑辦公、娛樂辦公、舒適辦公”的工作環(huán)境；9、 推崇“將工作融入生活”，強(qiáng)化工作環(huán)境的生活化；10、具有“自我圈”的意識(shí)，喜歡圈內(nèi)的各種活動(dòng)。他們的興起緣于整個(gè)合肥城市的發(fā)展，帶動(dòng)了一批70后生人們的富裕，也因城市的發(fā)展吸引了一批外來(lái)中青階層加入到這個(gè)城市的發(fā)展中來(lái)。隨著整個(gè)城市的發(fā)展，給予他們極大的個(gè)人發(fā)展空間，他們也因自我不斷的努力和抓住機(jī)遇，一步一步的實(shí)現(xiàn)自己的創(chuàng)業(yè)、財(cái)富夢(mèng)；另一方面，也隨著自身社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，加之其對(duì)自我生活追求的提高，其意識(shí)和品位也得到大大提高，已經(jīng)具有了國(guó)際性的視野，其對(duì)自己生活、事業(yè)有了更進(jìn)一步的要求。在合肥，這樣的群體已經(jīng)悄然興起，同時(shí)也在不斷的上升過(guò)程中，他們將是未來(lái)整個(gè)合肥一切消費(fèi)領(lǐng)域的主流群體，也是這個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展動(dòng)力。他們將主導(dǎo)未來(lái)合肥的消費(fèi)潮流，引領(lǐng)這個(gè)城市的品位和風(fēng)尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個(gè)城市的方向。我們正站在合肥城市化發(fā)展新舊更替，臨界轉(zhuǎn)折的敏感期，我們占據(jù)了一個(gè)非常好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。他們需要什么？他們需要能夠滿足自己事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展需求和滿足其對(duì)高品質(zhì)生活品位的生活空間！綜合分析合肥目前整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，針對(duì)“城市新興中產(chǎn)階層”的高檔商務(wù)活動(dòng)空間幾乎沒有。這里的“高檔商務(wù)活動(dòng)空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。具體描述如下：1、它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導(dǎo)“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；2、它具有滿足居住、投資、辦公、商務(wù)活動(dòng)、體驗(yàn)式消費(fèi)、學(xué)習(xí)等多種功能；3、它同樣應(yīng)是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務(wù)功能，它是具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的工作生活空間；4、它具有良好的內(nèi)部活動(dòng)、休閑活動(dòng)空間，很好的內(nèi)部區(qū)域劃分和交通組織；5、它同樣應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)對(duì)外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，6、它是特定群體內(nèi)活動(dòng)的集中地，是專門服務(wù)于未來(lái)“合肥商業(yè)精英的”標(biāo)志區(qū)域；依據(jù)我們對(duì)合肥現(xiàn)有城市階層的分析和對(duì)合肥總體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產(chǎn)階層的崛起，城市化導(dǎo)致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的全面提升，以及人們對(duì)居住、辦公和消費(fèi)的國(guó)際化認(rèn)同的提高，對(duì)于具有多功能、綜合服務(wù)強(qiáng)，具有標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目需求日漸強(qiáng)烈，這也將成為今后合肥地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。結(jié)論：包河區(qū)作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進(jìn)入一個(gè)工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時(shí)期”，商務(wù)公寓市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊。我們要緊緊抓住這一機(jī)遇，針對(duì)“城市新興中產(chǎn)階層”，建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動(dòng)空間”。 。第二 項(xiàng)目分析及定位一、 項(xiàng)目狀況1、地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會(huì)所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5.05） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個(gè)8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個(gè)地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢(shì)。2、交通配套情況1） 一環(huán)高架暢通南北：地塊緊貼屯溪路，貫穿全市；2） 多條公交線路：地塊附近有5、46、117、141、201、31、122等十余條公交線路，為居家出行帶來(lái)便利。交通便捷，是本案一大優(yōu)勢(shì)！3、生活配套情況1） 旅游資源：包河公園、和平廣場(chǎng)；2） 學(xué)校：合肥工大、工大附中、省藝校；3） 商業(yè)設(shè)施：家樂福超市、各大銀行、周谷農(nóng)茂市場(chǎng)；4） 文體機(jī)構(gòu)：省體育館、安徽大劇院、市少年宮，省健身中心；5） 醫(yī)院：包河醫(yī)院、合肥大藥房、中醫(yī)門診；本案配套成熟，可以享受純粹的都市便利生活，是本案的一大優(yōu)勢(shì)。二、 地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（S）1） 地段價(jià)值高：地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務(wù)為主的良好發(fā)展空間。2） 景觀價(jià)值高：與南淝河一路之隔，是名副其實(shí)的水景住宅；3） 周邊配套完善：附近的超市、酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)齊全，能滿足住戶需求；4） 區(qū)域文化氣息濃厚：往西有合肥工大、藝術(shù)學(xué)院等高校，文化氣息濃厚；5） 交通優(yōu)勢(shì)明顯：緊鄰一環(huán)及屯溪城市主軸線，多路公交經(jīng)過(guò)，出行方便。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 2、劣勢(shì)（W）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定影響；2） 容積率限制，將導(dǎo)致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項(xiàng)目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內(nèi)有一幢居民回遷樓，將影響整個(gè)規(guī)劃布局；5） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)者較多，且對(duì)方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢(shì)，如世紀(jì)陽(yáng)光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)公寓、聯(lián)邦花園、貴 都花園等。3、機(jī)會(huì)（O）1） 舊城改造將會(huì)改善目前周邊的物業(yè)形象和區(qū)域形象；2） 商務(wù)公寓的發(fā)展存在較大的市場(chǎng)空間；3） 隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過(guò)境車輛會(huì)轉(zhuǎn)入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道；4） 老城區(qū)土地資源日益減少，本項(xiàng)目占據(jù)著有利的地理位置；5） 合肥房地產(chǎn)形式喜人，需求穩(wěn)步上升，價(jià)格走勢(shì)正朝積極的方向發(fā)展； 4、威脅（T）1） 本項(xiàng)目西邊沿馬鞍路的開發(fā)量巨增，扎堆現(xiàn)象較為明顯，導(dǎo)致激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；2） 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體消費(fèi)水平較為低下，本項(xiàng)目高檔次樓盤塑造不利；3） 本項(xiàng)目大面積的沿街商鋪，如果管理不合理，對(duì)于商務(wù)公寓存在一定影響；4） 項(xiàng)目朝向的將影響銷售。三、項(xiàng)目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過(guò)現(xiàn)階段合肥商品房市場(chǎng)趨勢(shì)的整體分析和科學(xué)預(yù)測(cè)，結(jié)合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標(biāo)以及優(yōu)勢(shì)，所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定位分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目正適合做商務(wù)公寓。它可以將居住、商用、投資有機(jī)整合起來(lái)。同時(shí)，做商務(wù)公寓可以更深層次挖掘城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后突顯出來(lái)的一部分城市新興中產(chǎn)階層的需求。目前在合肥商務(wù)公寓，總體建筑風(fēng)格落后，功能不完善，時(shí)代個(gè)性不強(qiáng)。具有現(xiàn)代化個(gè)性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。本案要成為經(jīng)的住時(shí)間考驗(yàn)的建筑精品，成為改變和引領(lǐng)合肥未來(lái)住宅類項(xiàng)目的開發(fā)潮流，成為一個(gè)高檔的高利潤(rùn)的項(xiàng)目。必須有一個(gè)核心的靈魂，一個(gè)準(zhǔn)確、鮮明的定位。通過(guò)深入的研究，我們將項(xiàng)目定位為：合肥首個(gè)“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目的具體功能定位上，主要強(qiáng)調(diào)以下幾方面的特色功能：1、商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項(xiàng)目規(guī)劃中要設(shè)計(jì)針對(duì)不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風(fēng)險(xiǎn)，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的SOHO辦公空間、LOFT；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。2、生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計(jì)一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。3、商業(yè)活動(dòng)空間建議建造滿足商業(yè)活動(dòng)所需的小型商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)議中心、商業(yè)活動(dòng)發(fā)布中心等，將本案打造為一個(gè)真正的“一站式商務(wù)活動(dòng)空間”。4、娛樂消費(fèi)空間主要設(shè)計(jì)配套的餐飲、商務(wù)茶吧、咖啡吧、健身、足浴中心等；另一方面也要設(shè)計(jì)小型商場(chǎng)。5、綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營(yíng)造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢(shì)，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽(yáng)光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強(qiáng)本項(xiàng)目商務(wù)公寓的內(nèi)涵。（二）市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位考慮到區(qū)域的發(fā)展及城中、城東、城南經(jīng)濟(jì)的日漸繁華正在孕育著眾多的新興中產(chǎn)階層的，考慮到城中、城東、城南的商住人群與地區(qū)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系，考慮到項(xiàng)目地域特征。建議市場(chǎng)定位為： 1、景觀商務(wù)合肥首個(gè)國(guó)際商務(wù)公寓 商務(wù)公寓新革命 五維商務(wù) 2、智能商務(wù) 3、一站式商務(wù) 4、投資型商務(wù)5、商務(wù)生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實(shí)現(xiàn)本案“一站式商務(wù)生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：& 部分高檔公寓，住宅部分；& 部分公寓式辦公（SOHO）；& 商務(wù)旅館；& 商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間(服務(wù)于入住業(yè)主)；& 商業(yè)培訓(xùn)、活動(dòng)中心（四） 產(chǎn)品形象定位策略： 在本案的推廣中，我們核心要突出本案“超越居住和辦公”界限的“新一代地標(biāo)級(jí)集商務(wù)、生活、娛樂為一體”的高尚區(qū)域。在實(shí)際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點(diǎn)：& 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務(wù)空間”；& 合肥“酒店式公寓”的代表之作；& 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作；& 住在商務(wù)區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務(wù)區(qū)，表明本案商住結(jié)合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來(lái)合肥新型“CBD”典范之作；& 合肥“商業(yè)活動(dòng)的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，它將是未來(lái)城市精英舉辦商業(yè).活動(dòng)；& 俯瞰周邊的氣勢(shì)、雄偉的身資、非凡的地位、國(guó)際化、都市化的生活享受空間；& 全新的景觀生活領(lǐng)地；& 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時(shí)代公館解釋：在有限的土地上建造無(wú)限的產(chǎn)品，這是一個(gè)追求經(jīng)典與個(gè)性的年代。作為建筑，我們必須能夠作到引領(lǐng)潮流。惟有站于潮流端口的產(chǎn)品，才能迎合現(xiàn)實(shí)人們的需求。一切無(wú)視當(dāng)下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無(wú)法有效滿足市場(chǎng)的潛在需求，也無(wú)法取得商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功。明佳時(shí)代公館，引領(lǐng)合肥房產(chǎn)品潮流的領(lǐng)地，以“時(shí)代”宣言項(xiàng)目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時(shí)代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對(duì)自身生活有無(wú)限追求的時(shí)代精英。明佳時(shí)代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴。同樣，通過(guò)案名來(lái)迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對(duì)城市的迷戀和對(duì)高品質(zhì)生活的領(lǐng)域感要求。“時(shí)代”，是對(duì)城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時(shí)尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對(duì)這一階層對(duì)領(lǐng)域感，自己的空間的一種心理反映。明佳時(shí)代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領(lǐng)地；一處“實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，體味專有階層品位、享受星級(jí)生活服務(wù)”的生活圈；它是合肥未來(lái)最富品位的生活、工作空間。五、客戶人群定位我們?cè)谇懊嫣岬剑S著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。本案抓住這個(gè)市場(chǎng)需求，針對(duì)這部分人建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動(dòng)空間”。 為更好的鎖定這部分人群，我們必須對(duì)這部分人消費(fèi)心理加以分析，以便在宣傳推廣、媒體選擇時(shí)更為有效。1、 購(gòu)房心態(tài)分析1） 總價(jià)：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購(gòu)房者受預(yù)算影響很大，因此，在合肥目前總價(jià)仍然是客源最為關(guān)注的一項(xiàng)。只要總價(jià)超過(guò)35萬(wàn)，市場(chǎng)上去化就會(huì)碰到阻力。因此，許多樓盤戶型相對(duì)較小，就相對(duì)熱銷。在價(jià)格上，許多樓盤都在3000元以下；2） 品質(zhì)：在合肥，客源對(duì)于好的產(chǎn)品的關(guān)注超過(guò)了地段的限制。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。顯示了合肥購(gòu)房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位因素就會(huì)逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價(jià)值就會(huì)得到回歸。同時(shí)，本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項(xiàng)目城市區(qū)域位置優(yōu)越。4） 心理上：項(xiàng)目是一個(gè)綜合型高檔商務(wù)公寓，它是中小企業(yè)理想辦公場(chǎng)所，是SOHO一族的最佳所在。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時(shí)它的定位是國(guó)際化智能化商務(wù)公寓。它的附加價(jià)值，可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。2、城市新興中產(chǎn)階層購(gòu)房用途：1）、70%自用2）、30%投資3、城市新興中產(chǎn)階層信息來(lái)源：1）合肥晚報(bào) 2）新安晚報(bào) 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺(tái)6）房展會(huì) 7）網(wǎng)絡(luò) 4）口碑傳告 4、客戶誘導(dǎo)方式：1） 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)；2） 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價(jià)值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價(jià)值的體現(xiàn)；4） 國(guó)際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導(dǎo)；第三